臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,112,上,301,20240110,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上字第301號
上 訴 人 王瀞儀 住彰化縣○○市○○街000巷0弄0號
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被 上訴 人 李錦珠
訴訟代理人 蔡金盛
陳青來律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國112年5月25日臺灣彰化地方法院111年度訴字第1099號第一審判決，提起上訴，本院於112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決關於命上訴人給付逾新臺幣29萬1,710元本息部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、其餘上訴駁回。

四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔84%，餘由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加(民事訴訟法第463條、第256條參照)。

二、查被上訴人於原審主張兩造間關於下述不動產買賣，其中基地有短少應有部分6520分之89之瑕疵(物或權利之瑕疵；

下稱甲持分)，依不動產買賣契約書(下稱系爭契約)第7條第1項擔保責任約定，及民法第227條第1項、第226條第1項不完全給付損害賠償規定，請求上訴人應給付新臺幣(下同)180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國111年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息(下合稱180萬元本息)；

嗣於上訴後，分別援引民法第353條(權利瑕疵)、第360條(物之瑕疵擔保)規定，擇一為同額請求，核屬補充法律上之陳述，於法俱無不合，併先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：兩造於107年12月26日，經由訴外人萊富不動產經紀有限公司(下稱萊富公司)居間介紹，而簽訂系爭契約，約定由伊以655萬元，向上訴人購買坐落彰化縣○○市○○段0○○0000000地號土地(面積652平方公尺；

下稱系爭土地)應有部分6520分之88(下稱乙持分，與甲持分合稱系爭持分)，及其上3049建號建物(門牌員林市○○路○段000號、主建物面積72.9平方公尺、平台5.55平方公尺、應有部分全部；

下稱系爭建物)、3041建號建物(面積377.85平方公尺、應有部分6520分之177；

屬共同使用部分，以上建物與乙持分合稱系爭房地)，並於108年1月23日辦竣所有權移轉登記。

伊購買系爭房地時，經仲介人員明確告知使用系爭土地範圍為系爭建物占用位置。

詎訴外人莊東茂事後向伊主張其對於系爭建物使用系爭土地，有甲持分之權利，要求伊給付租金，業經法院確定判決〈案號：臺灣彰化地方法院(下稱彰化地院)112年度訴字第50號(此判決下稱50號判決)〉，判命伊應按月給付莊東茂1,018元，並負擔訴訟費用1萬9,220元，是系爭房地應有瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任(即不完全給付損害賠償責任)。

茲因莊東茂係以180萬元承受甲持分，上訴人應如數賠償伊此部分金額。

爰依系爭契約第7條第1項約定、民法第353條、第360條、第227條第1項、第226條第1項(權利或物之瑕疵擔保)，擇一請求上訴人給付伊180萬本息。

二、上訴人則以：兩造買賣僅限於系爭房地，伊已移轉系爭房地所有權予被上訴人，並無瑕疵或不完全給付之情。

至於莊東茂所有甲持分不在本件買賣範圍，伊無須負擔保或損害賠償責任等語，資為抗辯。

三、原審判命上訴人應給付被上訴人180萬元本息，上訴人不服，全部提起上訴；

兩造之聲明如下：㈠上訴人之上訴聲明：⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人在第一審之訴駁回。

⒊如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠莊東茂於82年9月15日以180萬元，經法院拍賣(承受)取得甲持分(見原審卷第45頁)。

㈡兩造於107年12月26日經由萊富公司居間介紹，而簽訂系爭契約，約定由被上訴人以655萬元，向上訴人購買系爭房地，並於108年1月23日辦竣所有權移轉登記(見原審卷第19-42頁)。

㈢莊東茂前向被上訴人請求核定租金之訴，經彰化地院以50號判決，判命被上訴人應按月給付莊東茂租金1,018元(並負擔 訴訟費用1萬9,220元)，業已確定(見本院卷一第43-57頁、卷二第5-17頁)。

五、兩造爭執事項：㈠上訴人出賣系爭房地予被上訴人，有無短少甲持分之瑕疵(含權利及物之瑕疵)？㈡被上訴人依系爭契約第7條第1項約定、民法第353條、第360條、第227條第1項、第226條第1項規定，擇一請求上訴人應給付180萬元本息，有無理由？

六、本院之判斷： ㈠物之瑕疵部分：⒈有無物之瑕疵：⑴按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任(最高法院94年度台上字第1112號、103年度台上字第2631號、112年度台上字第924號判決參照)。

⑵查系爭建物為9層樓公寓大廈之1樓及附屬公有共用部分，於74年11月2日建築完成，原配賦系爭土地之系爭持分(6520分之177)，即目前被上訴人名下之乙持分(依序由前手即訴外人陳蕭美雲、盧秀誠、宋阿煌、胡瑞成、上訴人輾轉取得)，及莊東茂名下之甲持分(依序由前手陳蕭美雲、盧秀誠、訴外人洪沂州輾轉取得)等情，此有彰化縣員林地政事務所112年10月2日員地一字第1120006645號函及檢附相關建物登記資料在卷可稽(見本院卷一第107-220頁)。

準此，可知莊東茂所有甲持分固非系爭契約之買賣標的，惟因上訴人疏於調查系爭建物基地配賦應有部分之比例，依通常交易觀念，若買受人知悉此情，當不願意買受，顯然妨礙系爭房地之通常效用，使被上訴人須支付相當代價，方得完全不受妨礙使用系爭房地，足以影響其交易價值，至為灼然。

是被上訴人主張上訴人未依債之本旨為給付，而屬物之瑕疵，當無不合，應可採認。

⑶系爭房地短少甲持分屬於系爭契約成立前已發生瑕疵，依系爭契約第7條約定，解釋當事人真意，上訴人於締約時，應擔保系爭建物得以合法完整使用其坐落土地，不受他人妨害，系爭建物有合法坐落權利，但因過失未告知此瑕疵於被上訴人，致被上訴人不知有此瑕疵仍為購買，揆諸前開說明，被上訴人主張上訴人應負不完全給付之債務不履行責任，亦無不合。

⒉損害賠償：⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得請求債務人賠償損害(民法第227條第1項、第226條第1項參照)。

又損害賠償，以填補損害，使被害人獲得完全賠償為最高原則(最高法院87年度台上字第803號判決參照)。

⑵依系爭契約所載，兩造非以系爭建物實際坐落土地面積為計算買賣價金多寡之依據，而係以系爭房地整體評估其買賣價金(見原審卷第19-23頁)，況莊東茂經法院拍賣取得甲持分之價金如何，涉及其個人對於土地之主觀認知、投資判斷之結果，自未可依其承受之價金180萬元，作為被上訴人因本件瑕疵所受損害之認定依據，先予敘明。

⑶被上訴人因系爭土地配賦短少甲持分之瑕疵，而遭莊東茂訴請核定租金，經彰化地院以50號判決，判命被上訴人應按月給付莊東茂租金1,018元，並應負擔訴訟費用1萬9,220元，業已確定，亦為上訴人所不爭執(見兩造不爭執事項第㈢項)，則被上訴人主張因上訴人未告知短少甲持分之瑕疵，致伊受有每月1,018元租金及負擔前開訴訟費用之損害額部分，應堪採認。

⑷再觀諸50號判決主文，可知被上訴人按月給付租金，應自107年12月26日起至系爭建物得使用期限止，而兩造已合意系爭建物使用年限為65年(見本院卷二第29頁)，即可使用至139年11月1日止，其中於本院言詞辯論終結後屬將來定期給付，若請求提前一次給付，應依霍夫曼式計算法扣除中間利息(最高法院84年度台上字第1079號判決參照)。

爰此，核算被上訴人已到期應付租金(自107年12月26日起至112年12月20日止)損害數額為6萬0,916元〈計算式：(1,018÷31×6)＋(1,018×12×4)＋(1,018×11)＋(1,018÷31×20)≒60,916；

小數點以下4捨5入；

此部分屬本院言詞辯論終結前已到期而未給付者，參酌最高法院110年度台上字第1592號判決意旨，無須依霍夫曼式計算法扣除中間利息〉；

將來未到期租金損害部分(自112年12月21日起至139年11月1日止)，被上訴人同意扣除中間利息(見本院卷二第29頁)，茲依霍夫曼式計算法扣除中間利息(首期給付不扣除中間利息)，核計其數額為21萬1,574元〈計算方式為：12,216×16.00000000＋(12,216×0.0000000)×(17.00000000－00.00000000)＝211,573.00000000000。

其中16.00000000為年別單利5%第26年霍夫曼累計係數，17.00000000為年別單利5%第27年霍夫曼累計係數，0.0000000為未滿1年部分折算年數之比例(315/365＝0.0000000)〉。

⑸此外，被上訴人陳明別無其他損害，再佐以兩造俱無意先行墊付鑑定費用及聲請鑑定(見本院卷二第29頁)，故難認被上訴人尚有其他損害，是被上訴人因配賦瑕疵損害數額應為29萬1,710元(計算式：19,220＋60,916＋211,574＝291,710)。

⑹從而，被上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項(物之瑕疵即不完全給付)規定，請求上訴人應給付29萬1,710元，即有依據，自應准許。

逾此範圍之請求，不應准許。

又上訴人非故意不告知瑕疵，亦未保證品質，不生民法第360條規定之問題，併此敘明。

⒊遲延利息：⑴按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。

民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。

⑵查本件損害賠償債權核無確定給付期限，經被上訴人於原審請求給付，上訴人已於111年12月27日收受起訴狀繕本(見原審卷第107頁)，仍未給付，則上訴人自111年12月28日起應負遲延責任。

是被上訴人請求上訴人自111年12月28日起至清償日止，按年息5%計付之法定遲延利息，即無不合。

㈡權利瑕疵部分：⒈按民法第349條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、地役權、地上權、典權、抵押權、質權、留置權等權利而言(最高法院90年度台上字第2093號判決參照)。

⒉查系爭契約第7條第1項約定「乙方(指上訴人)保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾纷、占有等權利糾紛或一物數賣之情事」(見原審卷第25頁)，而莊東茂係本於甲持分對於被上訴人請求給付租金，並未主張對於系爭房地(買賣標的)本身有所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事。

⒊從而，被上訴人主張系爭建物因占用系爭土地而有權利瑕疵云云，容有誤會，其依系爭契約第7條第1項約定，及民法第354條、第227條第1項、第226條第1項規定，請求上訴人損害賠償，自無依據，不應准許。

七、綜上所述，被上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求上訴人給付29萬1,710元，及自111年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。

至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，其理由容有未洽，惟結論並無不合，仍應予維持。

上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

又上訴人敗訴部分，未逾150萬元，不得上訴第三審法院，不生假執行或免假執行之問題，上訴人陳明就此部分願供擔保，請准宣告免為假執行，核無必要。

八、本件事證已臻明確，且被上訴人已陳明除前述50號判決判命給付外，別無其他損害，則其於言詞辯論終結後改稱仍有其他重大損害，並聲請再開言詞辯論，核無必要；

又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 10 日
民事第二庭 審判長 法 官 謝 說 容
法 官 施 懷 閔
法 官 陳 正 禧

正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。

書記官 陳 三 軫

中 華 民 國 113 年 1 月 10 日