臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,112,上,378,20240329,2

臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上字第378號
上 訴 人 陳勇誌
陳金賜
共 同
訴訟代理人 張格明律師
被上 訴 人 蕭美足
蔡彩娥
賴貴香
蕭美花
劉玉規
共 同
訴訟代理人 劉睿哲律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年7月3日臺灣彰化地方法院111年度訴字第871號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於113年3月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決（除確定部分外）關於主文第二項命超過「被告陳勇誌應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，如附圖所示編號D部分，面積46.18平方公尺建物，騰空遷讓返還與原告，並自民國112年1月1日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告各新臺幤2,041元」，及主文第三項命超過「被告陳金賜應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，如附圖所示編號C部分，面積20.85平方公尺建物，騰空遷讓返還與原告，並自民國112年1月1日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告各新臺幤922元」部分，及該部分假執行之宣告之裁判，均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第二審（除確定部分外）訴訟費用由上訴人陳金賜負擔百分之30，上訴人陳勇誌負擔百分之70。

事實及理由

壹、程序事項：按當事人於第二審訴訟程序為訴之變更或追加，非得他造之同意，不得為之。

但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。

查被上訴人蕭美足、蔡彩娥、賴貴香、蕭美花、劉玉規（下稱蕭美足等5人）於原審主張其等推由蕭美足於民國99年4月1日與訴外人○○○就其等共有之○○縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），並約定自簽約日起，○○○在系爭土地上所興建的鐵皮建物歸屬蕭美足等5人所有，嗣蕭美足等5人與○○○間租賃關係於111年2月28日終止，上訴人陳金賜、陳勇誌（以下合稱陳金賜等2人）無合法權源占有系爭土地上之建物，爰類推適用民法第767條第1項，及依民法第179條之規定，請求陳金賜等2人騰空遷出占有之建物及給付相當於租金之不當得利；

嗣就騰空遷出建物部分，於本院追加依民法第179條、第184條第1項前段、第213條第1項、第962條為請求權基礎，擇一為其有利判決（見本院卷第156頁），經核蕭美足等5人所為請求權基礎之追加，與原訴之基礎事實同一，依首揭規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、蕭美足等5人主張：系爭土地所有權係伊等於00年1月28日取得，權利範圍各5分之1。

○○○於81年間在系爭土地上，興建如原審判決附圖（下稱附圖）編號A、B、C、D、E所示未辦理保存登記之鐵皮建物（合稱系爭建物），並分別就編號A建物出租與○○○（於本院撤回上訴而確定）、編號C建物出租予陳金賜、編號D建物出租予陳勇誌，編號B、E分別出租予原審共同被告○○○、○○○（○○○、○○○部分業經原審判決確定）。

嗣伊等於99年4月1日推由蕭美足與○○○簽立系爭租約，將系爭土地出租予○○○，並約定自簽約日起系爭建物歸屬伊等所有，伊等即取得系爭建物之事實上處分權。

系爭租約於111年2月28日終止，然陳金賜等2人無正當理由，拒絕返還占有之建物，並獲有利益，爰依基於事實上處分權人地位，類推適用民法第767條第1項，並於本院追加依民法第179條、第184條第1項前段、第213條、第972條規定，擇一求為命陳金賜、陳勇誌分別將附圖編號C、D所示建物騰空遷讓返還予伊等，並依民法第179條規定，命陳金賜、陳勇誌分別自111年3月1日起至遷讓上開建物之日止，分別給付伊等每人各922元、2,041元之判決。

二、陳金賜等2人則以：系爭土地原為訴外人○○○所有，○○○於00年0月間，承租系爭土地及同段000地號土地，並在2筆土地上興建建物後，出租予伊等，伊等與○○○間有租賃關係。

○○○因地主調漲租金，僅續租000地號土地，而未續租系爭土地，蕭美足等5人係99年1月28日經拍賣始取得系爭土地所有權，○○○並未就系爭建物辦理保存或移轉登記，亦未交付蕭美足等5人，仍屬系爭建物之所有權人，且仍按月向伊等收取租金及水、電費。

○○○於000年0月間死亡，所有權由其繼承人繼承，蕭美足等5人並未取得事實上處分權，且依買賣不破租賃原則，蕭美足等5人無權請求伊遷讓返還。

又縱蕭美足等5人已取得事實上處分權，然因未取得所有權，亦無法適用或類推適用民法第767條之規定請求伊等遷讓返還等語，資為抗辯。

三、原審判決命㈠陳勇誌應將系爭土地上如附圖所示編號D建物騰空遷讓返還與蕭美足等5人，及自000年3月1日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付蕭美足等5人各2,041元。

㈡陳金賜應將系爭土地上如附圖所示編號C建物騰空遷讓返還與蕭美足等5人，及自111年3月1日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付蕭美足等5人各922元。

陳金賜等2人不服，提起上訴，聲明：㈠、原判決廢棄。

㈡、蕭美足等5人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

蕭美足等5人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造就本件為爭點整理如下：（見原審卷第107至108、208、210至211頁、本院卷第138頁）

㈠、不爭執事項：１、系爭土地為蕭美足等5人所共有，權利範圍各5分之1。

２、蕭美足等5人自99年4月1日起，將系爭土地出租與○○○，並由蕭美足簽訂系爭租契，其後租賃關係於111年2月28日終止。

３、○○○於00年0月間向訴外人承租同段000地號土地，向張世義承租系爭土地，在該2筆土地上興建無門牌號碼之未辦理保存登記鐵皮建物，並分別將附圖編號A、B、C、D、E建物出租與○○○、○○○、陳金賜、陳勇誌、○○○。

其等間為不定期租賃關係。

４、○○○於000年0月間死亡，○○○為其繼承人之一。

５、附圖編號A、B、C、D、E建物占用系爭土地之面積依序為41.66、20.8、20.85、46.18、6.24平方公尺，共計135.73平方公尺。

㈡、爭點：１、蕭美足等5人有無取得系爭建物之事實上處分權？得否請求上訴人遷讓返還建物？２、若肯認，蕭美足等5人得請求相當於租金之不當得利數額為何？

五、得心證之理由：

㈠、蕭美足等5人已取得系爭建物之事實上處分權：按違章建築者，非不得為交易、讓與之標的，其讓與雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之移轉，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院109年度台上字第1633號判決意旨參照）。

查，據蕭美足等5人提出之系爭租約第19條第3款約定：「自簽約日（即99年4月1日）起，地上物（含建築）歸甲方（即出租人）所有」（見原審卷第29頁），且證人即○○○之子○○○於原審證稱：○○○有向蕭美足等5人承租土地，系爭租約上蓋印之印章係○○○所有，應係○○○簽訂；

○○○承租2筆土地，在其上興建連棟之鐵皮建物，○○○有同意將坐落系爭土地上之鐵皮建物，移轉與蕭美足等5人等語（見原審卷第456頁）。

堪認○○○確有與蕭美足等5人約定將系爭建物事實上處分權讓與予蕭美足等5人。

則依上開說明，系爭建物縱因未經保存登記，而無法辦理所有權移轉登記，然仍可移轉讓與事實上處分權，是以蕭美足等5人業已由○○○之讓與而取得系爭建物之事實上處分權，洵堪認定。

陳金賜等2人辯稱系爭建物未辦理保存或移轉登記，應屬○○○之繼承人所有云云，即無足採。

陳金賜等2人復辯稱系爭建物均由○○○之承租人占有使用，○○○仍繼續向伊等收取租金、水、電費，並未交付占有予蕭美足等5人，不發生讓與之效力云云。

惟按占有之移轉，因占有物之交付而生效力。

前項移轉，準用第761條之規定；

讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。

民法第946條、第761條第2項分別定有明文。

查依據○○○與蕭美足等5人所簽系爭租約第19條第3項約定：自簽約日起，地上物（含建築）均歸甲方（即蕭美足等5人）所有（見原審卷第29頁）。

即係將系爭建物讓與蕭美足等5人，○○○繼續占有系爭建物，而以上開系爭租約之約定，使蕭美足等5人取得間接占有，以代交付。

陳金賜等2人主張○○○並未交付占有予蕭美足等5人，所為事實上處分權之讓與不生效力云云，亦無足採。

㈡、陳金賜等2人無權占有系爭建物，蕭美足等5人請求騰空遷讓返還，應有理由： １、按民法第184條第1項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。

所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。

受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。

最高法院106年度台上字第187號判決意旨參照。

２、查，依據系爭租約約定於000年0月28日終止，而○○○之繼承人並未繼續向蕭美足等5人承租系爭土地乙節，有系爭租約及○○○於原審證述在卷（見原審卷第29頁、456頁），蕭美足等5人與○○○間就系爭土地之租賃關係已於111年2月28日終止，亦為兩造所不爭執（不爭執事項２），應堪認定。

另陳金賜等2人雖辯稱依據買賣不破租賃原則，伊等為有權占有云云。

而按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

88年4月21日修正前民法第425條定有明文。

又依「民法第425條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務」（最高法院44年台上字第30號民事判決先例意旨參照）。

而查，○○○於00年0月間將編號C、D建物分別出租予陳金賜、陳勇誌乙情，為兩造所不爭執（見不爭執事項３），嗣99年4月1日由蕭美足等5人推由蕭美足與○○○簽立系爭租約，約定由○○○將系爭建物事實上處分權讓與蕭美足等5人，已如前述，則依前揭規定及說明，蕭美足等5人自受讓○○○與陳金賜等2人間關於系爭建物租賃契約之權利義務。

故縱如陳金賜等2人所稱自99年起均係○○○按月向伊渠等收取租金、水、電費，蕭美足等5人未曾向渠等收取，依前述買賣不破租賃之性質，應認○○○與陳金賜等2人之租賃關係已為蕭美足等5人承繼。

再參之陳金賜等2人提出之與○○○簽立之房屋租賃契約書，其上記載之租賃期限均至111年12月31日屆至，該租賃關係已經終止，亦據陳金賜等2人陳明在卷（見本院卷第238頁、247至253頁、269至280頁），堪認蕭美足等5人基於買賣不破租賃原則承繼○○○對陳金賜等2人之租賃關係，已於111年12月31日屆期而消滅。

從而，陳金賜等2人自112年1月1日起，關於附圖編號C、D建物，應無合法占有之權源，應可認定。

３、而按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第184條第1項前段、第213條第1項分別定有明文。

蕭美足等5人既為系爭建物之事實上處分權人，陳金賜、陳勇誌無正當權源而分別占有附圖編號C、D建物，係故意不法侵害蕭美足等5人之權利，蕭美足等5人依上開規定，請求陳金賜、陳勇誌分別應將附圖編號C、D建物騰空遷讓返還予蕭美足等5人，自屬有據。

蕭美足等5人依民法第184條第1項前段、第213條第1項，請求陳金賜等2人騰空遷讓房屋既有理由，其等另依民法第179條、第962條及類推適用第767條第1項為請求部分，即無再審究之必要，併予敘明。

㈢、蕭美足等5人依據民法第179條，請求陳金賜等2人給付相當於租金之不當得利，亦有理由： １、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

查陳金賜、陳勇誌與蕭美足等5人之租賃關係於111年12月31日屆滿而消滅，已如前述，陳金賜、陳勇誌其後仍占有附圖編號C、D建物，自屬無權占有，並因此受有利益，致蕭美足等5人受有相當於租金之損害，依前開說明，蕭美足等5人請求陳金賜等2人各應返還自112年1月1日起至返還建物之日止之不當得利，即屬有據，逾此部分，則不准許。

２、又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。

房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項固有明文。

然上開限制租金之規定，僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。

至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此因城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號民事判決意旨、最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。

查，陳金賜占有附圖編號C建物經營豬肉攤，陳勇誌占有附圖編號D建物經營品方食品，又上開建物位在近彰化縣社頭鄉社斗路一段及信義三路交叉口處，交通便利，且對面為社頭鄉攤販市場，周圍商業機能繁榮等事實，業據原審會同兩造至現場勘驗無訛，有原審勘驗筆錄、現場簡圖及照片在卷可稽（見原審卷第121至129頁）。

足見陳金賜等2人占有上開建物係作為營業使用，依上開說明，其租金自不受土地法第97條第1項規定之限制甚明。

本院審酌系爭土地位處交通便利、周圍商業機能繁榮之地區，且上訴人使用系爭建物供營業所用，依社會常情，其等需給付租金數額，自較一般住宅區租金為高。

復參以系爭租約，蕭美足等5人自99年4月1日起以每月租金2萬元出租系爭土地與○○○（見原審卷第339頁），上開租約迄今已逾10年，不動產價值衡情亦已提高；

另據○○○於原審稱：系爭土地租金原為2萬元，蕭美足等5人欲提高租金，○○○提出以3萬元承租等語（見原審卷第457頁），則蕭美足等5人請求以每月總額3萬元，並以陳金賜等2人使用建物占用基地面積之比例，計算本件相當於租金之不當得利數額，堪可採認，則依此計算，陳金賜使用之C建物占用系爭土地面積為20.85平方公尺，按每月租金總額3萬元，乘以占用基地面積比例計算，蕭美足等5人各得請求陳金賜按月給付922元【計算式：3萬元×2085/13573÷5＝922元，元以下四捨五入，下同】；

陳勇誌使用之D建物占用系爭土地面積為46.18平方公尺，按每月租金總額3萬元，乘以占用基地面積比例計算，原告各得請求陳勇誌按月給付2,041元【計算式：3萬元×4618/13573÷5＝2,041元】，又陳金賜等2人對上開每月不當得利之數額，均表示無意見（見本院卷第139頁），堪認適當，自應准許。

六、綜上所述，蕭美足等5人依據民法第184條第1項前段、第213條第1項規定，請求陳金賜、陳勇誌，應分別自系爭土地上如附圖所示編號C、D建物騰空遷讓返還與蕭美足等5人；

並依民法第179條規定，請求陳金賜、陳勇誌自112年1月1日起至返還前開建物之日止，分別按月給付蕭美足等5人各922元、2,041元，為有理由，應予准許。

逾此部分，為無理由，應予駁回。

從而，原審就上開不應准許部分（即自111年3月1日起至111年12月31日止相當於租金之不當得利部分），判決陳金賜等2人敗訴，於法不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予改判如主文第二項所示。

至於上開應准許部分，原審判決陳金賜等2人敗訴，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據 ，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列， 併予敘明。

八、據上論結，本件上訴一部為有理由， 一部為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第八庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 蔡建興
法 官 李慧瑜
正本係照原本作成。
上訴人合併利益逾新臺幣150萬元，得上訴。
如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳秀鳳

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日