臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,112,上易,136,20240424,1

112年度上易字第136號

上訴人吳金星住○○縣○○鄉○○村○○街00號

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訴訟代理人楊振裕律師

複代理人鄭絜伊律師

被上訴人陳宜涓  

訴訟代理人林世祿律師

上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國112年2月2日臺灣彰化地方法院110年度訴字第758號第一審判決提起上訴，本院於113年4月3日言詞辯論終結，判決如下：

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

甲、程序方面：

　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。查本件上訴人主張○○○○○○服務股份有限公司中部分公司（下稱○○○○○○公司）辦理財政部國有財產署中區分署（下稱國產署）委託標售訴外人○○（已歿，下以姓名稱之）所有坐落○○縣○○鄉○○段000地號、面積116平方公尺、鄉村區乙種建築用地、權利範圍1分之1之土地（重劃前為同鄉○○段00地號，下稱系爭土地），伊對系爭土地有合法使用權源，有優先購買權等語，為被上訴人否認，則上訴人就系爭土地之優先購買權是否存在即屬不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，是上訴人提起本件訴訟即有確認利益。

乙、實體方面：　　

壹、上訴人主張：訴外人○○於不詳年間出售系爭土地予伊祖先○○（民國75年4月23日歿），雖因故未能辦理所有權移轉登記，但○○於46年間即在系爭土地及同段000地號土地上，出資興建門牌號碼○○縣○○鄉○○村○○路00號三合院房屋（下稱系爭房屋），並於11年間已向台灣電力公司申請用電，伊之家族成員自此即共同使用系爭房屋，且於57年間即設籍於此，伊自出生後至今均居住在系爭房屋，○○死亡後，由其子即伊父○○○單獨繼承取得系爭房屋之事實上處分權，○○○於107年6月9日死亡，伊再因繼承取得系爭房屋之事實上處分權。而系爭土地自00年0月間登記為○○所有，迄今將近77年之久，除伊、伊祖先與家族親戚外，均無○○或其他第三人占用，亦無人出面主張排除伊等之占有；且系爭房屋之房屋稅自始即由伊等親族繳納，系爭土地之臺灣土地關係人繳驗憑證申報書上「○○」私章、○○縣政府於56年間辦理農地重劃公告通知書、歷年田賦代金、地價稅繳款通知亦均由○○及包括伊在內之繼承人收受、繳納，系爭土地所有權狀更始終由伊等收執保管，足見○○已將系爭土地出賣予○○（先位主張，下稱系爭買賣關係）。如認系爭買賣關係無法證明，由上開事證仍堪認伊祖先使用系爭土地已得○○之同意，而有使用借貸關係存在（備位主張，下稱系爭使用借貸關係）。伊為系爭土地之合法使用人，對系爭土地自有優先購買權等語。爰依土地法第73條之1第3項、地籍清理條例第12條第1項第4款規定，請求如上訴聲明第二項所示。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就被上訴人標得○○○○○○公司辦理國產署委託標售110年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告附表標號47所示登記名義人○○所有系爭土地，有全部之優先購買權存在。　　

貳、被上訴人則以：系爭土地係由國產署依土地法第73條之1囑託標售，並無地籍清理條例之適用，且標售公告為公文書，第47標備註欄記載「無繼承人、合法使用人或其他共有人」，上訴人為相反主張，應負舉證責任。惟上訴人並未提出○○向○○購買系爭土地及合法使用土地之證明文件，且○○行蹤不明，不可能與○○訂約；系爭土地所有權狀是由訴外人「○○○」於57年1月12日領訖，上訴人取得之權狀可能是他人冒領，絕非來自○○，亦否認上訴人所持○○印章之真正；另持有權狀原因眾多，申請用電、稅單均不能作為購買或合法占用土地之證明。伊否認系爭房屋係由○○所建，且系爭房屋之房屋稅籍記載為木石磚造，耐用年數46年，已超過耐用年數，依常理推論應已滅失，系爭房屋三合院之現況亦與房屋稅籍顯示為長方形建物不符，系爭房屋應係越界建築，無權占用系爭土地。另伊得標拍定系爭土地時，○○之繼承人並未辦理系爭房屋之繼承登記，房屋使用人又非僅上訴人一家，如要主張優先購買權，應由○○之全體繼承人共同為之等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

參、本院會同兩造整理並簡化爭點，兩造不爭執事項如下（見本院卷第340頁）：

一、系爭土地原為○○所有，前經○○○○○○公司辦理國產署委託標售110年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，其中公告附表標號47為系爭土地，被上訴人得標後，上訴人主張有優先購買權（見原審卷第79-137、289頁）。

二、○○縣地方稅務局房屋稅籍證明書記載之稅籍編號00000000000號房屋，納稅義務人為○○、門牌號碼○○縣○○鄉○○村○○街00號、構造別為木石磚造（磚石造）、面積48.10平方公尺，起課年月為46年1月（見原審卷第13頁）。依○○縣地方稅務局110年10月27日彰稅房字第1100018528號函所附該稅籍房屋平面圖為一長方形房屋（見原審卷第169、171頁）。

三、○○縣地方稅務局房屋稅籍證明書記載之稅籍編號00000000000號房屋，納稅義務人為○○○，門牌號碼○○縣○○鄉○○村○○街00號、構造別為木石磚造（磚石造）、面積35.9平方公尺、起課年月53年1月（見原審卷第217頁）。

四、原審會同兩造於110年12月7日、111年11月1日至現場勘驗，結果如原審卷第175-183、295-305頁勘驗測量筆錄暨現場照片所示。經○○縣鹿港地政事務所施測結果，系爭土地上現有如原審判決附圖編號A、B、C所示地上物。

五、○○於75年4月23日死亡，繼承系統表如原審卷第347頁，繼承人為長男○○○、次男○○○、長女○○○（上開3人之父親均為○○○）。○○○於107年6月9日死亡，上訴人為○○○之次子（見原審卷第327-347頁）。

肆、本院之判斷： 

一、查系爭土地原為○○所有，前經○○○○○○公司辦理國產署委託標售110年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，其中公告附表標號47為系爭土地，被上訴人於110年5月27日得標後，上訴人已依法遵期於同年6月2日主張優先購買權等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項一），復經本院調取上開標售案卷核卷無訛，堪先認定。

二、關於系爭土地之標售程序及優先購買權之依據部分：

上訴人主張系爭土地應屬所有權人不明之土地，不應適用土地法第73條之1第2項、第3項及財政部國有財產署「逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」之規定標售，而應依地籍清理條例之規定標售，伊自得依或類推適用該條例第12條規定，主張優先購買權云云。惟查：

(一)系爭土地登記為○○所有，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項一），並有○○縣鹿港地政事務所112年6月6日鹿地一字第1120002968號函送之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書、土地臺帳等文件可資佐憑（見本院卷第81-89頁）。而臺灣省土地關係人繳驗憑證係因於35年臺灣省行政長官公署為銜接光復前後不同的土地登記制度，透過施行土地權利憑證繳驗工作，釐清臺灣地區之土地產權，並將其視為臺灣第一次辦理土地所有權登記(土地總登記)，亦即，光復後臺灣土地登記制度改為強制登記，對於完成地籍測量之縣市，應就全部土地辦理土地權利憑證繳驗申報，由縣市地政機關經收件、審查、公告等法定程序，隨即據以登記（國家發展委員會檔案管理局發行之「國家檔案典藏新訊」2016年7月第26期文獻參照）。而經上訴人函詢○○縣鹿港地政事務所有關系爭土地之資料來源，該所函復稱：「臺灣光復初期，係以繳驗日治時期之土地權利憑證方式整理地籍，經公告期滿無人異議之土地，隨即編造土地登記薄，換發權利書狀。」、「經查調旨揭地號（按指系爭土地）於本所土地登記舊簿、臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書、土地台帳等資料皆為○○…」等語（見本院卷第151頁） ，足認臺灣省土地關係人繳驗憑證之內容應具真實性，堪予憑採。參以戶役政系統與地政公示登記之所有人資料，未必全然一致，則上訴人徒以○○縣○○鄉○○○○○○○○○○○○○○○○設○於○○○縣○○鄉○○村○○街00號」或「○○縣○○鄉○○村○○路00號」○○之戶籍資料（見原審卷第355頁），即謂系爭土地應屬所有權人不明之土地云云，委不可採。

(二)又系爭土地係由○○縣政府於72年7月15日依89年1月26日修正公布前土地法73條之1規定列冊管理執行代管，列冊管理期滿經該府以96年4月4日府地籍字第0960066093號函檢送列冊管理單移請國產署彰化辦事處公開標售在案。國產署係依111年6月22日修正公布前土地法73條之1規定執行○○縣政府移送逾期未辦繼承登記土地之標售作業，並由該署以109年12月31日台財產中彰二字第10923018350號函委託○○○○○○公司辦理標售等情，亦有國產署彰化辦事處112年7月21日台財產中彰二字第11205054950號函附卷可稽（見本院卷第207-208頁），以及本院調取之上開標售案卷可參。

(三)而經本院函詢○○縣政府查明系爭土地屬「逾期未辦繼承登記土地」之依據，該府函轉○○縣鹿港地政事務所函復稱：「說明：…三、依據内政部68.1.22臺内地字第820753號函訂頒及72年2月3日（72)臺内地字第128768號函修正『未辦繼承登記土地處理要點』（已廢止）第2條第1款規定，『土地權利人死亡資料之提供，戶政事務所死亡戶籍資料，按旬彙送市、縣（市）稅捐稽徵機關，由稅捐稽徵機關先行彙集後列管，至逾繼承原因發生日一年，而仍未辦繼承登記時，將死者歸戶卡有關土地建物部分影印乙份，於每年12月底以前，填單送土地建物所在地地政事務所。』及依第4條規定，地政事務所接獲第2條第1款規定之資料，經查實後，於每年4月1日辦理公告，已知繼承人及其住址者，同時以書面通知其申辦繼承登記；並記明逾期三個月未辦繼承登記，報請縣（市）政府代管。旨揭地號已依土地法73條之1規定業經公告、列冊管理期間，逾期仍未聲請登記者，移請國有財產局公開標售。四、經本所透過戶役政系統重新查調，並無○○鄉○○段000地號上所載○○之設籍資料。本案係於72年7月15日代管，96年4月4日移請公開標售，而地籍清理條例後於97年7月1日施行，是以代管及移請標售時尚無地籍清理條例之適用。五、有關72年列入未辦繼承之代管案件，因年代久遠，本所已相關原始檔存資料，故無從提供。」等語，有該所112年8月11日鹿地一字第1120004286號函在卷可憑（見本院卷第235-236頁）。由上可知，地政機關雖已無從提供系爭土地於72年間列入未辦繼承之代管案件相關原始檔存資料，但由上開說明三所示，可知系爭土地被認定為「逾期未辦繼承登記土地」予以列管，應係經地政、戶政機關、稅務機關依當時之法令查明彙集後而予以列管，且因系爭土地係於72年7月15日即由○○縣政府代管，並於96年4月4日移請國產署公開標售，斯時地籍清理條例尚未施行(按施行日為97年7月1日)，自無該條例適用之餘地。

(四)再國產署於109年12月31日發函委託○○○○○○公司辦理系爭土地標售案時，地籍清理條例雖已施行，但系爭土地非屬該條例第17條至第26條、第32條、第33條規定之土地，自無該條例第11條標售規定、第12條優先購買權規定之適用。是以國產署於109年12月31日依111年6月22日修正公布前土地法73條之1規定，發函委託○○○○○○公司辦理標售，以執行系爭土地之標售案，於法並無不合。

(五)據上，系爭土地之所有權人既無不明之情形，且國產署係依111年6月22日修正公布前土地法第73條之1規定進行標售，並由被上訴人得標，上訴人自僅得依同條第3項規定，主張優先購買權。上訴人主張伊得依或類推適用地籍清理條例第12條規定，主張優先購買權云云，要無足取。

三、關於上訴人是否為系爭土地之合法使用人部分：

(一)按111年6月22日修正公布前土地法第73條之1第3項前段規定：「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。」。上訴人先位主張伊祖先○○向○○購買系爭土地，備位主張○○有同意○○使用系爭土地，伊因繼承關係而繼受系爭買賣關係或系爭使用借貸關係，故為系爭土地之合法使用人云云，為被上訴人所否認，則依舉證責任分配原則，自應由上訴人就利己之主張負舉證責任。

(二)上訴人雖主張○○有交付系爭土地所有權狀原本予○○，並於原審提出系爭土地所有權狀原本，欲佐其說，有原審言詞辯論筆錄、當庭影印之土地所有權狀影本可憑（見原審卷第202、204-1、204-3頁）。但被上訴人否認系爭土地所有權狀係由○○交付予○○之事實，且系爭土地係56年間辦理○○縣○○農地重劃區之土地範圍，於56年間重劃前地號為○○鄉○○段00地號，重劃後地號為○○鄉○○段000地號，有○○縣○○農地重劃區全筆未參加交換分合土地重劃前後對照清冊（個人有）可稽（見原審卷第123頁，下稱土地重劃前後對照清冊）。而上開土地所有權狀係於56年6月15日依重劃後地號所核發之新權狀，依上開土地重劃前後對照清冊所示，「備註」欄記載「權利書狀收訖」並蓋用「○○○」印章，日期為57年1月12日，可知上開土地所有權狀係由「○○○」之人領訖。基此，被上訴人抗辯：上開土地所有權狀並非由○○領取，亦非由○○交付予○○等語，即非無稽。參以○○持有系爭土地所有權狀之可能原因多端，上訴人更未能舉證上開土地所有權狀確係○○交付予○○之事實，則徒憑上訴人因繼受而保管系爭土地所有權狀原本乙情，實無從遽認○○與○○間究竟係於何時、何地、如何達成系爭買賣關係或系爭使用借貸關係之合意。

(三)上訴人復主張伊持有系爭土地之臺灣土地關係人繳驗憑證申報書上「○○」私章、○○縣政府於56年間辦理農地重劃公告通知書、歷年田賦代金、地價稅繳款通知均由○○及包括伊在內之繼承人收受、繳納等語，並提出下列證據欲佐其說。惟查：

 1、上訴人所持有「○○」之私章，業經被上訴人否認真正（見本院卷第120頁）。而經比對上訴人於112年7月11日提出之陳報狀上所蓋用之「○○」印文（見本院卷第125頁）及彰化鹿港地政事務所檢送之臺灣土地關係人繳驗憑證申報書影本「蓋章」欄上「○○」印文（見本院卷第83頁），徒以肉眼觀察，印文外形均為橢圓形、字體及筆順亦相同，但亦僅能證明上訴人持有之「○○」印章為真，尚無從推認上訴人取得該印章之緣由為何，更遑論要用以證明○○與○○間有系爭買賣關係或系爭使用借貸關係之合意事實。

 2、而上訴人提出原審卷第33頁原證6之土地重劃前後對照清冊，顯示於57年1月12日領取系爭土地所有權狀之人為「○○○」，並非○○，除不能證明○○有交付該權狀予○○之事實，亦不能證明○○與○○間有系爭買賣關係或系爭使用借貸關係合意存在，已如前述。上訴人另提出原審卷第211、213頁原證11之○○縣政府農地重劃公告通知書、○○縣彰化地政事務所（通知），被上訴人雖爭執書證之形式真正，但上訴人業已當庭提出原本，經本院勘驗結果如下：「一、卷附影本與原本相符。二、卷附第211頁左側蓋用之印文，於原本為紅色印文。原本之發文日期欄為黑色墨色，字號欄及內容中之日期，均為藍色墨色，手寫文字為藍色原子筆。原本紙質呈現時間久遠之泛黃色澤，且四周有磨損及略為破損之痕跡，紙張中間亦有摺痕及微小缺洞。三、卷附第213頁右側蓋用之印文，於原本為紅色印文。原本上方『6-339』，『○○』、『○○00-0號道0.0108公頃』、『1,386』均是藍色原子筆所書寫，其餘文字是另一同色之藍色墨色。原本紙質呈現時間久遠之泛黃色澤，且四周有磨損及略為破損之痕跡，紙張中間亦有摺痕及時間久遠之黃色斑痕。」，被上訴人對於上開勘驗結果亦無意見，有本院準備程序筆錄可參（見本院卷第427-428頁），且系爭土地確實於56年間辦理重劃，亦如前述，堪認上訴人所提出之原證11書證為真。惟依原證11之○○縣政府農地重劃公告通知書、○○縣彰化地政事務所（通知）內容，係指名給「○○」，地址係依「臺灣省土地關係人繳驗憑證」上所載「○○」之地址即「○○縣○○鄉○○村○○路00號」而為送達，並無上訴人所稱係寄給上訴人祖先收執之情形。上訴人復自承○○於46年間即在系爭土地興建系爭房屋，並由其家族居住迄今，門牌與○○之上址相同，則郵務人員將原證11之書證交付予居住在地址相同之○○以外之人收受，亦非無可能。上訴人又未能舉證證明原證11之書證係由○○交付○○，或同意由○○及居住在同址之其他上訴人家族成員代收之事實，實難徒憑上訴人保管有原證11之書證，即遽認○○與○○有系爭買賣關係或系爭使用借貸關係存在。

 3、上訴人另主張系爭土地歷年之田賦、地價稅均是由伊等親族繳納乙情，固提出本院卷第175頁田賦代金繳納通知單、第177頁地價稅繳款書、第179頁之109年地價稅繳款書（同原審卷第35頁原證7）為證。但繳納田賦或地價稅之收據，不能作為執據者對土地有合法占用權源之證據，此參照現行土地稅法第4條規定：「土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三、無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者。」，其中第1、2、3款之情形，納稅義務人與土地使用人未必能達成使用土地之合意即明，更無從推認○○與○○間究竟係如何達成系爭買賣關係或系爭使用借貸關係之意思表示合致，無從遽認上訴人之主張為真。

 4、上訴人又主張伊之家族早已設籍在系爭土地上，○○於46年間興建系爭房屋後，伊家族即在該址居住迄今，且繳納歷年房屋稅等語，並提出除戶謄本、上訴人身分證正反面影本、房屋稅籍證明書、台灣電力公司彰化區營業處函、戶籍資料為證(見原審卷第13-19頁、第40-1頁、第215、217、327、329、373-341頁、本院卷第129-137、187-193頁）。然查，戶口設籍之原因多端，並不限得土地所有人出售或同意使用土地一途。而房屋納稅義務人並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明 (最高法院40年台上字第126號判決先例參照，另可參房屋稅條例第4條代繳規定亦可參照），更無從推認房屋使用人是否合法占有土地。同理，向台灣電力公司申請用電，僅係契約雙方就電力使用、使用對價，互為約定，無從憑以認定申請用電人是否合法占有土地。是以上訴人家族雖長久在系爭土地設籍，復興建系爭房屋長久居住，並申請用電、繳納房屋稅，但均不足以推認○○與○○間有系爭買賣關係或系爭使用借貸關係存在。況且，門牌號碼「○○縣○○鄉○○村○○路00號」之房屋稅籍共有6份，有○○縣地方稅務局112年11月21日彰稅房字第1126035906號函可憑（見本院卷第361頁），其中僅有房屋稅籍編號00000000000之納稅義務人為○○（見本院卷第363頁），且依該屋平面圖所示（見本院卷第369頁），係長方形房屋，構造別為木石磚造（磚石造），為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項二、三），但經原審會同兩造至現場履勘測量結果，系爭房屋之現況為鐡皮屋頂、水泥瓦屋頂之三合院建物，有原審勘驗測量筆錄及照片、○○縣鹿港地政事務所土地複丈成果圖（即原審判決附圖，下稱附圖）可稽（見原審卷第295、297-303、311頁），可知系爭房屋之結構、形式核與上開房屋稅籍證明書所載並不一致。另依附圖所示，系爭房屋之三合院正身絕大部分係坐落在系爭土地鄰近之同段000、000地號，則縱依上訴人所主張認系爭房屋係由○○所興建（此為被上訴人所否認），究竟○○有無徵得○○之同意，而得使用系爭土地，進而將原本房屋稅籍平面圖所示之長方形房屋延伸建築出右護龍即附圖編號A、B部分，顯屬有疑，被上訴人因而質疑當初應是越界建築等語，即非全然無稽。

 5、上訴人於原審雖傳喚○○村村長即證人○○○及證人○○○，但依證人○○○所證（見原審卷第256-258頁），其不知悉系爭房屋是由何人建築，亦未提及何以系爭房屋得以坐落在系爭土地上之緣由，或○○與○○間有何使用土地關係。另依證人○○○之證詞（見原審卷第375-378頁），其不認識○○，不知系爭房屋為何人建築，亦不知為何系爭房屋蓋在系爭土地上。故由證人○○○、○○○之證述，僅能證明系爭房屋長久存在、上訴人及其家族成員長久居住在該屋之事實，均不能證明○○與○○間有系爭買賣關係或系爭使用借貸關係存在。

 6、上訴人於本院時另傳喚證人○○○○、○○為證，但依證人○○○○之證述（見本院卷第378-380頁），僅提及○○有僱工施作如附圖編號A、B部分，伊有參與泥作，上訴人父親有僱工施作如附圖編號C部分，如附圖編號A、B部分坐落之土地地主是○○，不知道是○○1人所有或共有，自伊小時候起，就是○○在居住等語，其中關於系爭土地所有權人之證述，核與系爭土地實際所有權人為○○，已有不合，且未提及○○與○○是否有系爭買賣關係或系爭使用借貸關係之情節。另依證人○○之證述（見本院卷第381-385頁），其不知系爭房屋為何人所建，亦不知系爭房屋坐落之土地為何人所有，亦不知有占用到○○之系爭土地，伊只聽過○○，沒有見過等語，上開2人之證述皆無從證明○○與○○間確有系爭買賣關係或系爭使用借貸關係存在。

(四)據上，上訴人所舉上開證據，均不足以證明○○與○○究竟係於何時、何地，以何方式，達成系爭買賣關係或系爭使用借貸關係之合意，則依舉證責任分配原則，應認上訴人主張○○因系爭買賣關係或系爭使用借貸關係，而得合法占用系爭土地，其則繼受上開法律關係，故為系爭土地之合法占用人云云，尚乏明證，無法遽採，上訴人自無從依111年6月22日修正公布前土地法第73條之1第3項前段規定，主張優先購買權，洵堪認定。

四、綜上所述，系爭土地之標售案並無地籍清理條例之適用或類推適用，且上訴人不能舉證其係系爭土地之合法使用人，則其依土地法第73條之1第3項、地籍清理條例第12條第1項第4款規定，請求確認上訴人就被上訴人標得○○○○○○公司辦理國產署委託標售110年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告附表標號47所示登記名義人○○所有系爭土地，有全部之優先購買權存在，非屬正當，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

陸、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　24　　日

民事第三庭審判長法官許旭聖

法官林筱涵

法官莊嘉蕙

正本係照原本作成。

不得上訴。

書記官廖婉菁

　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　24　　日