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臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度重上字第162號
上訴人王宇量
訴訟代理人劉豐綸律師
被上訴人張景棋
訴訟代理人曾浩銓律師
陳樹村律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國112年6月27日臺灣彰化地方法院111年度重訴字第23號第一審判決提起上訴，並為訴之追加及變更，本院於113年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將彰化縣○○鄉○○段00地號土地返還上訴人。
被上訴人應自民國110年10月14日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人新臺幣6,052元。
其餘上訴駁回。
被上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○段00地號土地如附圖即彰化縣田中地政事務所複丈日期民國111年3月17日土地複丈成果圖所示編號A（面積6.21平方公尺）之1層鐵皮屋(工具間)、編號B（面積4.55平方公尺）之1層鐵皮屋(廁所)、編號C（面積58.53 平方公尺）之1層鐵皮屋(住屋)、編號D（面積67.94平方公尺）之木架圍籬(養鵝寮)返還上訴人。
第一、二審訴訟費用（含追加及變更之訴），由被上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣3,617,163元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣10,851,489元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人於原審依民法第767條第1項、第470條第2項、第179條規定，訴請被上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地）如附圖即彰化縣田中地政事務所複丈日期民國111年3月17日土地複丈成果圖所示編號A面積6.21平方公尺之1層鐵皮屋(工具間)、編號B面積4.55平方公尺之1層鐵皮屋(廁所)、編號C面積58.53 平方公尺之1層鐵皮屋(住屋)、編號D面積67.94平方公尺之木架圍籬(養鵝寮)等地上物（以下合稱系爭地上物，或以編號分稱之）拆除，將其他農作物、樹木刈除，並將系爭土地返還上訴人。嗣於113年1月29日本院準備程序期日，以言詞將上訴聲明改列為「先位聲明」，另依民法第348條規定追加備位之訴，請求被上訴人將系爭地上物及系爭土地交付上訴人；再於同日準備程序期日，以言詞將先位之訴請求權基礎之其中民法第470條第2項規定變更為備位之訴請求權基礎。經核上訴人所為追加、變更之訴與原訴均係本於上訴人於96年10月4日向被上訴人購買系爭土地後，被上訴人仍繼續占用系爭土地所衍生之糾紛，可認請求之基礎事實同一，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人因對外積欠債務，於96年10月4日將其所有系爭土地出售予上訴人，於同年12月6日辦理移轉登記完畢，系爭土地並已點交上訴人。惟上訴人體諒被上訴人經濟困難，仍需使用系爭土地種植農作物貼補家用，遂同意讓被上訴人繼續使用。嗣上訴人於105年間亦需使用系爭土地，乃在系爭土地懸掛公告，限期被上訴人於105年8月20日前搬離系爭土地。詎被上訴人竟置之不理，更於105年間佯稱系爭土地為被上訴人借名登記予上訴人，對上訴人訴請返還系爭土地，經原法院以106年度重訴字第22號判決駁回其訴，再經本院以107年度重上字第87號、最高法院以108年度台上字第1822號判決駁回其上訴確定。被上訴人擅自在系爭土地上搭蓋系爭地上物，非供農業使用，已違反系爭土地應有之使用方法，上訴人業於108年間以存證信函終止兩造間使用借貸契約，並以起訴狀再次為終止之意思表示，被上訴人占用系爭土地即屬無權占有等情。爰依民法第767條第1項之規定，請求被上訴人應將系爭地上物拆除，將系爭土地上其餘農作物、樹木刈除，及將系爭土地返還上訴人，並依民法第179條之規定，請求被上訴人給付上訴人自起訴狀繕本送達翌日（即110年10月14日）起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利新臺幣（下同）45,214元（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭地上物拆除、將系爭土地上其餘農作物、樹木刈除，並將系爭土地返還上訴人。㈢被上訴人應自110年10月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人45,214元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。另追加備位之訴，主張系爭地上物為兩造買賣契約之範圍，且兩造間使用借貸契約業已終止等情，依民法第348條及第470條第2項之規定，請求被上訴人將系爭地上物及系爭土地交付或返還上訴人，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭土地及系爭地上物自兩造於96年10月4日簽署買賣契約書至今，均由被上訴人占有使用，未曾交付上訴人，買賣契約書批明事項所載「現況點交」僅為兩造約定應負點交義務，雖有兩造用印，但未記載具體日期，實際上並未辦理點交，被上訴人亦否認兩造間存在使用借貸關係，故上訴人僅得依民法第348條第1項請求被上訴人交付系爭土地，上訴人未取得占有前，被上訴人仍為有權占有人。且系爭土地於96年間移轉登記予上訴人前為被上訴人所有，現存之系爭地上物為被上訴人於96年12月前出資興建，並未隨系爭土地一併出售予上訴人，亦為被上訴人所有，系爭土地嗣後雖移轉登記予上訴人，但依民法第425條之1第1項規定，推定兩造間成立租賃關係，被上訴人占有系爭土地即屬有權占有，上訴人自不得請求被上訴人拆除系爭地上物、刈除農作物、樹木、返還系爭土地及給付不當得利。至於上訴人依民法第348條第1項規定請求被上訴人交付系爭土地及系爭地上物部分，其請求權已罹於時效。縱認上訴人得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，因系爭土地為特定農業區農牧用地，且附近多為農地，交通及生活機能不便，上訴人所得請求之金額亦不得逾土地法第110條第1項規定之標準，應依系爭土地110年度申報地價343.2元之年息2％計算，始屬相當等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴及追加、變更之訴均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第154-155頁）：
㈠系爭土地原為被上訴人所有，於96年12月6日以買賣為原因移轉登記為上訴人所有。
㈡系爭地上物為被上訴人所搭蓋，被上訴人為事實上處分權人。
㈢兩造間於96年12月6日辦理過戶登記係基於買賣關係等事實，業經原法院106年度重訴字第22號、本院107年度重上字第87號及最高法院108 年度台上字第1822號民事確定判決認定在案。
㈣兩造提出之證物形式上為真正。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院113年1月29日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第241頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠被上訴人現已非系爭地上物及系爭土地上現存農作物、樹木之處分權人，上訴人不得請求被上訴人拆除系爭地上物及刈除農作物、樹木：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段固定有明文。惟房屋之拆除為一種事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。
⒉查被上訴人於96年12月6日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予上訴人後（見不爭執事項㈠、㈢），系爭土地即為上訴人所有；而系爭地上物為被上訴人所搭蓋（見不爭執事項㈡），未經辦理所有權第一次登記，被上訴人為系爭地上物之所有權人，原來對系爭地上物有事實上處分權，應無疑義。上訴人雖主張系爭地上物均係被上訴人於兩造簽訂買賣契約後所搭蓋等語。然觀諸系爭土地於96年10月14日拍攝之航照圖（見本院卷第215頁），已可見系爭土地存在系爭地上物及現存之農作物、樹木，而兩造係於96年10月4日簽訂買賣契約（見原審卷二第77頁），距離上開航照圖拍攝日期僅有10日，系爭地上物及現存之農作物、樹木均非短時間內即可搭蓋、種植完成，衡情系爭地上物及現存之農作物、樹木於兩造簽訂買賣契約時即已存在，上訴人於本院審理中嗣後亦承認系爭地上物為買賣契約簽訂時之房屋現況等語（見本院卷第240頁）。
⒊兩造間買賣契約書第2條第1項買賣標的之建物標示欄雖未標示系爭地上物，惟被上訴人迄未提出其依法申請搭蓋系爭地上物之證明，而編號A、B、C均為1層鐵皮屋、編號C占用系爭土地面積多達58.53平方公尺，且被上訴人自承係供居住使用（見原審卷一第125頁），顯非簡易型之農業設施，依證人即前彰化縣社頭鄉公所建設課技士王○峯於原審之證述，被上訴人理應提出農舍之使用執照、農業設施之容許證明或使用執照（見原審卷二第116-117頁），作為依法申請之證明文件，被上訴人卻未能提出，應認系爭地上物均屬未依法申請增、加建之地上物，方才未能在買賣契約書上明確標示，尚不能僅憑證人王○峯在96年間農業使用證明書審查表中「農業用地尚有農舍或建物，並依法申請，且未有擅自改變使用情事者」乙欄勾選符合（見原審卷二第21頁），即認為系爭地上物均屬依法申請興建，況證人王○峯對當時審查情形亦早已不復記憶，此部分之審查結果是否記載有誤，自非無疑。依買賣契約書同條第3項約定：「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物、工作物）亦包括在買賣範圍內」（見原審卷二第73頁），故系爭地上物均應包括在買賣範圍；而系爭土地上現存之農作物、樹木為系爭土地之出產物，既尚未與系爭土地分離，依民法第66條第2項規定，為系爭土地之部分，故系爭土地上現存之農作物、樹木亦應包括在買賣範圍。
⒋被上訴人雖辯稱系爭地上物並未隨系爭土地一併出售予上訴人等語。然苟如被上訴人所辯，兩造理應於買賣契約書就被上訴人是否可以繼續使用系爭地上物或應將系爭地上物拆除等節另為約定，以杜將來系爭土地之使用糾紛，買賣契約書對此卻未置一詞，顯然不合常理；佐以買賣契約書第2條第2項明載：「房屋現況包括水電及門窗等設施，賣方於交屋時應維持原狀點交」等語，反而約定被上訴人應將系爭土地上所存在之房屋以現況點交予上訴人，益證編號C住屋亦屬兩造買賣契約之範圍，編號A工具間、編號B廁所及編號D養鵝寮均係用於增加編號C住屋之經濟效用，為編號C住屋之從物，依民法第68條第2項規定，被上訴人對編號C住屋所為之買賣亦及於編號A工具間、編號B廁所及編號D養鵝寮，故系爭地上物均已連同系爭土地一併出售予上訴人，上訴人前開所辯，委無可採。
⒌復依買賣契約書第8條第1項之約定：「本買賣房屋，除契約另有約定外，賣方應於交付尾款日前騰遷完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交買方管領」（見原審卷二第75頁）。而系爭土地買賣契約係於96年10月4日簽訂，兩造約定買賣價款為800萬元，上訴人已陸續以代被上訴人清償所欠土地銀行635萬元貸款，及於96年11月8日、12月21日分別匯款40萬5000元、124萬5000元予被上訴人等方式交付完畢，此為兩造於本院107年度重上字第87號乙案所不爭執之事實（見原審卷一第85頁），依上開約定，被上訴人應於96年12月21日將系爭土地點交予上訴人。嗣兩造在買賣契約書末頁之批明事項欄記載「現況點交」等文字，並在其上各自用印，足見被上訴人已在上訴人交付尾款之情形下，將系爭土地點交予上訴人，此亦符合一般房地買賣，通常先辦理房地所有權移轉登記，待交付尾款後再辦理房地點交之常態。
⒍被上訴人雖辯稱上開批明事項所載「現況點交」僅為兩造約定應負點交義務，實際上兩造並未辦理點交等語。惟買賣契約書第8條第1項既已載明被上訴人應將買賣房屋以現場點交方式移交上訴人管領，第2條第2項亦載明被上訴人交屋時應維持房屋原狀點交，兩造實無必要於訂約時在批明事項欄再記載「現況點交」乙語，故批明事項欄所記載「現況點交」應非兩造於96年10月4日簽訂買賣契約時即已記明之文字，而係被上訴人於收受尾款後，將系爭土地、系爭地上物點交予上訴人，兩造為確認辦理現況點交完畢才在批明事項欄記明「現況點交」，較為合理。是被上訴人此部分所辯，亦不可採。
⒎準此，系爭地上物及系爭土地上現存之農作物、樹木與系爭土地同屬兩造買賣之範圍，且被上訴人於上訴人交付買賣價金尾款後，已將系爭土地連同系爭地上物點交予上訴人，應認被上訴人已將系爭地上物之事實上處分權讓與上訴人，系爭土地上現存農作物、樹木之處分權亦隨同系爭土地一併讓與上訴人，被上訴人已喪失系爭地上物及系爭土地上現存農作物、樹木之處分權，系爭地上物及系爭土地上現存農作物、樹木之存在自無侵害上訴人對系爭土地之所有權，故上訴人本於物上請求權之規定，訴請被上訴人拆除系爭地上物及刈除系爭土地上現存農作物、樹木，要屬無據。
㈡被上訴人無占有系爭土地之正當權源，上訴人得請求被上訴人返還系爭土地：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號、90年度台上字第211號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。本件被上訴人既不爭執其目前仍占用系爭土地，揆諸上開說明，即應由被上訴人就其取得占有係有正當權源，負舉證之責。
⒉次按動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付，民法第761條定有明文。上開規定於不動產占有之移轉，亦準用之，同法第946條第2項亦有明定。本件兩造對系爭土地自始即由被上訴人現實占有固不爭執，惟承前所述，被上訴人於上訴人付清買賣價金尾款後，已將系爭土地現況點交予上訴人，符合上開民法第761條第2項規定之占有改定移轉方式，上訴人自已取得系爭土地之間接占有。系爭土地一方面由上訴人取得所有權及間接占有，另一方面，上訴人仍同意被上訴人繼續使用系爭土地，應認兩造自系爭土地完成點交後另成立使用借貸契約，因兩造就該使用借貸契約未定期限，兩造亦未陳明系爭土地有何得依借貸目的而定其期限之情形，依民法第470條第2項規定，上訴人自得隨時終止使用借貸契約，請求被上訴人返還系爭土地。
⒊又上訴人業於起訴時以起訴狀為終止使用借貸契約之意思表示，被上訴人即負有返還系爭土地之義務，被上訴人繼續占有系爭土地即屬無權占有，是上訴人本於物上請求權之規定，訴請被上訴人返還系爭土地，於法自屬有據。
⒋被上訴人雖援引最高法院84年度台上字第3001號判決，抗辯其得依兩造間之買賣契約對系爭土地主張有權占有等語。惟上開判決意旨係謂「出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異」等語，與本件被上訴人已將系爭土地點交予上訴人之情形迥然不同，上開判決於本件尚難逕予比附援引，被上訴人所辯，並非可取。
⒌被上訴人雖又抗辯其為系爭地上物之所有權人，系爭土地所有權縱已讓與上訴人，依民法第425條之1規定，仍推定兩造間有租賃關係，其對系爭土地為有權占有等語。惟按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。本件被上訴人不僅將系爭土地所有權讓與上訴人，亦將無法辦理所有權登記之系爭地上物之事實上處分權讓與上訴人，揆諸上開說明，此事實上處分權之讓與解釋上仍屬民法第425條之1規定之所有權讓與，則系爭土地及系爭地上物既均同歸上訴人所有，自不符合僅將系爭土地或僅將系爭地上物所有權讓與他人，或將兩者讓與相異之人之情形，應無民法第425條之1規定之適用餘地。故被上訴人抗辯其依民法第425條之1規定，對系爭土地為有權占有等語，亦不可取。
㈢上訴人得請求被上訴人給付占用系爭土地相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例可資參照）。本件上訴人以起訴狀對被上訴人終止使用借貸關係，經被上訴人收受後，被上訴人占用系爭土地即無法律上之原因，上訴人自得本於不當得利之法律關係，訴請被上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，占用系爭土地相當於租金之不當得利。
⒉次按地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣，土地法第110條第1項定有明文。而土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，此觀同法第148條規定自明。查系爭土地係特定農業區之農牧用地，有土地登記第一類登記謄本在卷可參（見原審卷一第29頁），自應受土地法第110條所定，耕地地租不得超過地價百分之8之限制。上訴人主張其所請求之不當得利數額應按系爭土地之公告現值計算等語，核與上開法律規定不合，並不可採。
⒊又土地法第110條所定地價百分之8乃耕地地租之最高限額，非謂必照百分之8計算，尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。茲審酌系爭土地位處○○路1段與○○潭排水溝之交界，交通雖然尚屬便利，但與社頭火車站仍有相當距離，且係位在火車站後站一側，附近多為工廠、農地，與火車站前站一側屬工商較為繁榮之區域相比，生活機能較差，此有上訴人所提google地圖及現場照片在卷可憑（見本院卷第291-311頁），並考量被上訴人占用系爭土地主要係種植農作物使用，經濟價值非鉅之土地利用情形，認為被上訴人占用系爭土地所受之利益，以按法定地價年息百分之5計算為適當。而系爭土地於上訴人起訴時之申報地價為每平方公尺343.2元（見原審卷一第29頁土地登記謄本），依此計算，上訴人請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日即110年10月14日起（見原審卷一第37頁送達證書）至返還系爭土地之日止，按月給付之不當得利數額應為6052元（計算式：343.2元×4232.25平方公尺×5%÷12月＝6052元，小數點以下四捨五入），故上訴人於此範圍內之請求，為有理由；逾此範圍之請求，則屬無據。
㈣被上訴人應將系爭地上物返還上訴人：
上訴人先位依民法第767條第1項規定請求被上訴人拆除系爭地上物，經本院認定為無理由，本院即應再就上訴人備位依民法第348條、第470條第2項規定請求被上訴人交付或返還系爭地上物審酌有無理由。查被上訴人將系爭地上物連同系爭土地點交予上訴人後雖仍繼續占用系爭地上物，然同前說明，此係符合民法第761條第2項規定之占有改定移轉方式，上訴人已取得系爭地上物之間接占有，應認兩造就系爭地上物於完成點交後另成立使用借貸契約，因兩造就該使用借貸契約未定期限，兩造亦未陳明系爭地上物有何得依借貸目的而定其期限之情形，依民法第470條第2項規定，上訴人自得隨時終止使用借貸契約，請求被上訴人返還系爭地上物。而上訴人業以起訴狀表示終止使用借貸契約，故上訴人本於借用物返還請求權，訴請被上訴人返還系爭地上物，應屬有據。又本院就上訴人訴請被上訴人返還系爭地上物，已依民法第470條第2項規定為上訴人勝訴之判決，即無再予審酌上訴人得否依同法第348條請求被上訴人交付系爭地上物之必要，併此說明。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項之規定，請求被上訴人應將系爭土地返還上訴人、依民法第179條之規定，請求被上訴人應自110年10月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人6,052元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。另上訴人依民法第470條第2項規定，備位請求被上訴人應將系爭地上物返還上訴人，亦有理由，應予准許。又本件上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，追加備位之訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第三庭審判長法官許旭聖
法 官莊嘉蕙
法 官林筱涵
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，
其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由
書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律
師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事
訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明
文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官呂安茹
中 華 民 國 113 年 5 月 7 日
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