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臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上易字第66號
上 訴 人 吳素貞 住○○縣○○鄉○○路000巷0號
訴訟代理人 吳尚臻
被 上訴人 蕭麗君
楊森豪
周滿靜
蔡特學
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國112年12月7日臺灣南投地方法院111年度訴字第416號第一審判決提起上訴，本院於113年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定即明。
本件上訴人於原審起訴聲明爲蕭麗君、楊森豪、周滿靜、蔡特學（下合稱被上訴人，分稱各姓名）應連帶給付上訴人新臺幣（下同）110萬元，嗣於民國113年4月2日具狀主張其所受損害共計150萬元，乃追加聲明：被上訴人應再連帶給付上訴人40萬元（見本院卷第211至212頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定毋庸對造同意，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：第一頁㈠坐落○○縣○○市○○○段000000○000000地號土地（下稱系爭土地）原爲上訴人（應有部分3222/10000）與○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、吳尚臻、上訴人（下稱○○○等7人，應有部分6778/10000）公同共有，○○○等7人於107年4月19日將系爭土地應有部分6778/10000出賣予蕭麗君（實際買受人應爲仲介周滿靜，蕭麗君爲借名登記之出名人），買賣價金為520萬元，並於同年6月11日辦理所有權移轉登記。
詎楊森豪於108年4月13日竊佔系爭土地，其為避免刑事追訴而與蕭麗君通謀虛僞意思表示，共謀於108年4月12日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），蕭麗君將其應有部分6778/10000（下稱系爭不動產）以價金399萬7,392元出賣予楊森豪，並委由代書蔡特學辦理買賣事宜，於108年5月22日辦理所有權移轉登記。
㈡蕭麗君於系爭不動產之假買賣後，明知係以399萬7,392元協議買賣事宜，卻於108年4月18日以南投三和郵局第126號存證信函（下稱系爭存證信函）通知上訴人行使優先承買權時未親自簽名，並於系爭存證信函記載系爭不動產之出售金額爲630萬元；
且依112年8月22日修正前之土地法第34條之1執行要點（下稱系爭執行要點）第11點第1項規定，他共有人接到出賣通知後15日內不表示優先購買權視為放棄，系爭存證信函卻記載「文到10日内以書面向出賣人表示願同一價格優先購買，逾期視同放棄」，蕭麗君未依法通知上訴人行使優先承買權，楊森豪、蔡特學、周滿靜與蕭麗君均爲共同侵權行爲人。
㈢蕭麗君向○○○等7人購買系爭不動產之價格爲520萬元，其出售予楊森豪之價格爲630萬元，致上訴人受有差價110萬元之損害；
又依系爭不動產公告現值約800萬元，蕭麗君低於市價出售予楊森豪，差價即爲上訴人之損害，爰依土地法第34條之1、民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定請求被上訴人連帶給付上訴人110萬元，原審駁回上訴人之請求。
上訴聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應連帶給付上訴第二頁人110萬元。
於本院追加請求：被上訴人應再連帶給付上訴人40萬元。
二、蕭麗君、楊森豪（下稱蕭麗君等2人）未於言詞辯論期日到場，據其等於原審及本審之抗辯略以：㈠系爭買賣契約爲真正，並非出於通謀虛僞意思表示；
倘本院認定蕭麗君等2人移轉登記系爭不動產非基於買賣關係，蕭麗君即無通知上訴人行使優先承買權之義務，上訴人主張其優先承買權受有侵害，亦無理由。
㈡系爭買賣契約約定之價金確爲630萬元，因不動產申請移轉登記須繳納印花稅，印花稅課徵方式以真實交易價格或土地公告現值爲標準均無不可，一般爲謀節稅均以土地公告現值進行填載，故土地登記申請書所附之所有權買賣移轉契約書記載買賣價款399萬7,392元係爲節稅之故，真實交易價格爲630萬元。
㈢依土地法第34條之1第4項規定，負通知行使優先承買權義務之人為蕭麗君，縱認蕭麗君未依法通知上訴人行使優先承買權，上訴人僅能向蕭麗君請求損害賠償，不得向其餘被上訴人請求損害賠償。
㈣上訴人應先證明其有能力優先承買，及應證明其所受損害及所失利益爲150萬元。
㈤蕭麗君於108年4月18日以系爭存證信函通知上訴人行使優先承買權，上訴人係於108年4月23日收受系爭存證信函，上訴人遲至111年9月22日依侵權行爲法律關係提起本訴，已罹民法第197條規定之2年時效等語，資爲抗辯。
三、周滿靜未於言詞辯論期日到場，據其於原審抗辯略以：其爲太平洋房屋南投加盟店店長，蕭麗君向○○○等7人購買系爭不動產，及楊森豪向蕭麗君購買系爭不動產，均由其仲介；
上訴人對其和蕭麗君等2人提出竊佔、僞造文書等告訴，經臺灣南投地方檢察署（下稱南投地檢）110年度偵字第2207號、111年偵字第5469、5470、5471號為不起訴處分，相關事證可參考不起訴處分書等語。
第三頁
四、蔡特學未於言詞辯論期日到場，據其於原審抗辯略以：其爲承辦系爭買賣契約之代書，蕭麗君等2人在其代書事務所簽約時，其有確認買賣雙方之真意，也有告知蕭麗君要通知共有人行使優先承買權；
系爭買賣契約記載之出售價格爲630萬元，並未低於市場行情；
買賣雙方交付定金及尾款部分，其未在場等語。
五、本院判斷：㈠按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，為免第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法律關係，應由第三人負舉證責任。
又表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，如第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示，應負舉證之責（最高法院48年度台上字第29號裁判要旨參照）。
㈡上訴人主張蕭麗君等2人爲規避楊森豪之竊佔刑責，而就系爭不動產之買賣爲通謀虛僞意思表示云云，已為蕭麗君等2人所否認，上訴人自應就此負舉證責任。
經查：⒈上訴人主張系爭土地於105年11月2日登記之共有人爲吳素貞（應有部分3222/10000）及○○○等7人（應有部分6778/10000），○○○等7人於107年4月19日將公同共有系爭土地應有部分6778/10000出售予蕭麗君，同年6月11日所有權移轉登記；
蕭麗君又以其於108年4月12日與楊森豪簽訂系爭買賣契約，將系爭土地應有部分6778/10000出售予楊森豪爲由，委由地政士蔡特學代理申辦移轉登記，而於同年5月22日所有權移轉登記等情，此有系爭買賣契約、土地登記申請書、土地共有處分通知書、土地異動索引資料、土地登記謄本可證（見南投地檢110年度偵字第2207號影卷第22至37頁、原審卷第67至77、179至183、383至392頁、本院卷第319至321頁），自堪信實（詳如附表編號1至2所示）。
⒉蕭麗君於南投地檢偵訊時供稱：她認識周滿靜，周滿靜是仲介，她女兒是周滿靜的秘書，周滿靜跟她說要買一塊土地先第四頁登記在她名下，等之後找到買主再出售，周滿靜給她紅包2萬元，她把身分證及印章交給周滿靜，土地價金是周滿靜處理，權狀也是在周滿靜那裡；
後來周滿靜通知她說找到買主了，叫她去南投市太平洋仲介簽約，她當天才看到楊森豪，周滿靜告訴她土地賣630萬元等語（見南投地檢110年度偵字第2207號卷第68至70頁）。
又上訴人亦主張蕭麗君於107年6月14日以買賣爲原因登記爲系爭不動產所有權人，係因周滿靜以蕭麗君爲人頭等語（見本院卷第71頁）。
由上可知，蕭麗君就系爭不動產於107年6月11日登記爲所有權人僅爲借名登記人，周滿靜爲實際所有權人，其依周滿靜之委任而爲出賣人與楊森豪簽訂系爭買賣契約。
⒊本院依上訴人聲請向○○縣政府警察局南投分局調取報案資料，上訴人訴訟代理人吳尚臻於108年4月14日之警詢筆錄陳述：「（妳於何時何地發現你所有之土地遭竊佔？）我於000年0月00日下午15時許在○○縣○○市○○路00號（○○餐廳）後面發現我所有之土地遭人竊佔。
……（妳所有之土地遭何人竊佔？如何竊佔？）我所有之土地是遭○○餐廳負責人楊森豪竊占，楊森豪他請挖土機於我的土地上栽種香蕉，並引水圳的水至我的土地上，將我的土地弄得無法行走。
……（你與楊森豪是否認識？有無關係？有無仇恨或糾紛？）我從小就認識他了，…，沒有關係，我和他沒有糾紛和仇恨，是楊森豪一直想要貪得我的田地」等語（見本院卷第105至107頁）。
惟查，依楊森豪提出之系爭買賣契約，簽約日期爲108年4月12日（見原審卷第183頁），倘依上訴人之主張，楊森豪於簽約當日即至系爭土地整地種植香蕉，至多僅能認定楊森豪有使用系爭土地之客觀事實，且亦顯示楊森豪有購買系爭不動產之動機，尚不能以此證明系爭買賣契約係蕭麗君等2人出於通謀虛僞意思表示而成立。
⒋楊森豪另於111年7月13日經由臺灣南投地方法院（下稱南投地院）民事執行處（下稱執行法院）拍賣程序拍定上訴人名下系爭土地應有部分3222/10000，並經執行法院發給權利移第五頁轉證書，而取得系爭土地權利範圍全部，並已於111年7月22日辦理移轉登記（如附表編號4所示），此有南投地院109年度司執字第14347號（下稱系爭執行事件）卷宗附卷可稽，並有土地建物查詢資料在卷足憑（見原審卷第393至394頁）。
由上可知，楊森豪先自蕭麗君取得系爭土地應有部分6778/10000，再依法拍程序取得上訴人所有之系爭土地應有部分3222/10000，因而取得系爭土地權利範圍全部，即難謂楊森豪係基於通謀虛僞意思表示而與蕭麗君簽訂系爭買賣契約。
上訴人雖主張蕭麗君等2人簽訂系爭買賣契約出於通謀虛僞意思表示，惟上訴人並未舉證證明，上訴人之主張即不可採。
⒌基上，周滿靜於107年4月19日依委任關係借名蕭麗君與○○○等7人簽訂買賣契約，再於108年4月12日依借名之委任關係，而由出名人蕭麗君與楊森豪簽訂系爭買賣契約，尚難認有何通謀虛僞意思表示之情事，上訴人主張蕭麗君等2人就系爭不動產之買賣出於通謀虛僞意思表示云云，即無理由。
㈢按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；
本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償，土地法第34條之1第2、4項及執行要點第11點第5項固定有明文。
惟按出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。
又按共有人未踐行土地法第34條之1第4項規定之優先承購權通知義務，仍須其他共有人果因此而受有損害，始能請求賠償（最高法院82年度台上字第1356號判決意旨)。
第六頁㈣上訴人主張系爭存證信函未經蕭麗君本人簽名，其上記載出售之金額630萬元並非真實，記載之猶豫期間未依規定爲15日，蕭麗君未依法通知上訴人行使優先承買權，係侵害其優先承買權云云，爲被上訴人所否認。
經查：⒈系爭存證信函係以蕭麗君爲寄件人，通知上訴人行使優先承買權（見原審卷第15頁），上訴人雖主張系爭存證信函未經蕭麗君本人簽名云云，惟存證信函並不以寄件人親名簽名爲要件，上訴人以此主張蕭麗君未依法通知上訴人行使優先承買權，並無理由。
⒉系爭買賣契約及系爭存證信函記載之出售價格均爲630萬元（見原審卷第15、179頁），惟土地登記申請書所附所有權移轉契約書（下稱系爭公契）記載之買賣價款爲399萬7,392元（見原審卷第48頁）。
此部分經蕭麗君等2人抗辯係爲節省印花稅，故系爭公契記載買賣價款399萬7,392元係依土地公告現值計算等語（見原審卷第92至93頁）。
觀之蕭麗君向○○○等7人購買系爭不動產之土地登記申請書所附公契，就系爭不動產之買賣價款亦記載399萬7,392元，此有107年6月8日之土地登記申請書在卷可佐（見南投地檢110年度偵字第2207號卷第27頁），上訴人既為該次買賣之出賣人，當知該次實際交易價格為520萬元，且爲上訴人所自承（見原審卷第13頁），而該次公契亦記載價金爲399萬7,392元，故蕭麗君等2人抗辯系爭公契記載買賣價款399萬7,392元係為節稅所致，堪可採信，上訴人以系爭公契上所載價金有所不符，即推論系爭買賣契約所載價金630萬元爲不實價格，尚不足採。
上訴人主張系爭存證信函不實記載出售價格係侵害其優先承買權云云，自無理由。
⒊他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，爲系爭執行要點第11點第1項所明定；
上訴人雖主張蕭麗君於系爭存證信函記載「文到10日内以書面向出賣人表示願同一價格優先購買，逾期視同放棄」（見原審卷第15頁），而與系爭執行要點規定不符，蕭麗君顯未依法通知第七頁上訴人行使優先承買權，蕭麗君已侵害上訴人之優先承買權云云。
惟查：⑴上訴人主張系爭不動產於108年間依公告土地現值核算價值爲800萬元，蕭麗君以630萬元出售係低於市價，其間差價爲其所失利益云云，爲蕭麗君等2人所否認，辯稱土地之市場交易價值雖可透過鑑定確認，但是否得依該價值售出，尚賴市場機制決定等語。
經查，○○縣○○市○○○段000000○000000地號土地之108年1月公告土地現值爲每㎡1,900元，此有系爭土地地價第二類謄本附卷可稽（見原審卷第187、189頁），依此公告土地現值計算系爭不動產之價值爲399萬7,393元（計算式：1,552㎡×6778/10000×1,900元×2＝3,997,393元，元以下四捨五入，下同），上訴人主張系爭不動產依公告土地現值核算價值爲800萬元云云，自不足採。
又上訴人因積欠訴外人○○○債務，而將名下系爭土地應有部分3222/10000設定登記抵押權予○○○，上訴人屆期未清償債務，○○○向南投地院聲請拍賣裁定後於系爭執行事件拍賣抵押物，系爭執行事件就上訴人名下系爭土地應有部分3222/10000委請○○○不動產估價師事務所鑑價，鑑定價格為257萬2,000元（價格日期爲111年4月18日），有不動產估價報告書可參（附於南投地院109年度司執字第14347號卷一），如以此鑑定價格推估系爭不動產價值為541萬0,619元（計算式：2,572,000÷3222/10000×6778/10000＝5,410,619），系爭買賣契約以630萬元為價金，並未低於市場行情。
故上訴人主張系爭不動產依公告土地現值核算價值爲800萬元，蕭麗君以630萬元出售係低於市價，其間差價爲其所失利益云云，亦屬無據。
⑵上訴人又主張倘蕭麗君依法通知其行使優先承買權，其可以蕭麗君等2人間交易金額630萬元取得系爭不動產，因蕭麗君侵害其優先承買權，致其受有蕭麗君前次取得系爭不動產價金520萬元與系爭買賣契約價金630萬元差價110萬元之損害云云，爲蕭麗君等2人所否認。
經查，蕭麗君於107年6月11第八頁日取得系爭不動產之買賣價金爲520萬元，而其於108年4月12日以630萬元出售予楊森豪，二者固有差價110萬元，惟上訴人如受合法通知並已依法行使優先承買權，即應出資630萬元以取得系爭不動產，則上訴人並未合理說明爲何其受有110萬元之損害，其此部分主張尚難採信。
⑶上訴人既自認係於108年4月23日收受系爭存證信函（見原審卷第399頁），並有系爭存證信函回執在卷足憑（見原審卷第435頁），堪以認定。
系爭存證信函雖未依系爭執行要點第11點第1項規定通知上訴人於15日內行使優先承買權，惟上訴人仍應舉證證明蕭麗君未依上開規定踐行優先承買權之通知義務，致其受有損害，始得請求賠償。
㈤從而，上訴人並無證據證明其因蕭麗君未依法通知其行使優先承買權而受有損害，上訴人請求蕭麗君應賠償其損害，即無理由。
又依土地法第34條之1第4項規定，負通知行使優先承買權義務之人僅為出賣人蕭麗君，楊森豪係系爭不動產之買受人，蔡特學爲代理辦理系爭不動產移轉登記之地政士，周滿靜雖爲系爭不動產之實際所有權人，惟已借名登記爲蕭麗君，且其並非系爭買賣契約之出賣人，均不負通知義務，上訴人主張楊森豪、蔡特學、周滿靜應負侵權行爲責任，亦無理由。
六、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1、民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定請求被上訴人連帶給付上訴人110萬元，爲無理由，不應准許。
原審所為上訴人敗訴判決，並無不合。
上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
又上訴人於本院提起追加之訴，請求被上訴人應再連帶給付40萬元，亦無理由，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
第九頁
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和
法 官 廖穗蓁
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 黃美珍
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
【附表】○○縣○○市○○○段000000○000000地號土地（下 稱系爭土地）共有人異動情形如下：
編號
登記日期
共有人登記情形
1
105.11.02
吳素貞（共有物分割取得3222/10000）
○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、吳尚臻、吳素貞（共同繼承○○○應有部分6778/10000）
2
107.06.11
吳素貞（同上）
蕭麗君（買賣取得6778/10000）
3
108.05.22
吳素貞（同上）
楊森豪（買賣取得6778/10000）
4
111.07.22
楊森豪（拍賣取得3222/10000）
楊森豪（同上）
第十頁
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