臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,113,重上,51,20240820,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度重上字第51號
上  訴  人  宏基房地開發有限公司
法定代理人  沈遠吉  
訴訟代理人  馬啓峰律師
被  上訴人  陳永模  
訴訟代理人  劉邦遠律師
上列當事人間履行契約事件，上訴人對於民國113年1月12日臺灣南投地方法院112年度重訴字第27號第一審判決提起上訴，本院於民國113年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主  文

一、原判決廢棄。

二、被上訴人應於上訴人將新臺幣468萬元存入臺灣中小企業銀行○○分行、戶名臺灣中小企業銀行受託信託財產專戶、專戶帳號00000000000000號帳戶之同時，將坐落南投縣○○鎮○○○段000地號土地所有權移轉登記予上訴人，並將土地交付予上訴人。

三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

四、本判決第二項所命交付土地部分，於上訴人以新臺幣222萬7,000元為被上訴人供擔保後，得假執行。

但被上訴人如以新臺幣668萬元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國111年4月18日經訴外人即21世紀不動產有限公司（下稱21世紀公司）員工許○威仲介，向被上訴人購買坐落南投縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為新臺幣（下同）668萬元，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

兩造雖於111年4月22日合意解除系爭買賣契約，並簽訂終止履約保證協議書（下稱甲協議），然於111年5月9日已合意解除甲協議，繼續履行系爭買賣契約，且簽訂協議書（下稱乙協議），系爭買賣契約仍然有效，被上訴人依系爭買賣契約負有移轉所有第一頁權並交付系爭土地之義務。

縱認乙協議不生解除甲協議之效力，然兩造既已合意繼續履行系爭買賣契約，被上訴人依乙協議亦負有移轉所有權並交付系爭土地之義務。

伊先後於111年4月18日簽約當日將第1期簽約款100萬元、同年10月28日將第2期完稅款100萬元，匯入臺灣中小企業銀行○○分行、戶名臺灣中小企業銀行受託信託財產專戶、專戶帳號00000000000000號帳戶（下稱系爭履保帳戶），尚餘第3期尾款468萬元未給付。

被上訴人未依約移轉所有權並交付系爭土地，經伊於111年10月31日催告，仍未置理。

爰依系爭買賣契約、乙協議之法律關係，擇一求為命被上訴人於伊將468萬元匯入系爭履保帳戶之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊並交付土地之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。

並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應於上訴人將468萬元存入系爭履保帳戶之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，並將土地交付予上訴人。

㈢關於交付土地部分，願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人辯以： ㈠兩造簽訂系爭買賣契約後，因上訴人認其在系爭土地上可建築之房屋戶數不足，兩造乃於111年4月22日簽訂甲協議，合意解除系爭買賣契約，系爭買賣契約已溯及消滅而不存在。

㈡兩造雖於111年5月9日簽訂乙協議書，然乙協議僅在表明兩造願意繼續磋商系爭土地買賣事宜，並非重新成立買賣契約，亦無撤銷或解除甲協議之意思。

㈢兩造於簽訂乙協議書後，未就買賣契約之內容、價金重新達成合意，並未重新成立買賣契約。

㈣答辯聲明：⒈上訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（本院卷第101頁）：㈠兩造經21世紀公司員工許○威仲介，於111年4月18日就被上訴人所有系爭土地成立系爭買賣契約，約定買賣價金為668第二頁萬元，分3期給付，第1期簽約款100萬元（給付日期111年4月18日）、第2期完稅款100萬元（給付日期111年8月31日）、第3期尾款468萬元（給付日期111年10月17日）。

㈡上訴人先後於111年4月18日給付第1期簽約款100萬元、111年10月28日給付第2期完稅款100萬元，剩餘第3期尾款468萬元尚未給付。

㈢兩造於111年4月22日簽訂甲協議書，合意解除系爭買賣契約，並約定由地政士宋○惠扣除代書費3,070元及履約保證服務費600元後，將其餘款項99萬8,165元匯至草屯鎮農會帳號00000000000000號帳戶，然宋○惠迄今尚未依該約定辦理。

㈣兩造於111年5月9日簽訂乙協議書。

㈤被上訴人向南投縣政府申請指定系爭土地建築線，經南投縣政府於111年5月16日核准。

四、本院之判斷：㈠兩造就系爭土地成立系爭買賣契約，嗣以甲協議合意解除：上訴人主張：兩造於111年4月18日就被上訴人所有系爭土地成立系爭買賣契約，約定買賣價金為668萬元，嗣於同月22日簽訂甲協議書，合意解除系爭買賣契約等情，有系爭買賣契約（原審卷第21至29頁）、甲協議（原審卷第55頁）為證，且為被上訴人所不爭執，應認為真正。

㈡兩造以乙協議合意解除甲協議，繼續履行系爭買賣契約（含乙協議附加內容）：上訴人主張：兩造於111年5月9日再以乙協議合意解除甲協議，繼續履行系爭買賣契約等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

按契約之合意解除，係雙方當事人以第二次契約解除第一次契約，屬另一次契約行為；

其後，雙方當事人如合意以第三次契約解除第二次契約，並繼續履行第一次契約，基於私法自治及契約自由原則，尚非法所不許，雙方均應受其拘束。

經查：⒈證人即仲介系爭土地買賣之21世紀公司員工許○威、林○珍第三頁於原審分別證稱：乙協議得到兩造同意後，係代表買賣雙方有繼續履約之意，也是要繼續努力看看；

簽立後，買賣繼續存在等語（原審卷第129頁）；

簽立乙協議，代表買賣雙方還有繼續履約的意願等語（原審卷第133頁）；

證人即承辦系爭土地買賣事宜之代書宋○惠於原審亦證稱：乙協議書是仲介告訴伊內容，請伊幫忙草擬，再由仲介拿去簽名，協議書應該是要繼續履約的意思等語（原審卷第123、124頁）；

可見兩造係為繼續履行系爭買賣契約而簽訂乙協議書。

佐以兩造簽訂之乙協議書約定：「立協議書人宏基房地開發有限公司負責人沈遠吉（簡稱買方）、陳永模（簡稱賣方），雙方於民國111年4月18日雙方簽訂土地買賣契約再加上此協議內容：⒈買方同意負責申請建築線提供給賣方到南投縣政府辦理○○鎮○○○段000、000、000地號等三筆土地，申請畸零地合併使用協議用。

⒉至南投縣政府畸零地合併協議申請之費用為新臺幣參萬貳仟元整，申請畸零地合併使用協議通過費用由買方負擔，若未申請通過費用由賣方負擔。

⒊申請畸零地合併使用協議有通過，可蓋兩戶，起造人由買方自行指定」（原審卷第95頁）。

該協議書既已載明「111年4月18日雙方簽訂土地買賣契約再加上此協議內容」，復無任何兩造仍需另行磋商買賣條件或其他相類文字，堪認兩造簽訂乙協議書，係合意於系爭買賣契約附加乙協議3項內容後，繼續履行系爭買賣契約，並非僅在表示願意繼續磋商系爭土地買賣事宜。

⒉又兩造於111年5月9日成立乙協議後，林○珍即依乙協議第1項約定，協助向南投縣政府辦理系爭土地及同段000、000地號土地建築線指定事宜，經南投縣政府於111年5月16日核准，經證人林○珍於原審證述明確（原審卷第132、133頁），並有建築線指示（定）申請書圖（本院卷第109、111頁）為證。

證人林○珍於原審另證稱：伊於111年10月17日在被上訴人家中，與被上訴人一起討論上訴人未依約將買賣價金匯入履約保證帳戶之事，並當場打電話向代書詢問，向第四頁代書詢問如上訴人未將買賣價金匯入，應如何處理，代書於電話中告知，最後一天匯款進去履保，也算是要履約等語（原審卷第134頁）。

參以宋○惠迄今仍未依甲協議內容，辦理終止履約保證事宜，此為兩造所不爭執（不爭執事項

㈢），且證人宋○惠於原審證稱：簽訂甲協議後，因為有乙協議，伊才未辦理終止履約保證，因為仲介告知，有乙協議可以再努力看看，所以伊等候仲介跟伊說結果，伊沒有辦法確定是否要終止履約等語（原審卷第125頁）。

可見兩造成立乙協議後，不僅宋○惠停止依照甲協議內容，辦理終止履約保證事宜，林○珍亦立即協助依乙協議第1項之約定，申請系爭土地及同段000、000地號土地之建築線指定，且被上訴人、林○珍、宋○惠於111年10月17日均認為上訴人負有依系爭買賣契約，於當日將買賣價金餘款匯入系爭履保專戶之義務。

倘若兩造成立乙協議時，並無繼續履行系爭買賣契約之合意，上訴人即不負有依系爭買賣契約，將買賣價金餘款匯入系爭履保專戶之義務，被上訴人、林○珍、宋○惠豈會於111年10月17日仍認為上訴人應於當日匯入買賣價金餘款，並就上訴人未依約匯款時，應如何處理進行商議，林○珍、宋○惠又何以會依照乙協議之內容，分別協助申請建築線指定，及停止辦理終止履約保證事宜。

益徵兩造於成立乙協議時，已達成解除甲協議，並於系爭買賣契約附加乙協議3項內容後，繼續履行系爭買賣契約之合意至明。

⒊證人宋○惠、許○威、林○珍於原審固分別證稱：仲介說買賣雙方要再協議並繼續努力看看等語（原審卷第123頁）；

要繼續為兩造磋商買賣等語（原審卷第130頁）；

伊拜託被上訴人讓伊再努力看看等語（原審卷第133頁）。

惟其等於原審亦分別證稱：後來就處理後續協議書所載事項；

系爭協議書部分內容是否能完成並無法確定等語（原審卷第123、124頁）；

就再努力協議書的內容、流程，後續建築線部分及公文，就是繼續努力這兩部分等語（原審卷第129頁）；

伊與許○威一直有再努力協議書的內容；

建築線都是伊申請的第五頁等語（原審卷第132、133頁）。

且觀諸系爭買賣契約第13條第8項約定：「本契約之土地如有限建、禁建及建築線無法取得，則買賣不成立，由買方申請建築線費用由賣方負擔，如有取得建築線，申請建築線費用，由買方負擔」（原審卷第27頁），而乙協議所附加3項內容，則係就系爭土地與同段000、000地號土地申請畸零地合併使用協議及其申請費用，以及後續建造執照起造人指定等事宜，所為約定。

足見證人宋○惠、許○威、林○珍所稱為兩造繼續協議、磋商、努力等情，當係指協助兩造依照乙協議附加內容，取得畸零地合併使用協議及建築線指定，供上訴人得以系爭土地取得建造執照，避免發生系爭買賣契約第13條第8項合意解除契約之事由而言，尚難據此認為兩造成立乙協議之意，係仍需繼續磋商買賣條件，如磋商完成，仍需另訂買賣契約，而無繼續履行系爭買賣契約之合意。

⒋另系爭買賣契約第3條約定，系爭土地之買賣價金為668萬元，分3期給付，第1期簽約款100萬元（給付日期111年4月18日）、第2期完稅款100萬元（給付日期111年8月31日）、第3期尾款468萬元（給付日期111年10月17日）；

上訴人先後於111年4月18日給付第1期簽約款100萬元、111年10月28日給付第2期完稅款100萬元，並均依約匯入系爭履保專戶，剩餘第3期尾款468萬元尚未給付等情；

有系爭買賣契約書（原審卷第22頁）、系爭履保專戶明細表（原審卷第83頁）為證，且為兩造所不爭執，固為真正。

惟系爭買賣契約第3條第2項既約定，完稅款之繳款時間為買方應於稅單核發後5日內匯入專戶，且被上訴人或承辦代書迄今尚未辦理土地增值稅完稅稅單，為兩造所不爭執（本院卷第147頁），則被上訴人於111年10月28日始將完稅款100萬元匯入系爭履保專戶，已難認為有何給付遲延之情事，且縱認有遲延給付，亦僅屬上訴人應否負債務不履行責任之問題，尚難逕以上訴人未於111年8月31日給付完稅款100萬元，推論兩造無繼續履行系爭買賣契約之合意。

至於證人林○珍於原審另證稱：伊第六頁於8月31日與許○威討論要請上訴人匯款，許○威告知，他有將資料向上訴人報告，上訴人跟他說是否要買，還要開會討論等語（原審卷第133頁）。

惟上訴人否認曾向許○威表示還要開會討論才決定是否購買系爭土地（本院卷第146頁），且證人許○威於原審作證時，亦未提及此事（原審卷第127至131頁），則證人林○珍前揭傳聞證詞是否真實，已難據信。

何況，兩造於111年5月9日成立乙協議時，已達成於系爭買賣契約附加乙協議3項內容後，繼續履行系爭買賣契約之合意，已如前述，縱使上訴人事後於111年8月間又表示還要開會討論是否購買系爭土地，亦屬上訴人是否有意拒絕依約履行之問題，不能據此推論兩造於111年5月9日並無繼續履行系爭買賣契約之合意。

⒌綜上，兩造於111年5月9日成立乙協議時，已達成解除甲協議，並於系爭買賣契約附加乙協議3項內容後，繼續履行系爭買賣契約之合意，應堪認定。

㈢上訴人請求被上訴人於其將買賣價金餘款468萬元存入系爭履保專戶之同時，移轉系爭土地所有權並交付，為有理由：依系爭買賣契約第3條第2項、第4條第3項約定，被上訴人於上訴人交付完稅款前，即應交付所有權狀正本，並備齊印鑑證明、戶籍資料、稅單等一切過戶所需之文件予特約地政士，並配合完成不動產所有權移轉之書表用印，供特約地政士辦理所有權移轉登記；

且各期價金均應存匯入系爭履保專戶（原審卷第22、23頁）；

第7條第7項約定，兩造應於系爭土地所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業，上訴人依約完成全部價金給付後，辦理點交（原審卷第25頁）。

上訴人既先後於111年4月18日給付第1期簽約款100萬元、111年10月28日給付第2期完稅款100萬元，剩餘第3期尾款468萬元尚未給付，依照前揭約定，被上訴人於上訴人給付完稅款後，即應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，並應於被上訴人依約將買賣價金尾款468萬元存匯入系爭履保專戶而給付全部買賣價金後，將系爭土地點交予上第七頁訴人。

因此，上訴人依系爭買賣契約之約定，請求被上訴人於上訴人將468萬元存入系爭履保帳戶之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，並將土地交付予上訴人，即屬有據。

㈣上訴人另主張依乙協議之法律關係為本件請求，因上訴人係為訴之選擇合併（本院卷第125、184頁），本院既已認上訴人依系爭買賣契約之法律關係所為請求為有理由，就上訴人併為主張乙協議之法律關係所為請求，即無須再予審酌，附此敘明。

五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求被上訴人於上訴人將468萬元存入系爭履保帳戶之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，並將土地交付予上訴人，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

關於交付土地部分，兩造均陳明願供擔保，請求准予宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，均准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
            民事第一庭    審判長法 官 張瑞蘭
        法 官 廖穗蓁
      法 官 鄭舜元
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事第八頁
訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
                                    書記官 賴淵瀛
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
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