臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,113,重上更二,1,20240830,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度重上更二字第1號
上  訴  人  方世樑    住○○縣○○鎮○○里0鄰○○00○0號

被上訴人    駱秀針  
訴訟代理人  簡詩家律師
受告知訴訟  
人          林文華  
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年3月12日臺灣苗栗地方法院105年度重訴字第73號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，被上訴人並為訴之一部撤回

（三商家購股份有限公司部分），本院於113年8月7日言詞辯論終結，判決如下：主      文

一、原判決關於㈠命上訴人應將坐落○○縣○○鎮○○段00地號土地上如原判決附圖即苗栗縣竹南地政事務所民國106年3月28日鑑定圖所示A1部分面積132平方公尺房屋拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人全體；

㈡命上訴人給付超過新臺幣貳萬陸仟柒佰貳拾玖元部分，暨訴訟費用（除確定部分及撤回部分外）之裁判均廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、上訴人其餘上訴駁回。

四、第一審（除確定部分外）、第二審（除撤回部分外)及發回前第三審（除撤回部分外)訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序方面：

壹、被上訴人於本院110年度重上更一字第47號（下稱更一審）審理中追加三商家購股份有限公司（下稱三商家購公司）為被告，本院更一審為三商家購公司敗訴之判決。

三商家購公司不服提起上訴，經最高法院111年度台上字第2096號判決第一頁就此部分廢棄發回，而後被上訴人於本院更二審程序中，撤回對三商家購公司之起訴，三商家購公司視為同意撤回（見本院卷第184、219、221頁），三商家購公司已非本案當事人，先予敘明。

貳、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第463條準用第256條定有明文。

查被上訴人於原審請求上訴人應將坐落○○縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地或重測前00地號。

重測後為○○縣○○鎮○○○段00地號，下稱重測後00母地號）上如原審判決附圖即苗栗縣竹南地政事務所民國106年3月28日鑑定圖所示A1部分面積132平方公尺房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將該部分土地（下稱原審判決附圖A1土地）返還被上訴人及其他共有人全體。

嗣重測後00母地號土地分割出○○○段00-0、00-0地號(以下就分割後土地以重測後00、00-0、00-0地號稱之），原法院另案112年度訴字第566號分割共有物事件（下稱另案）委託苗栗縣竹南地政事務所再行測量系爭房屋占用範圍，如本判決附圖所示A1部分占用重測後00地號土地面積135.08平方公尺、A2部分占用重測後00-0地號土地面積0.32平方公尺（下稱另案新測量結果），經核前後2次測量面積之差異，係因本件原審與另案法院指示施測範圍不同（見本院更二審卷第202頁），被上訴人請求拆除之標的並無變動（即系爭房屋），兩造並均同意改採本判決附圖（見本院更二審卷第202頁），被上訴人因而於本院更二審更正補充如後述「補充聲明」，應認係不變更訴訟標的，而補充及更正事實上及法律上之陳述，於法並無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、被上訴人主張：伊為系爭土地之共有人。上訴人擅於91年、101年間在系爭土地上興建、增建系爭房屋，無權占用系爭土地上如原審判決附圖A1土地，且無法律上原因而受有使用該部分土地之利益，故應償還占用期間即101年1月1日起至第二頁返還系爭土地之日止，按系爭土地申報地價年息5%計算之不當得利。

爰依民法第767條、第821條、第179條規定，求為命上訴人拆除系爭房屋，返還如原審判決附圖A1土地予伊及其他全體共有人，並請求上訴人給付新臺幣（下同）29,165元，及自106年1月1日起至返還如原審判決附圖A1土地之日止，按年給付6,839元等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，經最高法院第二次廢棄發回。

未繫屬本院者，不予贅述）。

並答辯聲明：上訴駁回。

另於本院更二審依另案新測量結果，更正上訴人應拆除系爭房屋及返還土地之位置及面積如本判決附圖所示。

貳、上訴人則以：林文華於107年3月19日先因讓與取得系爭土地之地上權，後於同年5月5日取得系爭房屋之事實上處分權，再於112年9月1日取得重測後00、00-0地號土地之應有部分567分之410，林文華並授權伊處理系爭房屋租賃事宜，三商家購公司不再續約後，林文華於112年10月1日將系爭房屋改租給伊使用，林文華、○○○（就重測後00、00-0地號土地之持分分別合計已逾3分之2）於112年9月11日書立「共有土地管理決定書」，同意由伊管理出租土地，伊對系爭土地有正當占有權源。

林文華就重測後00地號土地提起另案分割共有物訴訟，被上訴人於另案提出之分割方案僅能分配37.59平方公尺，係畸零地，難供建築，被上訴人請求伊拆屋還地，已逾越其土地之持分，且勢必影響系爭房屋結構安全及後方土方坍塌，顯以損害他人為主要目的，係權利濫用等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之請求均駁回。

對被上訴人於更二審之擴張聲明，則答辯聲明：追加之訴駁回。

參、本院之判斷：

一、被上訴人主張伊為系爭土地之共有人，上訴人於91年、101年間在系爭土地上興建、增建系爭房屋，占用系爭土地上如原審判決附圖A1土地，嗣經另案再次測量系爭房屋占用範第三頁圍，應如本判決附圖所示A1部分占用重測後00地號土地面積135.08平方公尺、A2部分占用重測後00-0地號土地面積0.32平方公尺等情，為兩造所不爭執（見本院更二審卷第184、202頁），並有土地登記第一類謄本、本判決附圖附卷可稽（見本院更二審卷第75-88、187頁），堪先認定。

二、關於上訴人是否無權占用土地部分：

(一)被上訴人主張上訴人興建之系爭房屋，無權占用原審判決附圖A1土地云云，上訴人則以前詞抗辯其係有正當占有權源。

故本件首應審究者為上訴人是否有權占用如原審判決附圖A1土地。

(二)按民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，其目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則。

此項規定與民法第818條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，尚有不同。

是有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，得依民法第820條第1項之規定，由共有人以多數決為之，共有人關於共有物管理之約定或依上開條項規定所為管理之決定，對於為該約定或決定時之全體共有人均有拘束力，倘該管理之決定有顯失公平者，則屬同條第2項規定之問題。

又共有人對共有物使用收益方法之決定，屬共有物之管理範圍，自應依民法第820條第1項規定處理，受讓不動產應有部分之新共有人，得自其取得所有權應有部分後，參與管理方法之決定（最高法院111年度台上字第2032號判決廢棄發回意旨參照）。

又原告之訴有無理由，應依事實審言詞辯論終結時之狀態決之。

 

(三)經查： 1、系爭土地之共有人歷經多次變動，詳如附表一所示，有附表一備註欄所示之卷證資料可參。

可知系爭土地目前之共有人第四頁及應有部分如附表一「112年10月17日謄本之應有部分及取得日期」欄所示，堪先認定。

基此，關於重測後00、00-0地號土地之現共有人林文華、○○○之應有部分，分別為567分之410、567分之13，合計567分之423，應有部分合計已逾3分之2。

 2、而林文華、○○○於112年9月11日書立「共有土地管理決定書」，約定重測後00、00-0地號土地由林文華為管理人，對系爭土地之「共有物的管理」之決定事項包括共有物之利用（例如：將共有土地出租或出借）、分管等行為，並經苗栗縣竹南地政事務以112年9月15日南地所資字第88350號辦理共有物使用管理註記登記在案，有該所113年5月2日南地所一字第1130003626號函及附件在卷可佐（見本院更二審卷第165-170頁）。

上開「共有土地管理決定書」之約定，既合於民法第820條第1項規定，林文華對於重測後00、00-0地號土地之出租或出借事宜，自有決定權限。

 3、上訴人抗辯稱：伊已於107年5月5日將系爭房屋之事實上處分權移轉予林文華，林文華嗣於112年10月1日與上訴人就系爭土地(即重測後00、00-0、00-0地號)及系爭房屋簽立不動產租賃契約書，約定租賃期限自112年10月1日至122年9月30日共10年等語，業據其提出與所述相符之苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書、不動產租賃契約書、房租收付明細為證（見本院更一審卷第97頁、更二審卷第95-96、205頁）。

被上訴人雖爭執上訴人並未移轉系爭房屋之事實上處分權予林文華，但林文華將系爭土地出租予上訴人，既係合法之管理行為，復與上訴人簽立上開不動產租賃契約書，則上訴人本於上開租賃關係，以系爭房屋占用系爭土地，即屬正當，並非無權占有。

 4、被上訴人另主張上訴人係於91年興建系爭房屋，依修正前民法第820條第1項規定，應得全體共有人之同意；

且重測後00地號土地之土地使用分區為道路用地，依法僅得作為道路相關類別之使用，不得興建房屋出租第三人營業，無從作為系第五頁爭房屋占有系爭土地之依據云云。

惟查，被上訴人訴請上訴人拆除系爭房屋之請求有無理由，應依事實審言詞辯論終結時之狀態決之。

而民法第820條第1項規定係於98年1月23日公布修正改採多數決（參該條立法理由），並於公布後6個月施行，林文華則於民法第820條第1項規定於98年7月23日施行後、本院更二審言詞辯論終結前之112年8月22日，取得重測後00、00-0地號應有部分各567分之410（均已逾各該筆土地之應有部分3分之2），並與○○○於112年9月11日書立「共有土地管理決定書」，又於112年10月1日與上訴人就系爭土地(即重測後00、00-0、00-0地號)及系爭房屋簽立不動產租賃契約書，是關於林文華就系爭土地之管理權能，自應適用修正後之現行民法第820條第1項規定（採多數決）。

又重測後00、00-0地號土地之土地使用分區分別為道路用地及住宅區，固有苗栗縣都市計畫土地使用分區證明書存卷可查（見本院更二審卷第193頁），但林文華將系爭土地及系爭房屋出租予上訴人，僅係對該2筆土地之管理行為，並未變更土地使用分區，至於重測後00地號土地之使用狀況與「道路用地」之土地使用分區不合，並不會影響林文華就系爭土地管理之決定權能。

上訴人既是本於與林文華間之上開租賃契約而合法占用系爭房屋落之土地，自屬有權占有。

  5、據上，被上訴人依民法第767條、第821條規定，求為命上訴人拆除系爭房屋，返還如原審判決附圖A1土地予伊及其他全體共有人，另於本院更二審為「擴張聲明」，均於法無據，不應准許。

三、關於上訴人是否受有不當得利部分：

(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院第六頁61年度台上字第1695號判決意旨參照）。

(二)查上訴人於112年10月1日與林文華就系爭土地(即重測後00、00-0、00-0地號)及系爭房屋簽立不動產租賃契約書後，目前對於系爭房屋坐落之重測後00、00-0地號土地範圍，固屬有權占用，業經本院審認如前，但在此之前，因重測後00、00-0地號土地之共有人數及應有部分迭有變動，詳如附表一，自應依歷次所有權變動情形，逐一判斷上訴人就系爭房屋占用土地部分，是否係有權占用。

(三)而查： 1、上訴人與共有人○○、○○、○○○、林文華、○○○共同具狀稱：其等於000年0月間均追認系爭房屋興建之事，並受領租金，有原審卷二第54-55頁民事陳報狀可憑。

 2、上訴人與共有人○○○、林文華、○○○、○○、○○、○○○於105年12月21日共同具狀稱：其等於000年0月間，就系爭土地之持分合計41/63、共有人數過半，其等均同意系爭房屋供營業及居住使用等語，有原審卷一第61頁民事答辯

㈠狀可參。 3、上訴人與共有人○○○、林文華、○○○、○○、○○於106年8月22日共同具狀稱：其等已於000年0月間，依民法第820條、土地法第34條之1規定，在人數及持分過半數下,作出出租、建築系爭房屋之決定，並反對被上訴人提起拆屋還地等訴訟等語，有原審卷一第292-293頁民事陳報狀可佐。

 4、林文華於000年0月00日出具同意書，表示同意上訴人使用系爭土地至109年12月底止等情，有本院107年度上字第252號民事案卷一第145頁同意書可考。

 5、上訴人與共有人林文華、○○○、○○、○○、○○○、○○○、○○○、○○○○、○○○、○○、○○○於108年4月15日共同具狀稱：上訴人、林文華、○○○、○○、○○、○○○、○○○等7人在人數及持分已超過半數下，將系爭土地出租給○○○股份有限公司（下稱○○○公司）使用乙節，已於105年8月追認，現上開7人及○○○、○○第七頁○、○○、○○○等人（除上訴人外，其餘合稱林文華等10人）同意○○○公司之租賃契約並繼續使用系爭土地等語，有本院107年度上字第252號民事案卷二第113-114頁民事陳報狀可稽。

 6、林文華、○○○於112年9月11日書立「共有土地管理決定書」，約定重測後00、00-0地號土地由林文華為管理人，林文華嗣於112年10月1日與上訴人就系爭土地及系爭房屋簽立不動產租賃契約書，已如前述。

 7、○○○、○○○○、○○○、○○、○○○於106年8月24、25、26日，分別自上訴人受讓取得重測後00、00-0地號土地如附表一「106年9月18日謄本之應有部分及取得日期」欄所示之持分，亦如前述。

 8、又被上訴人起訴時，上訴人所興建之系爭房屋係由上訴人出租予○○○公司（見原審判決第4頁三、兩造不爭執事項

㈡），嗣因○○○公司於106年7月1日，將家購事業部之相關營業分割移轉予三商家購公司，並由三商家購公司概括承受一切權利義務及法律責任（見本院更一審卷第249-261頁）。

上訴人與重測後00、00-0地號土地之共有人林文華等10人、訴外人○○○、○○○、○○○復於110年8月31日，與三商家購公司簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋自110年10月1日起，出租予三商家購公司使用（見本院更一審卷第207-215頁）。

足見上訴人及重測後00、00-0地號土地之共有人林文華等10人均有同意系爭房屋占用系爭土地，並供承租人使用，才會同意將系爭房屋出租使用。

 9、據上，上訴人與重測後00、00-0地號土地之共有人林文華等10人、○○○○，對於系爭房屋、系爭土地之利用、管理，意見立場一致，亦即均同意系爭房屋占用系爭土地，洵堪認定。

準此，在判斷重測後00、00-0地號土地之共有人是否合於民法第820條第1項所定多數決之要件時，自應將立場與上訴人一致之上開共有人合併加計之。

(四)又查，系爭土地之共有人歷經多次變動，詳如附表一，已如第八頁前述。

依附表一所示，可知： 1、迄至105年8月8日上訴人取得重測前00地號土地應有部分567分之163為止，上訴人及共有人○○○、○○、○○、○○○、○○○、林文華之共有人數、合計應有部分才均過半數，故自101年1月1日起（即被上訴人請求不當得利起算日）至105年8月7日止，上訴人因未取得民法第820條第1項所定多數決之同意，卻以系爭房屋占用原審判決附圖A1土地，為無權占有，自受有不當得利。

2、另自105年8月8日起至106年8月3日止，上訴人及共有人○○○、○○、○○、○○○、○○○、林文華之共有人數、合計應有部分均有過半數，非無權占有，無不當得利可言。

3、再自106年8月4日起至106年8月24日止，因兩造分別將自己原有之應有部分部分移轉予附表一編號12至19，致上訴人又未取得民法第820條第1項所定多數決之同意，故上訴人以系爭房屋占用原審判決附圖A1土地，為無權占有，自受有不當得利。

4、而自106年8月25日迄今，上訴人已再將自己之部分應有部分移轉予附表一編號20至22所示之共有人，則加計上訴人、林文華等10人、○○○○之共有人數、合計應有部分均過半數；

另林文華於112年8月22日亦已取得應有部分567分之410，已超過應有部分3分之2，可知上訴人已得民法第820條第1項所定多數決之同意，非無權占有，不構成不當得利。

5、被上訴人雖稱上訴人有刻意虛增共有人數以作為其有過半數共有人同意管理系爭土地之假象云云，但被上訴人未能舉以實其說，自無法遽採。

(五)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。

而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。

又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申第九頁報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。

又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。

查重測後00、00-0地號土地屬竹南頭份都市計畫，土地使用分區分別為道路用地、住宅用地（見本院更二審卷第193頁），距竹南火車站約2公里6分鐘車程（見原審卷㈢第215頁google地圖），交通便利，附近商業尚稱繁榮等因素，本院綜合上情，認上開土地應以申報地價之百分之5計算為適當，兩造對於前開計算標準均無意見（見本院107年度上字第252號卷一第264頁背面），自堪採認。

而系爭土地於101年之申報地價為3,840元，102年至104年之申報地價為4,640元，105年之申報地價為5,440元，有地價第二類謄本在卷足參（見原審卷㈡第104頁），而被上訴人就系爭土地之應有部分變動如附表一編號1所示。

準此，上訴人就系爭土地占用原審判決附圖A1土地面積132平方公尺，構成不當得利部分，所受利益金額如附表二所示，合計15,055元。

被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付15,055元，為有理由；

逾此部分之請求，為無理由。

四、綜上所述，被上訴人㈠依民法第767條、第821條規定，請求上訴人應將本判決附圖所示系爭房屋拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人全體；

㈡另依民法第179條規定，請求上訴人給付超過15,055元部分，均不應准許。

從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

第十頁

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，末此敘明。

伍、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
            民事第三庭     審判長法  官 許旭聖
                               法  官 林筱涵
                               法  官 莊嘉蕙
正本係照原本作成。
被上訴人得上訴
上訴人不得上訴                           
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。
                                書記官  廖婉菁

中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
附表二：
編號
占用期間
計算式(小數點以下四捨五入)
小結
101.1.1-101.12.31
3840元×132㎡×5%×12/63＝0000
0000
102.1.1-104.12.31
4640元×132㎡×5%×12/63＝0000
0000
105.1.1-105.8.7
5440元×132㎡×5%×220/366×12/63＝4111【註】
105年2月是29天
31+29+31+30+31+30+31+7=0000000
105.8.8-106.8.3
（不成立不當得利）
106.8.4
5440元×132㎡×5%×1/365×237/1260＝19106.8.5
5440元×132㎡×5%×1/365×236/1260＝18第十一頁
【附記】
臺灣高等法院臺中分院民事裁定
主  文
本判決主文第一項㈡關於「新臺幣貳萬陸仟柒佰貳拾玖元」應更正為：「新臺幣壹萬伍仟零伍拾伍元」。
理  由
一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得隨時或依聲請以裁定更正之，前項裁定，附記於判決原本及正本，民事訴訟法第232條第1項及第2項前段定有明文。
二、查本院前開判決有如主文所示之顯然錯誤，應予更正，爰依首開規定裁定如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 2 日
            民事第三庭    審判長法  官  許旭聖
                                法  官  林筱涵
                                法  官  莊嘉蕙
正本係照原本作成。
如不服本裁定應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按他造人數附具繕本），並繳納抗告裁判費新臺幣1000元。
     書記官  廖婉菁 
 
中 華 民 國 113 年 9 月 2 日
106.8.6
5440元×132㎡×5%×1/365×235/1260＝18106.8.7-106.8.24
5440元×132㎡×5%×18/365×234/1260＝329329
106.8.25-迄今
（不成立不當得利）
15055
(續上頁)
第十二頁