臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,87,上更,37,20001114

臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十七年度上更㈢字第三七號
上 訴 人 丙○○
追 加原 告 甲○○
被 上訴 人 財政部國有財產局臺灣中區辦事處
住台
法定代理人 蔡信三 住同
訴訟代理人 乙○○ 住同
己○○ 住同
辛○○ 住同
壬○○ 住同
丁○○ 住同
庚○○ 住同
右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十三年三月九日臺灣臺中地方法院第一審判決（八十二年度訴字第二二八九號），提起上訴，經最高法院第三次發回，本院判決如左：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人及追加原告負擔。
事 實
甲、上訴人及追加原告方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人及追加原告與被上訴人間就坐落台中縣清水鎮○○段第五八五、五八五－三、五八五－四、一一四一、一一四二地號等五筆國有耕地，面積共○‧四八五八公頃之租賃關係存在。
㈢第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：
㈠上訴人及追加原告與被上訴人間就坐落台中縣清水鎮○○段第五八五、五八五－三、五八四－四、一一四一及一一四二號五筆國有耕地，原即有租賃關係，於民國（下同）七十三年一月一日續定租約，約定租期自七十三年一月一日起至七十八年十二月三十一日止。
承租期間上訴人及追加原告均已按時繳交租金，又無不自任耕作或變更做非耕地使用之情事，詎於租期屆滿上訴人及追加原告向被上訴人申請續租換約時，被上訴人竟以上訴人及追加原告於承租之系爭第一一四一、一一四二號耕地上有變更使用為由，終止租賃契約。
㈡系爭第一一四一、一一四二地號上之倉庫、魚池均於七十三年租約訂立前即已存在。
其中魚池於六十一年間已開挖，並於六十五、六年間建造護岸工程。
該魚池既於租約訂立前即已存在，並做從來之使用，連同其他三筆耕地一併約定租金為稻谷，應認定上訴人及追加原告與被上訴人間確有以漁牧為目的之耕地租賃關係存在。
㈢目前系爭土地曬場北邊之倉庫係七十一年間由上訴人僱請林春生興建，係五十八年間原有坐落曬場南邊之倉庫，因年久逐漸破舊，被颱風吹壞，且為出入便利，乃將該倉庫拆除遷建至曬場北邊。
目前該倉庫供上訴人一人居住，並兼作飼養雞隻、置放農具、肥料、煮食飼料供雞隻吃食，及看守魚池之用，該倉庫係為耕作之便利，未供其他人使用。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以外，補稱：
㈠耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作，而使原訂租約歸於無效。
又依最高法院六十四年台上字第五七一號判例，承租耕地上固允許有農舍存在，但茲所謂農舍，乃是以便利耕作而設，並不以解決農家實際居住問題為目的。
系爭土地上有建物存在，而上訴人亦居住於該建物內，可見該建物為上訴人解決實際居住問題而搭建，已與前開判例所稱農舍之定義相違背。
且上訴人現在所使用之建物，已較被上訴人六十五年六月七日勘查之建物擴大，顯見已成供居住用之房舍，並非農舍。
再依本院八十七年六月三日及八十八年一月二十七日現場勘驗結果，已確認新建之房屋面積較上訴人所稱之舊建物為大。
又系爭土地上原即有建物存在，既有該建物可供堆放飼料、肥料、農具等物，則上訴人於訂約後另行增建之房屋，能否認係為便利耕作而設之農舍，即非無疑。
又曬場乃為便利耕作而設，承租人擅將曬場變更為房屋之基地，在其上建築房屋，雖未減少耕種土地之面積，仍非法之所許。
㈡系爭第一一四一、一一四二地號上之魚池，雖上訴人主張其護岸工程係於六十五、六年間建造，且經臺灣省土木技師公會鑑定在案，然依被上訴人六十五年六月七日之勘查表，系爭土地上並無魚池存在，僅有面積十二點四坪之木造平房一棟，六十七年被上訴人即係依該勘查表與上訴人訂立耕地租約，七十三年兩造換約續租時，則係依六十七年所訂舊有耕地租約及上訴人所提出之台中縣清水鎮海濱里里長證明等資料換訂新租約，俟七十九年上訴人向被上訴人申請換約，被上訴人至現場勘查始發現系爭土地已遭開挖魚池，並改建新房舍供上訴人居住，被上訴人乃函催上訴人恢復耕作使用，然經多次函催，上訴人均不予置理，被上訴人始予終止租約。
又依最高法院七十四年度台再字第九號判例，土地法第一百零六條第二項所稱耕作包括漁牧，係指以漁牧為目的之租賃土地，亦屬耕地租賃而言，並非謂以耕種農作物為目的之租賃土地，可變更為供漁牧之用。
而被上訴人出租國有土地，有耕地、養地與基地之分，被上訴人與上訴人所訂耕地租約中所載之正產物均為「稻谷」而非魚獲，且上訴人於訂約時並未為訂立養地租約之意思表示，由此可見，被上訴人與上訴人所訂之租約，係以耕作為目的之耕地租約，並非以漁牧為目的之養地租約。
是以上訴人於系爭土地上開挖魚池供漁牧之用、已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項承租人應自任耕作之規定，原訂租約應屬無效。
兩造問已無租賃關係存在，上訴人之請求顯不合法。
理 由

一、按為訴訟標的之法律關係，其處分權或管理權屬於數人共同行使者，依法律之規定必須數人一同起訴或被訴，當事人始為適格。

本件系爭土地係由上訴人及追加原告共同向被上訴人承租，有耕地租賃契約可稽，自應一同起訴，當事人始為適格，上訴人追加甲○○為原告，核無不合，先予敘明。

二、被上訴人之法定代理人於八十八年五月一日由戊○○變更為鄭明安，再於八十九年二月十六日由鄭明安變更為蔡信三，此有財政部令在卷可稽，鄭明安、蔡信三分別聲明承受其前任法定代理人之訴訟，亦無不合，應予准許。

三、本件上訴人及追加原告主張：伊與被上訴人間就坐落台中縣清水鎮○○段第五八五、五八五－三、五八五－四、一一四一及一一四二地號等五筆國有耕地，原即有租賃關係。

於七十三年一月一日續訂租約，約定租期自七十三年一月一日起至七十八年十二月三十一日止。

承租期間伊等均已按時繳納租金，又無不自任耕作或變更為非耕地使用之情事。

詎於租期屆滿伊等向被上訴人申請換約續租時，被上訴人竟以伊等於承租之系爭第一一四一、一一四二地號耕地上有變更使用為由，終止租賃契約，致使兩造間之租賃關係處於不確定狀態，經聲請調解、調處未成立等情，求為確認兩造間就系爭五筆耕地有租賃關係存在之判決。

四、被上訴人則以：伊與上訴人間所訂定者，係以耕種作物為目的之耕地租約，並非以漁牧為目的之租約。

上訴人擅於系爭耕地內挖掘魚池，變更為漁牧之用，復在其上搭蓋建物，供作工廠使用。

顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定而未自任耕作，上開租約即應歸於無效等語，資為抗辯。

五、查兩造間就坐落台中縣清水鎮○○段第五八五、五八五－三、五八五－四、一一四一及一一四二地號等五筆國有耕地，有租賃關係，於七十三年一月一日續訂租約，約定租期自七十三年一月一日起至七十八年十二月三十一日等情，為兩造不爭之事實，並有國有耕地租賃契約書在卷可稽。

六、上訴人及追加原告係以伊等就系爭耕地，均按時繳納租金，亦無未自任耕作或變更做非耕地使用情事，詎租約屆滿時，伊等向被上訴人申請續租換約，被上訴人竟以承租之系爭第一一四一、一一四二號耕地上有變更使用之情事為由，終止系爭租賃關係。

可見本件兩造爭執之重點在於系爭第一一四一、一一四二號耕地，上訴人及追加原告有無變更使用。

七、經查系爭第一一四一及一一四二號二筆土地上現有魚池，為兩造不爭執之事實，且為原告及本院多次至現場履勘屬實。

據上訴人稱該魚池係於六十一年挖掘（見原審卷第八頁台中縣清水鎮公所耕地租佃委員會調查筆錄），其魚池上之護岸工程係於六十五年底、六十六年初建造，亦經台灣省土木技師公會鑑定屬實，有該公會之鑑定報告書在卷足按，再依上訴人於原審所提出之台灣電力公司台中區營業處書函（附原審卷第四十二頁），可證上訴人早於六十六年二月間在系爭第一一四一地號土地裝表供電用為魚池照明之用。

而兩造初次訂立耕地租賃契約係在六十七年三月七日，此有被上訴人於原審所提出之租賃契約書在卷可憑（附原審卷第二十九頁），顯然系爭第一一四一、一一四二號土地上之魚池，在兩造六十七年三月七日訂立耕地租賃契約前即已存在，被上訴人於訂約時自不能諉為不知有該魚池存在，被上訴人明知有該魚池存在，仍與上訴人及追加原告訂立系爭耕地租賃契約，可見兩造已就系爭第一一四一、一一四二號土地成立以漁牧為目的之耕地租賃契約，因系爭耕地租賃契約除系爭第一一四一、一一四二號土地外，另有系爭第五八五、五八五－三、五八五－四號土地仍以耕種農作物為目的，故租約中記載其正產物為稻谷，此記載乃係針對租金之繳納方式所為約定，非可因此即認兩造間就該魚池部分無以漁牧為目的之意思合致。

是上訴人及追加原告於訂系爭耕地租賃契約後，繼續為該魚池從來之使用，自不能謂上訴人及追加原告嗣後有變更為魚池使用，被上訴人主張上訴人將系爭第一一四一、一一四二號土地開挖魚池，變更使用云云，洵屬無據。

八、又兩造在六十七年三月七日訂立租賃契約前，系爭第一一四一、一一四二號土地上即有曬場及一棟建物存在，據被上訴人於六十五年六月七日勘測時，發現該建物為木造本國式平方面積約十二‧四坪，此有被上訴人所提出之勘查紀錄表附卷可稽（附本院卷第一○四、一○五號）。

上訴人及追加原告主張目前系爭第一一四一、一一四二號土地曬場北邊之倉庫係七十一年間由上訴人僱請林春生興建，係五十八年間原有曬場南邊之倉庫，因年久逐漸破舊，被颱風吹壞，且為出入便利，乃將該倉庫拆除遷建至曬場北邊等語，經本院命興建舊倉庫之證人鐘石註、蔡德意至現場指界，並使台中縣清水地政事務所測量人員依證人鐘石註、蔡德意之指界為測量，結果面積為○‧○○七○公頃，此有卷附之勘驗筆錄及鑑定圖可按（附本院卷二十四、二十五、二十六、四○頁）；

上訴人及追加原告嗣稱興建舊倉庫者另有證人陳火，先由鐘石註、蔡德意蓋二間，再由陳火接續蓋三間云云（見本院卷第四十九頁），本院再命陳火及興建新屋之證人林春生至現場指界，依陳火、林春生之指界，舊倉庫長度為十六‧二公尺，寬度為七‧二五公尺，計算之結果舊倉庫面積為一一七‧四五平方公尺，此亦有勘驗筆錄附卷足稽（附本院卷第六十八、六十九、七十頁），因此位於系爭第一一四一、一一四二號土地上之舊倉庫面積，或為被上訴人勘測之約十二‧四坪，或為鐘石註、蔡德意指界之○‧○○七○公頃，約為二一‧一八坪，或為林春生、陳火指界之一一七‧四五平方公尺，約為三五‧五三坪。

而目前系爭第一一四一、一一四二號土地除有一棟倉庫平房外，另有一棟新建水泥牆平房，經本院囑託台中縣清水地政事務所測量人員測量之結果，倉庫平房占系爭第一一四二號土地面積為○‧○○八一公頃，新建水泥牆平房面積為○‧○一三六公頃，此亦有勘驗筆錄及鑑定圖可證（見本院卷第二十六、四○、七○、七五頁），則上訴人在系爭第一一四一、一一四二號土地新建之倉庫平房及水泥牆平房面積分別為○‧○○八一公頃及○‧○一三六公頃，合計○‧○二一七公頃，約為六五‧六四坪，其面積已較拆除前之舊倉庫大為增加，此事實亦為上訴人、追加原告及證人林春生，於本院八十八年九月九日準備程序及八十九年十月三十一日審理時所承認。

按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作，而使原訂租約無效。

又承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但此所謂農舍，乃以便利耕作而設，且確有其必要者為限。

本件兩造就系爭耕地訂立租約前，其地上固已有建物存在，該建物既可供堆放飼料、肥料、農具等物，則上訴人於訂約後另行增建之房屋，自不能認係為便利耕作而設之農舍。

又曬場乃為便利耕作而設，承租人擅將曬場變更為房屋之基地，在其上建築房屋，雖未減少耕種土地之面積，仍非法之所許。

查系爭第一一四一、一一四二號土地之曬場北邊已有倉庫平房一棟面積有○‧○○八一公頃約二四‧五坪，可供堆放飼料、肥料、農具等物，則上訴人另行增建之水泥牆平房一棟面積達○‧○一三六公頃約四一‧一四坪，即難認係為便利耕作而設之農舍，該增建之水泥牆平房雖係建在曬場之上，並未擴大未為耕作之耕地面積，但曬場之設置有其目的，上訴人擅將曬場變更為房屋之基地，已影響該部分曬場之功能。

且農舍是以便利耕作而設，依最高法院六十四年台上字第五七一號判例意旨所示，並不以解決農家實際居住問題為目的，而上訴人新建之水泥牆平房共有五間房間，其中二間房間放置肥料、農具，其餘廚房、臥室、廁所各一間，業經本院履勘現場查明屬實，有本院於勘驗現場所繪製之略圖可憑（見本院卷第二十六、七○頁），上訴人亦承認其目前居住在新建水泥牆平房內，是上訴人擅自在承租之耕地上興建房屋供自己居住使用，亦有不當。

九、兩造係就系爭第五八五、五八五－三、五八四－四、一一四一、一一四二號五筆國有耕地訂立一耕地租賃契約，上訴人雖僅就系爭第一一四一、一一四二號部分土地變更耕地使用，興建房舍供自己居住使用，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項承租人應自任耕作之規定，但參照最高法院八十四年台上字第一八五六號判例意旨「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地」，仍應認原訂租約全部無效。

原訂租約既屬無效，則本件自無耕地三七五減租條例第二十條耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約規定之適用，上訴人及追加原告請求續訂租約，自無理由，渠等訴請確認兩造間就系爭第五八五、五八五－三、五八五－四、一一四一、一一四二號土地有租賃關係存在，要屬無據。

原審認上訴人將系爭第一一四二號土地變更為魚池使用，原訂租約應無效，理由雖有不當，但結論並無不合，仍應維持，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，與追加原告之訴均應駁回。

十、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段判決如主文。

中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十四 日
~B1民事第一庭審判長法 官 楚汝聰
~B2 法 官 邱森樟
~B3 法 官 陳蘇宗
右為正本係照原本作成。
上訴人及追加原告得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 鄧智惠
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十七 日
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｙ