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台灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上易字第四四號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 甲○○
右當事人間請求給付仲介費事件,上訴人對於中華民國八十七年十二月三十日臺灣臺
中地方法院八十七年度訴字第二六一○號第一審判決提起上訴,本院判決如左:
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣肆萬陸仟伍佰元部分,及該部分假執行之宣告,暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用,除確定部分外,由上訴人負擔十分之四,餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面:
一、聲明:求為判決:原判決廢棄,被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述:除引用原判決書之記載外,補稱:
(一)一般社會土地買賣慣例仲介費用之支付時機,均為該筆土地買賣交易完成,亦為過戶手續全部完成,含銀行貸款過戶手續,方支付仲介費用,因買賣交易過戶手續過程中,變數尚很多,本件土地交易簽約後,買主拒不前往銀行辦理過戶手續,經上訴人一再電話與存證信函催促被上訴人善盡仲介人之職責,催請買主配合過戶手續,但被上訴人均不理,反怪罪上訴人與代書勾結,未照會仲介人逕行過戶,何有土地被過戶了,尚須背負銀行貸款債務又要仲介費用之理。
(二)上訴人與被上訴人接洽時,即言明賣方不支付仲介費用,待事成再以謝禮待之,經被上訴人同意後,方進行仲介之行為,果真上訴人與被上訴人有事前約定仲介費之數額,被上訴人為何當初不要求在買賣合約中記明仲介費之支付明細。
(三)原審判決仲介費用高達百分之三,已超出一般社會慣例標準三倍之多。
三:立證方法外,補提:台中市第三信用合作社本票影本一紙、八十六年二月二十七日存證信函影本一份、土地登記簿謄本七份為證,並請求訊問證人楊麗珍,乙、被上訴人方面:
一、聲明:求為判決:上訴駁回。
二、陳述:除引用原判決書之記載外,補稱:
上訴人為避免支付佣金,故私下去找代書辦過戶,未通知伊,才使土地辦好過戶了,而貸款義務人沒一起辦好。
而伊可得佣金三十萬元係與楊麗珍說好的。
三、證據:引用原審立證方法。
丙、本院依職權傳訊證人林德旺,並向台中市房屋仲介商業同業公會函查土地、房屋買賣仲介費收費標準。
理 由
一、本件被上訴人主張楊麗珍與上訴人乙○○於民國八十五年間在報紙上刊登渠所有之坐落台中縣大里市○○段五十六之七、之八、之九、之十、之十一、之十二及之十三號七筆土地(原審誤為僅台中縣大里市○○段五十六之十號一筆土地)欲出售之告示,被上訴人即與其接洽,楊麗珍告知土地欲以九百萬元賣出,若被上訴人能以超過九百萬元以上之價額出售者,超額部分,全數作為被上訴人之介紹佣金,此事上訴人乙○○亦同意,而買主賀慶祺亦同意支付佣金二十萬元,被上訴人即以總價九百三十萬元介紹賀慶祺買地,嗣八十五年十一月十一日被上訴人介紹買主賀慶祺來買系爭七筆土地,故楊麗珍、賀慶祺、乙○○三人即請代書林德旺於乙○○之辦公室內簽訂土地買賣契約書,未久,其辦理土地移轉過戶登記等手續時,皆未再通知被上訴人到場,亦即在被上訴人不知情之下進行,倘上訴人不同意有前揭報酬之約定,依習慣,亦應支付介紹人佣金,亦即賣方三十萬元,買方二十萬元,詎土地移轉過戶後(賀慶祺指定登記予原審被告賀富如)至今已二年,但上訴人均未支付佣金,且屢催不理,爰請求判決楊麗珍與上訴人乙○○共應給付被上訴人新台幣參拾萬元及起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止按年息百分之六計算之利息(楊麗珍、賀慶祺各應給付被上訴人十三萬九千五百元、十八萬六千元及利息部分因楊麗珍、賀慶祺未上訴而告確定,原審駁回被上訴人之請求部分,亦因被上訴人未上訴而確定)等語。
上訴人乙○○則以伊並未答應要給仲介費,只有說要給紅包,且系爭土地賣出後,雖過戶完畢,但土地原來之貸款債務人名義仍係賣方,尚未變更為買方,故買賣尚未完成,依習慣尚無給付仲介費之義務等語資為抗辯。
二、被上訴人主張其係系爭土地買賣之仲介人之事實,已據其提出與所述相符之土地登記簿影本一件、存證信函影本一張(原審卷第八頁)為證,且其係系爭土地買賣之仲介人乙節,亦為原審被告楊麗珍、賀慶祺及本件上訴人乙○○所不爭之事實,並經證人林德旺到庭結證被上訴人係仲介人等語(原審卷第三十六頁、本院第三十二頁)明確,另買賣契約書上亦記明被上訴人為介紹人無誤(原審卷第四十四頁),堪信為真實。
三、按稱居間者,謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約,如依其情形,非受報酬即不為報告訂約之機會或媒介者,視為允為報酬,未定報酬者,按照價目表所定給付之,無價目表者,按照習慣給付,民法第五百六十五條、第五百六十六條分別定有明文。
四、經查本件被上訴人係經由報紙上之廣告得知上訴人乙○○和楊麗珍欲出賣土地,而與楊麗珍聯絡後為其向賀慶祺報告訂約之機會,而媒介本件買賣之居間者,已如前述,至於報酬方面,除買方賀慶祺陳明有十萬元報酬之約定外,被上訴人並主張賣方上訴人與楊麗珍亦曾答應賣價超過九百萬元部分作為被上訴人之報酬一節,為上訴人所否認,經本院傳訊證人楊麗珍到庭證稱本件系爭買賣共七筆土地,其中一筆登記在伊名下,實則均為上訴人乙○○所有,伊係照上訴人之囑在報上刊登出售廣告,旁邊有登「仲免」字樣,價錢方面均由上訴人去談,伊並無在電話中向被上訴人表示超過九百萬元部分給仲介人,在電話中僅告訴他會給一點紅包,仲介費要向買主拿,訂契約時亦未談到仲介費問題等語,依上訴人所提出之土地登記簿謄本觀之,系爭買賣契約之七筆土地僅有二筆(即台中縣大里市○○段五十六之八、之十號)登記為楊麗珍所有,餘五筆均為上訴人所有,是以被上訴人稱系爭七筆土地係上訴人與楊麗珍共有一節即有可議,且依證人楊麗珍與上訴人所言,楊麗珍係受僱於上訴人,上訴人僅係借用楊麗珍之名義登記,楊麗珍亦僅係照上訴人之囑刊登廣告,如何有權決定給付若干仲介費予被上訴人?且另證人即本件買賣契約之代書林德旺亦到庭證稱訂契約當時,被上訴人在場,僅談買賣,並未談到仲介費等語,倘被上訴人與出賣人即上訴人間確曾合意仲介費三十萬元,何以在訂契約時均未提及,迄本院辯論終結止,被上訴人既均無法就其曾與上訴人約定三十萬元仲介費一節舉證證明,是其此部分主張即無可取,次查上訴人既自認答應被上訴人會給被上訴人紅包一情,而證人楊麗珍同此證述,另衡情兩造原係均不熟識,被上訴人係經由報紙得知上訴人乙○○等欲賣地之訊息而主動與楊麗珍聯絡並為其報告訂約之機會,且參與訂約等情,應認被上訴人非受報酬即不為報告訂約機會或媒介,依前引規定意旨,應視為上訴人允為報酬,而被上訴人既無法舉證證明兩造報酬之約定各係多少,依前揭規定意旨,自應依習慣給付之。
末查,上訴人雖以系爭土地之抵押債務人尚未過戶予買受人,被上訴人不得請求報酬云云,並提出土地登記簿謄本七份為證,然依上開民法第五百六十五條之規定,居間者,係指當事人約定一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約,故只須仲介人為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介,他方即應給付報酬,本件上訴人對被上訴人為伊報告訂約之機會,並於訂約時在場,而為仲介人一節,並不爭執,則依上開條文規定,除非當事人間另有給付仲介費之特定時間約定,否則被上訴人既已完成其促成買賣雙方訂約之義務,則自可請求給付仲介費無疑,上訴人依系爭買賣契約第五條約定,本可另循訴訟途徑請求買受人履行其配合上訴人辦理抵押債務人名義之變更登記,尚難執此作為拒絕給付仲介費之理由,是其所辯無可憑採。
五、本件系爭土地之成交價係九百三十萬元,為被上訴人及上訴人乙○○所不爭之事實,並經證人林德旺即本件買賣受託辦理過戶之代書到庭結證明確,並有買賣契約書一份為證,另本院向台中市房屋仲介商業同業公會函查結果,其謂有關仲介不動產買賣如無特別約定仲介費用之多寡,仍應依市場居間人之習慣,支付佣金為報酬,依一般仲介公司之習慣,土地為買賣,雙方收取土地總價款百分之一之佣金,有該公會八十八年八月二十四日八八中市仲商字第三九號函一份在卷可稽(本院卷第四十六頁),是依我國民間習慣,一般土地買賣之居間報酬,係土地總價款百分之一為佣金,是以本件被上訴人得向賣方乙○○、楊麗珍請求之報酬應為成交價九百三十萬之百分之一即九萬三千元,及均自起訴狀繕本送達被上訴人即八十七年十一月二十六日起至清償日止按年息百分之五(法定利息)計算之利息,次查按數人負同一債務或有同一債權,而其給付可分者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應各平均分擔或分受之,民法第二百七十一條定有明文,又連帶債務之成立,以法律有規定者為限,觀諸民法第二百七十二條甚明。
本件被上訴人乙○○與楊麗珍既同為系爭買賣之出賣人,在其等無特別約定之情形下,依前開條文規定,自應平均分擔仲介費,即一人各四萬六千五百元,而楊麗珍之部分,既經原審判決應給付被上訴人十三萬九千五百元(二十七萬九千元之一半)確定,即非本院所得審究,上訴人部分則應給付被上訴人四萬六千五百元及法定遲延利息。
六、綜上所述,被上訴人本於給付仲介費之法律關係,請求上訴人給付肆萬陸仟伍佰元,及自民國八十七年十一月二十六日起,至清償日止按週年利率百分之五計算之利息,為有理由,應予准許。
逾此所為請求,為無理由,應予駁回。
原審就超過上開應准許部分,為上訴人敗訴之判決,並為假執行之宣告,自有未洽。
上訴意旨就此部分指摘原判決不當,求予廢棄改判,為有理由。
至於上開應准許部分,原審判命上訴人給付,並為假執行之宣告,核無違誤,上訴意旨,就此部分,仍執陳詞,指摘原判決不當,求予廢棄,為無理由,應駁回其上訴。
據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書,判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 一 月 七 日
~B1民事第二庭審判長法 官 童有德
~B2 法 官 黃永泉
~B3 法 官 蔡秉宸
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 陳俞豪
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十三 日
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