臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,89,上,317,20001114

臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上字第三一七號
上 訴 人 甲○○
乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 黃興木律師
被 上訴 人 丁○○
訴訟代理人 蔡順居律師
右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年五月十日臺灣南投地方法院第一審判決（八十八年度重訴字第一三○號），提起上訴，本院判決如左：主 文
上訴駁回。
原判決所命拆屋還地之履行期間為貳年。
第二審訴訟費用由上訴人等連帶負擔。
原判決所命給付，上訴人如於假執行程序實施前，以新臺幣伍佰柒拾萬元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決及其訴訟費用之裁判廢棄。
㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
㈣倘為不利上訴人等之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：除引用原審判決書之記載外，補稱：
㈠查南投縣草屯鎮○○段第六一九、六一九－四地號二筆土地，原為被上訴人所有，該二筆土地早於兩造祖先時代即成立租賃契約，且因未訂立書面契約，視為不定期租賃，而上訴人等因繼承取得系爭土地租賃權，亦為被上訴人所不爭執，惟該租賃土地上建築物於民國八十八年歷經九二一大地震後，因鄰居三樓店舖防火巷震落致建築物屋頂破損，遂引起兩造爭執該房屋是否達於不堪使用程度並為終止契約之理由。
而原審判決認定上開土造房屋已因九二一地震而毀損，兩造租賃關係於斯時已消滅云云，然窺之最高法院五十年台上字第二八八七號判決揭示意旨「租地建屋未定期限者，雖應解釋為其租期可至房屋無法使用時為止，但承租人對於原有房屋，仍可隨時加以修理，：：：但核雙方所提出之照片，上開房屋並非改建而係修理，且該原有房屋門窗、窗壁柱均甚完好，而屋後及屋角柱腳亦無腐壞情形，足證原有房屋縱不加以修理，顯亦未達於不堪使用之程度，上訴人自不得以房屋已達不堪使用之程度，主張租賃期限已屆滿，而請求收回土地。」
，而本件依上訴人等提出之六幀照片觀之，實亦符合上開判決意旨狀況，自應為相同認定。
然原審判決卻遽認上訴人等提出之照片均屬災後整建完成之景象（見原判決第三頁），惟若仔細觀此六幀照片之建築物或是老舊剝落或有裂痕跡象，倘系爭房屋於九二一地震後新建則焉有於短短一個多月內又出現龜裂現象﹖足見上訴人等於八十八年十二月三日提出答辯狀中之「房屋因九二一震損修理，並無違土地法第一○三條之規定」，實堪採信。
況草屯鎮公所亦曾會同有關單位就系爭房屋受損進行鑑定，並判定為半倒，而非全倒，且該公所就九二一地震房屋毀損狀況所出具之證明書亦載明「：：：勘查判定為半倒」，故而被告房屋毀損狀況尚未達不堪使用之程度，堪確定，惟原審判決卻以為上開房屋毀損受災證明書係基於行政機關發放補償款與否及其數額之目的，無法作為認定系爭房屋是否不堪使用之論據。
然依經驗法則對同一建築物經九二一地震後，其災後呈現狀況係相同，勘查毀損程度自應為相同認定，怎可因政府撥放補償金即嚴格認定為半倒，以限制人民領取補償金﹖而對人民間私權糾紛即認為達不堪使用狀態，使承租人無屋居住，此乃為違反誠信原則，並嚴重危害承租人權益。
㈡另原判決依被上訴人提出之災後現場照片指摘上訴人原有土造平房，近道路側屋頂及牆垣已全部毀損，僅舊大門所在殘留牆壁一面，後側房間鐵皮屋頂半面殘存，其餘樑柱支撐，以及該土造平方與緊鄰樓房（即草屯鎮○○路號）交接處，頂蓋及週圍門牆均已殘缺不全，無法滿足房屋遮風避雨之最基本要求云云，惟查最高法院五十一年台上字第二九八七號判例明白揭示：「租用建築房屋之基地，非有土地法第一○三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」，是則上訴人既未違反土地法第一○三條規定，縱其將系爭房屋重建，被上訴人依上開判例意旨亦負有同意重建之義務，況上訴人實僅將系爭房屋加以修繕，尚未達重建程度，而被上訴人提出之照片乃係上訴人等為方便房屋修繕而先破壞一部分再加以整修，非因房屋自然耗損或九二一地震所致不堪使用狀況，且依最高法院五十年上字第二八八七號判決意旨亦指明承租人對於原有房屋，可隨時加以修理，已如前述，故而上訴人將系爭房屋毀損部分予以修繕自屬於法有據。
㈢再則，原判決所載「：：：三十七年院解字第四○七五號解釋有悖於國民法律情感，致令承租人擁地自重，任憑土地荒蕪，出租人卻無追索之道，土地所有與所用分離，土地價值因而未能充分發揮，此種法律解釋已失其規範社會現象之意義，應認於本件已無援引適用餘地，並認定應回復於民法四百五十條第二項『各當事人得隨時終止租約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣：：：』：：：」云云，惟推究其指述狀況與本件之租地建屋情形並不相符，二者自不可同日而語，更不應為規避司法院三十七年院解字第四○七五號解釋及土地法第一○三條之藉口，原審判決顯有違論理法則及適用法則不當等違誤堪予確定。
㈣次據下列諸多事證，已足證明系爭房屋確非達不堪使用之程度，被上訴人訴請拆屋還地，顯無理由。
⒈查系爭房屋經過草屯鎮公所勘驗結果認定為「半倒」而已，未達於不堪使用之「全倒」情況，而九二一地震房屋震毀之情況，行政機關為發放補償金之依據，僅擬定「半倒」補償新台幣（下同）一十萬元正，「全倒」補償二十萬元等兩種毀損情形而已，因此，除「全倒」是完全不堪使用之程度外，其餘不論毀損多少，只要未達於不堪使用之程度，即使僅有一堵牆壁傾斜，或僅有屋頂些微破損，一概列為「半倒」補償十萬元正，何況草屯鎮公所經實地勘察，並拍攝實際毀損情況之照片多張，由會勘人員多人共同會商後始判定為「半倒」，此顯符毀損之實情，已承鈞院向草屯鎮公所調閱判定「半倒」之各項資料到案參酌，即可明該「半倒」之行政判定，並無違誤。
然原判決竟遽認上開判定，僅係行政機關發放補償款與否及其數額之目的，無法作為認定系爭房屋是否已不堪使用之論據云云（請見原判決理由二第八行起），此顯有司法機關輕忽行政機關之裁決權之情，準此，堪知原審之裁判心態，誠有可議之處。
⒉次查系爭房屋於地震後，上訴人等交由證人鍾欽福承攬修繕，伊已到庭作證二次，於回答鈞院詢問「房屋如不修繕能否遮風避雨﹖」時，結證稱「每個房間都還好好的。」
，問「磚塊掉下的地方是何處﹖」時，證稱係在走廊處，亦即表示不影響上訴人等居住之安全，又結證稱「原審卷第二十一頁照片，第四張照片側面土造牆還在，照片正面磚牆是修補的，是裡面隔間牆。
周圍的牆修補一百多塊磚而已」等情（請參見鈞院卷第頁），另又結證稱「一百多塊磚不是用在整面牆，只有修補如原審卷第二十一頁照片所示的屋頂與牆的間縫，沒有用在其餘地方，當鈞院提示原審卷第二十一頁第二張照片問其共同壁間的牆是舊的或新的時，伊結證道「是舊的牆」（請見 鈞院⒑⒋審理筆錄），另系爭房屋（建國街三十九號）相毗鄰建國街四十一號之房屋所有權人李裕鑫，承租人簡金和亦均奉 鈞院傳喚到庭作證系爭房屋地震震毀之情形，李裕鑫結證稱：建國街三十九號與四十一號房子在九二一地震前是共用一面牆，是共用我的牆，這面牆他們（指上訴人等）沒有所有權。
牆完全是蓋在我的界址，三十餘年前我們蓋樓房時，我們有點損到三十九號的土角牆，後土角牆拆掉，三十九號他們就靠著我的磚牆。
是靠我的騎樓的部份才補的磚牆，其後三十九號沒有間牆等情，四十一號房屋之承租人簡金和亦結證稱「地震前後三十九號與四十一號的牆沒有變動，而面對建國街的土角牆（指上訴人等所有系爭房屋」地震後還在，後來才拆掉重新整修等情，（均請參見 鈞院⒑⒋審理筆錄），綜據上開三位證人結證之情節，已足以證明系爭房屋於地震後所有牆壁，均未被震塌，而房間之屋頂也未被震毀，致於因鄰房（即建國街四十一號房屋）之磚塊被震落，擊毀系爭房屋之屋頂部分亦在走廊處，根本不影響系爭房屋之使用，如此，豈有如被上訴人所言，上訴人等之房屋重建已過半之情形呢﹖⒊又承 鈞院履勘現場時，亦已勘察出現場系爭房屋有二間，後面一間之舊牆及舊屋頂完好，亦即未受地震之影響，前面一間屋頂及臨建國街之牆壁全部拆除重新換修過，其餘三面牆（含隔間牆）都是舊有的土角牆仍完整等情（請參見 鈞院勘驗結果之筆錄），從 鈞院上開勘驗結果與前開三位證人到庭結證之情形相核對，可謂完全吻合，致於鈞院勘驗所載換修之部分，其一為前面一間之屋頂所以換修，乃因其原以烤漆板為屋頂，於地震時被四十一號鄰房之磚塊掉落擊毀走廊頂上之屋頂，造成一大窟窿，此由上訴人於八十九年九月八日隨呈證況所呈照片中可看出，因無法就此一部分補修，不得不將該間之屋頂全部換新烤漆板的，其二為建國街之土角牆全部拆除重新換修，此據證人簡金和既結證稱「：：：面對建國街的土角牆地震後還在：：：」，已如前述。
其所以須要全部拆掉翻修，乃因該堵牆壁所留之門窄小，工程車無法進出，鍾欽福於換屋頂之烤漆板時，為使掉落內一大堆之廢棄物，能順利讓剷除車進出室內清除廢棄物，不得不將之全部打掉，至修繕工程完竣後，再重新砌建新牆，乃施工之必要而翻修的，絕非該堵牆壁受震塌而重建的，洵堪認定。
三、證據：除引用原審之立證方法外，聲請訊問證人鍾欽福、簡金和、李裕鑫及提出相片六張為證，並聲請本院調取南投縣草屯鎮九二一震災住屋勘查報表及到現場履勘。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除引用原審判決書之記載外，補稱：
㈠系爭房屋原建材為「土角厝」，在九二一地震中全毀，此從被上訴人所提出之像片可證。
上訴人等在震災後重建，百分之九十以上已為新建材，依建築法第二十八條及第九條第四款之規定，應屬新建或修建行為，而非修繕行為，上訴人等未經被上訴人同意，且未申領建造執照，即任意為之，被上訴人自得主張收回土地。
㈡行政機關判定系爭房屋為半倒，依像片顯示，自屬不當，司法機關應不受其拘束。
況且行政機關判定全倒半倒，為其核放救助金之依據，與司法機關判定是否達於不堪使用程度截然不同，彼此之判定自不受拘束。
㈢系爭房屋四面牆，都是土造，此從照片上可看出。
上訴人等改建後，四面牆都是磚造的，殘留的土造已不多。
且在震災後，被上訴人即拍下系爭房屋殘破全景，其鐵皮屋頂有一半已不存在，另一半則呈凹陷。
震災後，已由上訴人等全部更新。
故證人鍾欽福證稱：「每個房間都還好好的。」
顯屬謊言。
相毗鄰建國街四十一號房屋所有人李裕鑫及承租人簡金和，亦證稱，建國街三十九號與四十一號間之土角牆及面向建國街之土角牆，均在九二一震災前後，均已拆除。
不管是地震震塌或震後拆除，均屬拆除重建，而非修繕行為。
三、證據：引用原審之立證方法。
理 由

一、被上訴人主張：坐落於南投縣草屯鎮○○段第六一九地號土地如原審判決附圖Ａ部分所示面積○‧○○五一公頃、第六一九之四號土地如同圖Ｂ部分所示面積○‧○○二六公頃等土地，係伊所有，於數十年前，由伊祖先出租予上訴人之祖先蓋屋居住，未定期限。

上開基地上之房屋，於民國八十八年九二一大地震期間，已遭地震毀損，致不堪使用之程度而租約終止，詎上訴人等竟於其地上擅行重建，乃屬無權占有，為此依所有物返還請求權之法律關係，提起本訴，求為判命上訴人等拆屋交地之判決。

二、上訴人等則以：九二一地震時，伊舊有房屋之屋頂，雖因鄰居頂樓磚塊掉落而走廊部分受損，然而除此之外，牆壁、門窗均屬完好，草屯鎮公所會同有關單位就房屋受損進行鑑定，亦僅判定為半倒，而非全倒，足證伊房屋並非全毀不堪使用，況依最高法院五十一年台上字第二九八七號判例，房屋即令因故滅失，不論是否與原狀相符，承租人仍有重建之權利云云，資為抗辯。

三、被上訴人主張系爭右揭如原審判決書附圖Ａ、Ｂ土地為伊所有，出租予上訴人等於其上蓋屋居住，但於九二一地震期間，該屋因地震毀損，上訴人未經伊之同意，又僱工加以修建等事實，已據其提出之土地登記簿謄本、地籍圖、現場照片等件為證，並經原審及本院受命法官到場勘驗，及由原審法院會同南投縣草屯地政事務所人員勘測，製有勘驗筆錄及鑑定書附卷可稽，堪信為真實。

四、上訴人雖以上開各情置辯，惟按建築物之樑柱、承重牆壁，屋架或屋頂，其中任何一項有過半之修理或變更，即屬「修建」行為，而非修繕，依法應申請建築執照，此為建築法第九條第四款、第二十八條第一款所明定。

經查：依被上訴人所提出災後修建現場照片觀之，上訴人原有土造平房，近道路側屋頂及牆垣已全部毀損或拆除，僅舊大門所在殘留牆壁一面，後側房間鐵皮屋頂半面殘存，其餘樑柱支撐，以及該土造平房與緊鄰樓房（即草屯鎮○○路四十一號）交接處，頂蓋及週圍門牆上端，均已殘缺不全，即上訴人於原審勘驗現場時，亦坦承面路之第一間房屋屋頂及第二間房屋右側屋頂均已重新翻新無訛（見一審卷第四十七頁背面）。

該屋於災後修建中所呈之狀況，既為僅餘四分之一之屋頂，且面路之第一間房間面路部分已無牆壁，且整間無屋頂，上訴人於本院所提出之辯論意旨狀中亦陳稱無法僅就破損部分之屋頂為修補，因而全面予以翻新等情甚詳，因之依其情形，顯已無法滿足房屋遮風避雨最基本之要求，衡諸社會通念，已達不堪使用之程度，另由上訴人所提出修建照片觀之，該土造平房於修建過程，所使用之屋頂、樑柱、牆垣、隔間、建材，與舊有房屋相較，幾乎已全數翻新，已非被告所稱通常修繕而已；

另依原審法院履勘之結，上訴人重建後之鐵架烤漆板平房，由烤漆板、天花板等判斷，屋況甚新，有勘驗筆錄可核，上訴人亦承該鐵架房屋整建完成於八十八年十一月前，則該房屋為九二一地震後所修建，應屬無疑。

雖證人鍾欽福在本院結稱：面路之一面牆係為運送材料，始予拆除；

第一間屋頂原為日本瓦，地震毀損約二坪，經其建議，而全部改為鍍鋅鋼板云云，縱認屬實，亦無違其所為已屬修建之性質，而非屬修繕之範圍。

又上訴人雖提出照片多幀及九二一地震房屋毀損受災證明書為證，且經本院調閱南投縣草屯鎮九二一震災住宅勘查報表所載，確以系爭房屋為半倒加以補償，惟查：上訴人所提出之照片，均屬災後整建完成之景象，無法為震災時受創之證明，而草屯鎮公所所核發九二一地震房屋毀損受災戶證明書，係基於行政機關發放補償款與否及其數額之目的，無法作為認定系爭房屋是否不堪使用之論據。

又系爭房屋第二間之右側屋頂，亦經翻新，已如前述，是本院受命法官履勘時認其第二間屋頂完好，尚與災後重建時之情形有間。

綜上各情，均不能為上訴人有利之認定。

五、按租賃定有期限者，於租賃契約存續期間，無論有無收回自住或重新建築之必要，出租人均不得以此為由，提前終止契約，此為民法第四百五十條第一項規定之要旨；

乃土地法第一百條第一款竟規定：出租人於有收回自住或重新建築之必要時，得收回房屋云云，立承租人於不利之境地，司法院三十六年六月十一日院解字第三四八九號解釋因認：土地法第一百條之規定，於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約，無論其定約係在施行前或施行後，均無同條之適用等語，其立論之依據，無非以該條文第一款既非針對定期租賃而為規範，則其適用對象，係指不定期間之租賃，當屬無疑。

同理，土地法第一百零三條第一款既規定：租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人始得收回租賃之標的物，則該條文係針對定期租賃而為規範，殊無疑義。

司法院三十七年院解字第四○七五號解釋，竟將該條文割裂而為適用，認同條第一款係針對定期租賃而為規定，至不定期租賃，非有同條第二至五款所列事由，出租人不得收回云云，與前開院解字第三四八九號解釋所使用之法學方法，相互扞格，有違體系解釋之精神，且造成法律對定期租賃承租人之保護，反而不及於未定期間之租賃，合理性及公平性均值懷疑，就上開互相矛盾之二號解釋之間，由於三十七年院解字第四○七五號解釋有悖於國民之法律情感，致令承租人擁地自重，任憑土地荒蕪，出租人卻無追索之道，土地所有與所用分離，土地價值因而未能充分發揮，此種法律解釋已失其規範社會現象之意義，應認於本件已無援引適用之餘地，從而，基地租賃未定期間者，應回復於民法第四百五十條第二項：「各當事人得隨時終止租約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣」之規定，始稱合理，核先敘明。

六、次按，土地之租賃契約以承租人建築房屋而使用為其目的者，縱使當事人間未明定租賃之期限，其非有相當期限不能達其目的者，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期間，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已，最高法院三十年渝上字第三一一號，著有判例，該判例既未經廢止，自不能以其後另有土地法之制訂，竟認該號判例已失其效力，蓋土地法第一百零三條依前開說明，與該判例之間，並非立於互相排斥之關係。

又基地租賃，若未明定其期間，衡諸社會常情，並探求當事人之真意，當有出租至房屋不堪使用時為止之意思，乃是定有不確定期限，此種推論，並無違反經驗法則之處。

至上訴人雖主張依最高法院五十一年台上字第二九八七號判例「租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形一，出租人不得收回，縱該地上所建房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。」

被上訴人應負有同意其重建之義務云云，然查上開判例係指房屋因火災焚毀等緣故而致滅失，而租用基地之契約未失其存在之情形而言，此觀判例全文自明。

故如房屋滅失之原因即為基地租賃關係消滅之原因時，其基地租賃關係既已消滅，承租人自不得再以房屋滅失為詞請求出租人同意其重建。

經查，本件兩造之祖先所訂租賃契約，乃是以建築房屋使用為目的，且未明定其期間，依前述說明，當以房屋不堪使用為其終期；

乃是定有不確定期限；

今上訴人舊有土造房屋，乃數十年前之物，此為上訴人所是認，且依被上訴人所提出九二一震災之後修建中之相片觀之，其未震垮部分之土塊亦甚殘破（見一審卷第二十一頁第一張相片所示牆壁下方），即其土塊四週多已剝蝕，而呈不規則狀，此種情形，在建築結構之安全性而言，實已不合台灣地區多地震威脅之居住需要，既因九二一地震而毀損，乃與不堪用之要件相符，應認與上述不確定期限之要旨相合，而與最高法院五十一年台上字第二九八七號判例所指准許重建之情形不同，茲本件被上訴人既已表明不再續租之旨，雖其法律上陳述，以不定期租賃加以說明，未臻妥切，然兩造租賃關係，仍應於斯時消滅，則無待煩言。

從而，被上訴人依所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人拆除擅建之房屋，返還系爭土地，洵屬正當，應予准許。

原審法院因而為上訴人敗訴之判決，並依被上訴人之聲請，酌定相當之擔保金額，准為假執行之宣告，依法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、第按，判決所命之給付，其性質非長期間不能履行或經原告同意者，法院得於判決內定相當之履行期間」，民事訴訟法第三百九十六條第一項定有明文。

經查原判決命上訴人拆屋還地，惟其係地震災戶，一時覓屋搬遷不易，非經相當時日無法履行完畢，本院斟酌實際情況，爰依職權酌定上訴人之履行期間為二年，以資兼顧。

八、上訴人陳明如受不利之判決，願供擔保聲請免為假執行，核無不合，爰酌定擔保金額准許之。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第二項、第四百六十三條、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十四 日
~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
~B2 法 官 林松虎
~B3 法 官 朱 樑
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 李妍嬅
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十六 日
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｙ