臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,89,上,546,20010227,3

臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上字第五四六號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 宗園建設股份有限公司
法定代理人 甲○○

右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二十四日臺灣臺中地方
法院八十九年訴字第八一二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）、原判決廢棄。
（二）、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）、願供現金或不動產擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）上訴人於民國八十二年十二月二十一日，以總價四百十五萬元之代價，向被 上訴人購買坐落台中市○○區○○段二六一之一○、之三二、之四一、之五 七、之六一等地號土地之預售屋（一樓五十五號）一戶及其基地一筆。
被上 訴人並保證所售之房地，上訴人可向銀行貸款總價金之六成。
詎事後銀行卻 僅同意核准貸款原告二百萬元，未達被上訴人所保證之貸款數額（即總價金 四百十五萬元之六成），上訴人遂未續繳其餘價金十二萬元。
然被上訴人竟 以原告違約為由，解除上開買賣契約，併沒收上訴人已繳付之前期價金共計 一百十四萬元。
為此，訴請被上訴人返還上訴人已付之價金一百十四萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。
（二）對被上訴人抗辯所為之陳述：
⒈對被上訴人所稱：上訴人依約應於八十四年七月二十五日、八十四年八月二十 五日、八十四年九月二十五日三期，各應繳納四萬元，計新台幣十二萬元，尚 未繳清之事實，並不爭執，惟辯稱：因銀行僅核準上訴人貸款二百萬元，未達 被上訴人所保證之總價金六成之數額，故係被上訴人違約在先，上訴人才拒繳 其餘十二萬元之價金。
是上訴人自無違約，被上訴人不得解除契約，併進而沒 收上訴人上開已付之價金一百十四萬元。
⒉上訴人八十五年二月十六日之貸款申請，確係透過被上訴人向銀行申請，並非 上訴人自行申請。
當時上訴人手中並無任何相關文件，如非由被上訴人向銀行 提出申請，銀行又豈會核貸二百萬元？足證上訴人確有經被上訴人代向銀行申 請貸款，且獲銀行核貸之數額為二百萬元，未達被上訴人所保證之數額。
（三）對被上訴人於原審所提臺灣臺中地方法院囑託塗銷查封及抵押權登記函、法 院拍定價額分配表、買賣契約書之真正，不爭執，惟辯稱：此與我無關，並 否認證人陳武雄之證言為真實。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：公司變更登記事項卡、戶籍謄本、存摺、存證信函、民事裁定、函、測量成果圖、地籍圖謄本、同意證明書各一紙為證。
並聲請訊問證人陳武雄、呂清田。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）、上訴駁回。
（二）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
（三）、如受不利益判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）上訴人乙○○於八十二年十二月二十一日與被上訴人公司簽訂房屋土地買賣契約書（詳見證一：契約書及代辦貸款委託書）購買坐落台中市○○區○○段二六一之一○等地號壹樓五十五號攤位一戶總價金四百十五萬元正，並繳交訂金二十一萬元、簽約金新台幣二十一萬元、開工款新台幣二十一萬元合計新台幣六十三萬元。
至於工程期款則分別於八十三年八月二十五日起至八十四年六月二十五日日止計繳交十二期計五十一萬元，總合計一百十四萬元；
尚欠八十四年七月二十五日、八十四年八月二十五日、八十四年九月二十五日三期計新台幣十二萬元未繳清。
（詳見證二：宗園建設公司客戶別收款狀況明細表）
（二）嗣經被上訴人宗園建設公司於八十四年十二月間，即先後兩次通知被上訴人於八十四年十二月二十四日起至三十一日止，或八十五年一月八日起至十四日止，在台中市○○路三十號所訂房地現址，與銀行及代書會同辦理貸款、對保及所有權移轉過戶手續，惟上訴人均未前來辦理。
被上訴人不得已，又於八十五年一月十七日以台中郵局八五三二號存證信函（詳見證三）及八十六年四月十一日以台中郵局一二一四一號、八十六年九月二十七日以台中郵局一五八三七號、八十六年十一月二十二日以台中郵局一六七九九號（詳見證四），數度以存證信函通知上訴人前來繳清未繳交之三期款計十二萬元及手續費三千五百二十四元，並辦理貸款、對保及所有權移轉過戶等相關手續，然上訴人仍未前來辦理。
被上訴人遂於八十七年二月二十五日依約以存證信函解除兩造間之買賣契約，並依兩造間買賣契約第二條第二款、第三條第二款及第十四條約定，沒收上訴人所繳一百十四萬元價金，抵作為違約金。
（三）而上訴人係於八十五年二月十六日，自行向銀行申請貸款，因上訴人並未依約透過被上訴人與銀行及代書約定時間內辦理，導致事後獲銀行核貸二百萬元，因認被上訴人公司違約在前，其始拒付其餘十二萬元價金及手續費三千五百二十四元。
惟依被上訴人八十五年一月十七日台中郵局八五三二號存證信函（參見證三）所載，被上訴人係訂於八十四年十二月二十四日起至三十一日止，及八十五年一月八日起至十四日止，兩段時間內，代為全體承購戶辦理整批分戶貸款事宜。
故上訴人於八十五年二月十六日，所為之貸款申請，顯係於被上訴人整批代承購戶辦理貸款之後，而衡以常情，上訴人於八十五年二月十六日，既未先依約繳清所餘十二萬元之價金，被上訴人自無可能在上訴人仍未依約繳清所餘十二萬元價金之情況下，即同意再單獨代上訴人向銀行申請貸款。
復參以八十九年八月十日庭訊證人，即當初為被上訴人公司辦理全體承購戶整批貸款相關手續之土地登記專業代理人黃連泉，及證人即當初擔任受理被上訴人整批貸款申請之台中區中小企業銀行和美分行經理陳武雄二人均證稱：「當初被告整批申請貸款時，原告乙○○並未於整批申請時提出等情」，顯係上訴人事後自行提出申請之事實，其為明顯。
（四）又上訴人執以指摘，卷附之台中區中小企業銀行和美分行八十九年六月十四日八十九年度中和美字第一四六號函稱「原告上開貸款案件，係由該行至被告處，整批受理云云」；
然證人即當初擔任受理被上訴人整批貸款申請之台中區中小企業銀行和美分行經理陳武雄，已明確證稱「原告並非該銀行當初整批受理之貸款案件」。
按整批受理分戶貸款，係於八十四年十二月二十四日起至三十一日止，及八十五年一月八日起至十四日止，兩段時間內辦理而已。
顯然係接任經理呂清田，因不明前情而誤載等情，原審法院已訊問在卷，上訴人猶執陳詞，上訴應屬無理由。
（五）按上訴人乙○○所訂房屋門牌號，為台中市○○區○○路三十號一樓之二十八，建號為四○五七，其既未依約繳清所餘價金十二萬元，且並未於期限內辦理貸款、對保及所有權移轉過戶等相關手續。
又因拖延過久，遂導致被上訴人公司，因本件土地及建築融資逾期無法清償並塗銷設定；
被上訴人在不得已之情況下，於八十六年四月一日將該戶房屋連同其他共十戶，信託潘彩玉登記產權後，向台中市第五信用合作社抵押設定貸款六百萬元，於八十六年五月三十日匯入台中區中小企業銀行（即台中商業銀行）西屯0000000號宗園建設公司帳戶。
隨後於次月，即八十六年六月二十七日與潘彩玉終止信託關係，並於當天八十六年六月二十七日再信託被上訴人宗園建設公司之股東，即當代投資興業公司登記產權，有股東名簿可稽，然而，該戶房屋信託登記至今尚未出售，有該房屋建物登記謄本可證，以上敘明產權仍屬被上訴人所有，不容置疑。
被上訴人宗園建設公司，自八十四年十一月十日取得西屯區○○段二六一之一○等地號建物使用執照後，八十五年初迭因政府舉行第一屆總統民選，導致情勢非常混亂，同年三月初，又有中共兩次導彈發射，致使原本混沌之社會情況更加不安，房價於是逐步下跌；
更有甚者，在八十八年九月二十一日中部大地震後，房地產更是雪上加霜，本公司可謂損失慘重，懇請庭上明鑒。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：證一、契約書及代辦貸款委託書。
證二、宗園建設公司客戶別收款狀況明細表。
證三、八十五年一月十七日台中郵局八五三二號存證信函。
證四、八十六年四月十一日台中郵局一二一四一號、八十六年九月二十七日台中郵局一五八三七號、八十六年十一月二十二日台中郵局一六七九九號存證信函。
證五、信託書及終止信託書等為證。

理 由
一、上訴人主張：伊曾於右揭時地，以總價四百十五萬元之代價，向被上訴人購買上開房地。
被上訴人並保證所售之房地，上訴人可向銀行貸款總價金之六成。
詎事後銀行卻僅同意核准貸款上訴人二百萬元，未達被上訴人所保證之貸款數額，上訴人遂未續繳其餘價金十二萬元。
然被上訴人竟以上訴人違約為由，解除上開買賣契約，併沒收上訴人已繳付價金一百十四萬元。
為此，訴請被上訴人返還上訴人已付之價金一百十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。
被上訴人則以：上訴人固已分期繳付價金共計一百十四萬元，但仍有價金十二萬元未依約繳付，經被上訴人催繳，仍拒不繳付。
且上訴人履經催告，亦拒未辦理貸款、對保，及所有權移轉過戶等相關手續。
被上訴人遂依約解除兩造間之買賣契約，並依兩造買賣契約第十四條約定，沒收上訴人所繳納之一百十四萬元價金，抵作違約金等情置辯。
二、上訴人主張：其曾於右揭時地，與被上訴人簽立買賣契約，並已繳付一百十四萬元價金予被上訴人之事實，除有房屋土地買賣契約書一份在卷可稽外（參原審卷第十五至二十頁），並為被上訴人所自認，此部分自堪信為真實。
三、至上訴人主張：因被上訴人未使其獲核貸總價金之六成，違約在先，上訴人自得拒付所餘價金十二萬元，故被上訴人不得解除契約，進而沒收上開一百十四萬元價金，充作違約金之事實，則為被上訴人所否認。經查：
（一）被上訴人所辯：上訴人尚有十二萬元之價金，經被上訴人催告，仍拒未繳納 之事實，業據伊提出存證信函及回執各五紙為證（參原審卷第二十三至三十 六頁），並為上訴人所自認，此部分自堪信為真實。
（二）又依被上訴人所提兩造之買賣契約書及收款明細表所載（參原審卷第十五至 二十頁），上訴人依約係應於八十四年七月二十五日、八月二十五日、九月 三十日，各分期繳付被上訴人四萬元，共計十二萬元之價金。
且依前揭被上 訴人所提之存證信函所載，被上訴人係於上訴人未依約於八十四年七月至九 月間，分期繳納上開四萬元共計十二萬元之價金後，始於八十四年十二間， 陸續發函催告上訴人儘速繳清該十二萬元價金，並備妥相關證件，於八十四 年十二月二十四日起至三十一日止，或八十五年一月八日起至十四日止，至 被上訴人處，辦理貸款、對保，及所有權移轉登記等相關手續。
顯見如依兩 造買賣契約書之約定，應係先由上訴人如數繳納一百二十六萬元（一百十四 萬元加上十二萬元）之價金後，再由被上訴人代上訴人，向銀行申請貸款二 百八十九萬元（參被上訴人所提代辦貸款委託書），憑以支付上訴人所應付 之尾款二百八十九萬元，而非先由被上訴人代上訴人申請銀行貸款後，上訴 人始須繳付所餘之十二萬元價金甚明。
是上訴人主張：係因被上訴人代其向 銀行申貸獲准之數額，僅為二百萬元，未達總價金之六成，違約在前，其始 拒付其餘十二萬元價金云云，顯與兩造當初之約定順序有悖，洵無足採。
（三）次者，上訴人主張：其係透過被上訴人，於八十五年二月十六日，代為向銀 行申請貸款一節，為被上訴人所否認，辯稱：係上訴人自行向銀行申請貸款 ，如係透過被上訴人代為申請，上訴人應可獲核貸二百八十九萬元，而非僅 獲核貸二百萬元等情。
（１）依被上訴人所提之上開存證信函所載，被上訴 人係於八十四年十二月二十四日起至三十一日止，及八十五年一月八日起至 十四日止，兩段時間內，代為全體承購戶辦理貸款事宜。
故上開上訴人於八 十五年二月十六日，所為之貸款申請，顯係於被上訴人整批代承購戶辦理貸 款之後。
而衡以常情，上訴人於八十五年二月十六日，既未先依約繳清所餘 十二萬元之價金，被上訴人應無可能在上訴人仍未依約繳清所餘十二萬元價 金之情況下，即同意再單獨代上訴人，向銀行申請貸款方式。
復參以證人即 當初為被上訴人辦理全體承購戶整批貸款相關手續之土地登記專業代理人黃 連泉及證人即當初擔任受理被上訴人整批貸款申請之台中區中小企業銀行和 美分行經理陳武雄二人於原審作證時均結稱：當初被上訴人整批申請貸款時 ，上訴人並未於該整批申請時，提出申請等情（參原審卷第一五七至一六一 頁）。
此外，上訴人復未能提出其他任何事證，以實其上開所述，依舉證責 任分配之法則，自難信上訴人上開主張為真實，而應以被上訴人所辯：上開 八十五年二月十六日之貸款申請，係上訴人自行向銀行提出，而非由被上訴 人所代為提出之事實，較值採信。
（２）至卷附之台中區中小企業銀行和美 分行八十九年六月十四日八十九年度中和美字第一四六號函（參原審卷第九 十五頁）固謂：上訴人上開貸款申請案件，係由該行至被上訴人處，整批受 理云云，然證人即當初擔任受理被上訴人整批貸款申請之台中區中小企業銀 行和美分行經理陳武雄業已於原審作證時明確結稱：上訴人並非該銀行當初 整批受理之貸款案件，上開函所稱之內容，顯有誤載等語，足見尚不得徒以 該函所稱，即率認上訴人上開主張為真實。
況本院於審理時傳訊證人陳武雄 作證時亦結稱：「（法官：被上訴人公司當初以他們所蓋的台中民有櫻花零 售市場整批建物向貴分行辦理貸款，上訴人有在此貸款人之列？）（陳武雄 ：當初被上訴人公司送件到我們銀行辦貸款申請時是整批送來，我們並不清 楚何購買戶有來辦，後來我們銀行有催被上訴人公司要上訴人來辦手續，但 被上訴人公司稱，上訴人沒有按期繳款所以沒有辦整批的貸款，後來他自己 於八十五年二月十六日有來我們銀行申請辦貸款，但與其他的購買戶之整批 辦貸款已相隔一段時間（庭提借款申請書原本經核閱與原審卷一六九頁之影 本相符，閱後原本發還）（法官：當初銀行是派職員到建設公司之事務所辦 理整批貸款手續？）（陳武雄：有派二個職員到建設公司受理購買戶之貸款 手續，但時間是在十四天內，我所述都是依申請書之資料陳述，上訴人經核 准貸款二百萬元與被上訴人公司最初整批貸款戶之核貸款二八九萬元有出入 ，因為他申貸日期較後，房地產又一直下降中，所以他所貸得款較少。
）」 等語，足證上訴人並非該銀行當初整批受理之貸款案件，上開函所稱之內容 ，顯有誤載等語，足見尚不得徒以該函所稱，即率認上訴人上開主張為真實 ，洵堪認定。
（四）再者，依兩造買賣契約書第二條第二項第二款及第十四條約定，如上訴人未 依約繳付價金，經催告仍拒不繳付時，被上訴人得解除契約，並沒收上訴人 已付之價金，抵作違約金，有被上訴人所提買賣契約書一紙在卷可參。
基上 所述，上訴人既於受被上訴人數次催告，均未依約繳付所餘價金十二萬元， 亦拒未辦理貸款、對保，及所有權移轉過戶等相關手續。
被上訴人遂依約解 除兩造間之買賣契約，並依兩造買賣契約第十四條約定，沒收上訴人所繳納 之一百十四萬元價金，抵作違約金，洵屬有據。
（五）現所應審究者，端繫被上訴人沒收上訴人所繳納之一百十四萬元價金，抵作 違約金是否過高乙節？本院經審酌：（１）上訴人如依約履行，被上訴人本 即可獲取總價金四百十五萬元，今因上訴人未依約履行，致使伊解除兩造之 買賣契約，而須另將上訴人所承購之房地，轉售他人，或留作自用。
（２） 與上訴人所承購之房地（一樓五十五號）相鄰之同棟六樓二十七號房地，原 承購價為一百七十五萬元，事後因承購戶違約，經法院拍賣之價金僅為六十 四萬六千二百元；
同棟四樓六十六號、六十五號房地，原承購價為二百十七 萬元，法院拍定價僅為七十二萬三千三百元；
同棟五樓二十七號房地，原承 購價為一百十五萬五千元，法院拍定價僅為四十五萬八千元；
同棟六樓二十 二號房地，原承購價為九十萬元，法院拍定價僅為三十六萬八千八百元，有 被上訴人於原審所提出之臺灣臺中地方法院囑託塗銷查封及抵押權登記函、 法院拍定價額分配表、買賣契約書在卷可稽（參原審卷第六十八至八十四頁 ），並為上訴人所不爭執，應堪信為真實。
（３）如依上開房地事後折價之 比例以觀（參原審卷第六十八頁之價差對照表），被上訴人如將上訴人所承 購之房地，再轉售他人後，所得獲取之價金，加上上訴人已付之一百十四萬 元價金，應猶不及原本可獲得之四百十五萬元。
以及自八十八年九月二十一 日中部地區大地震後，坊間房地產之價值及景地，均明顯不如八十五年間等 一切情狀後，認兩造所約定：「如上訴人違約，被上訴人得將原告所繳付之 一百十四萬元價金全數沒收，抵作違約金」之違約金條款，尚無過高之情事 ，並無再依職權酌減違約金之必要。
準此，被上訴人將上訴人所繳付之價金 一百十四萬元，沒收抵作違約金，應屬有據。
四、綜上所述，被上訴人所辯，既屬可取，從而，上訴人訴請被上訴人返還一百十四萬元之價金，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，即為無理由，應予駁回。
原審因而為上訴人敗訴之判決，且以上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應並予駁回之，於法並無不合。
上訴論旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決基礎無影響，即無再予審酌之必要，附此敘明之。
六、又證人呂清田係於八十八年五月十九日始擔任台中區中小企業銀行和美分行經理乙職，對本件上訴人於八十五年二月十六日自行向銀行申請貸款，或被上訴人整批申請貸款之事宜，並不清楚，此有證人呂清田係於九十年一月二日所遞聲請狀一紙在卷可稽，且本件判決之基礎已臻明確，本院認即無再予傳訊之必要，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
~B1民事第二庭審判長法 官 童有德
~B2 法 官 黃永泉
~B3 法 官 蔡秉宸
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 陳美利
中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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