臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,96,上,262,20071128,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上字第262號
上 訴 人 楊閥門產業有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 林松虎 律師
王志中 律師
被 上訴人 甲○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 黃英傑 律師
複 代理人 丁○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國96年08月24日臺灣彰化地方法院96年度訴字第303 號第一審判決提起上訴，本院於96年11月14日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實

一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決所命給付，除新台幣壹拾貳萬玖仟參佰參拾參元部分及該部分之訴訟費用之裁判外均廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

㈢第一、二審訴訟費用除確定部分外均由被上訴人負擔。

其陳述除與原審判決所載相同者予以引用外，另補稱：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第425條定有明文。

又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。

且其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，最高法院23年上字第3092號、26年上字第365 號判例可資參照。

另強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院47年台上字第152 號及49年台抗字第83號判例亦可供參酌。

再民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言，若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所積欠之債權按月扣抵租金，應屬承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人，此有司法院院字第1909號解釋、92年度台上字第2299號判決意旨可資參酌。

㈡本件上訴人早於87年7 月20日即已與訴外人林朝慶就系爭房屋簽定租賃契約，租賃期間自87年8月1日起至90年7 月30日止，此有87年7 月20日所簽立之房屋租賃契約書一份可稽。

嗣後，雙方於90年7 月31日廠房租賃期滿後並同意續約，故於90年8月1日上訴人又與訴外人林朝慶就系爭房屋繼續簽定房屋租賃契約，並約定租賃期限為90年8月1日至95年7 月31日止。

惟訴外人林朝慶曾多次陸續借款，至90年8月1日止，已累計積欠上訴人240萬元之債務，雙方遂約定以年息20%計算上開借款之利息，並言明以利息抵充房屋之租金。

依此計算，上開240萬債權之年息總額為48萬元，亦即平均每月以4萬元抵充作為房屋之租金。

故雙方於90年8月1日簽定系爭房屋之租賃契約時，即於第三條約定：租金每月4萬元整，6年租金總額288 萬元整（應為5年，當時誤載為6年）。

支付方法：甲方（即訴外人林朝慶）同意乙方（即上訴人）以乙方對甲方債權金額（合計240 萬元）每月之利息，抵充每月應付之租金。

訴外人林朝慶並開立票面積額240 萬元之本票予上訴人作為借款之擔保。

㈢上訴人早於87年7 月起即向訴外人林朝慶承租系爭房屋作為工廠使用，雙方租賃契約於90年7 月31日期滿後又再行續約，將租賃契約延長至95年7 月底止，該房屋租賃契約書係於90年8月1日即已簽定，非屬臨訟杜撰，依該契約書第三條雙方即已約定以訴外人林朝慶積欠上訴人之240 萬元債權利息抵充房屋五年之租金總額，迄今，訴外人仍未清償該筆借款，且綜觀整份房屋租賃契約書，亦無任何關於租金支付方法之記載，上訴人於原審亦提示訴外人林朝慶積欠上訴人 240之本票1紙，以證明上訴人對訴外人林朝慶確實有240萬元之債權存在。

則上訴人既已依雙方所簽立之租賃契約為租金之預付，自得以之對抗系爭房屋之受讓人，最高法院92年台上字第2299號判決意旨亦同此結論。

揆諸前揭說明，上訴人確實對訴外人林朝慶有240 萬元之債權存在，且該筆債權迄今仍未受清償，上訴人自得以債權之利息抵扣租金，原審並未說明該本票如何不足採信，遽認該本票影本難信屬實，難以此認為上訴人已履行給付租金之債務等語，顯屬率斷，洵不足採。

㈣按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條訂有明文。

又共有人就共有物對於第三人所生之債權請求權，無由共有人全體共同起訴之必要，而該債權為可分者，各共有人僅得按其應有部分單獨起訴請求，亦有司法院院字第1950號㈠解釋可資參照。

查本件被上訴人甲○○、戊○○兩人因拍賣原因取得系爭土地及其上之建物所有權，其中甲○○取得系爭土地及其上建物之權利範圍為5分之4，戊○○取得系爭土地及其上建物之權利範圍為5分之1，此有系爭土地及建物登記謄本可稽。

被上訴人等二人於原審起訴請求租金及相當於租金之不當得利部分之給付，係屬可分之債權，被上訴人自僅得按其應有部分個別起訴請求，逾此部分則無請求權。

原審未查明該等債權屬於可分之債，各共有人僅得就其應有部分為請求，竟命上訴人給付被上訴人等二人111萬3333元，顯有未洽，實不足採。

㈤經查，上訴人已於95年9月9日另與訴外人黃阿麵簽定房屋租賃契約書，約定自95年10月15日起至100 年10月14日止，以每約租金2萬元承租彰化縣線西鄉○○村○○路115-2號作為廠房使用，此有房屋租賃契約書一份可稽，上訴人於簽約後並已於95年11月7 日遷離被上訴人所有之系爭房屋。

本件被上訴人於原審96年8 月10日審理時陳述「這部分（指不當得利）我請求從95年8月1日起至96年7 月31日止，上訴人應返還之不當得利」。

惟被上訴人並未舉證證明上訴人至96年 7月31日仍繼續居住於系爭房屋之事實。

原審未查明上訴人確實遷離之時間，竟採信被上訴人之說詞，認定上訴人現仍居住於系爭房屋中，並以每月4 萬元計算自95年8月1日起至96年7 月31日止相當於租金之不當得利數額，於法不符，實不足採。

㈥綜上所述，上訴人所請求自94年4月6日起至95年7 月31日止之租金部分，上訴人業已與訴外人林朝慶訂立系爭租賃契約，約定以訴外人林朝慶所積欠之債權利息扣抵租金，屬承租人依租賃契約所為租金之預付，上訴人自得以此對抗被上訴人。

又上訴人已於95年11月7 日即已遷出系爭房屋並將之返還予被上訴人，被上訴人再為此部分之請求，自屬無理，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，顯有未洽。

請斟酌上情，判決如上訴聲明所示，以維權益。

二、被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

其陳述除與原審判決所載相同者予以引用外，另補稱：㈠上訴人於被上訴人在94年4月6日取得系爭房屋所有權後，有給付租金予被上訴人之義務：兩造間就「訴外人林朝慶曾於90年8月1日與上訴人就系爭房屋訂立租賃契約，租期自90年8月1日起至95年7月31日止，每月租金4萬元」乙節均不爭執。

依民法第425條第1項及最高法院23年上字第3092號、26年上字第365 號判例所示，其租賃契約對被上訴人繼續存在。

㈡上訴人引述司法院院字第1909號解釋、最高法院92年台上字第2299號判決於本案中，實屬誤會。

司法院院字第1909號解釋重點有二：⑴承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人。

⑵租賃契約如明定承租人可將押金視為預付之租金而抵充租金者，得以之對抗受讓人。

而最高法院92年度台上字第2299號判決重點有二：⑴民法第425條所謂「對於受讓人繼續存在之租賃契約」，係指同法第421條第1項所定義「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」。

⑵若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債權按月扣抵租金，屬別一契約，且此契約對於因受讓租賃物而繼為出租人之受讓人並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，主張按月扣抵應支付受讓人之租金。

⑶承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人。

綜上兩件實務見解，原則上承租人不得主張「以債抵租」的方式，來對抗租賃物受讓人而要求免付租金；

只有在原租賃契約已約明，且承租人係以預付租金方式（而非以債抵租方式）繳納租金，才可以對抗租賃物受讓人。

㈢上訴人主張以利息抵充房租，並非合法：被上訴人否認上訴人公司對訴外人林朝慶有240 萬元借款債權存在，上訴人雖提出本票為證，但本票乃屬無因證券，不足以證明確屬借款債權（應查明該公司存摺、財務報表、公司帳冊、與林朝慶往來紀錄方可採信）。

況且依公司法第15條第1項規定，公司之資金不得貸與任何他人，倘若上訴人公司陸續借款予林朝慶，已屬明顯違法！再依上訴人與林朝慶於90年8月1日所立房屋租賃契約書第3條第2項，其約定每月租金4 萬元之支付方式，係以上訴人對林朝慶240萬元債權之每月4萬元利息（年息20 %）抵充每月應付之租金。

該租約既表示以每月產生之利息抵充每月產生之租金，其性質僅係雙方互負債務之抵銷，而非「租金之預付」依前揭實務見解，上訴人根本不能以之對抗被上訴人，原審判決主文第一項確無瑕疵可指。

自94年4月6日起被上訴人取得系爭房屋後，上訴人只可向林朝慶主張240 萬元債權及其後之利息，但不得再以利息債權抵充租金。

㈣上訴人於96年8月1日前均未遷離系爭房屋：上訴人所提95年9月9日與黃阿麵簽定房屋租賃契約書，未於原審提出，其可信度極低，被上訴人否認之，且依民事訴訟法第276條規定，已生失權效果。

退一步言，縱認上開租約為真，亦不能排除上訴人仍占用系爭房屋之事實。

又上訴人於原審96年4 月27日庭訊時表示「希望原告補償我」、「房屋我有增建」，96年6月4日勘驗現場時表示「系爭建物即最西側之門牌 292鐵皮造平房即草圖編號6 部分是由我在使用」，且在原審言詞辯論終結前均未主張已於95年11月7 日遷出系爭房屋並將之返還予被上訴人，顯見上訴人嗣後主張已屬虛妄。

理 由

一、被上訴人主張：系爭房屋原為訴外人林朝慶所有，嗣由被上訴人於原審法院92年度執字第6490號清償債務強制執行事件中應買，於94年4月6日繳清價金取得所有權。

惟因林朝慶曾於90年8月1日與上訴人就系爭房屋訂立租賃契約，租期自90年8月1日起至95年7月31日止，每月租金4萬元，被上訴人取得系爭房屋所有權後，繼受該租賃契約之法律關係。

然上訴人迄至95年7 月31日止，迭經催告均未給付自94年4月6日起至95年7月31日止之租金634,667元與被上訴人，且租賃契約消滅後，上訴人亦未返還系爭房屋與被上訴人，自95年8月1日起至96年7 月31日止之期間，受有相當於租金之不當得利48萬元，致被上訴人受損害。

為此本於民法第767條所有權之作用、租賃契約及民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人應將坐落彰化縣伸港鄉○○段0000-000地號土地上，如原審判決附圖所示編號B部分面積776平方公尺門牌號碼彰化縣伸港鄉○○村○○路292號之系爭房屋返還被上訴人，並給付被上訴人1,114,667元，及其中634,667元自起訴狀繕本送達翌日起，其中48萬元自言詞辯論要旨狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5%計算之利息（惟原審判准命上訴人返還房屋，並給付1,113,333元，及其中633,333元自96年3月31日起、其中456,774元自96年7月14日起、其中23,226元自96年8月1日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴。

被上訴人並未對其所受敗訴判決部分聲明不服。

上訴人則僅對於原判決關於命其給付金錢其中之129,333元本息以外之部分聲明不服）。

二、上訴人則以：上訴人早於87年7 月20日即與林朝慶就系爭房屋簽定租賃契約，租期自87年8月1日起至90年7 月30日止，嗣雙方又於90年8月1日就系爭房屋繼續簽定租契，並約定租期為90年8月1日至95年7 月31日止。

且因林朝慶多次陸續向上訴人借款，截至90年8月1日止，共積欠上訴人240 萬元，雙方遂約定以年息20% 計算上開借款之利息，並以利息抵充房屋之租金。

依此計算，240 萬元之年息為48萬元，平均每月利息為4萬元抵充租金。

故雙方於租約第3條約定：租金每月4萬元整，6年租金總額288萬元整（應為5年，當時誤載為6 年）。

今林朝慶仍未清償借款，上訴人既已依雙方租約所為租金之預付，以之對抗系爭房屋之受讓人。

又上訴人已於95年9月9日另向訴外人黃阿麵承租彰化縣線西鄉○○村○○路115-2號作為廠房使用，並於95年11月7日遷離被上訴人所有之系爭房屋。

故被上訴人請求自95年8月1日起至96年7 月31日止相當於租金之不當得利，顯無理由。

再被上訴人甲○○、戊○○取得系爭房地之權利範圍各為5分之4、5分之1，其請求租金及相當於租金之不當得利部分之給付，係屬可分之債權，被上訴人自僅得按其應有部分個別起訴請求，逾此部分則無請求權。

原審判命上訴人給付被上訴人二人111 萬3333元，亦有未洽。

上訴人僅應給付自95年8月1日起至95年11月7 日止相當於租金之129,333元等語，資為抗辯。

三、被上訴人主張系爭房屋原為訴外人林朝慶所有，林朝慶曾於90年8月1日與上訴人就系爭房屋訂立租賃契約，租期自90年8月1日起至95年7月31日止，每月租金4萬元之事實，業據其提出房屋租賃契約書為證，且為上訴人所不爭，堪信為真。

而該系爭房屋嗣由被上訴人在原審法院92年度執字第6490號清償債務強制執行事件中應買，於94年4月6日繳清價金取得所有權。

則上訴人與林朝慶所簽訂之租賃契約隨同移轉，對於被上訴人仍繼續存在，應由被上訴人繼受出租人之地位，自得對上訴人行使出租人之權利。

上訴人雖謂其與林朝慶就系爭房屋簽定租賃契約，嗣經續簽約定租期為90年8月1日至95年7月31日止，並以林朝慶積欠其240 萬元，依年息20%計算借款利息，年息48萬元，平均每月4 萬元之利息抵充租金。

而林朝慶迄未清償借款，上訴人已依雙方租約所為租金之預付，自得以之對抗系爭房屋之受讓人即被上訴人。

然依上訴人所述上情，既係以林朝慶積欠其240萬元，依年息20%計算借款利息，即年息48萬元，平均每月4 萬元之利息抵充租金，並無所謂租金預付之情形。

系爭房屋於94年4月6日上訴人繳清價金取得所有權後，林朝慶對上訴人既無依約收取租金之權利，上訴人亦無須再對林朝慶給付系爭房屋租金，則系爭房屋之租金即應由被上訴人以出租人之地位收取。

是以上訴人請求自94年4月6日起至95年7月31日止之租金634,667元，自屬有據，應予准許。

四、又上訴人雖謂其已於95年9月9日另向訴外人黃阿麵承租彰化縣線西鄉○○村○○路115-2 號作為廠房使用，並於95年11月7 日遷離被上訴人所有之系爭房屋云云。

然此為被上訴人所否認。

按上訴人自承其並沒有將系爭房屋交付被上訴人，且對於被上訴人之催告，亦沒有理會。

且上訴人在原審並無片言隻字提及已於95年11月7 日遷離系爭房屋之事，甚且還於現場履勘時指明系爭房屋為其所占用，更抗辯稱上訴人如請求其返還系爭房屋，應對上訴人補償等語。

是以上訴人縱已另向訴外人黃阿麵承租廠房使用，且於95年11月7 日進行搬遷屬實，亦無從憑以認定上訴人已放棄其對系爭房屋之占用。

至上訴人所舉證人乙○○於本審所陳：上訴人已經搬走了，我不曉得確切時間，但有沒有清空或交還給被上訴人，我不知道等語。

亦無從執為上訴人有利之認定。

故被上訴人以兩造間之租賃至95年7月31日止即因期限屆滿而消滅，上訴人仍占有系爭房屋，已無正當權源，乃依據所有權之作用，請求上訴人返還系爭房屋，並自95年8月1日起至96年7 月31日止，給付相當於租金之不當得利，核屬正當，亦應予准許。

五、再上訴人另指被上訴人甲○○、戊○○取得系爭房地之權利範圍各為5分之4、5分之1，則其請求租金及相當於租金之不當得利部分之給付，係屬可分之債權，被上訴人自僅得按其應有部分個別起訴請求，逾此部分則無請求權。

原審判命上訴人給付被上訴人二人111萬3333 元，顯有未洽云云，並非有據，不足遽採。

六、綜上所述，原審判命上訴人返還房屋，並給付1,113,333 元，及其中633,333元自96年3月31日起、其中456,774 元自96年7 月14日起、其中23,226元自96年8月1日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並無不合。

上訴意旨指摘原判決除命其給付129,333 元本息以外部分不當，就該不當部分求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 11 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 王重吉
法 官 古金男
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 詹錫朋
中 華 民 國 96 年 11 月 28 日
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