臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,98,上,246,20100316,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上字第246號
上 訴 人 乙○○○
訴訟代理人 張豐守律師
複 代 理人 吳莉鴦律師
被 上 訴人 清水紡織印染股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 蔡壽男律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國 98年5月27日臺灣臺中地方法院 98年度訴字第804號第一審判決提起上訴，本院於99年3月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：坐落台中縣清水鎮○○段下湳子小段254 之13地號土地（以下簡稱系爭土地），現為兩造及訴外人林俊達等 12人所共有。

而上訴人所有地上建物即建號607號，門牌台中縣清水鎮○○路537之2號加強磚造二層農業住房（以下簡稱系爭建物），第一層及第二層面積各185.07平方公尺，係上訴人於民國（下同） 95年3月22日依據台中縣政府所發「 61建土營字第519號使用執照」申請辦理第一次所有權登記。

惟查，訴外人王文羗等4人於61年4月24日向台中縣政府申請系爭建物之建造執照時，其所檢附系爭土地共有人於同年 3月所出具之「土地使用承諾書」，其中共有人王嘉慶早於日據時代昭和15年（即民國29年）死亡，自無可能共同出具土地使用權承諾書，足證上開土地使用權承諾書係屬偽造，依法無效。

台中縣政府不加詳查，依據偽造之土地使用權利證明書核發系爭建物之建造執照及使用執照，自屬違法。

上訴人所有系爭建物占用系爭共有土地之特定部分，既未經全體共有人同意，自屬無權占有，且有損共有人之利益，被上訴人自得為全體共有人之利益，訴請上訴人拆除系爭建物，將土地交還全體共有人。

爰求為命上訴人應將坐落系爭土地如原判決附件台中縣清水地政事務所建物測量成果圖所示黑色斜線部分總面積370.14平方公尺（即第一層及第二層各185.07平方公尺）之加強磚造二層房屋拆除，將上開土地面積185.07平方公尺返還被上訴人及其他共有人全體，並願供擔保，請准宣告假執行之判決。

二、上訴人則以下列各點抗辯，並求為判決駁回被上訴人之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行：㈠系爭建物係於 62年1月17日建築完成，由訴外人王文羗讓與訴外人立韋股份有限公司後，上訴人再向立韋股份有限公司購買而來。

早於62年間系爭建物建築完成後，即由當時之所有權人王文羗依法向主管機關台中縣政府申請核發使用執照在案（使用執照字號： 61建土營字第519號）。

嗣上訴人買受後，再於95年間依法辦理系爭建物之第一次所有權登記。

由此可知，系爭建物存在於系爭土地上，並依法取得使用執照迄今已逾30年之久，而對於系爭建物占用系爭土地之特定部分之事實，或於系爭建物辦理建造執照、使用執照或第一次所有權登記等程序進行，被上訴人或其他共有人均未提出任何異議，被上訴人竟又藉詞訴請上訴人拆屋還地，其心態更屬可議。

實則，系爭建物之建造執照、使用執照均係依法申請，並獲主管機關台中縣政府依法核發而來；

且系爭建物之第一次所有權登記，亦係依法申請辦准在案。

㈡觀卷附臺中縣政府 98年4月22日府工建字第0980100539號函檢送之系爭建物建造執照及使用執照申請案卷，附有三紙系爭土地各共有人簽章之「土地使用承諾書」，可知：⑴被上訴人既已在上開土地使用承諾書其一簽章，足證當時被上訴人確實已同意系爭建物使用系爭土地之特定部分，故被上訴人主張當時伊沒有同意云云，顯與事實不符。

⑵當時起造人建造系爭建物使用系爭土地之特定部分，確實業經全體共有人之同意，系爭建物自屬有權占有。

⑶至於王嘉慶於29年間死亡，然可能因當時王嘉慶之繼承人尚未辦理繼承登記，以致其繼承人仍依土地登記之王嘉慶名義出具土地使用承諾書，否則，若未經王嘉慶之繼承人同意，以系爭建物於62年間建造完成迄今已逾36年之久，何以均無王嘉慶之繼承人提出任何異議？足見該「王嘉慶」名義並非偽造，該應有部分共有人確實亦已同意系爭建物使用系爭土地之特定部分無訛。

㈢據臺中縣清水地政事務所98年4月28日清地登字第0980006152 號函檢送之系爭建物辦理第一次所有權登記申請案卷，可知清水地政事務所曾依法以95清地字第0950002826號公告徵求異議，然迄於公告期滿，仍無任何系爭土地共有人提出異議，此益足證系爭建物使用系爭土地之特定部分，確實已經全體共有人之同意，上訴人係屬有權占有。

三、原審判命上訴人應將系爭土地上如原判決附件台中縣清水地政事務所建物測量成果圖所示黑色斜線部分總面積370.14平方公尺（即第一層及第二層各185.07平方公尺）之加強磚造二層房屋拆除，將上開土地面積185.07平方公尺返還被上訴人及其他共有人全體，並依兩造聲請，分別為准、免假執行之宣告。

上訴人不服，求為判決㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

被上訴人則求為判決駁回上訴。

四、系爭土地現為兩造及訴外人林俊達、蔡江霖、王溪村、施幸芬、李杏庭、李杏南、賴李滿、陳來福、蔡順發、江德川等12人所共有。

於71年4月2日自台中縣清水鎮○○段下湳子小段254地號土地（以下簡稱254地號土地）分割而來。

而依系爭土地舊登記簿謄本記載，被上訴人係於 73年7月11日以買賣為原因取得應有部分；

上訴人係於 85年4月11日以買賣為原因取得應有部分，此有系爭土地之舊登記簿謄本在卷可證。

又系爭土地之共有人之一王嘉慶已於日據時代昭和15年（即民國29年）死亡，亦有戶籍謄本在卷可稽。

依臺中縣政府98年4月22日府工建字第 0980100539函檢附之61建土營字第519 號建造執照案卷所示，系爭建物是由訴外人王文成、王文福、王文生、王文羗（以下簡稱王文成等4人）於61年4月24日向臺中縣政府申請建築執照。

而依王文成等 4人所提出關於系爭土地（及同段 285地號土地）之「土地使用承諾書」（出具日期為 61年3月），其上計有清水紡織印染股份有限公司（即被上訴人）、黃坤、王黃梅、王嬌滿、蔡江霖、江春男、王伴、王溪昌、王溪村、王溪祥、王啟宗、陳其賢、林俊榮、林俊達、周榮富、楊柱、王慶川、王嘉慶等人承諾同意王文成等 4人可在該共有土地上建築房屋，此有該土地使用承諾書在卷可查。

上訴人就系爭建物於 95年2月15日向臺中縣清水地政事務所申請第一次所有權登記，臺中縣清水地政事務所於95年3月3日以95清地字第0950002826號公告（期間自 95年3月3日起至95年3月18日），表明對系爭建物有權利關係之人如果有異議，應於公告期間內拿出與系爭建物有關係之權利證明文件，直接以書面向清水地政事務所表示異議，逾期不再受理，即認為上訴人所申請登記權利並無錯誤，依照法律規定辦理產權確定登記。

嗣因公告期滿無人異議，即於 95年3月22日依據臺中縣政府所發61建土營字第519 號使用執照為第一次所有權登記，並有該公告及建物登記謄本在卷可憑。

五、被上訴人主張上訴人所有之系爭建物占用系爭土地之特定部分，並未經全體共有人同意，屬無權占有，請求上訴人拆除系爭建物，將占用土地交還全體共有人。

而上訴人則抗辯系爭建物於 62年1月17日完成，有使用執照，存在系爭土地上已有30年之久；

其係向他人買受取得該建物，且業於95年間辦理建物第一次所有權登記，故系爭建物占用系爭土地之特定部分，係有合法占有權利，並非無權占有等語。

準此，本件應審究之爭點為：系爭建物占用系爭土地之特定部分，是否業經全體共有人同意？茲說明如下：㈠按「未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。

如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。」

又「民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。

但共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。

非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

是共有人未得其他共有人之同意占有共有物之全部或特定部分為使用收益，他共有人即得本於所有權之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分。」

最高法院76年度台上字第821號、78年度台上字第335號民事裁判要旨可資參照。

查：坐落在系爭土地上之系爭建物，其占有使用系爭土地之權源，顯然為原始起造人王文成等4人於61年4月24日向臺中縣政府申請建築執照時所提出關於系爭土地（及同段 285地號土地）之「土地使用承諾書」。

惟該土地使用承諾書上承諾人王嘉慶部分，其早於日據時代昭和15年（即民國29年）即已死亡；

承諾人清水紡織印染股份有限公司（即被上訴人）部分，則係於 73年7月11日始以買賣為原因取得應有部分，彼等均無可能於61年3月間出具承諾書而同意王文成等4人在系爭土地上建築房屋。

準此，該土地使用承諾書關於承諾人同意王文成等 4人在系爭土地上建築房屋乙事，應屬虛偽。

從而系爭建物之原始起造人王文成等 4人占有系爭土地之特定部分建築房屋，難認係經全體共有人同意，他共有人即得本於所有權之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分。

㈡系爭建物是由訴外人王文羗（原始起造人之一）讓與訴外人立韋股份有限公司，上訴人再向立韋股份有限公司購買而來，已據上訴人自陳明確，被上訴人對此亦不爭執。

惟因原始起造人王文成等 4人於建築系爭房屋當時並未徵得全體共有人同意，他共有人本得基於所有權之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分。

而上訴人雖係輾轉繼受取得系爭建物，惟並不因此即自動治癒其前手未經全體共有人同意而使用共有物特定部分之權利瑕疵。

從而系爭土地之其他共有人，仍得本於所有權之作用，請求上訴人除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分。

㈢至於上訴人就系爭建物於 95年2月15日向臺中縣清水地政事務所申請第一次所有權登記，該地政事務所所為之公告，僅涉及系爭建物本身之權利有關事項而已，與系爭建物對坐落基地是否有合法使用權源尚無關涉。

從而上訴人所辯上開公告期滿，並無系爭土地之共有人提出異議，足證系爭建物使用系爭土地之特定部分，確實已經全體共有人同意云云，尚非可採。

又系爭房屋存在於系爭土地上，雖已逾30年之久，但並無時效之問題，並不因系爭房屋佔用系爭共有土地已達30年之久，即認上訴人有合法使用之正當權源。

六、上訴人又抗辯：系爭土地之登記簿謄本土地所有權部一欄，並無訴外人王嘉慶為所有人之記載，被上訴人主張系爭土地使用權同意書未經王嘉慶同意，並不可採。

系爭土地之共有人王文成等4兄弟於 61年間為在系爭土地上興建房屋，即經共有人出具同意書，同意其等在共有土地上興建房屋，依64年7月24日修正公布施行之土地法第34條之1第1項前段規定，王文成等 4兄弟既經過半數之共有人同意在系爭土地上興建房屋，即非無權占有，上訴人再繼受其權利，亦非無權占有。

且王文成等 4人在系爭土地上興建房屋時，全體共有人均出具土地使用權同意書表示同意，被上訴人亦蓋章同意，基於誠信原則，自不得提起本訴。

再查：系爭房屋建築完成迄今已30餘年，被上訴人均未主張無權占有，且經上訴人辦畢所有權登記，並無人提出異議，自有令上訴人正當之信任，被上訴人主張上訴人無權占有，其權利之行使有違誠信原則。

系爭建物結構甚佳，且占用系爭土地之面積並未逾上訴人之應有部分面積，如予以拆除，對上訴人之損害甚鉅，但被上訴人獲利極微，兩相權衡，被上訴人提起本訴難謂非權利濫用。

本件王文成等人在建築房屋時，共有人已過半數同意，依照98年7月23日修正公布施行之民法第820條之規定，被上訴人不能主張拆屋還地云云。

惟查：㈠王嘉慶確為系爭土地之原共有人，有舊式土地登記簿謄本附原審卷可稽（見原審卷第 8頁、第22頁）。

嗣王嘉慶之應有部分所有權於 97年12月4日由訴外人邱高乖等13人輾轉繼承取得。

邱高乖等13人於 98年2月25日及97年12月15日再將其繼承取得之所有權，以買賣為原因，分別移轉登記給被上訴人、訴外人蔡順發及江德川等三人等情，此有土地異動說明書及台中縣清水地政事務所「異動索引」影本各一份附卷可稽（本院卷第37至45頁）。

則目前王嘉慶已非系爭土地之共有人，自屬當然。

上訴人以現有之土地登記謄本已無王嘉慶為所有權人之記載，即辯稱王嘉慶自始並非系爭土地之共有人云云，顯不實在。

㈡訴外人王文成等人於61年間在系爭土地上興建房屋時並未經全體共有人出具同意書表示同意等情，已如上述，又土地法第34條之1第1項前段之規定，係於 64年7月24日始修正公布施行，依法不溯及既往，自無適用於本件之餘地。

上訴人引用上開土地法之規定，認訴外人王文成等人既經過半數之共有人同意在系爭土地上興建房屋，自非無權占有，上訴人再繼受取得其等之權利，亦非無權占有云云，於法無據，自無可採。

㈢依原審卷附舊式土地登記簿謄本之記載，本件系爭 254之13地號共有土地，係於 71年4月2日始自254地號共有土地逕為分割而來（原審卷第21頁）。

而被上訴人係於 73年7月11日始以買賣為原因分別取得254及254之13地號土地之應有部分所有權（原審卷第17頁、第28頁）。

足証被上訴人於 61年3月間並非 254地號土地之共有人，斯時被上訴人自無可能出具承諾書，同意訴外人王文成等人在非被上訴人所有之 254地號土地上建築房屋，足証原審卷所附「土地使用承諾書」之部分內容係被偽造，自屬無效。

縱非偽造，亦屬虛妄行為，並不生效力。

上訴人以王文成等人在系爭土地上興建房屋時，全體共有人均出具土地使用權同意書表示同意，被上訴人亦蓋章同意，基於誠信原則，被上訴人自不得提起本訴云云，實屬於法無據。

㈣上開「土地使用承諾書」係屬偽造。

台中縣政府不加詳查，依據偽造之土地使用權利證明書，核發系爭房屋之建造執照，自屬違法。

台中縣政府再依據違法核發之系爭房屋建造執照，核發系爭房屋之使用執照，自同屬違法。

且依台中縣政府檢送原審之該府61年519號營造執照及61年519號使用執照案卷，發現當初申請系爭房屋建造執照，係申請建築「加強磚造一層一座」，總面積為 185,071平方公尺。

惟該府核發之使用執照竟記載「一樓185,071平方公尺，二樓185,071平方公尺，合計 370,142平方公尺」，與建造執照之記載顯不相符，更屬違法。

因之，上訴人依據台中縣政府違法核發之系爭房屋使用執照，向台中縣清水地政事務所申請辦理系爭房屋之第一次所有權登記，亦同屬違法。

且該所所為之公告，係向就系爭房屋本身有權利關係之人徵求異議，並不涉及所佔用土地之問題。

殊難徒憑系爭房屋已辦畢第一次所有權登記，即認有佔用系爭共有土地特定部分之正當權源，是上訴人所辯，殊屬無據，自無可採。

㈤被上訴人以「土地使用承諾書」部分內容係出於偽造，上訴人所有系爭房屋佔用系爭共有土地之特定部分並未經全體共有人同意提起本件訴訟，並無怠於行使權利，亦無默示同意上訴人無權占有之事實。

且上訴人所有系爭房屋不但占用系爭土地面積185.07平方公尺，且尚以被上訴人單獨所有之同小段288、289之2地號土地及被上訴人共有之同小段285、289地號土地列為共同建築基地，此有土地登記第二類謄本4份為証（本院卷第47至52頁），上開土地被列為系爭房屋之建築基地，並未經被上訴人及其他共有人之同意，自屬無權占有。

而上開被上訴人單有及共有之土地，因被列為系爭房屋之空地比，對被上訴人及其他共有人自有損害，是被上訴人提起本訴，為全體共有人之利益，請求排除上訴人之侵害，係屬正當權利之行使。

上訴人指為權利之濫用，顯不實在。

㈥按共有物之管理與共有物之處分，二者不同，此觀民法第819條及第820條之規定自明。

上訴人對於61年3月間當時之部分共有人出具土地使用承諾書，同意王文成等人在系爭土地上興建房屋，認係處分行為，應適用新修正之土地法第34條之1第1項前段之規定云云；

繼又認係管理行為，應適用新修正之民法第820條之規定云云，前後抗辯自相矛盾，已有可議。

又系爭土地之共有人間並無分管協議，亦未同意由何人管理，則其他共有人出具土地使用承諾書，同意王文成等人興建房屋，自非管理行為。

退而言之，縱認為管理行為，然依98年7月23日修正實施前之民法第820條之規定，亦應共同為之，亦即應經全體共有人之同意始得為之。

至於新修正之民法第820條之規定係於98年7月23日始修正公布施行，本於不溯及既往之原則，自無適用於本件之餘地。

上訴人比附援引新修正民法第820條之規定，認被上訴人不能主張拆屋還地云云，自無可採。

七、綜上所述，被上訴人依民法第821條共有物返還請求權，請求上訴人應將坐落系爭土地如原判決附件建物測量成果圖所示黑色斜線部分總面積370.14平方公尺（即第一層及第二層各185.07平方公尺）之加強磚造二層房屋拆除，將上開土地面積185.07平方公尺返還被上訴人及其他共有人全體，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑
法 官 曾謀貴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 王麗珍
中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
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