臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,98,上易,181,20090909,2

臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第181號
上 訴 人 永安不動產國際有限公司
法定代理人 甲○○
被 上訴人 丁○○
丙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國98年3月18日台灣台中地方法院97訴第2370號第1審判決提起上訴，本院於98年8月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實與理由

一、上訴人主張：㈠被上訴人丙○○於民國97年1月下旬向上訴人表示有意以新台幣（以下同）1,300萬元購買上訴人所仲介訴外人乙○○所有坐落台中市西屯區福上巷251弄39之8號房屋及土地（下稱系爭房地），並於97年1月26日與上訴人簽訂不動產買賣斡旋書（下稱斡旋書），且交付面額10萬元支票一紙充作斡旋金，委託上訴人與乙○○商談買賣事宜。

嗣因故未能成交，被上訴人丙○○表示願讓上訴人沒收斡旋金。

詎料，上訴人事後發現，被上訴人丙○○之夫與丙○○均明知丙○○與上訴人簽有系爭斡旋書，仍基於共同侵害上訴人之故意，委由第三人廖惇龍出面與乙○○洽談買賣系爭房地事宜，惟事後則將系爭房地移轉登記於被上訴人丙○○名下。

而第三人廖惇龍受被上訴人丁○○之託，出面以廖惇龍之名義下斡旋金，實質上廖惇龍根本非買賣契約之當事人，真正之買受人為被上訴人丙○○，上開事實有第三人廖惇龍於台灣台中地方法院97年度中簡字第2201號給付服務費事件之蒞庭證詞可資為證。

故被上訴人丁○○、丙○○意圖使系爭房地之買賣雙方規避給付服務報酬予上訴人之義務，而請第三人廖惇龍代為訂約，係屬故意以背於善良風俗之方法妨礙上訴人取得系爭房地之仲介服務報酬，使上訴人受有取得仲介服務報酬之損害。

爰依共同侵權行為法律規定，並參酌系爭斡旋書第6條規定，設被上訴人丙○○以原先表示願意出價1300萬元與乙○○達成買賣契約，則上訴人可取得超過1266萬元部分之差價（上訴人嗣與乙○○變更契約內容售價金額，賣方應付仲介費即超過上開售價部分）34萬元及買方應付之2%仲介費26萬元（計算式：000000002%＝260000），合計上訴人損失為60萬元，為此，依民法第148條第2項、第184條第1項、第185條及兩造所訂「不動產買賣斡旋書」第6條規定，請求被上訴人應連帶給付60萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起按年息百分之五計算之利息。

原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人本於侵權行為之法律關係請求被上訴人連帶給付60萬元及其法定利息，為無理由而判決駁回上訴人之訴。

上訴人提起上訴，分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡前項廢棄部份。

其於本院並補陳：㈡依不動產經紀業管理條例第2l條第1、2項規定：經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。

前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。

廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。

又同法第29條第1項第2款規定，違反上開規定者，應處以6萬元以上30萬元以下罰鍰。

究其性質，應屬行為規範，其違反之效果，乃應受主管機關罰鍰之處罰，即非效力規範，亦非居間契約之法定要式行為，縱有違反，仍不影響居間契約關係成立或有效與否之認定。

申言之，此項規定，係在對於違反者課以制裁，以禁止其行為為目的，而非以否認該行為之法律上效果為目的。

因不動產經紀業管理條例第21條第1、2項規定僅是取締規定，並非強制禁止規定，無民法第71條：法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。

之適用。

再者，有關不動產仲介業，在實務運作上有許多時候都是買方先喜歡上某一不動產標的物後，再委託不動產仲介業者前去與賣方商談，原判決逕以上訴人違反不動產經紀業管理條例第2l條第1、2項規定來認定上訴人有違誠信原則，容有疏忽。

㈢上訴人確實並不知曉林文山偽造丁○○之簽名另行製作不動產斡旋書一事，林文山雖於原審法院98年1月21日審理時證稱係上訴人法定代理人甲○○要求林文山偽造斡旋書上之出價及丁○○之簽名，惟上訴人否認之，且林文山所謂上訴人法定代理人甲○○涉嫌偽造文書案件早經台灣台中地方法院檢察署97年度偵字第14652號不起訴處分在案。

林文山觸犯刑事罪責部分是上訴人在發現林文山有偽造丁○○之簽名後，由上訴人主動向台灣台中地方法院檢察署提出告訴，是倘若如林文山所述是上訴人法定代理人甲○○要求林文山偽造斡旋書上之出價及丁○○之簽名一事為真（實際上甲○○並無要求林文山偽造斡旋書上之出價及丁○○之簽名），上訴人又豈有可能主動向台灣台中地方法院檢察署提起林文山涉嫌偽造文書之告訴，是林文山之證詞顯是虛假，不足採信。

況觸犯偽造文書者為林文山，一切是林文山擅自為之，與上訴人公司無涉，上訴人公司亦是被害者，而被上訴人丙○○與上訴人所簽訂之不動產買賣斡旋書為真正，故原判決以上訴人職員林文山觸犯刑事罪責而認為上訴人違反誠信原則，容有誤解。

二、被上訴人則以：㈠上訴人之業務員林文山於本件仲介過程中偽造被上訴人丁○○之簽名於系爭斡旋書並虛偽填載願承購價格1230萬元持向乙○○要求降低售價，經台灣台中地方法院檢察署檢察官以97年度偵字第14652號處分書予以緩起訴確定在案。

且上訴人違反不動產經紀業管理條例第21條規定，未在銷售系爭房地前與委託人（乙○○）簽訂委託契約書。

又林文山並指證其偽造上開文書係出於上訴人法定代理人之教唆，凡此均足認上訴人違反誠信原則，及法律強制禁止規定，被上訴人自無義務給付上訴人損害賠償。

㈡政府為建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特於88年2月3日公布不動產經紀業條例。

上揭法律第四章『業務與責任』，分別就不動產經紀業從業人員於執行業務所應遵循事項做了相應之規範。

其中第18條規定「證照揭示義務」、第19條規定「不當報酬禁止收取義務」、第20條規定「報酬標準揭示義務」、第21條規定「委託契約訂立義務及廣告真實義務」、第22條規定「不動產相關文件簽章義務」、第23條規定「解說義務」、第24條規定「不動產說明書交付義務」、第25條規定「保密義務」及第26條規定「損害賠償義務」等。

參諸上開規定可知，皆為民法第148條第2項「誠實信用」原則之具體規定。

果有違反者，當可視為與誠實信用原則有背，而不得主張報酬之給付。

倘不為如此之解釋，則上引規定恐皆成為具文，亦不足以保障交易者權益。

據此，姑無論上訴人所主張上揭條例第21條規定，究為行為規範，抑或效力規範，皆難否定上訴人所為之居間行為確有違上揭條例第2l條規定而與誠實信用原則有背。

又消費者保護法第12條亦有規定：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。

至上訴人所稱：在實務運作上有許多時侯都是買方先喜歡上某一不動產標的物後，再委託不動產仲介業者前去與賣方商談云云。

正因如此之做法經常導致不當之惡性競爭，致交易者之權益受損之情事一再發生，故不動產經紀業條例第21條第1項乃規定，不動產經紀業者非受有委託後，不得刊登廣告及銷售。

是以，上訴人此項說法，適足以證明上訴人從事業務之手法仍未跳脫以往傳統不當作法之窠臼。

㈢林文山係受僱於上訴人，對外並有權代理上訴人與賣方或買方訂立「委託銷售契約書」、「不動產購買斡旋書」或其他相類之居間書契。

則林文山就居間業務之履行有故意或過失致生損害於交易相對人時，上訴人自應與自己之故意或過失負同一責任。

殊難以不知曉或其他卸責之詞而脫免其法律責任。

林文山之偽造文書罪行所致生之民事責任，上訴人既應負同一之責任，則依一般正常合理之人之感情，實難再信任上訴人就本件不動產之買賣可依誠實信用原則居間。

是以，被上訴人丙○○拒卻上訴人再為其居間，自屬合法。

另有關被上訴人丙○○商請第三人即廖惇龍代為出面向出賣人為買賣契約訂立之要約，係基於東森房屋仲介公司之建議，其目的係擔心出賣人乙○○不肯出售或以更高之價格出售。

被上訴人丙○○此項做法尚屬一般正常交易實況可想像之範圍，實無有可疑之處。

上訴人執此指摘，論理上有欠週延。

㈣依據「不動產買賣斡旋書」第2條，被上訴人丙○○委託上訴人斡旋之承購總價款為1300萬元，乃為被上訴人丙○○可以接受買屋之最高價款，若系爭房地之所有權人乙○○小姐願以較低出售，被上訴人丙○○亦接受，但並未同意價差轉為上訴人服務報酬。

依據上訴人與第三人乙○○小姐簽訂之「契約內容變更合意書」，賣方銷售金額為1266萬元，上訴人違反居間人義務及誠信原則。

依據民法第567條：居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。

上訴人違反居間人對於委託人之義務，在爭取到系爭房地之原所有權人乙○○願以較低金額銷售後，應就其所知，據實報告委託人（即被上訴人丙○○），詢問被上訴人丙○○是否願意以1266萬元較低之價格成交。

上訴人違反「不動產經紀業管理條例」第19條規定，以立於價格資訊優勢，從中賺取差價或不當之服務報酬34萬元。

將無法向第三人乙○○小姐收取之服務報酬，加諸於房屋總價款內，轉嫁給不知情之被上訴人，加深被上訴人之負擔，嚴重違反民法148條之誠信原則及「不動產經紀業管理條例」第19條規定：經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。

違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。

綜合上述，上訴人違反誠信原則意圖甚為明顯，依據民法57l條之規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，應不得向委託人請求報酬。

三、本件上訴人主張被上訴人丙○○於97年2月26日與伊公司簽訂不動產買賣斡旋契約，約定以1300萬元之價格，委託伊公司向訴外人乙○○購買系爭房地事宜，並交付面額10萬元支票一紙充作斡旋金，嗣因故未成交；

唯事後上訴人發現被上訴人夫婦委由訴外人廖惇龍出面購買系爭房地，事後則仍登記被上訴人丙○○所有等情，業據提出不動產買賣斡旋書土地登記謄本等件為證（見本院第5至第11頁），且為被上訴人所不爭執，自應信為真實。

四、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。

民法第568條第1項定有明文。

查本件系爭房地所有權人乙○○係於96年年底分別委託東森、永春及永慶三家不動產仲介公司出售系爭房地，價金為1360萬元（底線為1270萬元，且不付仲介費），嗣上訴人公司業務員林文山電詢乙○○欲仲介系爭房地，經乙○○同意由林文山以同樣條件出售等情，已據訴外人乙○○在本院證述明確（見本院卷第38頁背面），並有雙方所訂專任委託銷售契約書（見原審卷第8頁、本院卷第43頁）可稽；

被上訴人丙○○、丁○○經由廣告海報上得知房屋要出售，先則委由東森房屋仲介公司查看系爭房地，再向上訴人公司表明欲以1300萬元買受系爭房地，並於97年1月26日與上訴人公司職員林容瑄訂有不動產買賣斡旋書，並交付斡旋金面額10萬元之支票乙紙等情，亦據被上訴人在本院陳明在卷（本院卷第26頁背面），嗣訴外人林文山為向賣方壓低出售價格，以便獲取更高利潤，不但多次與乙○○議價，分別訂有斡旋契約書在卷（見原審卷第18頁）甚且偽造以被上訴人丁○○具名之不動產斡旋書乙紙（見本院卷第82頁），偽填承購價為1230萬元，並持向乙○○要求再次減價等情，已據林文山在臺灣臺中地方法院檢察署檢察官偵查中供述明確，並有該偽造之斡旋書在卷可按，訴外人林文山因此涉有偽造文書罪責，經檢察官以97年度偵字第14 652號處分緩起訴，業經本院調閱臺灣臺中地方法院檢察署97年度偵字第14652號偵查卷查明屬實；

據上以觀，上訴人對系爭房地之斡旋方式已屬可議，且買賣雙方就價金部分仍未達一致，則買賣雙方契約尚未成立，上訴人依居間之法律關係及系爭斡旋契約之約定，請求被上訴人給付居間報酬，為無理由，不應准許。

五、又訴外人乙○○就系爭房地，本已委託東森房屋仲介公司出售，已據證人乙○○在本院證述明確（見本院卷第38頁），而被上訴人經由上訴人公司仲介之買賣契約既尚未成立，則其另委由訴外人廖惇龍出面經由東森房屋仲介公司之斡旋，與乙○○簽約買受系爭房屋，即無違反誠實信用原則之可言，亦無不法侵害上訴人公司之情事，上訴人依侵權行為之法則，請求被上訴人應連帶賠償60萬元，亦屬無理由，不應准許。

六、綜上所述，本件上訴人依侵權行為、居間之法則及斡旋契約之約定請求被上訴人連帶賠償伊公司60萬元及法定利息，為無理由，不應准許，原審駁回上訴人之請求，其理由雖有不同，但其結果並無二致，仍應予維持；

上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 9 日
民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 王重吉
法 官 鄭金龍
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林水濱
中 華 民 國 98 年 9 月 11 日
Ｖ