臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,98,上易,20,20090331,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第20號
上 訴 人
即被上訴人 戊○○
庚○○
上二人共同
訴訟代理人 林道啟律師
共 同
複 代理 人 乙○○
上 訴 人 己○○
被 上訴 人 丁○○
上二人共同
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付價金事件，兩造對於中華民國97年10月14日台灣台中地方法院97年度訴字第2130號第一審判決各自提起上訴，本院於97年3月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造上訴均駁回。

第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。

事實及理由

一、上訴人即被上訴人戊○○、庚○○（以下稱戊○○、庚○○）主張：

（一）上訴人己○○（以下稱己○○）於民國（以下同）97年2月26日向戊○○、庚○○二人購買坐落台中縣潭子鄉○○○段984、985地號土地及地上建物即門牌號碼台中縣潭子鄉○○路○段2之1號暨相毗鄰之未保存登記房屋（下稱系爭房地），約定總價為新台幣（下同）700萬元正。

嗣戊○○、庚○○依己○○之指示於97年3月25日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人丁○○（以下稱丁○○）所有，並點交予丁○○占有。

依戊○○、庚○○與己○○所簽之不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書）第3條約定，己○○、丁○○應於97年3月25日支付尾款300萬元，惟己○○、丁○○除代償戊○○、庚○○所欠國泰人壽保險股份有限公司貸款151萬7037元外，尚欠148萬2963元未支付戊○○、庚○○。

後經戊○○、庚○○於97年5月19日以台中公益路郵局第351號存證信函催告己○○、丁○○應於收受催告後5日內支付。

依買賣契約書第6條第4款之約定，己○○為系爭房地承買人、丁○○乃登記名義人，應連帶給付戊○○、庚○○買賣價金尾款148萬2963元。

又戊○○、庚○○依系爭不動產買賣契約書第8條第1款約定，主張買方違約，應按同條第3款之約定給付遲延違約金，亦即己○○、丁○○應自收受戊○○、庚○○催告後第6日起算，按日給付戊○○、庚○○依系爭買賣總價700萬元之千分之一即每日7000元之違約金，計算至清償日止。

（二）丁○○收受戊○○、庚○○之催告後，於97年6月4日以潭子東寶郵局第21號存證信函向戊○○、庚○○主張因買賣標的之系爭985地號土地於土地登記簿謄本上記載地目為「道」，戊○○、庚○○並未交付該土地非道路預定地之證明文件為由，拒絕支付尾款。

惟戊○○、庚○○於兩造簽訂不動產買賣契約前，即向台中縣潭子鄉公所申請系爭土地之土地使用分區證明書，證明買賣標的之系爭985地號土地雖於土地登記簿謄本上登載為「道」，然潭子鄉公所都市計畫將該土地訂為住宅區，戊○○、庚○○並將此土地使用分區證明書交由己○○、丁○○收執，足資證明系爭985地號土地並非己○○、丁○○主張之道路預定地。

（三）證人辛○○即系爭買賣之仲介人於本院結證稱：「是的，原承買人是丁○○，後改為己○○。

當天雙方講妥價金後，己○○打電話給丁○○，丁○○以電話告知因無法到場，所以以他太太廖文英的名義承買系爭房地。

訂公契的用印地點是在我們仲介公司，當時在場的人有己○○、丁○○、戊○○、丙○○、甲○○，還有我們永春房屋的店長林宏遠。」

；

證人甲○○即系爭買賣之代書結證稱：「簽約過程有己○○及其公婆及他的小孩到場，因己○○在我與仲介人員面前打電話予丁○○。

經丁○○同意後以己○○名義為承買人。

除第一次簽約丁○○沒有到場外，其餘後續辦理公契、貸款等事項，丁○○均有到場。」

故丙○○在原審主張丁○○從未參與本件買賣事宜，顯非事實，從而原審依丙○○不實之陳述認定丁○○不須負連帶責任，即有錯誤。

（四）系爭房地本來就是丁○○要買，因於簽訂買賣契約時，丁○○因有要事不克前來，臨時決定由其妻己○○為承買人，惟事後關於履行契約之簽訂物權契約（公契）、支付第二期款以及辦理房屋貸款等手續則均由丁○○親自出面並以其自己名義辦理。

丁○○於97年6月4日以潭子東寶郵局第21號存證信函謂：「二、緣本人與台端等簽訂不動產買賣契約，本人均按約繳付契約價金，此觀契約第3條付款辦法可稽。」

係自居於承買人地位，且表示價金均由伊支付。

倘丁○○自認不須與己○○連帶負承買人責任，其焉有自居於系爭房地承買人的地位，並表示由伊支付買賣價金之理？因不動產買賣契約書第3條付款方法約定尾款之付款日為97年2月25日，金額為300萬元。

故丁○○簽發發票日為97年3月21日，面額300萬元，票號為WG0000000號之本票乙紙交給承辦代書江治慧收執，以供擔保其依約應支付戊○○、庚○○系爭房地價金。

凡此事實，亦足認丁○○因其係己○○依約指定系爭房地之登記名義人之故，願與己○○連帶負承買人之支付價金之義務至明。

丁○○之行為，自得間接推知其同意與己○○連帶負買受人之義務。

（五）系爭不動產買賣契約書第1條不動產標示部分，載明潭子鄉○○○段985地號土地之地目為「道」，並於第12條第4款載明：「土地保證沒有糾紛並不是預定地，土地使用分區為住宅區」。

故被上訴人依約僅保證第985地號土地之使用分區為住宅區為已足。

上訴人之訴訟代理人丙○○並不爭執簽訂系爭不動產買契約時，甲○○代書業已將第985地號土地之使用分區證明書交給承買人，以及都市計畫內土地使用，係以使用分區證明為依據，而非以土地登記簿所記載之地目為認定。

倘土地登記簿謄本之地目記載與土地使用分區不符時，土地所有人得向地政機關辦理註銷地目之登記（內政部94年10月21日台內第自地0940078604號函），俾免發生土地登記簿謄本上地目類別之記載與土地使用現況不符之情形。

從而己○○、丁○○以土地登記謄本就第985地號土地之地目仍記載為「道」乙事，拒絕支付戊○○、庚○○買賣價金，顯然無理由。

爰依民法買賣法律關係及系爭買賣契約之約定，求為判決：⑴己○○、丁○○應連帶給付1,482,963元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自97年5月24日起至清償日止，按每日給付7,000元之違約金。

⑵願供擔保，請准宣告假執行之判決。

二、己○○則以：依系爭買賣契約書第12條第4款之約定：「土地保證沒有糾紛並不是預定地，土地使用分區為住宅區」，若兩造對戊○○、庚○○於訂約前所提之潭子鄉公所土地使用分區證明書毫無爭議，何必於契約書中加註本約定？兩造對系爭985地號土地之使用分區為「住宅區」並無爭議，但就系爭985地號土地是否為「道路預定地」，依約應由戊○○、庚○○負證明之責任。

己○○除已依買賣契約第8條第2款約定口頭催告戊○○、庚○○外，並在97年6月4日以潭子東寶郵局第21號存證信函通知戊○○、庚○○履約，但未獲置理。

經己○○向主管機關查證，系爭985地號土地得依實際使用狀況辦理「廢道」，並向地政機關聲請更改「地目」。

如此，契約即得履行，然戊○○、庚○○不予辦理以為證明，竟聲請假扣押強制執行後再提起本訴，乃伊所不解。

且在原審中戊○○、庚○○雖表明「系爭之台中縣潭子鄉○○○段985地號土地，於土地謄本雖登載為「道」，但由台中縣潭子鄉公所都市計劃係將系爭土地定為「住宅區」，惟就此部份之瑕疵己○○曾請求戊○○、庚○○辦理「廢道」，並向地政機關聲請辦理更改「地目」，且亦曾為此早於戊○○、庚○○起訴請求給付價金前之97年6月4日即曾去函催告補正瑕疵，以便兩造各依約履行契約，但戊○○、庚○○卻不思於此，反藉訴訟請求。

己○○所承買之標的係為土地，以現今社會之價值觀之私有土地上地目「建」與「道」之價差甚大，戊○○、庚○○係以「私有建地」之名義將系爭買賣標售予己○○，本應依己○○之請求辦理地目之變更，且以戊○○、庚○○等為物之出賣人，本負有出賣物品減少其價值瑕疵之義務，惟己○○發函催告履行補正此瑕疵戊○○、庚○○卻均置之不理，己○○自得在戊○○、庚○○未補正瑕疵前拒絕給付尾款等語，資為抗辯。

三、丁○○則以：本件與戊○○、庚○○簽立系爭買賣契約之人係己○○，應給付買賣價金者係為己○○，並非伊。

且系爭不動產買賣契約書第6條第4款固約定：「本件產權登記買方得指定第三人為登記名義人，但該第三人應於買方負連帶履行本契約之義務，買方並須自行負擔指定名所生之一切法律責任. ……。

」，惟伊並未在前揭約款之「登記名義人確認章處」簽名或蓋章，亦未於系爭不動產買賣契約書上簽名或蓋章，伊既未明示擔任系爭不動產買賣契約之連帶債務人，基於債權之相對效力，自不能令伊負連帶責任。

是戊○○、庚○○請求伊與己○○應連帶給付買賣價金尾款、法定利息與違約金，均難認有據等語，資為抗辯。

四、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認戊○○、庚○○本於買賣契約之法律關係請求己○○給付148萬2963元及其法定遲延利息暨自97年5月27日起至清償前揭尾款之日止按日給付7000元之違約金，於法有據，應予准許，至於其餘之請求，則無理由，應予駁回。

戊○○、庚○○與己○○則就其敗訴部分不服，分別提起上訴。

戊○○、庚○○於本院上訴聲明：㈠原判決不利於伊之部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，丁○○應與己○○應連帶給付伊148萬2963元，及自97年9月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應自97年5月27日起至清償前揭尾款之日止，按日給付伊7000元。

㈢第二審訴訟費用由丁○○負擔。

㈣上開第二項及第三項部分，願供擔保，請准宣告假執行。

己○○上訴聲明則為：㈠原判決不利於伊之部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，戊○○、庚○○在第一審之訴駁回。

㈢第一、二審訴訟費用由戊○○、庚○○負擔。

丁○○答辯聲明則為：㈠上訴駁回。

㈡第一、二審訴訟費用由戊○○、庚○○負擔。

五、兩造不爭執事項：

（一）系爭不動產買賣契約書係真正。

（二）系爭不動產戊○○、庚○○已於97年3月25日移轉登記予丁○○所有，並點交完畢。

（三）己○○尚積欠戊○○、庚○○二人148萬2963元未付。

六、戊○○、庚○○主張己○○於97年2月26日以總價700萬元向伊購買系爭房地，伊已依己○○之指示於97年3月25日將系爭房地所有權移轉登記予丁○○所有，並點交予丁○○占有，依不動產買賣契約書第3條約定，己○○應於97年3月25日給付尾款300萬元，惟己○○除代償伊所欠國泰人壽保險股份有限公司貸款151萬7037元外，尚欠148萬2963元未給付予伊，嗣經伊於97年5月19日以郵局號存證信函催告丁○○應於收受催告後5日內給付等情，業據戊○○、庚○○提出系爭不動產買賣契約書、支票、土地暨建物登記謄本及郵局存證信函為證（參原審卷第8至25頁），復為己○○、丁○○所不爭執，戊○○、庚○○此部分之主張應為屬實。

七、己○○、丁○○主張系爭985地號土地地目為「道」，戊○○、庚○○無法保證其為「住宅區」云云。

戊○○、庚○○則以系爭985地號土地地目雖為「道」，但其為「住宅區」，非己○○、丁○○主張之道路預定地等語置辯。

是兩造之主要爭執在於系爭985地號土地是否為道路預定地？

（一）經查，依系爭不動產買賣契約書第12條第4款雙方約定：「土地保證沒有糾紛並不是預定地，土地使用分區為住宅區」等語，此有系爭不動產買賣契約書為證（見原審卷第14頁），並為兩造所不爭執。

又系爭985地號土地「地目」雖為「道」，惟此為己○○於訂約時所明知，並載明於買賣契約上，此亦有系爭不動產買賣契約書為證（參本院卷第79、81頁），並經己○○、丁○○之訴訟代理人丙○○於原審言詞辯論時自認：訂立買賣契約時戊○○、庚○○有跟伊保證那筆土地不是道，是住宅區，仲介有拿土地使用分區給伊看，上985地號土地使用分區為住宅區等語（參原審卷第35頁）。

而系爭985地號土地之使用分區確為住宅區，此有台中縣潭子鄉公所於96年12月24日所核發之都市計劃土地使用分區證明書可稽（參原審卷第24頁），足見戊○○、庚○○主張於兩造簽訂系爭不動產買賣契約前，即向臺中縣潭子鄉公所申請系爭土地之土地使用分區證明書，證明買賣標的之985地號土地雖於土地登記簿謄本上之「地目」登載為「道」，然潭子鄉公所都市計畫將該土地訂為住宅區，足資證明系爭985地號土地並非道路預定地等語，堪信屬實。

雖己○○之訴訟代理人丙○○於本院一再主張「當初我有質疑是否可在系爭土地上建屋，當時仲介人員有說可以，他們會負責此部分。

當初我有說如果土地的地目是道，我就不要買。

但他們卻說是以土地使用分區為準，我才購買的。」

云云，惟經本院傳訊證人辛○○即系爭買賣之仲介人結證稱：「我們仲介不會說要負責這些話，我們會申請土地謄本的資料給客戶看，買賣契約書亦係經由兩造同意才簽約。

至於兩造間為何會發生這些問題，我就不清楚。

土地謄本申請出來看其地目其中之一是道，但土地使用分區證明書卻是住宅區。」

等語，另證人甲○○即本件系爭不動產辦理過戶的代書結證稱：「系爭買賣契約書第12條第4項上面約定的字跡是我書寫的，兩造當時都有同意並簽名。」

等語（參本院卷第52頁），尚難遽認己○○之訴訟代理人丙○○前開之主張為可採。

況系爭985地號土地經戊○○於98年1月22日向台中縣潭子鄉公所函查之結果，該土地使用分區記載為住宅區○○○道路預定地，亦有台中縣潭子鄉都市計畫土地使用分區證明書一紙在卷可稽（參本院卷第61頁），益足佐證戊○○、庚○○前開之主張為真實，堪予採信。

（二）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條第1項、第367條分別定有明文。

戊○○、庚○○既已證明系爭985地號土地非道路預定地，其土地使用分區為住宅區，己○○為買受人，即有依約給付買賣價金予戊○○、庚○○之義務。

己○○拒付買賣價金，自非有理由。

從而戊○○、庚○○依買賣契約之法律關係，請求買受人己○○給付尚欠之尾款148萬2963元，及自起訴狀繕本送達己○○之翌日即97年9月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由。

又系爭不動產買賣契約書第8條第1款約定：買方不依約履行付款或契約而定其他各項義務者，即為買方違約等語；

同條第3款約定：有第1款之情形，經他方催告而未於期間履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金等語（參本院卷第80頁）。

己○○既違約未給付尾款，戊○○、庚○○依前揭約定請求己○○按日給付以買賣總價款700萬元千分之一計算之遲延違約金，即每日給付戊○○、庚○○7000元至清償前揭積欠之尾款止，亦屬有據。

惟戊○○、庚○○係於97年5月19日以郵局號存證信函催告己○○應於文到5日內回覆並給付尾款等語，亦即己○○應給付尾款之日期係自收受前揭存證信函起算第6日，而己○○於97年5月21日收受前揭存證信函，此有掛號郵件收件回執在卷可憑（參原審卷第46頁），是己○○給付前揭違約金之始日應為97年5月27日，戊○○、庚○○逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

（三）按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。

無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。

經查，戊○○、庚○○雖稱證人辛○○於本院曾證稱：「……是的，原承買人是丁○○，後改為己○○。

當天雙方講妥價金後，己○○打電話給丁○○，丁○○以電話告知因無法到場，所以以他太太廖文英的名義承買系爭房地。

訂公契的用印地點是在我們仲介公司，當時在場的人有己○○、丁○○、戊○○、丙○○、甲○○，還有我們永春房屋的店長林宏遠。

……」；

另證人甲○○亦證稱：「……簽約過程有己○○及其公婆及他的小孩到場，因己○○在我與仲介人員面前打電話予丁○○。

經丁○○同意後以己○○名義為承買人。

除第一次簽約丁○○沒有到場外，其餘後續辦理公契、貸款等事項，丁○○均有到場。

……」，故丙○○在原審稱丁○○從未參與本件買賣事宜，顯非事實云云。

惟系爭不動產買賣契約書第6條第4款固約定：「本件產權登記買方得指定第三人為登記名義人，但該第三人應與買方負連帶履行本契約之義務，買方並須自行負擔指定名所生之一切法律責任，※登記名義人確認章。」

（參原審卷第12頁），惟丁○○並未在前揭約款之「登記名義人確認章」處簽名或蓋章，亦未於系爭不動產買賣契約書上簽名或蓋章，此為戊○○、庚○○所自認（參原審卷第35頁反面），且丁○○之訴訟代理人丙○○於原審陳稱：契約是伊訂的，簽約時沒有表示丁○○要負連帶責任，丁○○不知道土地過戶其名義的事，訂約後仍就直接拿給代書去辦理，印鑑證明亦係伊幫丁○○請出來給代書的，丁○○是辦完登記後才知道等語（見原審卷第35頁反面）。

果爾，丁○○既未明示擔任系爭不動產買賣契約之連帶債務人，基於債權之相對效力，自不能令其負連帶責任。

是縱使依證人辛○○、甲○○之證詞，丁○○對於本件系爭買賣事實均知悉且有參與，但依上開法律規定，戊○○、庚○○並無法證明丁○○對於本件買賣事宜曾明示願負連帶責任，或有何丁○○應負連帶責任之法律依據，則戊○○、庚○○依前揭買賣契約之約定請求丁○○與己○○連帶給付伊148萬2963元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自97年5月24日起至清償日止，按每日給付7000元之違約金，均難認依法有據，自不應准許。

八、綜上所述，戊○○、庚○○依買賣契約之法律關係，請求己○○給付買賣價金之尾款148萬2963元及自起訴狀繕本送達之翌日即97年9月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自97年5月24日起至清償日止，按每日給付7000元之違約金，為有理由，應予准許，其逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。

原審就上開應予准許部分，判命己○○如數給付，並為准、免假執行之宣告，經核尚無不合，其餘不應准許部分，原審為戊○○、庚○○敗訴之判決，並駁回其該部分假執行之聲請，亦無不合。

兩造上訴意旨，分別指摘原判決其敗訴部分不當，求為廢棄改判，均無理由，應駁回其上訴。

九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張或陳述及其攻擊防禦方法，於本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。

十、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第七庭 審判長法 官 童有德
法 官 曾謀貴
法 官 陳繼先
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 王麗珍
中 華 民 國 98 年 4 月 1 日
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