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臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第419號
上 訴 人 丙○○
甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 張慶達律師
被 上訴 人 子○○
壬○○
上 列一 人
訴訟代理人 戊○○ 住同上
被 上訴 人 辛○○ 住同上路288之1號
己○○ 住同上路290之2號
卯○○ 住同上路290號
上 列二 人
共 同
訴訟代理人 癸○○ 住南投縣草屯鎮○○路319巷17弄24號被 上訴 人 庚○○ 住南投縣國姓鄉○○村○○路290之1號訴訟代理人 丑○○ 住苗栗縣銅鑼鄉○○路3之1號
被 上訴 人 寅○○ 住南投縣國姓鄉○○村○○路292號
丁○○ 住同上路296號
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國九十八年八月四日臺灣南投地方法院第一審判決（九十七年度訴字第四一號），提起上訴，本院於九十九年三月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由甲、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。
民事訴訟法四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款定有明文。
本件上訴人原請求被上訴人丁○○應給付新臺幣（下同）三千三百五十一元，及自民國九十八年一月十七日起至交還土地之日止，按月給付二百二十三元。
嗣於本院審理時，改為請求三千零五十六元，及自九十八年一月十七日起至交還土地之日止，按月給付二百零四元，屬減縮應受判決事項之聲明，核與上揭規定相符，自無需經丁○○之同意，應予准許。
二、上訴人請求被上訴人子○○應拆除如原審判決附圖（下稱附圖）所示編號Ｐ部分，即門牌編號南投縣國姓鄉○○村○○路（下稱大長路）二九八號房屋，將土地返還及不當得利部分，業經撤回該部分之請求在案（本院卷一０六頁），本院自無庸加以審究。
三、本件被上訴人己○○、卯○○、寅○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，該部分爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、本件上訴人主張：㈠坐落同上鄉○○○段一九之二二、一九之二四地號土地（下稱系爭土地），為伊所共有，遭被上訴人搭建房屋無權占用，顯已侵害伊所有權，依民法第七百六十七條規定，得請求被上訴人拆除房屋，返還系爭土地。
又按修正前農業發展條例，農舍與農業經營不可分離，被上訴人現有房屋之基地，仍屬農業用地，如農舍所有權移轉，應與其基地同受農地移轉之限制；
且農舍所有權之移轉，應與基地一併移轉，尤其購買人需具自耕能力。
被上訴人稱已買受上開房地，充其量僅有房舍之權利，並未一併取得系爭土地所有權。
況因被上訴人均不具承購農舍之條件，始未能辦理保存登記。
是被上訴人提出之買賣合約書，違反農業發展條例，應屬無效，自不得謂已取得占用系爭土地之合法權源。
㈡按無權占用他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
被上訴人無權占用系爭土地，造成伊損害，依民法第一百七十九條規定，得請求被上訴人給付自九十五年九月二十五日起至九十六年十二月二十五日止，相當於租金之不當得利，及自九十八年一月十七日起至返還土地之日止，渠等按月所受相當於租金之不當得利等情。
㈢爰求為判決：①子○○應將坐落一九之二四地號土地上，如附圖所示編號Ａ建物即大長路二八六之一號，面積一二八平方公尺之建物拆除，將土地返還，並應給付伊三千七百六十元，及自九十八年一月十七日起至交還土地之日止，按月給付二百五十一元。
②被上訴人壬○○應將坐落一九之二四地號土地上，如附圖所示編號Ｂ建物即大長路二八八號，面積一０二平方公尺之建物拆除，將土地返還，並應給付伊二千九百九十六元，及自九十八年一月十七日起至交還土地之日止，按月給付二百元。
③被上訴人辛○○應將坐落一九之二四地號土地上，如附圖所示編號Ｃ建物即大長路二八八之一號，面積一０五平方公尺之建物拆除，將土地返還，並應給付伊三千零八十五元，及自九十八年一月十七日起至交還土地之日止，按月給付二百零六元。
④己○○應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號Ｄ、Ｅ建物即大長路二九０之二號，面積九八平方公尺（一九之二四地號土地八五平方公尺、一九之二二地號土地十三平方公尺）之建物拆除，將土地返還，並應給付伊二千八百八十一元，及自九十八年一月二十日起至交還土地之日止，按月給付一百九十二元。
⑤卯○○應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號Ｆ、Ｇ建物即大長路二九０號，面積九十平方公尺（一九之二四地號土地五八平方公尺、一九之二二地號土地三二平方公尺）之建物拆除，將土地返還，並應給付伊二千六百四十四元，及自九十八年一月二十日起至交還土地之日止，按月給付一百七十六元。
⑥被上訴人庚○○應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號Ｈ、Ｉ建物即大長路二九０之一號，面積一０一平方公尺（一九之二四地號土地五十平方公尺、一九之二二地號土地五一平方公尺）之建物拆除，將土地返還，並應給付伊二千九百六十八元，及自九十八年一月十七日起至交還土地之日止，按月給付一百九十八元。
⑦寅○○應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ｊ、Ｋ建物即大長路二九二號，面積一００平方公尺（一九之二四地號土地三十平方公尺、一九之二二土地七十平方公尺）之建物拆除，將土地返還，並應給付伊二千九百三十七元，及自九十八年一月十七日起至交還土地之日止，按月給付一百九十六元。
⑧丁○○應將坐落一九之二二地號土地上，如附圖所示編號Ｎ、Ｏ之建物即大長路二九六號，面積一０三平方公尺之建物拆除，將土地返還，並應給付伊三千零五十六元，及自九十八年一月十七日起至交還土地之日止，按月給付二百零四元之判決（未繫屬本院者，不予贅論）。
二、被上訴人則以：㈠系爭土地原係訴外人張萬德興建農舍，準備作工廠之用，因資金不足，邀子○○合夥，子○○取得股份三分之二，嗣子○○補貼現金予張萬德，張萬德將系爭土地讓與子○○，子○○及其配偶楊秀珠陸續將建物及土地出賣或輾轉出售予其他被上訴人，土地部分因屬農地，無法移轉，但均約定待日後政策變更得移轉時，再行移轉。
七十九年間，子○○將系爭土地中，除伊使用以外之土地，售予訴外人吳珍耕作，並約明不得持以抵押貸款，吳珍明知系爭土地為伊共同持有，竟持以貸款，伊非無權占用系爭土地。
且大長路二九四、二九八號之房地，係子○○售予吳珍，當時吳珍確實有在耕作等語，資為抗辯。
㈡壬○○另以：大長路二八八號房屋，係七十九年間向訴外人即辛○○之配偶詹仁和所購買，詹仁和則向子○○所購買。
卯○○、己○○亦以：大長路二九０號、二九０之二號房地，均係向吳珍所購買，並非無權占用。
庚○○則以：大長路二九０之一號房屋，原由訴外人張洪快之配偶張朝清向子○○購買，嗣由張洪快繼承，再將上開房地轉售，並非無權占用等語置辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分聲明不服，兩造於本院各聲明如下：㈠上訴人方面：①原判決不利於上訴人部分廢棄。
②上開廢棄部分，求為判決如前開上訴人之聲明。
③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人方面：①上訴駁回。
②第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭一九之二二地號土地，於七十一年五月四日，由訴外人管慶邦出售並移轉登記予張萬德，系爭一九之二四地號土地，則於七十年十月十九日，由訴外人黃新圳出售移轉登記予張萬德。
七十三年四月九日，張萬德復以買賣為原因，將系爭土地移轉登記予子○○。
七十八年十二月一日，子○○與吳珍訂立土地買賣契約書，於七十九年三月二日將系爭土地移轉登記予吳珍。
㈡七十二年一月十三日，張萬德向南投縣國姓鄉公所申請興建自用農舍後，就興建完成之九間建物，編定門牌號碼為南投縣長豐村長友巷二之九號至二之一七號，其中二之九號即現為大長路二九八號、二之十號為同路二九六號、二之一一號為同路二九四號、二之一二號為同路二九二號、二之一三號為同路二九０之一號、二之一四號為同路二九０號、二之一五號為同路二八八之一號、二之一六號為同路二八八號、二之一七號為同路二八六之一號。
至大長路二九０之二號建物，則為吳珍所建。
㈢上開房屋均為未辦保存登記建物，由張萬德、子○○、楊秀珠或吳珍出售，其中：①大長路二八八號及二八八之一號建物，由子○○於七十二年六月五日售予詹仁和，詹仁和復於七十九年一月四日，將該二八八號建物售予壬○○居住使用迄今。
②大長路二九０、二九０之一號建物由張朝清買受，嗣由張朝清之繼承人張洪快於七十九年五月十九日，將二九０號建物售予吳珍，二九０之一建物售予庚○○。
嗣吳珍再將該二九０號建物，轉售予卯○○居住使用迄今。
③於七十八年六月三十日，楊秀珠將大長路二九二號建物售予寅○○、將大長路二九六號建物售予丁○○居住使用迄今。
④大長路二九０之二號建物，由吳珍興建，於八十年七月二十日售予己○○居住使用迄今。
㈣七十九年三月二十一日，吳珍持系爭土地向國姓鄉農會，辦理最高限額抵押權設定並借款，因未清償，於八十六年間，國姓鄉農會聲請對其核發支付命令，並聲請為強制執行，經臺灣南投地方法院（下稱南投地院）九十四年度執字第一０三００號強制執行事件拍賣，系爭土地及大長路二九四號建物，於九十五年八月二十三日由上訴人拍定，南投地院於同年九月十五日核發權利移轉證書。
㈤上訴人拍定時，系爭土地與本院九十九年一月八日現場勘驗時之現狀相符。
五、得心證之理由：㈠按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。
至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。
其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。
㈡經查：①上開房屋，既屬未辦保存登記之建物，原應由張萬德及吳珍於興建完成時，原始取得所有權，惟因張萬德於興建過程邀子○○出資，則張萬德所興建之九間房屋，應由子○○、張萬德依出資比例分別取得該九間建物之所有權，自屬當然。
又上開九間未辦保存登記建物，於七十三年一月五日取得使用執照前，子○○已將大長路二八八號、二八八之一號房屋出售予詹仁和，復於取得使用執照後，由子○○或楊秀珠陸續將大長路二九八號、二九六號、二九二號建物出售予吳珍、丁○○、寅○○等事實，有使用執照及各該不動產買賣契約書附卷可參。
衡情如子○○未出資參與興建，何能於房屋取得使用執照前、後，即由子○○或楊秀珠陸續出售各該房屋。
是子○○所稱上述九間房屋，原為其與張萬德合資興建乙節為真，堪以採信。
②子○○與吳珍所訂立之土地買賣契約書第一條但書、第四條、第五條約定：「地上即有建物內所使用土地除外」、「本件土地上原甲方（即子○○）供人修建即有房屋建物六棟含所使用空地不包括買賣在內」、「本約第四條未買賣在內之六棟即有房屋建物使用土地，因受地目限制目前不得分割將土地產權移轉過戶各所有人名下，嗣後政令改變能夠辦理分割時，乙方（即吳珍）應無條件提供有關印鑑證明書、身分證明、土地權狀辦理分割土地將土地產權移轉過戶給所有人」，有該土地買賣契約書存卷可參（原審卷第一一七頁）。
顯然子○○就系爭土地上，其與張萬德合資興建之建物所使用之基地及空地，並未出售予吳珍，且系爭土地因地目關係，無法分割移轉，亦約定待法令變更得分割時，吳珍應無條件配合分割移轉，即係約定以將來能移轉時，始為移轉登記，殊堪認定。
則被上訴人辯稱均約定待日後政策變更得移轉時，再行移轉乙節為真，堪以採信。
上訴人以被上訴人買受前開房地，因不具自耕能力而無效云云，尚屬無稽，自無足取。
③依上所論，足見前開房屋坐落於系爭土地上，本同屬一人所有，其後雖因房屋及土地各別轉讓而異其所有人，然彼此間有租賃關係存在，要屬當然。
又上開土地買賣契約書約定，子○○供人修建房屋含所使用空地，不包括在其與吳珍間之土地買賣契約內，且子○○亦陳稱其出售之房地，買受人是可以加蓋等情，顯然吳珍於受讓系爭土地所有權時，業已同意繼受各該買受人與子○○間之租賃關係，要屬當然。
從而吳珍既同意繼受被上訴人各就其房屋所占用基地之租賃關係存在，其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人，對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，亦應受其拘束，則被上訴人使用系爭土地，即非無合法權源，亦無不當得利，洵堪認定。
㈢綜上所述，本件上訴人請求被上訴人各應將占用如上訴人聲明所示土地上之建物拆除，將土地返還，並各應給付如其聲明所示之不當得利，尚屬無據，應予駁回。
原審就該部分駁回上訴人之請求，經核於法洵無違誤。
上訴意旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
丙、據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃永祥
法 官 李寶堂
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林振甫
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
Ｓ
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