臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,重上,23,20140513,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第23號
上 訴 人 廖本慶
訴訟代理人 張慶忠律師
複 代理人 何孟育律師
謝逸文
被 上 訴人 祭祀公業法人台中市廖廷𨯵
法定代理人 廖學志
訴訟代理人 陳浩華律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國102年12月6日
臺灣臺中地方法院101年度訴字第 3153號第一審判決提起上訴，本院於103年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由
甲、被上訴人原依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項及兩造間94年3月10日土地租賃契約書第4條第1款、第8條第5款約定，依耕地三七五減租條例第26條第1項租佃爭議程序，經臺中市西屯區公所耕地租佃調解委員會、臺中市政府耕地租佃委員會調解不成立後，由臺中市政府移送原審法院審理，而免收裁判費用。
惟兩造於本院民國（下同）103年3月21日最後準備程序時，均表示兩造間耕地三七五租約業為前述94年3月10日土地租賃契約書所取代，該耕地三七五租約已不存在，前述土地租賃契約書為新契約。
被上訴人並於103年4月22日言詞辯論時，表示耕地三七五租約業經合意終止，故不再主張依耕地三七五減租條例請求，即被上訴人（原審原告）就其原主張之耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項訴訟標的，向法院表示不求為判決之意思，而為該部分訴訟標的之撤回；
故被上訴人原主張之此部分訴訟標的，其訴訟繫屬即溯及消滅；
本院僅得就被上訴人仍主張之兩造間94年3月10日土地租賃契約書第4條第1款、第8條第5款約定，而為裁判。
乙、實體部分：
一、被上訴人主張：
(一)被上訴人於82年10月12日與上訴人訂立「臺灣省臺中縣私有耕地租約書」（下稱系爭耕地三七五租約），將被上訴人所有臺中市○○區○○段000地號（重測前港尾子段296-2地號，重測後面積10,490.06平方公尺）土地內之0.5382公頃部分（如原判決附圖二所示Ａ部分，重測後面積5379.48平方公尺，下稱系爭土地），出租予上訴人耕作。
嗣兩造於94年3月10日就系爭土地簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自94年1月1日起至97年12月31日止，租金為每年新台幣（下同）12萬元，兩造合意以系爭租賃契約取代系爭耕地三七五租約。
詎上訴人於系爭土地上堆置廢棄物、填滿魚池、興建鐵皮屋，並作為買賣棧板及汽車保修廠之商業使用，上訴人上開行為違反系爭租賃契約第4條第1款「本不動產係供合法農業使用之用途」及第8條第5款「乙方違反第四條租賃物之使用限制之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物」之約定，被上訴人於100年4月20日、100年7月6日以存證信函通知上訴人終止租約。
(二)上訴人提出之證明書簽立人為訴外人廖廷輝，其非系爭土地之所有權人，亦非被上訴人祭祀公業之管理人，其所簽立之證明書不具效力，又該證明書後段加註部分，亦與廖廷輝之筆跡不同，簽署人又為上訴人，該證明書不足證明被上訴人同意上訴人興建前述鐵皮屋。
(三)系爭租賃契約第4條第1款約定系爭土地係供合法農業使用；
雖第8條第1款約定「土地稅捐由乙方（即上訴人）負擔，房屋稅捐由乙方負擔，乙方水電及營業上必需繳納之稅捐，自行負擔」。
該條款之目的係擔保如上訴人有營業上之賦稅，應由上訴人負擔，並非被上訴人同意上訴人做營業上之使用，且如同意做為非農業上使用，兩造即無必要約定第4條各款、第8條第5款之事項，是兩造並無容許上訴人做為非農業使用之約定，亦無容許現狀繼續存在。
退步言之，縱簽立系爭租賃契約前已有違法使用之情形，被上訴人亦無默示或明示同意上訴人為非農用營利行為。
(四)上訴人自48年起承租系爭土地，物價及土地均已增值，租金長期不合理，兩造基於契約自由而調漲租金。
上訴人承租之土地面積達5,220平方公尺（經測量正確面積為5379.48平方公尺），年租金12萬元，每月租金不過1萬元，實難謂不合理；
被上訴人並並非因同意上訴人非農業使用而調漲租金。
爰依系爭租賃契約第4條第1款及第8條第5款之約定，訴請判決如原判決主文（除擔保金額及假執行部分外）所示；
並聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：
(一)上訴人確在系爭土地上種植果木蔬菜、養殖錦鯉，並未違反農業發展條例所稱農業使用之規定，與耕地租賃契約之目的相符。
上訴人因錦鯉魚池年久失修，整理過程中將原魚池中之磚石取出，而非在系爭土地上堆置廢棄物，並填滿原錦鯉魚池。
系爭鐵皮屋雖掛有棧板買賣及唯翔汽車招牌，惟上訴人並未從事棧板買賣及汽車保養維修服務。
被上訴人因得知上訴人有掛該等招牌，認為上訴人日後恐有在承租土地從事商業用途之打算，乃強勢要求調漲租金，從每年租金1萬元，暴漲至12萬元，上訴人為求宗族和諧，在不得已情形下被迫接受，而於94年3月10與被上訴人簽訂系爭租賃契約。
(二)系爭租賃契約第4條第1款固然約定系爭土地係供合法農業使用之用途，惟觀諸第8條第1款已明確約定：「土地稅捐由乙方（即上訴人）負擔，房屋稅捐由乙方負擔，乙方水電及營業上必需繳納之稅捐，自行負擔」，參酌租金由每年1萬元大幅漲至12萬元之情事，可證明94年3月10日簽約時，被上訴人早已事先允許上訴人得在系爭土地上從事營業行為。
且依林務局農林航空測量所於93年9月18日及94年5月28日所拍攝系爭土地空照圖，可明顯看出有堆置木板之情形，顯見被上訴人於94年3月10日簽約時，早已知悉系爭土地使用狀況。
系爭土地自94年3月10日訂約至今均未改變使用狀態，上訴人本於系爭租賃契約使用系爭土地並給付租金迄今，自屬有權使用系爭土地，被上訴人依系爭租賃契約第4條第1款及第8條第5款主張終止租約，並請求拆除地上物及交還系爭土地，自無理由。
(三)系爭土地上原堆置之棧板係上訴人自附近果菜批發市場所撿拾，大部分作為木柴生火之用；
而實際從事棧板買賣係上訴人之子廖得惟所經營唯翔商行有限公司，該公司營業地點在臺中市○○區○○路00巷00號，並非以系爭土地作為營業地，上訴人在支持小孩創業情形下，同意廖得惟在系爭鐵皮屋上懸掛棧板買賣招牌及允其暫時放置棧板，乃屬人之常情，原審判決認事用法，尚有違誤。
並聲明：1.原判決廢棄；
2.前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回；3.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、爭點整理：
(一)兩造不爭執事項
1.被上訴人於82年10月12日與上訴人訂立系爭耕地三七五租約，將被上訴人所有臺中市○○區○○段000地號土地內之系爭土地，出租予上訴人，經台中市西屯區公所核定續約之租期自98年1月1日至103年12月31日。
兩造再於94年3月10日就系爭土地簽訂系爭租賃契約，租賃期間自94年1月1日起至97年12月31日止，租金為每年12萬元。
兩造間系爭耕地三七五租約業為前述94年3月10日系爭租賃契約書所取代，系爭耕地三七五租約已不存在，系爭租賃契約為新契約。
2.被上訴人於100年4月20日寄發存證信函予上訴人，以上訴人將系爭土地作為商業用途，違法使用為由終止租約。
上訴人於100年7月6日前收受該存證信函。
(二)兩造爭執要點：
1.被上訴人依系爭租賃契約第4條第1款、第8條第5款，主張終止租約，訴請上訴人拆除地上物，返還土地，有無理由？
四、本院得心證理由：
被上訴人主張前述三(一)兩造不爭執事項之事實，業為上訴人所不爭執，並據提出系爭耕地三七五租約、系爭租賃契約書、存證信函等為證，且上訴人承租之系爭土地範圍如原判決附圖二所示，上訴人使用系爭土地之情形如原判決附圖一所示，亦據原審勘驗現場，並囑託臺中市中興地政事務所測量明確，自堪信為真實。上訴人雖以前詞置辯，惟查：
(一)系爭被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段000地號（重測前港尾子段296-2地號）土地，地目田，自38年1月1日起由訴外人廖元圳出租予訴外人廖大妹作為耕地使用，並訂立耕地三七五租約（原審卷第37-1頁）；
被上訴人（管理人廖大妹）於82年10月12日與上訴人訂立耕地三七五租約，由上訴人承租系爭土地作為耕地使用（原審卷第36頁），雙方租約並已依法登記在案，第一次變動登記日期為92年5月5日，租期自92年1月1日起至97年12月31日止，第二次異動登記日期為98年5月4日，租期自98年1月1日起至103年10月31日（原審卷第35頁，收件文號01080號）。
兩造於94年3月10日就系爭土地簽訂系爭租賃契約，租賃期間自94年1月1日起至97年12月31日止，依該契約書所載，該租約係依據原耕地三七五租約之修正協議（原審卷第149頁），且雙方於系爭租賃契約租期屆滿（97年12月31日）後之98年5月4日尚就前述系爭耕地三七五租約向主管機關為異動登記，並登記租賃期間自98年1月1日起至103年10月31日，自應認系爭租賃契約應為系爭耕地三七五租約之修正。
惟基於民事訴訟當事人處分主義，兩造既合意系爭耕地三七五租約已不存在，而以系爭租賃契約之法律關係為訴訟標的，本院自應依當事人之合意而為裁判。
(二)上訴人主張兩造於94年3月10日就系爭土地簽訂系爭土地租賃契約書，租賃期間自94年1月1日起至97年12月31日止，租期屆滿後，上訴人繼續使用系爭土地，被上訴人並收取租金，系爭土地租賃契約已成為不定期租賃，被上訴人並未爭執，自應認兩造間之租賃關係，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續契約。
系爭土地租賃契約第4條約定：「租賃物之使用限制：一、本不動產係供合法農業使用之用途」；
第8條約定：「其他特約事項：一、土地稅捐由乙方（上訴人）負擔，房屋稅捐由乙方負擔，乙方水電及營業上必需繳納之稅捐，自行負擔…五、乙方積欠租金達兩期以上，或違反第四條租賃物之使用限制之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物」（原審卷第149、150頁）。
足見系爭土地原依系爭耕地三七五租約係供耕作使用，嗣於訂立系爭租賃契約，亦約定限於作為合法農業使用，上訴人如違反此使用之限制，被上訴人即得終止租約，收回租賃物。
至於前述第8條第1款之文字係關於稅捐負擔之約定，顯不得以該稅捐之約定，而認為系爭土地得作為合法農業以外之使用。
(三)上訴人所提出之廖廷輝證明書記載：「查本人所有座落本市○○區○○○段00000地號係出租耕地，承租人廖學浪由於精神失常，無法耕作所由其子廖本慶君確實從事耕作，本人亦承認事實，租金由廖本慶負責繳納，特立此證明。
謹呈台中市政府工務局，證明人土地所有權人：廖廷輝，71年？（文字不清）月1日。
本證明書係墩港字第806號出租人同意本人持往台中市政府辦理租約書租約地上房舍建造執照用」（原審卷第25、70頁）。
惟系爭土地自42年5月20日起即登記為被上訴人所有（原審卷第34頁），上訴人並未提出證據證明於前述證明書書立時，廖廷輝為系爭土地之所有權人，或其為被上訴人之合法管理人，且依該證明書內容所示，廖廷輝寫書部分僅承認系爭土地因廖學浪無法耕作而由廖本慶繼續耕作之事實，至於「本證明書係墩港字第806號出租人同意本人持往台中市政府辦理租約書租約地上房舍建造執照用」部分，僅加蓋上訴人印文，並未經系爭土地之所有權人或出租人簽名或蓋章，自難認被上訴人曾同意上訴人於系爭土地上興建地上物。
(四)依被上訴人所提出之現場照片所示，系爭土地上之鐵皮建物確掛有「棧版買賣／00-00000000」、「唯翔汽車」、「明宏錦鯉園」等招牌（原審卷第18、19、27、31、53至56頁）。
經查唯翔汽車保修中心於93年8月13日設立，98年1月7日變更名稱為唯翔商行，負責人為廖得惟，登記地址為臺中市○○區○○里○○巷00000號，已於99年7月27日辦理註銷登記。
明宏錦鯉園於77年6月6日設立，原負責人為徐玉蓮，於101年3月19日變更負責人為上訴人廖本慶，登記地址原為臺中市○○區○○路0段0000號，89年6月27日變更地址為臺中市○○區○○里○○巷00000號，此有財政部中區國稅局臺中分局103年2月27日中區國稅臺中銷售字第0000000000號函附於本院卷第41頁可憑。
而「臺中市○○區○○里○○巷00000號」即係上訴人在系爭土地上建物之門牌號碼（詳本院卷第53頁筆錄），廖得惟為上訴人之子，實際從事棧板買賣者係上訴人之子廖得惟所經營唯翔商行；
明宏錦鯉園之原負責人徐玉蓮為上訴人朋友，提供養殖鯉魚技術，上訴人則提供場地及資金（詳本院卷第53頁筆錄）。
足見上訴人自93年8月13日起即同意其子廖得惟，在系爭土地上經營唯翔汽車保修中心或唯翔商行，並以系爭土地上建物門牌為該汽車保修中心及商行之登記地址，雖該商行已於99年7月27日辦理註銷登記，惟仍於系爭土地上之建物懸掛該商行看版，並如前述照片所示堆放甚多棧板（原審卷第18頁正面、19頁背面照片），顯非以系爭土地供做農耕或合法農業使用，而係供做商業使用。
(五)系爭土地租賃契約第4條第1款既約定系爭土地限供合法農業使用，第8條第5款復約定上訴人於違反使用限制時上訴人得得終止租約，收回租賃物，自應認被上訴人不同意系爭土地作為合法農業使用以外之用途。
故上訴人雖提出93年9月18日及94年5月28日空照圖，主張系爭土地上已堆置木板，被上訴人於94年3月10日簽約時，已知悉系爭土地使用狀況，並同意依使用現狀出租；
惟前述空照圖只能證明拍攝時之系爭土地使用情形，尚不足據此證明被上訴人明知系爭土地當時之使用現況；
且如被上訴人如同意按系爭租賃契約訂立時之使用情形出租，自無為前述第4條第1款、第8條第5款約定之必要，上訴人此部分之主張，尚屬無據。
(六)上訴人承租系爭土地之範圍如原判決附圖二所示，合計面積5,379.48平方公尺，上訴人使用系爭土地之情形，如原判決附圖一所示，其中符號a部分面積67.49平方公尺為倉庫堆放物品（照片14，原審卷第107至111頁現場照片相關部分，下同）；
b部分面積24.72平方公尺為車庫停放車輛（照片15）；
c部分面積744.42平方公尺為廠房，內有魚池養魚，部分作為住家及供工人休息使用（照片13、勘驗筆錄⑶前段）；
d部分面積5.67平方公尺為水塔（照片9中左上方）；
g部分面積504.29平方公尺為蓄水池及空地，空地上放置藍色塑膠儲水槽（照片11、12）；
h部分面積726.82平方公尺為鐵皮屋（左側為客廳，屋內做住家，照片5至8、勘驗筆錄⑵前段）；
符號e、f、i部分面積合計268.91平方公尺為菜園（e、f照片9、10，i部分照片19、20），亦經原審履勘現場，囑託臺中市中興地政事務所測量無誤，並有勘驗筆錄及現場照片附於原審卷第104至111頁可憑。
又，被上訴人祭祀公業管理人於101年5月2日向臺中市西屯區公所聲請核發農業用地作農業使用證明，經主管機關現場勘查結果，經認被上訴人所有系爭土地，做為工廠使用，建有鐵廠廠房、堆積貨物等情形，違反農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第7條第2項、第3項規定，應不予核發農用證明，亦有臺中市西屯區公所101年5月7日公所建字第0000000000號函附於原審卷第52頁可稽。
綜上，足證上訴人將系爭土地大部分供做非農業使用，即難認上訴人使用系爭土地合於系爭租賃契約第4條第1款限於合法農業使用之約定。
（上訴人將系爭土地大部分供作農業以外之使用，而放棄耕作系爭土地，亦符合土地法第114條第2款得終止不定期耕地租賃契約之規定）。
(七)民法第438條第2項固規定；
「承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。
惟此項規定並非強制規定，當事人自得以約定予以排除」。
惟系爭租賃契約第8條第5款既約定：「乙方（即上訴人）違反第4條租賃物之使用限制之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物」，而排除前述需經出租人阻止而仍繼續為之，始得終止契約之規定。
故被上訴人委任律師於100年4月20日寄發存證信函，以上訴人違法用建築廢棄物將原農漁地填滿，導致無法繼續為農用，並搭建房舍作為商業用途，顯已違法使用，構成終止租約事由為理由，而表示終止租約並收回土地（原審卷第50、51頁）；
其終止租約之意思表示，應屬有據。
被上訴人據以請求收回系爭土地如原判決附圖二Ａ所示部分，自屬有據。
原審為被上訴人勝訴之判決，自無不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，尚無理由，應予駁回。
(八)本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃峻隆
法 官 宋富美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 高麗玲

中 華 民 國 103 年 5 月 15 日