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臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第184號
上 訴 人 梁聯發
林宗德
方儷芸
謝素萍
李黃詠雪
黃月玲
林文昭
方鈴喤
范文王
廖梅秀
梁鄭美枝
林光隆
詹惟宇
周正輝
李明鏗
林賢三
楊錦川
上17人共同
訴訟代理人 何國榮律師
胡曙光
被 上 訴人 陳慧聰
訴訟代理人 桑銘忠律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年6月19日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第236號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於104年11月17日言詞辯論終結， 判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付新臺幣貳仟貳佰叁拾萬元，及自民國103年9月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，予上訴人及其餘臺中市第一廣場第三B分區區分所有權人全體。
被上訴人應自民國100年8月1日起至遷讓返還如附表所示之各編號攤位之日止，按月分別給付上訴人如附表「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額。
上訴人其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
本判決第二項、第三項命給付部分，於上訴人以新臺幣柒佰肆拾肆萬元或同額之銀行可轉讓定期存單為被上訴人供擔保後，得假執行；
但被上訴人以新臺幣貳仟貳佰叁拾萬元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。
第一審、第二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；
但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，同法第446條第1項定有明文。
本件上訴人：㈠於原審起訴請求： 被上訴人應分別給付上訴人如附表「積欠租金數額」欄所示之租金，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被上訴人應自民國（下同）100年8月1日起至遷讓返還上訴人如附表所示之各編號攤位之日止，按月分別給付上訴人如附表「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額。
願供擔保，請准宣告假執行。
㈡嗣上訴本院，其原上訴聲明：原判決廢棄。
先位聲明：被上訴人應給付如上訴狀附表一（即本院卷一 第6頁至第10頁）所列之人新臺幣（下同）2,2 30萬元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
備位聲明：被上訴人應分別給付上訴人如附表「積欠租金 數額」欄所示之租金，及均自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。
被上訴人應自100年8月1日起至遷讓返還如附表所示之各編號攤位之日止，按月分別給付上訴人如附表「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額。
願供擔保，請准宣告假執行。
㈢嗣於本院最後言詞辯論期日更正前述上訴聲明第二項之先位聲明為：「被上訴人應給付2,230萬元予上訴人等17人及其他所有台中市第一廣場第三B分區之區分所有權人全體（即本院卷二第151至155頁附表三所列之人），及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
綜上，上訴人所為前開訴之追加、變更前後之基礎事實相同，訴訟標的未變更，證據並得援引，為求紛爭一次解決，避免重複審理，依前述法條規定，自不須被上訴人之同意即得為之，故本件被上訴人雖表示不同意上訴人前述訴之追加變更，仍應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張略以：㈠臺中市第一廣場第三B分區管理委員會（下稱第三B分區管委會）受臺中市第一廣場第三B分區之區分所有權人（包含上訴人17人在內，下稱第三B分區區分所有權人）之委託，代表第三B分區區分所有權人，於民國（下同）92年10月17日與被上訴人簽立臺中市第一廣場第三B分區整場租賃合約書（含附件一租賃標的及使用範圍平面圖及附件二「所有權人之個人分配租金及押金總額分配表」等；
下稱系爭租約），約定將門牌號碼臺中市○區○○○街000號底一層（即B1樓）Ａ、B區攤位全部（下稱系爭租賃物）出租被上訴人，租期自93年1月18日起至102年11月17日止，依系爭租約第參條租金之約定，租金以每三個月為一期，每期給付之租金分配予各個區分所有權人之金額，依系爭租約附件二分配表所載。
詎被上訴人於簽立系爭租約後即對租賃標的物為使用收益，卻拖延未付分毫租金。
㈡系爭租約之出租人欄雖載「第一廣場第三B分區管理委員會」，然第三B分區管理委員乃臺中市第一廣場管理委員會下之分支機構，其係受台中市第一廣場第三B分區區分所有權人（包含上訴人17人）之委託，代理與被上訴人於92年10月17日簽訂系爭租約，此有全體區分所有權人之授權書可稽。
參諸系爭租約第捌條第2款約定：「租約期間甲方如有變更產權而過戶他人，本契約之效力及於其受讓人」，可知實際出租人係第三B分區區分所有權人。
第三B分區管理委員會於簽立系爭租約時，雖未明示以第三B分區區分所有權人名義為共同出租人，然此顯係「隱名代理」，依民法第103條第1項之規定，系爭租約之效力，自當對第三B分區區分所有權人發生效力。
又第三B分區區分所有權人，其中B91曾正光、B14林光陽、A21劉達德亦有授權在案，故系爭租約已有效成立。
雖B91曾正光、B14林光陽、A21劉達德等人之攤位所有權曾經法院查封，然嗣均經被上訴人取得所有權，且系爭租約第捌條第2款約定，前述三人所有權之受讓人亦受系爭租約之拘束，故被上訴人自得依約使用系爭租賃物，而無礙其之使用收益。
㈢系爭租約第捌條第10款雖約定：「本契約於使用區別變更用途完成時，本契約始成立」，惟契約之成立要件，僅需具有契約當事人、標的、意思表示即足，至標的是否已符合適法、可能、確定，係契約之生效要件，是上開約定至多為系爭租約停止條件之約定。
況上開第10款後段明載：「…若未於契約成立壹個月內變更完成，其契約仍然有效，但須由雙方順延契約日期」，顯知當事人真意係指順延租期及租金開始收取之起算日，系爭租約仍屬有效成立，只是順延契約之日期而已。
㈣系爭租賃物原為市場用地，嗣經內政部於92年6月27日以台內營字第0000000000號令頒訂「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，而得聲請變更為商業使用。
系爭租約第伍條第1款約定：「本區係供營業用」，第伍條第2款復約定：「乙方（指被上訴人）應照前款約定自行申請合法營業許可使用房屋」；
而第三B分區區分所有權人梁聯發等113人亦於92年9月23日配合被上訴人所委託之董青峰建築師，出具相關同意書或授權書，而依建築法及相關法令，以所有權人即第三B分區區分所有權人名義，向台中市政府工務局提出變更使用執照申請書，系爭租約始於92年10月17日簽訂，嗣該變更聲請經台中市政府工務局於92年10月1日中工管字第0000000000號函請補正後，於93年5月19日中工建字第0000000000號函稿對圖說許可：變更使用、室內裝修，准予按核准圖說內容施作，有台中市政府93年4月13日府經市第0000000000號函、92年9月23日台中市政府工務局收文之變更使用執照申請書、台中市政府工務局使用管理簽會核單、台中市政府工務局93年5月19日函稿可稽。
且被上訴人於另案給付管理費事件一審法院審理時，亦自承係其委託董青峰建築師辦理並給付費用，並經原審判決予以援引在案。
且被上訴人確於93年1月1日至1月4日間使用系爭租賃物供展覽之用，有報紙廣告可參，並為兩造所不爭執，自應認上訴人已交付系爭租賃物予被上訴人使用，已盡出租人之義務。
㈤台中市政府工務局93年5月19日函文後段載明：「室內裝修部分按核准圖說內容施作，工期6個月，俟設施完竣後另行報驗」；
台中市政府都市發展局104年6月9日中市○○○○0000000000號函說明二㈡：「如申請人於六個月內依核准圖說內容施作，俟設施完竣後另行報驗，經台中市政府工務局查驗無誤後，予以簽辦核發變更使用核准函，並於原領使用執照加註該層建築物用途變更為電子遊戲場」；
可見系爭租賃物變更用途為電子遊戲場，當由承租人即被上訴人自行依核准圖說內容施工、報驗、…或自行辦理營利事業登記，並非出租人即上訴人所得干涉或介入。
上訴人業協力配合被上訴人取得台中市政府工務局93年5月19日「准予變更使用」函文，上訴人即全體區分所有人已善盡出租人之協力義務；
被上訴人於前述93年5月19日函文核發後，未於6個月內依工程圖說施工、報驗、或向相關主管機關申請電子遊戲業登記證，而無法取得系爭租賃物變更使用核准函，且無法辦理營利事業登記，要屬可歸責於被上訴人，應與上訴人無關。
㈥被上訴人抗辯其嗣後委託他人返還系爭租賃物之鑰匙等語，由此反推出租人於簽立系爭租約後，確將進出系爭租賃物之鑰匙交付予被上訴人，由被上訴人依約使用收益系爭租賃物，被上訴人得以整層開闊空間經營電子遊戲場使用，足認出租人已交付系爭租賃物予被上訴人使用，上訴人已履行系爭租賃契約。
且被上訴人自93年1月4日後仍繼續占有使用，業據第一廣場大樓保全人員訴外人蘇國章、養護人員訴外人簡鏡彰於另案給付管理費事件一審法院審理時，訴外人留雅幸、蘇國章、吳禎耀於另案給付管理費事件二審（更一審）法院準備程序期日到庭證述明確，被上訴人現實占有使用系爭租賃物，迄今未交還鑰匙等事實，足堪認定。
被上訴人雖抗辯其委請林東田將鑰匙交還予林宗德（上訴人否認之，且經證人林宗德於本院證述並無此情事在案），然於系爭租約合法終止前，被上訴人如何處理或使用系爭租賃物，上訴人等無干涉餘地。
㈦系爭租約已有效成立，且出租人已交付系爭租賃物予被上訴人使用，惟被上訴人未曾給付分毫租金，積欠上訴人租金達2個月以上，第三B分區管理委員會受第三B分區區分所有權人委託，於100年6月30日以台中公園路郵局第89號存證信函催告被上訴人請於收受該存證信函10日內給付積欠之租金，逾期即終止系爭租約，上開存證信函於100年7月1日送達被上訴人，被上訴人仍未給付積欠之租金，是系爭租約於100年7月12日即被上訴人收受存證信函後10日終止而消滅。
未料被上訴人於系爭租約之租賃關係消滅後，迄今仍拒絕交還系爭攤位予上訴人17人。
被上訴人應給付：1.上訴人依據系爭租約第參條關於租金約定，及民法第439條前段規定，訴請被上訴人給付起訴前５年即自97年3月18日至100年6月18日之租金：⑴先位聲明：上訴人援引原判決認為本件之租金請求為不可分債權，請求被上訴人給付總計2,230萬元予上訴人及其餘第三B分區區分所有權人全體：①自97年3月18日至99年1月17日共22月，每月租金55萬元〔系爭租約第參條租金約定㈠⑵〕，合計1,210萬元（計算式：22月×55萬＝1210萬元）。
②自99年1月18日至100年6月18日共17月，每月租金60萬元〔系爭租約第參條租金約定㈠⑶〕，合計1,020萬元（計算式：17月×60萬＝1020萬元）。
以上總計2,230萬元。
⑵備位聲請：如認前述租金係可分之債權，被上訴人應依上訴人各人得受領之租金數額，即附表「積欠之租金數額」欄所示，給付租金予上訴人等17人。
2.系爭租約於100年7月12日因上訴人終止而消滅後，被上訴人占用系爭租賃物迄今，則被上訴人無權占有上訴人17人各自所有之系爭攤位，而獲有相當於租金之不當得利，致上訴人17人受有無法使用收益系爭攤位之損害，上訴人17人請求被上訴人給付自100年8月1日起至交還系爭攤位止，按月給付上訴人17人相當於每月應給付如附表「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額，自屬合理有據。
被上訴人雖抗辯其委請林東田將鑰匙交還予林宗德，惟為上訴人所否認，且經證人林宗德於本院證述並無此情事，被上訴人未能提出任何證據證明之，自應認其尚未返還。
被上訴人雖抗辯應依土地法第97條第1項之規定為準，惟系爭租賃物鄰近臺中火車站並位於臺中市區繁華商業地段，且系爭租約第伍條第1款係明文記載：「本區係供營業用」，是被上訴人之上開答辯，並不足採。
㈧上訴人於103年8月27日民事聲明上訴狀所檢附之附表一即「全體出租人即第三B分區區分所有權人之姓名名冊表」，即系爭租約簽訂當時之系爭租賃物之全體區分所有人，並與系爭租約附件二所列之區分所有人名冊相同。
至目前系爭租賃物之區分所有權人，則為上訴人104年8月12日民事陳報㈡狀所檢附之附表三，此有系爭租賃物建物第一類土地登記謄本可資對照。
依系爭租約第捌條第2款約定，原本第三B分區區分所有人縱有更易，系爭租約之效力仍及於受讓人，故附表三之第三B分區區分所有權人，當得依系爭租約向被上訴人請求給付租金，自屬有據。
㈨上訴聲明：原判決廢棄。
先位聲明：被上訴人應給付2,230萬元予上訴人等17人及其他所有台中市第一廣場第三B分區之區分所有權人全體(即如本院卷二第151至155頁附表三所列之人)，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
備位聲明：被上訴人應分別給付上訴人如附表「積欠租金數額」欄所示之租金，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被上訴人應自100年8月1日起至遷讓返還如附表所示之各編號攤位之日止，按月分別給付上訴人如附表「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額。
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯略以：㈠系爭租約係第三B分區管理委員會以自己名義將系爭租賃物全部出租予被上訴人，並非以第三B分區全體區分所有權人之代理人資格而為至明。
依第三B分區區分所有權人於簽約後出具予第三B分區管委會之「授權書」內容所示，各該第三B分區之區分所有權人僅授權第三B分區管委會將其所分管之單一攤位為出租行為，並非授權第三B分區管委會代理簽訂系爭租約。
是系爭租約之出租人應為第一廣場第三B分區管委會，上訴人等17人即非系爭租約之契約主體。
再依公寓大廈管理條例規定，第三B分區管理委員會係屬非法人團體，無實體法上完全之權利能力，不得為權利義務之主體；
且非法人團體代表人或管理人代表非法人團體所為法律行為，並無隱名代理適用或類推適用。
第三B分區管理委員會訂定系爭租約時，事前並未經區分所有權人會議決議，且出租區分所有權人專有或約定使用部分，亦非公寓大廈管理條例所訂管理委員會之法定權責範圍，又非第三B分區規約或其區分所有權人會議決議事項，則上訴人主張第三B分區管理委員會代理或隱名代理其等與上訴人簽訂租約，自屬無稽。
是系爭租約主體係第三B分區管理委員會與被上訴人，核與上訴人等無涉。
再者，第三B分區管理委員會主任委員林宗德自91年7月間起即擔任主任委員，於系爭租約訂立時，林宗德擔任主任委員已逾一年，是否仍為第三B分區管理委員會合法之主任委員，得否代表該管理委員會與被上訴人簽訂系爭租約，自非無疑。
且第一廣場區分所有權人會議曾否同意出租系爭租賃物地下一層3B分區供被上訴人承租經營電子遊戲業，亦有疑義。
是上訴人主張系爭租約之出租人係全體區分所有權人，亦嫌乏據；
且系爭租約亦非第三人利益契約，上訴人自無權直接請求給付租金，其本於系爭租約請求被上訴人給付租金，自屬無據。
再者，上訴人等17人所提出附表之第三B分區區分所有權人姓名名冊所列之人，核與系爭租賃契約簽訂時所附之各期租金及押金分配表所列之人諸多不同，均待釐清。
上訴人請求終止系爭租約後之不當得利，亦屬無據。
㈡系爭租約第捌條第10款特別約定，租賃雙方自系爭租合約書簽訂時起一個月內，出租人第三B分區管委會應將系爭租賃物之原使用區別用途「飲食店」，變更為「電子遊戲場」，此為系爭租約之約定特別成立要件。
故出租人第三B分區管委會負有辨理租賃房屋使用執照之使用區別變更用途為「電子遊戲場」主給付義務外，並有應同意承租人即被上訴人合法經營電子遊戲場所符合房屋安全、消防設備之增設及提供申請電子遊戲場營利事業登記等所須證明文件等附隨義務，以輔助承租人即被上訴人實現契約訂立之目的。
惟系爭租約於92年10月17日簽訂後，出租人第三B分區管委會並未完成系爭租賃物使用區別變更用途為「電子遊戲場」之主給付義務迄今，依系爭租約第捌條第10款前段之約定，本件系爭租約尚未成立甚明。
又系爭租約第捌條第10款後段固約定：「若未於契約成立壹個月內變更完成，其契約仍然有效，但須由雙方順延契約日期」，此係指未於期限內完成變更用途時，系爭租約仍然有效成立，但須由雙方順延契約生效日期，而「雙方順延契約日期」，顯係針對系爭租賃合約何時生效，另待雙方協議商定系爭租約之生效要件。
而被上訴人表明不同意順延系爭租約之契約日期，並主張系爭租約不成立或失效，並指出原第一廣場第三B分區其中之所有權人曾正光、林光陽、劉達德等人之授權書涉及偽造文書，其所有權經查封、禁止處分，嗣經塗銷查封、除去租賃權，拍賣喪失所有權，其等自不可能亦無權自行出具或同意出具租賃授權書及使用區別變更用途同意，亦無法達到被上訴人原整場租賃之目的。
從而，縱認第三B分區管理委員會遲至93年5月中始完成使用區別變更用途，但因須由雙方順延契約日期之停止條件尚未成就，系爭租約自亦未成立生效。
㈢被上訴人雖於另案給付管理費事件一審自承：「（問於梁聯發等190人委託建築師董青峰建築師向台中市政府工務局辦理變更使用執照，係由被告出面委託董青峰辦理，業已得到台中市政府核准，關於此點被告是否不爭執？）被告陳慧聰答：這是我委託董青峰建築師辦理沒有錯」、「（問：委託建築師的費用是否由被告給付？）被告陳慧聰答：建築師的費用是我所給付的沒錯」等語（見另案給付管理費一審案卷二第73、74頁），惟被上訴人於本院言詞辯論期日，已反於前案所為陳述，而提出台中市政府工務局104年6月1日中市都管字第0000000000號函、93年5月19日中工建字第0000000000號函等證明申請人為梁聯發等190人；
準此，系爭租約既約定應由出租人負責申請變更系爭租賃物之使用區別用途，當不能僅因被上訴人委請訴外人董青峰建築師辦理變更使用執照，及支付該部分之費用，即謂該申請變更事項已移轉為承租人即被上訴人之責任。
況系爭使用分區用途部分變更用途，核與被上訴人無涉，該等聲請之變更用途及室內裝修部份按核准圖說內容施作，均為建物所有人應負之責任，顯見申請人梁聯發等190人共同委託董青峰建築師事務所，依據92年6月27日令訂「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」及建築法第74條、第75條、第76條、91年10月22日內政部台內營字第0000000000號函修正「建築法第73條執行要點」規定，向台中市政府聲請變更用途，併案辦理建築物室內裝修至明。
被上訴人於非相同當事人、訴訟標的不同之另案所為之陳述，與事實不符，自得不受另案第一審判決理由認定之拘束，上訴人梁聯發等17人此部分陳述，委無足取。
㈣系爭租約第捌條第2款：「租約期間甲方如有變更產權而過戶他人，本契約之效力及於其受讓人」，其約定效力是否及歷次第三B分區區分所有權更易之第三人？又各該時期歷次更易第三B分區區分所有權人，如有受系爭租賃合約之拘束，亦僅屬繼受系爭租賃合約之出租人或租金受分配人地位，不及已發生之具體債務或債權。
上訴人梁聯發等17人主張附表三所示之現時第三B分區區分所有權人即可當然繼受取得全部租金債權，顯無理由。
㈤第三B分區管理委員會主任委員林宗德，既於92年8月間已無擔任主任委員之資格，第三B分區管理委員會於100年6月30日以存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示，是否得到區分所有權人全體之同意？是否發生終止租約之效力，自屬可議。
㈥被上訴人至94年6月底左右之後即未再經營(電子遊藝業)並關閉，此有證人即第一廣場大樓保全人員蘇國章及該管委會養護人員簡鏡彰於台中地院95年度訴字第2046號給付管理費事件之證詞可證；
且於96年11月前1、2個月，委請證人林東田代將系爭租賃標的物之鑰匙交還出租人第三B分區管理委員會法定代理人林宗德，亦經證人林東田證述屬實，則被上訴人既已遷出租賃標的物，並將鑰匙歸還出租人第三B分區管理委員會，即無再占有使用收益系爭房屋。
縱被上訴人遷出租賃標的物後，系爭租賃標的物內仍遺留有籃球架等物，依系爭租約第捌條第8款約定，亦視同廢棄物，任由出租人處理，自不能因被上訴人因遺留籃球架等物，仍認無權占有系爭租賃標的物。
㈦被上訴人於95年12月27日業已登記系爭第一廣場大樓地下層第三B分區房屋之區分所有權人，上訴人等17人以被上訴人於100年8月1日無權占有而使用上開房屋迄今，主張被上訴人獲有相當於租金之不當得利，殊無可採。
再者，兩造雖就系爭租賃物約定之租金為每月50萬元至70萬元，惟此係以系爭租賃物能供被上訴人經營電子遊戲場營利為前提，被上訴人事實上並無利用系爭租賃物經營規劃之營利事業，其占有系爭租賃物之獲利自不得依該約定之租金計算，否則對被上訴人顯非公允。
㈧綜上所陳，系爭租約既尚未成立，上訴人梁聯發等17人基於系爭租賃關係，請求被上訴人給付97年3月18日至100年6月18日止之租金及利息，並主張第三B分區管委會於100年7月12日終止系爭租約，而基於不當得利之法律關係主張相當於之租金之不當得利，均顯屬無據。
退步而言，如認系爭租賃合約成立或生效，承租人即被上訴人亦於98年6月9日以台中法院郵局第1648號存證信函，主張同時履行抗辯權拒付租金，並合法解除系爭租賃契約關係，上訴人17人主張第三B分區管委會會嗣再於100年7月12日終止系爭租約之舉，亦於法不合。
則上訴人依據租賃關係，先後位聲明請求給付租金，均屬無據。
又被上訴人既早已拋棄而脫離對系爭租賃物之占有，則上訴人以被上訴人無權占有系爭租賃物為由，請求被上訴人給付其等相當於租金之不當得利，亦屬無據。
㈨答辯聲明：1.上訴均駁回。
2.本件如為被上訴人不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、爭點整理（兩造不爭執事項）：㈠第三B分區管委會於92年10月17日與被上訴人簽立系爭租約，約定將系爭租賃物全部出租予被上訴人，租賃期間自93年1月18日起至102年11月17日止，依系爭租約第參條第2款約定，租金給付方式：「每期給付參個月（期初第一日前給付）；
第一次付款須由本人（所有權人）領取，其第二次後，由乙方（即被上訴人）直接匯入甲方帳戶（即第三B分區管委會），再由甲方直接匯入各所有權人銀行帳戶（或由本人來領取）」。
㈡上訴人等17人為系爭租約附件二「所有權人之個人分配租金及押金總額分配表」所示之所有權人。
四、本院得心證之理由：上訴人主張第三B分區管委會受第三B分區區分所有權人（包含上訴人17人在內）之委託，由第三B分區管委會於92年10月17日與被上訴人簽立系爭租約，將系爭租賃物出租予被上訴人，租期自93年1月18日起至102年11月17日止之事實，業據上訴人提出系爭租約為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
被上訴人以前詞置辯，經查：㈠臺中市第一廣場管理委員會業經依法報備成立，此有其報備證明影本附於臺灣臺中地方法院（下稱原審法院）95年度訴字第2046號給付管理費事件（下稱另案給付管理費事件，該事件係由臺中市第一廣場管理委員訴請本件被上訴人給付占有使用系爭租賃物期間之管理費，該事件最後經臺中市第一廣場管理委員以兩造業已和解為由，撤回起訴而終結）卷一第18頁可稽，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，自有當事人能力。
第三B分區管委會係臺中市第一廣場管理委員會之分區管理委員會，性質上屬臺中市第一廣場管理委員會之分支機構，就其業務範圍內之事項涉訟時，亦有當事人能力（最高法院66年台上字第3470號判決要旨參照）。
又依公寓大廈管理條例第36條規定，第三B分區管委會於該條例所規定之職務範圍內或受區分所有權人之委託，亦得與他人訂立契約。
系爭租約係由第三B分區區分所有權人授權同意，由第三B分區管委會出面與被上訴人簽立，此有第三B分區區分所有權人出具之授權書、委任書附於另案給付管理費事件一審卷一第105至211頁、卷二第58至63頁可稽。
被上訴人雖抗辯其中部分區分所有權人之授權書涉及偽造文書，惟查原區分所有權人林秀蕊、曾正光、林光陽、劉達德等人之應有部分業經被上訴人取得，此有上訴人所提出之建物登記第一類謄本及附表三附於本院卷第91至145、第151至155頁可稽；
陳惠珠部分，亦經陳惠珠於另案給付管理費事件審理時具結證稱其確授權管委會出租被上訴人（另案給付管理費事件一審卷二第74至76頁）。
前述授權書亦載明授權範圍為各區分所有權人就系爭租賃標的物編號攤位之「出租、簽約」，足見系爭租約確經第三B分區區分所有權人全體同意授權第三B分區管委會與被上訴人簽立。
再者，系爭租約記載出租人為第三B分區管委會，立（租）契約書人欄記載「甲方：林宗德（簽名）」，並加蓋第三B分區管委會及林宗德之印文（原審卷一第47、52頁），雖未載明係由林宗德代表第三B分區管委會，代理第三B分區區分所有權人簽訂系爭租約，然系爭租約既經第三B分區區分所有權人全體同意授權，而由第三B分區管委會對外與被上訴人簽立，第三B分區管委會自係以代理第三B分區區分所有權人之意思而為之；
而被上訴人於98年6月9日寄發予第三B分區管委會之存證信函（原審卷一第239至243頁），亦表示：「貴會受…第三B分區區分所有權人之『委託』與本人於民國九十二年十月十七日簽立租賃合約書…」，且其於另案給付管理費事件審理時，亦要求臺中市第一廣場管理委員會提出第三B分區區分所有權人之授權書，以證明第三B分區管委會「有權代理」簽立系爭租約，足見被上訴人明知或可得而知系爭租約之實際出租人為第三B分區區分所有權人，第三B分區管委會係代理該所有權人簽立系爭租約。
因此，系爭租約訂立時，第三B分區管委會雖未明示以第三B分區區分所有權人之代理人名義簽約，惟其確係以代理之意思而為之，且為被上訴人明知或可得而知，自應屬隱名代理。
系爭租約既經第三B分區區分所有權人授權第三B分區管委會與被上訴人簽立，系爭租約之權利義務自應直接對第三B分區區分所有權人發生效力。
㈡系爭租賃物原為市場用地，嗣經內政部於92年6月27日以臺內營字第0000000000號令頒訂「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，而得聲請變更為商業使用，嗣以第三B分區區分所有權人113人名義於92年9月23日向台中市政府工務局提出變更使用執照申請書，系爭租賃契約始於92年10月17日簽訂，該變更聲請經台中市政府工務局於92年10月1日中工管字第0000000000號函通知補正後，於93年5月19日以中工建字第0000000000號函稿准予按圖施作，即「圖說許可：變更使用、室內裝修，准予按核准圖說內容施作，工期陸個月，俟施設完竣後另行報驗」，亦有臺中市政府93年4月13日府經市第0000000000號函、92年9月23日台中市政府工務局收文之變更使用執照申請書、臺中市政府工務局使用管理簽會核單、臺中市政府工務局函稿影本附於原審卷二第15至22頁可稽。
另依系爭租約第伍條第2項約定「乙方（即被上訴人）應…自行申請合法營業許可使用房屋」，第捌條第1項約定「簽約後以『現況交屋』：Ａ.原有裝潢無條件由乙方（即被上訴人）自行拆除」，足見系爭租賃物原為市場用地，出租人係以現況交屋，變更為商業使用，及所涉之拆除原有裝潢或配合變更使用之室內裝修，均應由承租人即被上訴人自行辦理，惟依建築法規等相關法令，申請變更須以所有權人名義申請，故第三B分區區分所有權人協力配合提出切結書及以其名義申請。
被上訴人於另案給付管理費事件一審法院審理時，亦自承本件變更申請係其委託董青峰建築師辦理，並由其支付建築師費用（另案給付管理費事件一審卷二第73、74頁），被上訴人前述陳述，顯與系爭租約之前述約定相符，被上訴人於本院主張其前述自認與事實不符，而予撤銷，自有未合。
綜上，本件係被上訴人依系爭租約之約定，委任建築師依法令規定以第三B分區區分所有權人名義申請變更使用。
又，被上訴人辯稱第三B分區部分區分所有權人未能提供合法之同意書或授權書，致系爭租賃物未能變更為商業使用；
惟查臺中市政府工務局前述函（稿），均未記載需補正第三B分區區分所有權人之切結書或同意書、授權書；
被上訴人於臺中市政府工務局核發93年5月19日中工建字第0000000000號函稿准予按核准圖說內容施作後，如於六個月內，依核准圖說內容施作，俟設施完竣後另行報驗，經該局查核無誤，即予簽辦核發變更使用核准函，並於原領使用執照加註該層建築物用途變更為「電子遊戲場」，相關營業登記應向主管機關辦理營業事登記，本件切結書依所附資料所載，尚符規定，申請人以建築物所有權人為主，本件申請人為梁聯發等人，故無須檢附同意書，此有臺中市政府都市發展局104年6月9日中市○○○○0000000000號函附於本院卷二第72頁可憑；
足見系爭租賃物未能變更為商業使用，係因被上訴人未能於臺中市政府工務局核發前述93年5月19日函稿後之六個月內（即93年11月18日以前）按核准圖說內容施作完竣報驗所致，與第三B分區區分所有權人是否提供切結書等無關。
又，系爭租賃物業經交付予被上訴人使用，被上訴人並於93年1月1日至93年1月4日間使用系爭租賃物供展覽之用，有報紙廣告附於原審卷二第13、14頁可參，並為兩造所不爭執，被上訴人復抗辯其於96年11月前1、2個月，委請證人林東田代將系爭租賃標的物之鑰匙交還第三B分區管理委員會法定代理人林宗德，故應認系爭租約之出租人已將系爭租賃物交付被上訴人占有使用，並協助被上訴人以其等名義向臺中市申請變更商業使用，復已獲臺中市政府核准按圖說內容施作，自應認第三B分區區分所有權人業已將符合系爭租約第捌條第10款約定及民法第423條規定之租賃標的物交付予被上訴人使用，並協助被上訴人申請變更，而已履行出租人之義務。
㈢系爭租約第捌條第10項固約定：「本契約於使用區別變更用途完成時，本契約始成立，若未於契約成立壹個月內變更完成，其契約內容仍為有效，但須由雙方順延契約日期」，惟第三B分區區分所有權人早於系爭租約訂立前之92年9月23日，即提供協助，而由被上訴人委任之建築師以第三B分區區分所有權人名義，向台中市政府工務局提出變更使用執照申請書（原審卷二第16頁），台中市政府工務局於92年10月1日中工管字第0000000000號函通知補正，應補正事項為：「申請書件不符□檢討項目簽證表□變更圖說、結構計算書」（本院卷二第28頁，原勾選□使用分區證明，但經塗刪），並不包括被上訴人一再主張之區分所有權人之切結書、委託書或同意書等，自難認應補正事項係出租人須提供之協力；
嗣於93年5月19日經臺中市政府工務局以前述中工建字第0000000000號函稿核准被上訴人按核准圖說施作（原審卷二第18頁、本院卷二第29頁），惟因被上訴人未於六個月內即93年11月18日以前按核准圖說內容施作完竣報驗，致系爭租賃物未能變更為商業使用，自應認本件係因可歸責於被上訴人之事由，致系爭租賃物之使用區別變更用途未能完成。
從而，被上訴人抗辯上訴人等未能於系爭租約簽立後一個月內完成變更，其不同意順延系爭租約，故系爭租約未能成立生效，自屬無據。
㈣第三B分區區分所有權人既已於93年1月1日以前交付系爭租賃物予被上訴人，供其辦理展覽，且提出相關文件供被上訴人所委任之建築師，向臺中市政府申請變更使用，系爭租賃物因可歸責於被上訴人之事由致未能變更為商業使用，業如前所述，足見第三B分區區分所有權人已履行出租人之義務，被上訴人自應依系爭租約之約定給付租金。
被上訴人於98年6月9日以台中法院郵局第1648號存證信函表示：「…貴會迄今無法完全出具提供全體區分所有權人之申請變更使用分區之授權文件…及…同意之申請文件，本人…得拒絕給付租金…爰聲明依法解除…租賃契約」（原審卷一第239至243頁），其拒絕給付租金及解除系爭租約，均屬無據。
㈤被上訴人於93年1月1日至1月4日間使用系爭租賃物辦理展覽，業有報紙廣告可參，並為被上訴人所不爭執，被上訴人雖辯稱其於96年11月前1、2個月，委請證人林東田代將系爭租賃標的物之鑰匙交還出租人第三B分區管理委員會法定代理人林宗德，足見被上訴人承認出租人於系爭租約簽立後，已將系爭租賃物（包括其鑰匙）交付予被上訴人，出租人已履行交付租賃物之義務。
且系爭租約為定期租賃契約，被上訴人前述98年6月9日之解除契約，尚屬無據，故被上訴人如要提前終止系爭租約，自需得出租人之同意；
惟被上訴人並未提出任何積極證據證明系爭租約之出租人同意提前終止租約，且第三B分區管委會曾於98年6月18日以台中法院郵局第1753號存證信函，向被上訴人表示被上訴人之解除契約於法無據，並催告被上訴人於函到後五日內給付積欠租金（原審卷一第244至250頁），足見系爭租約之出租人並未同意被上訴人解除或提前終止租約。
另被上訴人聲請傳訊之證人林東田雖於本院證稱：其（即林東田，下稱林東田）受僱於被上訴人，擔任經理，負責籌備事宜，受僱期間約四年，被上訴人當時（即93年1月間）擔任電子遊戲公會理事長，所以提供系爭租賃物辦理電子遊戲機展覽，系爭租賃物之鑰匙由林東田保管，或放在管理室，管理室的鑰匙亦僅林東田持有，嗣後林東田依被上訴人之指示，將系爭租賃物之鑰匙及管理室之鑰匙，拿到林宗德家，交付給林宗德的姊姊，林東田於一、二個月後離職，交付鑰匙的正確日期已不記得，（原審於102年8月6日）履勘現場時，如原審卷一第181、182頁相片所示之現場投籃機等物，均為被上訴人所有等語（本院卷一第62至68頁）。
惟林宗德於本院具結證稱，其或其姊姊均未收到被上訴人之受僱人林東田所返還之鑰匙（本院卷一第120頁）。
綜上，系爭租約為定期契約，被上訴人之解除契約，尚屬無據，其未經出租人之同意，自無從提前終止租約，被上訴人抗辯其已返還租賃物及其鑰匙，並未舉證以實其說，且其片面行為，亦不發生提前終止租約之法律效力。
至於第一廣場大樓保全人員蘇國章及該管委會養護人員簡鏡彰於另案給付管理費事件一審審理時，證稱被上訴人於93年1月1日至4日在系爭租賃物辦理電子遊戲機之展覽，第5天起就自己在該處經營電子遊藝業，並添購電子遊藝設備，一直到94年6月底左右，之後就沒有再經營並關閉等語（另案給付管理費一審卷二第22至25頁），惟系爭租約既未經合法解除或終止，被上訴人縱不再經營電子遊藝業，亦不影響系爭租約之效力，附此說明。
㈥系爭租約第捌條第1項第Ｃ款後段雖記載「已預收陸個月租金叁佰萬元整」，惟被上訴人確未曾給付任何租金，此業經其於本院最後言詞辯論時供陳無誤（詳本院卷二第177頁背面筆錄）。
第三B分區區分所有權人既已履行出租人之義務，而被上訴人卻未給付分文租金，系爭租約出租人之代理人即第三B分區管委會，於98年6月18日以台中法院郵局第1753號存證信函定期催告被上訴人給付租金（原審卷一第244、250頁），再於100年6月30日以台中公園路郵局第89號存證信函催告被上訴人於文到後10日內給付積欠之租金，逾期即以該函為終止租賃契約之意思表示，不再通知，該函業經於100年7月1日送達被上訴人，此有該存證信函及送達回證影本附卷可證（原審卷一第56至59頁）。
被上訴人於接獲該存證信函後，仍未清償任何租金，系爭租約自應於被上訴人收受存證信函後10日之翌日即100年7月12日終止。
㈦被上訴人應依系爭租約第叁條之約定給付租金，又依系爭租約第叁條第2項約定，第二次以後之租金，應由被上訴人直接匯入第三B分區管委會之帳戶，再由第三B分區管委會匯入各第三B分區區分所有權人之銀行帳戶或由本人領取，足見系爭租約之租金，自第二次以後係屬不可分之債，應由被上訴人按期一次給付三個月，並將該三個月租金全部直接匯入第三B分區管委會之帳戶，再由第三B分區管委會分配予各該區分所有權人。
又依系爭租約第捌條第2項約定及民法第425條第1項規定，系爭租約效力對於系爭租賃物各攤位編號（即應有部分）之受讓人繼續存在，被上訴人自應將第二次以後之租金，以直接匯入第三B分區管委會帳戶之方式，給付予第三B分區區分所有權人全體；
至於其間部分區分所有權人變更部分，而應由第三B分區管委會查明，將被上訴人匯入之租金，依前述系爭租約第叁條第2項約定，轉匯至各變更後之區分所有權人，此為第三B分區區分所有權人內部之關係。
從而，上訴人先位聲明請求被上訴人給付102年3月18日起訴前五年內未罹於消滅時效之租金予出租人即上訴人及其餘第三B分區區分所有權人全體，自屬有據（因各別區分所有權人應分得多少租金，係屬第三B分區區分所有權人內部關係，故本件無列明第三B分區區分所有權人明細之必要）。
依系爭租約第參條第1項第2款約定，自97年3月18日起至99年1月17日止部分之租金，應按每月55萬元計算；
依同條項第3款約定，自99年1月18日起至100年6月18日止部分之租金，應按每月60萬元計算，故被上訴人應給付總計2,230萬元之租金予第三B分區區分所有權人全體〔（55 X 22）+(17 X 60) = 2,230〕，尚有理由；
法定遲延利息部分，上訴人雖請求自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算，惟上訴人於原審並未為此先位聲明，故此部分利息，自應以本件聲明上訴狀送達被上訴人之翌日即103年9月5日起算為合法（詳本院卷一第13頁送達證書）。
上訴人於本院追加之先位聲明，於此範圍內，為有理由，應予准許；
逾此部分，則無理由，應予駁回。
本件租金部分，上訴人先位聲明，既除部分利息無理由外，其餘為有理由，經本院命為該部分給付之判決，本院自無庸再就上訴人備位聲明判決；
上訴人於原審請求被上訴人應分別給付其等如附表「積欠租金數額」欄所示之租金及利息（即上訴後租金部分之備位聲明），因上訴人上訴後追加之先位聲明為大部分有理由，原判決此部分即應予廢棄，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，尚有理由。
㈧系爭租賃物既經出租人依約交付予被上訴人占有使用，業如前所述，被上訴人因未依約給付租金，而經出租人於100年7月12日依法終止契約，被上訴人即應返還租賃物予出租人；
惟如前所述，被上訴人尚未舉證證明其已返還租賃物，且原審於102年8月6日履勘現場時，現場仍有被上訴人所有之投籃機及施工之鋼筋、木材等物，此有勘驗測量筆錄及現場相片在卷可證（原審卷一第171至175、179至184頁）。
從而，上訴人依不當得利之法律關係訴請被上訴人給付其等自系爭租約經合法終止後，自100年8月1日起至遷讓返還如附表所示之各編號攤位之日止，按月分別給付上訴人如附表「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額，亦屬有據。
原審就此部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，自屬有據，應由本院改判如主文第三項所示。
㈨本院判命被上訴人應給付部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
㈩本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴有理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 劉長宜
法 官 宋富美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 吳宗玲
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
附表：
┌─┬────┬──────┬────────┬────────┬───────┬────────┐
│編│上訴人 │攤 位 編 號 │97.3.18-99.1.17 │99.1.18-100.6.18│積欠之租金數額│每月相當於租金之│
│號│姓 名 │ │ 每期租金 │ 每期租金 │（97.3.18- │不當得利（100年8│
│ │ │ │（三個月一期） │（三個月一期） │ 100.6.18） │月1日起） │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│1 │梁聯發 │A01 │28,669 │31,276 │387,469 │10,425 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│2 │林宗德 │A02.B01.B88 │50,984 │55,619 │689,056 │18,539 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│3 │方儷芸 │A07 │12,079 │13,177 │163,248 │4,392 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│4 │謝素萍 │A08 │12,079 │13,177 │163,248 │4,392 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│5 │李黃詠雪│A13.A14 │37,240 │40,625 │503,301 │13,541 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│6 │黃月玲 │A15 │14,537 │15,858 │196,466 │5,286 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│7 │林文昭 │A16.A17.A18 │46,133 │50,327 │623,494 │16,775 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│8 │方鈴喤 │A19.A20 │31,758 │34,645 │429,213 │11,548 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│9 │范文王 │A26 │28,589 │31,188 │386,384 │10,396 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│10│廖梅秀 │A34 │12,305 │13,424 │166,305 │4,474 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│11│梁鄭美枝│B09 │11,351 │12,383 │153,410 │4,127 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│12│林光隆 │B15 │6,759 │7,374 │91,352 │2,458 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│13│詹惟宇 │B16 │6,969 │7,603 │94,189 │2,534 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│14│周正輝 │B17 │15,491 │16,899 │209,361 │5,633 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│15│李明鏗 │B48 │22,072 │24,079 │298,308 │8,026 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│16│林賢三 │B49 │21,910 │23,902 │296,117 │7,967 │
├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤
│17│楊錦川 │B61 │11,351 │12,383 │153,410 │4,127 │
└─┴────┴──────┴────────┴────────┴───────┴────────┘
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