臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,重上,221,20150826,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第221號
上 訴 人 林志紋
訴訟代理人 張繼準律師
複代理人 莊惠祺律師
被上訴人 張朝潭
訴訟代理人 廖志堯律師
被上訴人 張世明
張文宏
上列二人共同
訴訟代理人 賈俊益律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國103年11月3日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第506號第一審判決提起上訴，本院於民國104年8 月12 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：

㈠、被上訴人張世明為新聯陞不動產公司之執行長，以仲介為業，被上訴人張文宏為其同事，其二人仲介被上訴人張朝潭所有坐落臺中市霧峰區霧峰段及文化段等13筆土地（下稱系爭13筆土地）之出售事宜，其二人向上訴人及其他買受人宣稱系爭13筆土地均為平地，界址均在檔土牆內，每坪價格新臺幣（下同）25,000元，致上訴人信以為真，於民國101年9月24日以每坪25,000元之價格，與被上訴人張朝潭簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並選擇賣方張朝潭提出之擬分割圖編號11之土地，嗣分割後之地號為臺中市○○區○○段000地號、面積3385.19平方公尺，約1024坪。

事後經大里地政事務所現場鑑界結果，竟發現系爭000地號如附圖B所示面積約624坪土地係擋土牆外之斜坡，並非平地，根本無法使用，且每坪僅有l,500元之價值，與上訴人購買價格每坪25,000元顯不相當。

被上訴人張朝潭為系爭13筆土地之所有權人，對於出售予上訴人之土地有將近三分之二部分為係擋土牆外之斜坡，根本無法使用，知之甚詳，竟隱匿該項交易上重大訊息而未告知，致上訴人無法為通常之使用，系爭土地在客觀上自有價值減損之情形，被上訴人張朝潭應負物之瑕疵擔保責任。

至於系爭買賣契約第11條第7款約定不負瑕疵擔保責任，係因系爭13筆土地原為臺灣電影文化事業股份有限公司所有，其使用分區為山坡地保育區、使用地類別均為特定目的事業用地，並有車籠埔地震帶經過，因而針對系爭土地發生地震或不符合特定目的事業使用而發生之爭執所約定，避免日後爭執，是上開約定排除系爭13筆土地瑕疵擔保之範圍並不包括系爭13筆土地有擋土牆之斜坡而無法使用之瑕疵，系爭土地既有部分土地係擋土牆外之斜坡致無法使用之瑕疵，上訴人自得依民法第354條、359條規定請求被上訴人減少買賣價金，另被上訴人張朝潭之行為顯有詐欺之嫌，應併依民法第184條侵權行為規定負損害賠償責任。

另被上訴人張朝潭之給付顯然不符合債之本旨，亦應依民法第227條規定負債務不履行之損害賠償之責任（上訴人在本院已不主張被上訴人張朝潭有侵權行為，張朝潭是否有侵權行為部分，本院不再論述。

見本院卷第55頁反面筆錄、199頁上訴人民事辯論意旨狀第15頁）。

㈡、被上訴人張世明、張文宏專以居間仲介為業，依民法第567條規定就訂約事項有調查之義務，然其二人未盡調查義務，竟告知上訴人及其他買受人系爭13筆土地均為平地、界址均在擋土牆內，有違前述居間仲介人之調查義務規定，被上訴人張世明、張文宏等二人，應依民法第184條第1、2項前段，同法第227條債務不履行之規定負損害賠償責任。

本件上訴人係以2,510萬元向被上訴人張朝潭購買系爭000地號土地，系爭土地既有上述瑕疵存在，且擋土牆上方斜坡部分之土地每坪僅價值1,500元，上訴人自得請求被上訴人賠償減少之價金及所受損害共為14,664,000元（計算式：〔25,000-1,500〕×624坪=14,664,000）。

（上訴人在本院原主張對被上訴人張世明、張文宏二人不再依侵權行為損害賠償請求權請求，然於104年8月12日之民事辯論意旨狀第15頁再追加依侵權行為損害賠償請求權請求，此部分追加因基礎事實相同，無庸徵得被上訴人張世明、張文宏同意，應予准許，是本院仍應審酌被上訴人張世明、張文宏二人是否應負侵權行為損害賠償責任，見本院第55頁反面筆錄、第199頁民事辯論意旨狀第15頁）。

㈢、綜上，上訴人除得依民法第184條第1項前段、第2項、民法第227條債務不履行規定，請求被上訴人張世明、張文宏連帶賠償外，亦得對被上訴人張朝潭依民第227條債務不履行規定請求損害賠償、依民法第354條、359條規定請求減少買賣價金，被上訴人三人並應就上訴人所受上開損害負不真正連帶賠償之責。

爰求為命：⒈被上訴人張世明與張宏文應連帶給付上訴人14,664,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉被上訴人張朝潭應給付上訴人14,664,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按年息5%計算之利息。

⒊關於第1、2項之給付，如被上訴人一人已為全部或一部之給付者，其餘被上訴人就其履行之範圍內同免給付之義務。

⒋願供擔保請准宣告假執行之判決。

（原審判決上訴人敗訴，上訴人就敗訴金額其中之13,536,000元本息部分提起上訴，逾此金額部分業已確定）

二、被上訴人方面：

㈠、被上訴人張世明、張文宏部分：⒈被上訴人張世明是透過地政士石明秀知悉被上訴人張朝潭欲出售系爭13筆土地，因而協助張朝潭出售系爭13筆土地，關於系爭13筆土地之資訊均來自張朝潭，並不知道擋土牆之位置在何處，與張朝潭間亦無仲介契約存在，也未收受仲介費用。

被上訴人張文宏則非仲介業，亦非張世明之同事，而是從事汽機車模具開發及精密車銑加工，與上訴人間無仲介關係存在。

上訴人係經由訴外人呂○○之介紹而購買系爭13筆土地，並非透過張世明、張文宏二人仲介購買系爭13筆土地，張世明、張文宏二人自無故意或過失詐欺行為。

⒉被上訴人張世明、張文宏二人均為系爭13筆土地之共同購買人，購買後分割，張世明分得臺中市○○區○○段000地號土地，該筆土地已轉售他人，張文宏則分得同段000-0地號土地。

系爭買賣契約第9條、第11第1、6、7款約定，特別註明賣方張朝潭是經法院拍賣取得系爭土地，因此賣方張朝潭特別聲明未經鑑界，按現況點交，而且不負瑕疵擔保責任等語，上訴人於簽訂系爭買賣契約時明知系爭13筆土地未經鑑界，也明知賣方不負瑕疵擔保責任，因此關於系爭13筆土地之界址等問題應由買方自行暸解判斷。

況上訴人曾於102年6月10日與訴外人王麗姿（李玉興之配偶）簽定買賣契約，約定以26,038,000元出售系爭000地號土地，該價格高於上訴人購買土地之價格，上訴人並無任何損失。

㈡、被上訴人張朝潭部分：⒈系爭13筆土地係被上訴人張朝潭於99年6、7月間，自法院拍賣取得所有權，原為臺灣電影文化事業股份有限公司所有，使用分區均為山坡地保育區、使用地類別均為特定目的事業用地，並有車籠埔地震帶通過及奉准興辦事業文件等情形，故上訴人與黃能川等21位買受人簽訂系爭買賣契約時，特地於系爭買賣契約第11條內詳加約定如下：「…①本件買賣標的原為台灣電影文化事業股份有限公司所有，99年6月25日，台中地院98年度司執善字第65579號拍賣取得，按現況點交予買方（買受人登記分割共有，按持分比例保持共有關係）。

②本件不得指名登記第三人所有，簽約人即為登記名義人。

③本地為車籠埔地震帶通過，及編訂為特定目的事業用地，買方確實知悉並願承買屬實，賣方將所知悉之地震圖及奉准興辦事業文化影本交於買方收執。

④買方應於101年10月12日完成所有付款程序及過戶手續，如買方遲延付款應按每日以買賣總額款千分之一計算支付延遲違約罰金。

⑤本件各買受人登記持分保持共有關係(詳持分明細表)於登記完畢，並付清款項，辦妥清償原合作金庫南屯支庫貸款壹億元手續後，買賣即完成。

⑥賣方不負責土地分割，買方知悉並同意，日後有任何糾紛或土地有不能分割情事，皆與賣方無關。

買方日後不得以任何理由要求賣方負責任。

⑦本件買方不得主張物有瑕疵而解除契約，賣方不負物的瑕疵擔保責任。

⑧買方全體均明瞭此土地之使用管制，皆了解並喜願出資買受，日後不得以任何理由請求賠償。

⑨關於買方每人買售價金如何，均與賣方無關，賣方出售以總價計算，各買受人間有任何協議或與第三人（或仲介人）等簽訂之協議書、承諾書，賣方事前均不知情，且未參與任何協議內容，日後買方均不得以任何事前與仲介人簽立之任何文件向賣方主張損害賠償責任。

⑩買受人間均為共同買受，登記持分分別共有，日後買受人間再辦理分割手續，均與出賣人無關。

⑪如因有買受人一人或數人無法給付價金，而影響其他共有人之權利，其他共有人仍應備妥買賣契約之全部期款連帶如期履約，不得主張自己只付自己買受之價金，而要求賣方先登記該買受之持分。

⑫本件土地出賣人只提供印鑑證明1份，蓋1份土地登記買賣契約書，故本件應於各借款人於銀行核貸後，如有貸款不足，應補足價金，始送地政事務所辦理移轉登記。

⑬如買方未依約定條件連帶給付價金，賣方有權於解除本契約存証信函通知買方時，得與第三買受人簽訂買賣契約，買方絕不得異議。

⑭本契約已於101年9月9日由買方審閱期滿無誤。

⑮以上特約事項全部均經在場見證律師鄭中璿逐一朗讀說明，在場全體買方均表示知悉同意無誤後簽名…」，並由21位買受人在系爭買賣契約書上簽名，有系爭買賣契約書影本1份附在原審卷為佐（見原審卷第7-19頁）。

依系爭買賣契約第9條第2、5款約定，於101年11月間將系爭13筆土地登記為21位買受人依持分保持共有，嗣後並另由21位買受人相互於101年12月至102年1月間辦理共有物分割登記完竣，上訴人並因而單獨取得系爭000地號土地，足認不論是依民法第348條第1項規定或系爭買賣契約約定，被上訴人均已依債之本旨完全履行出賣人之義務完畢。

另依上開第1、3、6-10款內容可知被上訴人張朝潭之目的係轉賣其由法院拍得之系爭13筆土地而已，乃特別表明系爭13筆土地標的物之地理條件及使用限制等客觀情事，並約明其不負責土地分割，日後有任何糾紛或土地不能分割情事皆與其無關，買方不得以任何理由要求其負責任、其不負物的瑕疵擔保責任、關於買方每人買售價金如何均與其無關，其出售以總價計算……、買受人間均為共同買受，登記持分分別共有，日後買受人間再辦理分割手續，均與出賣人無關等情，已表明不負任何物的瑕疵擔保及不完全給付債務不履行損害賠償等責任甚明，依上述，系爭買賣契約書第11條第7款既已特別約定：「本件買方不得主張物有瑕疵而解除契約，賣方不負物的瑕疵擔保責任」等語，依契約文義，張朝潭自不負物的瑕疵擔保責任，上訴人為買方之一，其購買登記為單獨所有之系爭000地號土地係於102年1月間因共有物分割登記而來，自應受拘束，不得以系爭000地號土地有物之瑕疵為由，請求被上訴人張朝潭減少價金。

上訴人依前開規定，請求被上訴人三人負不真正連帶債務責任，核與契約之約定不符，自無理由。

⒉民法第356條規定，買受人若發現物之「瑕疵」後，怠於通知，視為承認其所受領之物，不得再對出賣人主張物之瑕疵擔保責任。

且出賣人因可歸責於己事由，所交付之買賣標的物有瑕疵者，買受人固得依物之瑕疵擔保或不完全給付之規定行使其權利，惟買受人因怠於通知而不得依物之瑕疵擔保規定行使減少價金請求權後，倘仍能依不完全給付規定行使請求損害賠償，自有礙法律秩序之安定，應認為買受人依不完全給付規定行使請求權，亦應受不得行使之限制。

上訴人未於提起本件訴訟前通知被上訴人張朝潭系爭000地號土地有物之瑕疵情形，上訴人自不得對被上訴人張朝潭主張物之瑕疵及請求減少價金，或不完全給付請求損害賠償等語，資為抗辯。

三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，兩造分別聲明如下：

㈠、上訴人方面：⒈原判決關於駁回上訴人下開第二、三、四項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

⒉上廢棄部分，被上訴人張世明應與張文宏連帶給付13,536,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

⒊被上訴人張朝潭應給付13,536,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

⒋前開第二、三項之給付，被上訴人任一人已為全部或一部給付，其餘之人就其已履行範圍內同免給付之義務。

㈡、被上訴人方面：上訴駁回。

四、兩造爭執及不爭執事項如下：

㈠、不爭執事項：⒈上訴人與訴外人黃能川等21人，於101年9月24日與被上訴人張朝潭簽定不動產買賣契約，共同向被上訴人張朝潭購買坐落臺中市○○區○○段○○○段000000○000000地號及文化段000、000-0、000-0、000、000、000、000、000、000、000、000地號等13筆土地，總面積8萬1163.82平方公尺，總價金為4億3000萬元。

被上訴人張世明、張文宏亦為買受人之一。

⒉上開土地於101年10月25日起至101年11月2日止，陸續以買賣為原因，移轉登記予全體買受人共有，而移轉登記予上訴人之時間為101年10月31日，上訴人登記之應有部分為00000000分之0000000。

⒊上開土地嗣後辦理共有物合併分割，上訴人分得臺中市○○區○○段000地號土地，於102年1月14日完成分割登記，面積3385.19平方公尺（約1024坪）。

公告現值為每平方公尺1800元。

上訴人係以實價每坪25,000元購得。

⒋上訴人分得之000地號土地，設置有如附圖所示編號C之水泥擋土牆。

該擋土牆係由986-5、986-4地號土地延伸過來。

而擋土牆（含附圖D所示之延伸線）以北地勢平坦，以南則坡度陡峭。

⒌被上訴人張文宏分得之土地為000-0地號土地（位於上訴人土地之西側相鄰位置），與上訴人分得之土地相同，於附圖所示擋土牆之延伸線以南，地勢亦較為陡峭。

⒍上訴人購買系爭土地，有給付仲介費予第三人呂○○，但未給付仲介費予被上訴人張文宏或張世明。

⒎系爭不動產買賣契約書，並未檢附土地之擬分割圖。

⒏原證四土地款項明細是被上訴人張世明的筆跡。

㈡、兩造爭執事項： ⒈被上訴人張文宏、張世明是否仲介本件上訴人向被上訴人 張朝潭購買系爭土地或仲介被上訴人張朝潭出賣土地予上 訴人？ ⒉被上訴人張朝潭、張文宏或張世明，有無故意隱瞞上訴人 所購買之土地，有部分屬於陡峭山坡地之事實？ ⒊上訴人可否依價金減少請求權、不完全給付請求權，對被 上訴人張朝潭為競合之請求？可否依侵權行為損害賠償請 求權、不完全給付請求權，對被上訴人張世明、張文宏為 競合之請求，並主張被上訴人3人應負不真正連帶賠償債務 ?金額以若干為合理？

五、法院之判斷：

㈠、被上訴人張世明、張文宏抗辯其並非上訴人購買系爭土地之仲介等語，惟為上訴人否認，經查：⒈被上訴人張世明於本院102年度訴字第1968號損害賠償事件，曾對上訴人林志紋提起損害賠償，該事件於102年9月30日之準備程序中，雙方曾作爭點整理，其中第一項即記載「被上訴人（指林志紋）與其他買受人於民國101年間經由上訴人（指張世明）居間仲介，共同向訴外人張朝潭購買臺中市霧峰區霧峰段及文化段13筆土地....」等語，有該事件之準備程序筆錄一份在原審卷為佐（見原審卷第159-163頁），顯見被上訴人張世明於前訴訟並未否認自己居間仲介之身分。

⒉另證人呂○○於上開損害賠償事件審理中證稱：我是介紹林志紋去買土地，當時接觸的賣方人員是張世明等語（見同上筆錄）；

證人即系爭土地之買受人之一葉文東在該事件中證稱：我接觸的賣方仲介是張文宏，我也認識張世明，他應該是賣方代表等語（見同上筆錄），證人即系爭土地之另一買受人李玉興亦在該事件中證稱：當時賣方的仲介是張文宏先生，張世明在簽約前就認識，張文宏和張世明是一起仲介等語（見同上筆錄），足認被上訴人張文宏、張世明確實有仲介被上訴人張朝潭出賣系爭土地之事實。

⒊被上訴人張世明、張文宏辯稱其並未向上訴人收取仲介費，伊二人只是賣方仲介，並不是買方（指上訴人）之仲介，上訴人之仲介應是訴外人呂○○等語。

惟按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。

民法第565條、第570條分別定有明文。

換言之，居間費用之收取，固以契約當事人雙方平均負擔為原則，惟非不得以特約排除。

本件上訴人向被上訴人張朝潭購買系爭土地，係分別由訴外人呂○○、及被上訴人張文宏、張世明居中介紹，雖上訴人僅支付仲介費予呂○○，並未支付仲介費予被上訴人張世明或張文宏，惟此乃當事人間關於居間費用之特別約定之結果，自不得僅以是否向當事人收取仲介費，作為認定有無居間契約之判斷標準。

⒋況且，被上訴人張世明曾製作一份上訴人購買系爭土地之款項明細計算表交予上訴人，其上記載：「林志紋先生：面積1,024坪，單價2.5萬，總價25,600,000，1/10已付5,120,000（含訂金30萬），8/10已付7,680,000，12/10完稅款5,120,000請直接轉至合庫專戶，餘7,680,000另行通知」等語（見原審卷第21頁），若被上訴人張世明並未居間仲介上訴人買賣系爭土地，何以介入處理上訴人支付價金之事宜。

⒌綜上可知，上訴人主張其向被上訴人張朝潭購買系爭土地時，被上訴人張文宏及張世明二人係賣方之仲介之事實，自可採信。

㈡、上訴人主張被上訴人等人於買賣系爭土地時，有刻意隱瞞系爭土地有一大部分屬於坡度陡峭之山坡地之事實，惟為被上訴人否認。

經查，系爭土地坐落臺中市霧峰區吉峰里，為未建築使用之空地，標的北側臨接私設通路部分，地勢較為平坦，為雜叢生之情形，標的南側，地勢較為陡峭，現況為雜林叢生，標的中段部分，位於平坦與陡峭地勢變化之中介地帶，有一人工構築之混凝土造擋土牆坐落等情，有臺中市不動產估價師公會之鑑定報告1份可憑（見該鑑定報告第26頁），再依原審103年4月16日前往現場履堪拍攝之照片顯示，系爭土地設有擋土牆，且擋土牆上方（南側）即為地勢較為陡峭之山坡地，且為一般人所不難發現，上訴人此部分主張，自難採信。

㈢、上訴人另主張被上訴人等人在簽約時曾表示，上訴人購買之土地全部位於擋土牆下方等語，惟為被上訴人所否認，經查：⒈上訴人並不否認在簽約前已看過系爭土地之「擬分割圖」（即確認各買受人所分得之土地範圍），且事後移轉登記在其名下之土地，與擬分割圖幾乎相同等情，由此可知，上訴人在簽約前早已知悉其買受及分得土地之位置。

⒉再查，上訴人購買之土地面積為3385.19平方公尺，其分得之土地面寬約為33.15公尺（見上開鑑定報告第17頁），以此推算，上訴人分得之土地長度至少應在100公尺上下。

惟現場擋土牆之位置，係位在土地之中段一節，有原審委託臺中市大里地政事務所製作之複丈成果圖可按（見原審判決書附圖）。

換言之，擋土牆以北較為平坦之土地長度僅約50公尺，約為上訴人分得土地長度之一半，上訴人自不致誤認系爭土地之範圍全部位於擋土牆北側。

故被上訴人等人辯稱，並未向上訴人保證所購買之土地均位在擋土牆北側等語，尚不違常理，應堪採信。

上訴人主張其購買系爭土地之前踏界查看之地貌，與原審囑託臺中市不動產估價師公會鑑定、大里地政事務所測量時之現狀，已有不同，原審採用上開鑑定報告、複丈成果圖為據，認上訴人不致誤認系爭土地全部範圍在擋土牆北側，自非正確等語，惟土地之長寬有一定客觀標準，不因地貌改變而有不同，是縱上訴人在購買系爭土地前勘查土地之情況與前開鑑定、複丈時之地貌不同，惟客觀之長、寬等標準並不會改變，是上訴人此部分主張，自無可採，併予敍明。

⒊至於證人葉文東、李玉興在前開102年度訴字第1968號損害賠償事件審理中雖均證稱：被上訴人張文宏、張世明曾向其等表示購買的土地均位於擋土牆之範圍內等語（見原審卷第147-149頁），縱使被上訴人二人曾對葉文東、李玉興二人為此表示，亦不足以證明被上訴人張文宏、張世明曾向上訴人為相同之表示。

且證人呂○○（即上訴人之仲介）於上開損害賠償事件審理中對經法官詢問以：被上訴人張世明有無保證林志紋購買的這塊土地全部是平地，界址都在擋土牆內時，係答稱「我忘記了」等語（見上開損害賠償事件102年9月30日準備程序筆錄第4頁），自不足以證明被上訴人張世明有對上訴人為前述之保證。

況且，被上訴人張文宏自己也是買受人之一，而所分得之000-0地號土地，恰位於上訴人分得之000地號土地之隔鄰，與上訴人之土地相同，亦屬介於平坦與陡峭地勢之地帶，有大半土地屬於坡度較為陡峭之山坡地，衡情，自不可能向上訴人表示所購買之土地，均位於擋土牆北側。

再證人吳東明雖在本院結證稱：張世明、張文宏有表示系爭標的是擋土牆裡面的平地等語（見本院卷第139頁反面），惟吳東明亦為上開買受人之一，在原審應無不能為上開證詞之情形，竟遲至上訴人敗訴後始在本院為上開證詞，顯為與上訴人同為買受人有共同之利害關係所為迴護之詞，是其證詞自不可採。

綜上，上訴人主張被上訴人等人有刻意隱瞞系爭土地之地理位置一情，難信為真。

退步言之，縱認證人葉文東、李玉興、吳東明證稱張文宏、張世明曾表示其購買之土地均位在擋土牆之範圍內等語不虛，亦因系爭買賣契約已約明被上訴人不負物之瑕疵擔保責任（詳見下開㈤所述），足認張世明、張文宏上開表示並不在賣方張朝潭保證及負責之範圍，始未具體載明在系爭買賣契約內，自難因之即認被上訴人有就系爭13筆土地或系爭000地號土地均為坐落擋土牆內平地之保證。

㈣、上訴人主張被上訴人張世明、張文宏在仲介時，即提出「擬分割圖」，向上訴人及其他買受人宣稱擬分割圖之土地界址均在擋土牆內，均為平地，可作為建屋使用等語。

惟查，被上訴人張朝潭係與全體買受人共同簽約，並非與各別買受人分別簽約，且系爭買賣契約係就系爭13筆土地之買賣總價為約定，並非就各別買受人應付之價金而約定，縱上訴人提出之「擬分割圖」係被上訴人張世明、張文宏仲介時所提出，惟因該份「擬分割圖」並未附在雙方簽訂之系爭買賣契約中充為系爭買賣契約之內容，且買賣雙方業已在系爭買賣契約第11條第6款、第9款及第10款分別明定：「賣方不負責土地分割，買方知悉並同意，日後有任何糾紛或土地有不能分割情事，皆與賣方無關。

買方日後不得以任何理由要求賣方負責任」、「關於買方每人買售價金如何，均與賣方無關，賣方出售以總價計算，各買受人間有任何協議或與第三人（或仲介人）等簽訂之協議書、承諾書，賣方事前均不知情，且未參與任何協議內容，日後買方均不得以任何事前與仲介人簽立之任何文件向賣方主張損害賠償責任」、「買受人間均為共同買受，登記持分分別共有，日後買受人間再辦理分割手續，均與出賣人無關」等語，是事後買受人以「擬分割圖」為其藍本進行合併分割登記等事宜，應係買受人間審酌該圖之可行性後自主決定採用與否之結果，自與出售人無涉，是被上訴人張朝潭辯稱「擬分割圖」係買方自行約定，土地出賣後究應如何分割，及各買受人獲分配之位置，均係買受人間自行協調之結果，與被上訴人無涉等語，自非無據。

況查，買賣雙方於101年9月24日簽訂系爭買賣契約後，係先由被上訴人於101年10月25日至101年11月2日期間將系爭13筆土地陸續移轉登記予全體買受人共有，再於102年1月14日由買受人完成合併分割，再移轉為各別買受人單獨所有等情，有土地登記簿謄本在原審卷可證（見原審卷第55-94頁），本件簽約、移轉所有權登記、及分割之歷程，與系爭買賣契約之約定內容亦相符合，足證上訴人分得合併分割後之系爭000地號土地，係買受人間自行協議之結果，與被上訴人張朝潭無涉。

㈤、末按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」

（最高法院17年度上字第1118號判例意旨、高法院89年度台上字第79號、97年度台上字第1676號裁判要旨參照）。

再按「民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

此項出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，若當事人間已有免除擔保責任之特約者，縱使買賣標的物確有民法第354條第1項所稱之瑕疵情形，惟出賣人仍不負此法定擔保之責任」（最高法院29年上字第826號判例意旨之反面解釋足資參照）。

經查，系爭買賣契約第11條其他特約事項內業已約定：「⒈本件買賣標的原為臺灣電影文化事業股份有限公司所有，99年6月25日，臺中地院98年度司執善字第65579號拍賣取得，按現況點交予買方（買受人登記分割共有，按持分比例保持共有關係）。

....。

⒊本地為車籠埔地震帶通過，及編訂為特定目的事業用地，買方確實知悉並願承買屬實，賣方將所知悉之地震圖及奉准興辦事業文化影本交於買方收執。

.....⒎本件買方不得主張物有瑕疵而解除契約，賣方不負物的瑕疵擔保責任。

....⒏買方全體均明瞭此土地之使用管制，皆了解並喜願出資買受，日後不得以任何理由請求賠償。

」等語，依上開契約條款，買賣雙方顯以特約排除賣方之瑕疵擔保責任甚明，且該文字業已明確表示當事人真意，並無模糊不清而須別事探求情形，自不得反捨契約文字而更為曲解，揆諸前開說明，縱認系爭買賣標的物確有上訴人主張之瑕疵存在，亦因系爭買賣契約約明出售人不負物之瑕疵擔保責任，上訴人亦未能證明被上訴人三人有保證上訴人購買之土地均在擋土牆內之平地之事實，上訴人自不得依系爭買賣契約主張被上訴人張朝潭應負物的瑕疵擔保責任。

本件被上訴人既無須負物之瑕疵擔保責任，上訴人在本院聲請財團法人臺中市不動產估價師公會鑑定系爭土地平地及坡地之價值各為何之結果，即無參酌必要，併予說明。

㈥、綜上所述，被上訴人張文宏、張世明雖仲介被上訴人張朝潭出賣土地予上訴人，惟因買賣雙方已以特約排除賣方物的瑕疵擔保責任，且上訴人分得之系爭000地號土地係買方21人自行協調分割之結果，核與賣方即被上訴人張朝潭無關，上訴人亦未能證明被上訴人張文宏、張世明有向上訴人保證其所購買之土地均坐落在系爭擋土牆北側之平地之事實。

從而，上訴人本於侵權行為、不完全給付之法律關係，請求被上訴人張世明、張文宏二人負連帶損害賠償責任，依不完全給付、價金減少請求權，請求被上訴人張朝潭負給付責任，及被上訴人三人間負不真正連帶債務之責，核屬無據，不應准許。

原審因而駁回上訴人在原審之訴及其假執行之聲請，核無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 盧江陽
法 官 張國華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 謝雅惠

中 華 民 國 104 年 8 月 26 日