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臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第220號
上 訴 人 翁培根
訴訟代理人 林堡欽律師
被上訴人 李政宜
訴訟代理人 郭美絹律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年3月26日臺灣臺中地方法院103年度訴字第170號第一審判決提起上訴，本院於104年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：被上訴人於民國102年6月間欲購置房產居住，委由訴外人陳○瑋尋找適合房屋，陳○瑋於102年8月間報告被上訴人關於訴外人葉○惠所有臺中市○○區○○段0000地號土地及其上建號0000號即門牌號碼臺中市○○區○○路000號00樓之0房屋（以下合稱系爭房地，房屋部分則簡稱系爭房屋）之消息，因被上訴人工作繁忙，乃授權陳○瑋出面與葉○惠談妥買賣條件，並由陳○瑋以自己名義隱名代理被上訴人與葉○惠於102年9月14日簽訂買賣契約書。
葉○惠於102年10月14日將系爭房地移轉登記予被上訴人，雙方並約定交屋日為102年10月20日，葉○惠表示系爭房屋現供朋友居住，將於交屋日即遷出，且已自行通知占有人即上訴人搬遷，並於102年10月20日將系爭房地之返還請求權轉讓予被上訴人，以代交付。
未料於交屋日後，上訴人拒不搬遷，無權占有系爭房屋。
被上訴人為系爭房屋之所有人，且信賴土地登記對外公示效力，不知葉○惠與上訴人間之關係，自應受土地法第43條規定之保護。
況由陳○瑋於本院準備程序期日證述關於買賣系爭房地之磋商過程及銀行相關貸款資料，可證被上訴人向合作金庫銀行貸款新臺幣（下同）779萬元，其中6,044,928元用以清償葉○惠之銀行借款，餘款則用以給付葉○惠及清償葉○惠之民間貸款，雙方資金往來清楚，足徵本件買賣係屬真實，並非通謀虛偽意思表示。
爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人交還系爭房屋。
貳、上訴人抗辯：系爭房地係上訴人之兄翁○傑向訴外人林○松購得，於101年2月3日登記於翁○傑之女翁○綺名下。
嗣翁○傑所掛名負責人之紅○天公司因財務不善，由翁○傑出面代表公司向葉○惠借款，翁○傑為供擔保，遂於101年11月21日將系爭房地設定抵押權予葉○惠。
未料葉○惠竟在未經翁○傑及翁○綺同意下，擅自將系爭房地以買賣為原因，先於102年1月17日移轉登記予自己，嗣後又與陳○瑋及被上訴人為通謀虛偽之意思表示，虛偽製作買賣契約書，再將系爭房地移轉登記予被上訴人，均係無效。
上訴人係在系爭房地真正所有人翁○傑同意下使用系爭房屋。
依一般經驗法則，當事人於訂定不動產買賣契約前，均經多次磋商而約定買賣價金，殊難想像當事人於訂定契約後，再隨意變更買賣價格。
惟陳○瑋證述約定成交總價為830萬元（即買方必須替葉○惠償還以系爭房地設定之三筆抵押借款，其中二筆為新光銀行貸款、一筆為民間貸款預計共780萬，再給葉○惠50萬元），然被上訴人實際總支出880幾萬元，有違經驗法則。
況系爭房地之買賣價格低於市場行情，被上訴人並無至現場勘查過，足見被上訴人與葉○惠間就系爭房屋之買賣契約係通謀虛偽意思表示而無效。
陳○瑋證述與葉○惠於102年9月14日簽立系爭買賣契約書前未就價金部分簽訂文書或票據，然系爭買賣契約書所附兩張本票之發票日期000年0月00日係於系爭契約書簽訂前，已不合常情，亦可認陳○瑋之證述顯非可信，而原審不再通知葉○惠以確認上開證述之真偽，顯有未盡調查證據之違法。
又若被上訴人確係買受人，衡情應由被上訴人自行簽約即可，焉有被上訴人授權陳○瑋以陳○瑋名義代理被上訴人簽約，甚至簽發面額高達800萬元之本票予賣方之理。
況賣方葉○惠依照系爭買賣契約僅負移轉系爭房地之義務，葉○惠卻另簽發面額50萬元之本票交予陳○瑋收受，並僅收取10萬元之簽約款，均違反系爭契約之約定。
再者，陳○瑋固證稱總支出880幾萬元云云，惟卷內毫無資金流向之付款記錄，足徵系爭買賣無實際之價金付款記錄，且真實性有疑。
委託房屋仲介公司辦理買賣房屋通常均有一定程式手續，必須填寫或提供書面資料，買方亦會以斡旋金供仲介人員以利於磋商交易，惟本件買賣均無前揭資料及程序。
又如陳○瑋所述自找到系爭房地迄至交屋僅二週時間，且僅以口頭向被上訴人報告便簽約，實不合理。
況依系爭房地之地址，理應委託臺中市西屯區之房仲而非北區之房仲陳○瑋辦理。
陳○瑋自承係被上訴人之代理人又是房屋仲介人員，卻未將交付葉○惠之款項作紀錄並由賣方簽認，僅口頭約定，又未獲得被上訴人本人同意下，逕自先支付10萬元予葉○惠，均不符常情。
另查被上訴人為00年次之人，是否有經濟能力購買系爭房地，已非無疑。
陳○瑋雖證稱被上訴人職業為醫生，然未舉證證明。
若被上訴人為醫生，何以被上訴人平常於大陸工作，何時在臺灣不太確定，又既為醫生，收入理應頗豐，何須向合作金庫設定高達000萬元之最高限額抵押權，令人費解。
被上訴人謂陳○瑋稱為清償抵押貸款要多付50萬元，然此與合作金庫商業銀行新中分行函覆內容不符；
另新光銀行之抵押權為604萬餘元，加上抵押債權人邱○蘭之債權額158萬元，及陳○瑋稱葉○惠要實拿50萬元，總計為812餘萬元，則被上訴人應以上開金額購買系爭不動產即為已足，然此與系爭買賣契約所載之830萬元有18萬元之差距，更與被上訴人及陳○瑋所稱付出880萬元買賣價金有60餘萬元之差額，實有悖於常理；
又被上訴人於原審所提出之存證信函所記載之簽約時間為102年9月30日，亦與系爭買賣契約書所載102年9月14日不相符。
陳○瑋既然證稱於簽訂系爭買賣契約前即已知悉系爭房屋內有人居住，被上訴人亦自承經告知系爭房屋有占用人，故被上訴人及陳○瑋均知悉葉○惠同意讓上訴人使用系爭房地，且迄今葉○惠不曾通知要求上訴人搬離系爭房地，上訴人亦否認葉○惠有將系爭房地返還請求權轉讓予被上訴人，則被上訴人自應受此拘束，從而上訴人自屬有權占用系爭房地。
參、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認為被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓交還系爭房屋，為有理由，而予准許，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告。
上訴人不服原判決提起上訴，於本院上訴聲明：1.原判決廢棄；
2.被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；
3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人則答辯聲明：1.上訴駁回；
2.訴訟費用由上訴人負擔。
肆、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（參見本院卷第29、30頁）：兩造不爭執之事項：㈠臺中市○○區○○段0000地號土地（權利範圍10000分之399）及其上同段0000建號即門牌臺中市○○區○○路000號00樓之0房屋（權利範圍全部），於102年10月14日以買賣為登記原因移轉登記為被上訴人所有，其前手所有權人為訴外人葉○惠。
㈡被上訴人於原審提出不動產買賣契約書1份，其上記載賣方葉○惠與買方陳○瑋於102年9月14日就系爭房地簽訂買賣契約，總價金830萬元，付款方式為簽約款30萬元，尾款800萬元於102年10月31日支付；
另尾頁有「茲收到買方支付房屋款新台幣壹拾萬元整。
簽收人：葉○惠」之手寫文字（原審卷第54～58頁）。
而買方陳○偉是以其名義隱名代理被上訴人簽訂上開買賣契約書。
㈢依上開0000建號之異動索引記載，該建物之原所有權人翁○綺於101年11月21日將該建物設定抵押權予葉○惠；
又於102年1月17日以買賣為登記原因移轉登記為葉○惠所有。
（原審卷第69頁）㈣上開買賣契約書後附本票影本2紙，其中1紙票號0000000、金額50萬元、發票人為葉○惠、發票日為000年0月00日；
另1紙票號0000000、金額800萬元、發票人為陳○瑋、發票日000年0月00日，上開本票影本有蓋騎縫章。
㈤系爭房地之房屋部分，現為上訴人占有中。
兩造爭執事項：㈠上訴人抗辯被上訴人（由陳○瑋隱名代理）與訴外人葉○惠間就系爭房地所為之買賣契約及所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示而無效，是否可採？㈡被上訴人是否因信賴登記而取得系爭房地之所有權？㈢被上訴人如合法取得系爭房地之所有權，上訴人占有使用房屋部分，是否為有權占有？兩造不再提出其他爭點。
伍、得心證之理由： 上訴人抗辯被上訴人（由陳○瑋隱名代理）與訴外人葉○惠間就系爭房地所為之買賣契約及所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示而無效，是否可採？說明如下：㈠關於系爭房地之買賣過程，證人陳○瑋於原審到庭具結證稱：被上訴人是醫生，工作忙碌，大約102年7、8月間委託伊購屋，被上訴人要找中科附近、三房或四房、有車位、價位不超過1000萬元的房子，當時伊從事房屋仲介大約8年，擔任有巢氏房屋北區進化店之店長，大約一個多月後找到系爭房屋，有調閱系爭房屋之土地及建物登記謄本，伊先與被上訴人確認是否符合需求，大約耗時一週，之後開始與葉○惠交涉買賣，再洽談大約一週，經被上訴人同意，即授權伊以自己名義代理被上訴人與葉○惠簽約，系爭房屋則移轉登記予被上訴人，簽約日期不記得，契約書是代書幫忙寫的，約定成交總價為830萬元，包括買方必須替葉○惠償還以系爭房地設定之三筆抵押借款，其中二筆是新光銀行貸款，一筆是民間貸款，當時預計共780萬元，再給葉○惠50萬元，含簽約款30萬元、用印款20萬元，但實際上被上訴人事後償還原抵押權人達830幾萬元，總支出880幾萬元。
簽約時，伊未曾聽說系爭房屋有產權糾紛，也不知有人主張葉○惠非真正所有人，葉○惠簽約時是說系爭房屋借她朋友住，等辦完過戶後，她朋友就會搬走，所以等辦完過戶後，伊去按門鈴請居住的人搬走，這時居住的人說房子是他們的，伊才知道有產權糾紛等語（參見原審卷第111背面～113頁）。
另被上訴人於本院審理時到庭陳述：伊的朋友王以文與陳○瑋較熟，由王以文介紹認識陳○瑋，才由陳○瑋尋找標的，價位可接受，伊就買了系爭房屋；
伊未接觸過出賣人，在簽約前未去看過房子，因裡面還有住人，是葉○惠告訴陳○瑋於買賣完成後會請住在裡面的人搬走；
伊以880萬元買系爭房地，契約書雖然記載830萬元，但陳○瑋有講因清償抵押貸款要多付50萬元，只要在伊預算之900萬元內就可接受；
伊與陳○瑋約定以成交價百分之2計算仲介費，但未與陳○瑋簽仲介契約；
本件買賣後來產生糾紛，陳○瑋說他會處理，但伊不知道他為何會處理成這樣子；
伊買系爭房屋是想成家立業，接父母來住，且系爭房屋在市區，生活機能好，離市區近；
在塗銷邱○蘭之抵押權過程中未與邱○蘭接觸過，是請陳○瑋處理，由合作金庫中清分行簽發158萬元之支票清償等語（參見本院卷第78、79頁）。
證人陳○瑋則於本院再次到庭具結證稱：伊在仲介系爭房屋前不認識被上訴人，是透過他的朋友王以文才認識；
伊與被上訴人未簽訂仲介契約書，伊不是以仲介去買，而是以買方身分去買；
系爭房屋是新光銀行卓○鴻經理介紹的，卓經理說葉○惠是他客戶，有房子要賣，問伊這邊有無買方，卓經理說他有進去房屋看過，拿照片給伊看；
伊在買系爭房屋前，有到該房屋所在大樓及社區中庭、地下停車位看過，但沒進房屋看，因為裡面有住人，伊要買之前就知道裡面有住人，是卓經理講的。
伊與葉○惠在簽約前沒有見過面，簽約當天才見面；
買賣價金是透過卓經理斡旋，因伊沒有葉○惠的電話號碼；
伊與卓經理沒談過仲介費，他事後知道無法點交，但沒有表示意見或要幫伊處理；
簽約當天就在葉○惠公司的○○○街辦公室，伊及代書都有問葉○惠房屋情形及有無出租，她說借給朋有住；
簽約地政士黃○臻是有巢氏房屋的特約代書；
葉○惠要實拿50萬元，但葉○惠有向新光銀行貸款設定二個抵押權及向邱○蘭借款設定抵押權，抵押權借款利息都要買方負責清償，代書算一算認為是830萬元，經伊及葉○惠同意，買賣契約書上就寫830萬元，事後清償抵押貸款塗銷抵押權包括給葉○惠的50萬元，總共約880萬元；
102年9月11日是伊與葉○惠第一次見面及簽約的日期，因為當天伊已給葉○惠30萬元，所以代書要求葉○惠簽一張50萬元本票放在代書那裡，因為買賣價金寫830萬元，當又已付30萬元，所以代書要求伊簽發800萬元本票放在代書那裡；
因為葉○惠過戶資料不齊全，所以代書說簽約日期延後3天，葉○惠表示3天內可補齊資料，102年9月14日買賣雙方沒再見過面，葉○惠補資料也是直接交給代書；
原約定是102年9月18日要給葉○惠20萬元，但葉○惠說她要急用，拜託伊先給10萬元，伊在102年9月18日前二、三天有拿10萬元到葉○惠○○○街辦公室，在空白處寫「茲收到買方房屋款新臺幣壹拾萬元整，簽收人等字」要葉○惠簽收，另外的10萬元於102年9月18日付給葉○惠；
所有買賣程序完成，交屋後權狀在伊這邊，葉○惠說只要伊拿權狀向住在裡面的人說已過完戶，裡面的人就會搬走，但伊去交屋時，住在裡面的人說房屋怎會是你們的，因伊要不到房子，才透過卓經理去找葉○惠，後來伊到葉○惠○○○街辦公室找到她，她說你們做仲介的有辦法處理。
伊跟葉○惠說他不是妳朋友嗎，她說會再講一次，裡面的人就會將房屋給你們，從此葉○惠就沒辦法用電話聯絡，她也搬離○○○街辦公室，伊便告訴李政宜循法律途徑解決等語（參見本院卷第79頁背面～81頁）。
㈡關於被上訴人以系爭房地向銀行申辦貸款之情形，合作金庫商業銀行新中分行於104年8月20日以合金新中字第0000000000號回覆本院表示：「授信戶李君（指被上訴人）於000.0.00向本行申請購買住宅貸款新台幣000萬元，000.00.00核准後於000.00.0貸放000萬元及000.0萬元代償原所有權人葉○惠於新光銀行前順位抵押權借款6,044,928元，並於102.11.7取得塗銷（新光銀行）後謄本於000.00.0貸放餘值000.0萬元至李君於本行開立之帳戶」等語，並檢附被上訴人102.11.4代償新光銀行匯款單影本乙份及消費者貸款申請書及帳務資料（參見本院卷第63～73頁）。
而依上開消費者貸款申請書記載，被上訴人除以「購買房屋貸款」借款000萬元，另以「房貸壽險-保費融資」借款00萬元，其借款保證人為胞弟李○和（任職於南投縣政府稅務局），被上訴人於借款當時係任職於○○診所擔任物理治療師。
另被上訴人主張以合作金庫商業銀行中清分行所簽發面額000萬元之支票清償葉○惠所欠邱○蘭之抵押債務部分，則有上開支票影本1紙在卷足憑（參見本院卷第104頁）。
㈢綜核證人陳○瑋之證述及被上訴人之陳述，暨合作金庫商業銀行新中分行之函文內容及檢附資料，系爭房地之買賣，可歸納出以下主要事實：1.被上訴人欲購屋置產，經由友人王○文認識從事不動產仲介之陳○瑋，即委託陳○瑋找尋合適之房屋。
2.系爭房地要出賣之事，是經由新光銀行之卓○鴻經理告知陳○瑋，而陳○瑋則透過卓○鴻與葉○惠斡旋買賣價金。
3.買賣雙方之價金條件為被上訴人負責清償系爭房地原有之抵押借款債務，葉○惠則要實拿50萬元。
而被上訴人代為清償新光銀行之抵押借款債務為6,044,000元，清償邱○蘭之抵押借款債務為158萬元，加計給付葉○惠之50萬元，合計共8,124,000元，與系爭買賣契約書所載買賣價金830萬元不符，亦與證人陳○瑋及被上訴人所述實付880萬元不符。
4.陳○瑋於簽訂系爭買賣契約前，僅至系爭房屋所在之大樓中庭及地下停車場查看，並未進入屋內，但知悉屋內有人居住，其所認知之居住人為葉○惠之友人。
5.系爭房地買賣之簽約及辦理所有權移轉登記，是由陳○瑋任職之有巢氏房屋之特約地政士黃○臻辦理。
7.被上訴人於購買系爭房地當時，係任職於○○診所擔任物理治療師，並非陳○瑋於原審所證稱職業為醫師。
被上訴人購買系爭房地後，其銀行貸款之保證人為胞弟李○和。
㈣按民法第87條之通謀虛偽表示，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號民事判例要旨參照）；
又通謀虛偽意思表示通常是基於不良動機，例如債務人為逃避債務而與友人通謀製造假債權或虛偽讓與財產；
再者，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號民事判例要旨參照）。
經查：1.系爭房地之出賣人葉○惠與買方之陳○瑋、被上訴人事前並不認識，雙方實無通謀虛偽成立系爭買賣契約之動機；
且上訴人亦從未指出買賣雙方有何不良動機而欲為本件虛偽之買賣。
2.被上訴人及證人陳○瑋所稱之買賣價金，雖與清償葉○惠之原抵押債務及實付予葉○惠50萬元之總額有所不符，但被上訴人購買系爭房地實付價金至少有8,124,000元；
而上訴人並未舉證證明被上訴人之銀行貸款實際為葉○惠代為繳納，或支付之買賣價金有回流至被上訴人之情形，則如何能謂系爭房地之買賣係屬虛偽？3.上訴人固然另以系爭房地之買賣價格低於市場行情；
委託房屋仲介買屋違反通常之程式手續；
陳○瑋及葉○惠於買賣過程中簽發面額800萬元、50萬元本票違反常情等事由而質疑系爭買賣契約之真正。
惟系爭房地之買賣過程，已據證人陳○瑋證述綦詳，且有銀行貸款資料可供佐證該買賣契約為真實。
從而上訴人以前開買賣枝節問題，主張系爭房地之買賣係屬虛偽，自無可採。
被上訴人是否因信賴登記而取得系爭房地之所有權？說明如下：㈠按依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文。
又不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；
因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1亦有明文。
再不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。
如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度台上字第592號民事裁判要旨參照）。
㈡依上開0000建號（即系爭房屋）之異動索引記載，該建物之原所有權人翁○綺於101年11月21日將該建物設定抵押權予葉○惠；
又於102年1月17日以買賣為登記原因移轉登記為葉○惠所有（不爭執事項㈢參照）。
縱使上訴人所主張葉○惠未經翁○傑及翁○綺同意即擅自將系爭房地移轉登記於葉○惠名下之情為真，惟兩造於102年9月間就系爭房地成立買賣契約當時，系爭房地早已登記為葉○惠所有；
且被上訴人及隱名代理被上訴人購買系爭房地之陳○瑋先前均不認識葉○惠，已如前述，渠等對葉○惠與其前手翁○綺或翁○綺之父翁○傑間之房屋產權糾紛，自係一無所知，上訴人亦未舉證證明被上訴人或陳○瑋並非信賴登記之善意第三人，則被上訴人自當因信賴登記而取得系爭房地之所有權。
被上訴人如合法取得系爭房地之所有權，上訴人占有使用房屋部分，是否為有權占有？說明如下：㈠按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。
所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，依民法第946條第2項準用第761條之規定，如買賣標的物由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與買受人以代交付（最高法院47年台上字第511號民事判例要旨參照）。
茲查，葉○惠與被上訴人（由陳○瑋隱名代理）就系爭房地簽訂買賣契約後，葉○惠已將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人；
至於交付系爭房地部分，因系爭房屋現為上訴人占有中，葉○惠並未為現實交付，惟由證人陳○瑋所證述：「葉○惠說只要我拿權狀向住在裡面的人說已過完戶，裡面的人就會搬走。
但我去交屋時住在裡面的人說房屋怎會是你們的。
因我要不到房子，才透過卓經理去找葉○惠，後來我到葉○惠○○○街辦公室找到她，她說你們做仲介的有辦法處理。」
等語，可知葉○惠已表示要陳○瑋自行處理交屋之事，且葉○惠事後避不見面，如此情形，即應認為葉○惠已將對占有系爭房屋之第三人之返還請求權讓與被上訴人以代交付，始為合理。
㈡上訴人雖辯稱其係經翁○傑同意而使用系爭房屋，惟上訴人所述縱使為真，基於債之相對性原則，並於被上訴人已因信賴登記而取得系爭房地之所有權，及已受讓葉○惠對上訴人之返還請求權之情形下，翁○傑所為之同意，對被上訴人並無拘束力，上訴人無從以經翁○傑同意而對被上訴人主張為有權占有。
從而上訴人占有使用系爭房屋，係屬無權占有。
綜上所述，被上訴人為系爭房屋之所有人，而上訴人係無權占有系爭房屋，則被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。
原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，於法核無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭
法 官 游文科
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林振甫
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
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