臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,104,上,122,20150826,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第122號
上 訴 人 劉英秋
訴訟代理人 陳純釜
被上訴人 陳綉足
訴訟代理人 許家瑜律師
訴訟代理人 賴○益
訴訟代理人 許漢鄰律師
受告知
訴訟人 陳綉蓮
受告知
訴訟人 陳富玉
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國103年12月26日臺灣臺中地方法院102年度訴字第2258號第一審判決提起上訴，並為聲明之擴張，本院於104年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決主文第一項關於分割共有物訴訟，及第二項共有物補償金新台幣貳佰零玖萬貳仟零玖拾元部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。

兩造共有坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○地號土地（地目田、面積一三七平方公尺），其分割方法為：分歸被上訴人單獨所有，但被上訴人應補償上訴人新台幣伍佰壹拾捌萬零叁佰壹拾叁元。

被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹萬玖仟壹佰捌拾元。

（擴張聲明部分）。

其餘擴張聲明請求駁回。

第一審（除確定部分外）、及第二審（擴張聲明除外）訴訟費用，由兩造按原應有部分之比例負擔。

上訴人第二審擴張聲明之訴訟費用部分，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按民事訴訟法第446條第1項規定：「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。

但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限」，即同法第第255條第1項第3款規定之擴張或減縮應受判決事項之聲明者，勿庸他造同意。

查上訴人於原審請求被上訴人給付坐落臺中市○區○○○段○000000地號土地（下簡稱系爭土地）自101年6月8日起，迄102年8月8日止，相當租金之不當得利。

嗣於本院第二審再請求被上訴人給付系爭土地自102年8月9日起，迄103年10月9日止，相當租金之不當得利（下述之），自屬擴張聲明，勿庸他造同意，合先敍明。

貳、訴訟要旨：

一、上訴人主張：緣兩造共有坐落臺中市○區○○○段○000000地號土地，地目田、面積137平方公尺（下稱系爭土地或不動產），上訴人應有部分四分之一，被上訴人應有部分四分之三，兩造並無不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情形，因兩造不能協議分割，為此本於共有人之地位，訴請裁判分割。

又系爭土地為住宅區，臨臺中市○區○○路，面積僅137平方公尺，地形狹長，目前由被上訴人未保存登記建物占用（查於本院改口：該建物乃訴外人○○建設股份有限公司《下簡稱○○公司》起造之工寮，屬○○公司所有，但○○公司已經倒閉，找不到人），故上訴人原物分配顯有困難，請求准許變價分割。

又上訴人於民國（下同）101年6月8日取得系爭土地所有權，斯時該土地申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）6,000元，上訴人應有部分四分之一，申報總價為205,500元（34.25平方公尺x6,000元=205,5 00元），因系爭土地位於臺中市○區○○路繁榮地區，被上訴人占用系爭土地全部，侵害上訴人所有權，並獲有不當得利，依土地法第97條第1項規定按申報總價年息10%計算，請求支付101年6月8日至102年8月8日一年兩個月之不當得利損害金23,975元。

又於本院擴張聲明：自102年8月9日起至103年10月9日，一年兩個月之租金，並按系爭土地申報地價年息百分之十計算，合計為23,975元等詞。

並上訴聲明：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，請求就兩造共有坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○地號土地、面積一三七平方公尺應予變價分割，將變價所得價金按兩造原應有部分比例分配。

㈢第一、二審訴訟費用由兩造按應有部分比例分擔。

另擴張聲明：㈠被上訴人再給付上訴人23,975元（該筆金額為相當租金之不當得利，起算日期自102年8月9日起至103年10月9日，一年兩個月之租金，並按系爭土地申報地價年息百分之十計算）。

㈡擴張之訴訴訟費用由被上訴人負擔。

（查上訴人於原審請求分割系爭土地，及請求被上訴人給付相當租金之不當得利23,975元。

而原審判令系爭土地原物分割予被上訴人單獨取得全部所有權《即原判決主文第一項》，被上訴人並補償上訴人2,092,090元；

另被上訴人應給付上訴人相當租金之不當得利19180元，兩者金額合計為2,111,270元《即原判決主文第二項》，上訴人對分割共有物判決提起上訴《即原判決主文第一項及第二項其中補償金2,092,090元》部分，其餘部分未上訴，則其有關相當租金之不當得利敗訴部分即告確定；

被上訴人對原判決均未上訴，則其有關相當租金之不當得利敗訴部分即告確定）。

二、被上訴人則以：查系爭土地，其中被上訴人應有部分四分之三，上訴人四分之一，兩造雖未訂立分管契約，但被上訴人興建之未保存登記之建物連同停車棚占用系爭土地。

又本件原物分配並無困難，故請求將系爭土地全部分配予被上訴人．被上訴人並願按○○企業發展鑑定顧問有限公司（下簡稱○○公司）鑑定報告書（下簡稱○○鑑定書）所鑑定系爭土地市價每坪35萬元（換算系爭土地總價為：41.4425坪×35萬元=14,504,875元），及上訴人應有部分1/4比例，補償上訴人。

又系爭土地上有被上訴人興建之未保存登記建物，該建物於91年之房屋課稅現值為344,300元，價值不斐，且使用多年，目前仍有效利用中，故若以變價分割，勢必面臨相當之訟爭，故請求將系爭土地之全部分歸由被上訴人取得，再以金錢補償予上訴人。

又依民法第818規定，足認各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權，是被上訴人按其應有部分，使用系爭土地，上訴人請求不當得利損害金，應無理由等詞，資為抗辯。

並求為判決駁回對造之上訴及擴張聲明。

參、得心證之理由：

一、按民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」。

經查，兩造共有坐落臺中市○區○○○段○000000地號系爭土地，地目田、面積137平方公尺，上訴人應有部分四分之一，被上訴人應有部分四分之三，有系爭土地登記謄本、及地籍圖謄本各在卷為證（見原審卷第8頁至第10頁）。

又兩造間就系爭土地，並無因物之使用目的不能分割，或約定不分割之情形，且兩造就分割方法，無法達成協議，是上訴人依前揭規定，請求裁判分割，自屬有據。

二、上訴人主張就系爭土地變價分割，並按原應有部分比例分配價金等情，然被上訴人主張就系爭土地原物分割予被上訴人，並補償上訴人云云，是本件首應審究者，厥為系爭土地應如何分割，始為適當？茲分述如下：㈠按共有物分割之方法，依共有人協議之方法行之。

不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：①以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

②原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

又以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，修正之民法第824條第2項第1、2款、第3項分別定有明文。

又按分割共有物，除應斟酌各共有人之意願、利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌分得部分所得利用之價值、經濟效用等原則。

且裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明及上開事項等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院84年度台上字第1538號、94年度台上字第1768號、93年度台上字第1797號判決要旨參照）。

而分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。

必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之。

尤其共有人就共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，倘法院全然不顧遽命變價分割，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求（最高法院97年度台上字第2637號判決要旨參照）。

準此，請求分割共有物之訴，法院應依民法第824條第1、2、3項之規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。

㈡上訴人雖主張：系爭土地應採變價方式分割云云。

然揆諸上開說明，原物分配「顯有困難」時，始得變賣共有物，以價金分配於各共有人，又所謂「顯有困難」，當依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難，即法律上禁止共有物細分，例如農業發展條例第16條規定，共有農地面積未逾0.25公頃。

及事實上之困難，分割後之共有物各部分性質上難以利用或價值有相當之減損（謝在全著民法物權上冊第638頁參照）。

經查本件兩造共有之系爭土地，外觀呈三角形，南側臨寬約十米○○○街道，西側臨約六米之○○○街61巷道；

又系爭土地南側轉角與○○○街道間，尚有訴外地即同段000-00地號台中市政府所有土地（查該訴外地，係供道路用地，下簡稱000-00地號土地）；

又系爭土地上現有被上訴人興建之未保存登記建物（無門牌，下簡稱系爭房屋）及停車棚（下簡稱系爭停車棚）各乙棟（下詳述之），並占用系爭土地全部，此經本院會同地政機關，履勘現場測量，製作勘驗筆錄，及土地複丈成果圖（即本判決附圖三）在卷可參（見本院卷第118-120頁），並有現場照片、000-00地號土地謄本及土地使用分區證明書各在卷可稽（見本院卷第40、92、92-1、153-160、177-179、201、204頁）。

甚且，系爭土地共有關係單純（上訴人應有部分四分之一，被上訴人應有部分四分之三），就物之性質而言，並無原物分配有事實或法律上困難之情形，故難認有變價分割之必要性，從而，上訴人主張變價分割，顯非可採。

又按修正之民法第824條第3項明定：「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」。

其立法理由謂：「為配合第二項關於分割方法之修正，爰修正第三項。

以原物分配於部分共有人，未受分配之共有人得以金錢補償之，始為平允。

至於按其應有部分受分配者，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按其應有部分比例分配」。

是如將系爭土地分歸於共有人一人單獨所有，另一共有人以金錢補償（下述之），於法有據。

是上訴人抗辯，如將系爭土地，全部分歸共有人一人單獨所有，於法有悖云云，顯有誤會。

㈢又按民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。

凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議（一）參照）。

申言之，凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，反之，如房屋並無屋頂、或四壁，而不足避風雨，則不屬民法上之定著物，即非獨立之不動產，而不屬民法所稱之「物」。

經查，系爭土地原有工寮（即工務所）乙棟，經被上訴人之夫賴○益（見本院卷第111頁兩造親系表）於6、7年前雇工龔○平拆除只剩一面牆壁，已非民法上之獨立之不動物，再由賴○益雇工龔○平花費23萬餘元新建為現在之系爭房屋，及系爭停車棚，此經證人即承攬人龔○平結證明確在卷（見本院卷第181-182頁），並有估價單乙紙為憑（見本院卷第112頁）；

且上訴人於原審亦自認：系爭土地目前由被上訴人所建築未保存登記建物占用等詞在卷（見原審卷第5頁），則賴○益自為系爭房屋及停車棚之原始起造人，而取得該地上物之所有權無誤，是上訴人請求再傳訊前地主即證人賴○良，證明系爭房屋原為建設公司之工務所云云，自無必要。

㈣又系爭土地上現有被上訴人之夫賴○益興建使用之系爭房屋及停車棚，業如前述。

又系爭土地面積狹小，且呈狹長之三角形，西側臨接6公尺計畫道路，南側臨接10公尺計畫道路，依「變更臺中市都市計畫（舊有市區及一至五期市地重劃地區）細部計畫（第二次通盤檢討）案土地使用管制要點」第10點騎樓與建築退縮規定，系爭土地南臨接10公尺計畫道路側應設置4公尺騎樓或無遮簷人行道，西臨接6公尺計畫道路側應由建築線（溝濱後）退縮0.5公尺，始得建築。

如採兩造於原審主張之附圖一、或附圖二之原物分割方案（即分割為A《分配予被上訴人》、B《分配予上訴人》兩塊），依臺中市畸零地使用自治條例第4、5、7條規定，分割後之A土地倘以南側10公尺計畫道路為面前道路，最小建築寬度為3.5公尺，最小深度為14公尺，分割後之B土地面臨6公尺計畫道路，最小建築寬度為3公尺，最小深度為12公尺。

則附圖一、或附圖二之原物分割方案（即分割為A《分配予被上訴人》、B《分配予上訴人》兩塊），分割後僅A土地可單獨依法申請建築使用，分割後之B土地屬畸零地，無法單獨建築使用，此有臺中市政府都市發展局103年9月5日中市都建字第0000000000號函，及104年3月31日中市都建字第0000000000號函附卷足憑（見原審卷第110頁、本院卷第46頁），是如採附圖一、或附圖二之原物分割方案（即分割為A《分配予被上訴人》、B《分配予上訴人》兩塊），則上訴人所分得之編號B部分，均為畸零地，日後將無法單獨申請建造執照，建築房屋使用，嚴重減損系爭土地之價值，故附圖一、或附圖二之原物分割方案，均不足取。

㈤綜上，兩造雖均為系爭土地之共有人，然被上訴人應有部分達3/4，且被上訴人之夫賴○益所有之系爭房屋及停車棚占有系爭土地全部；

又系爭土地原物分割，並無困難；

且附圖一、或附圖二之原物分割方案，均不足採等情，已如前述。

本院斟酌本件系爭土地之性質、使用現況、共有人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認以原物全部分歸於被上訴人單獨所有，而由被上訴人金錢補償上訴人，較為合理、公平及適當。

又查○○鑑定書雖鑑定系爭土地價值每坪35萬元，此有○○鑑定書在卷可按（外放）。

然該系爭土地價值僅係「推定勘估」單價（詳外放○○鑑定書第31頁，及本院卷第148頁反面○○公司補充鑑定函文），並非真正之「市價」。

又查系爭土地坐落臺中市○區○○路繁榮地區，且上訴人當庭願出價每坪50萬元購買被上訴人持分等詞在卷（見本院卷第142頁反面），則系爭土地市價至少值每坪50萬元，是系爭土地以每坪50萬元計算補償金，即：系爭土地面積137平方公尺，換算為41.4425坪。

又以每坪50萬元計算，合計為20,721,250元，而上訴人占有持分1/4，換算補償金為5,180,313元（小數點以下，四捨五入），是被上訴人應補償上訴人5,180,313元。

㈥準此，本件系爭土地應以原物分割，並均分歸於被上訴人單獨所有，但被上訴人應補償上訴人5,180,313元，最為適當，然原審雖將系爭土地分歸被上訴人一人所有，但僅命被上訴人補償上訴人2,092,090元，尚有未洽，自應廢棄改判如主文所述。

三、又上訴人擴張聲明主張：被上訴人占有系爭土地全部，應自102年8月9日起至103年10月9日，並按申報地價年息百分之十計算相當租金之不當得利23,975元等情，然為被上訴人所否認，是本件次應審究者，厥為上訴人主張之相當租金之不當得利，究為多少？茲分述如下：㈠按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例。

㈡經查，被上訴人系爭房屋及停車棚占有系爭土地全部，業如前述，則依社會一般觀念，被上訴人乃受有相當於租金之利益，惟被上訴人取得此項利益，並無法律上原因，並致上訴人受有相當於土地租金之損害，被上訴人之受利益與上訴人之受損害間有因果關係，是上訴人依民法不當得利規定，請求被上訴人應按上訴人應有部分比例給付相當於系爭土地租金之不當得利，自屬有據。

又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條定有明文；

且同法第105條規定於基地租用準用之。

又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。

經查，系爭土地臨臺中市○區○○路，地目為田，使用分區編定為「第三種住宅區」此有土地登記謄本，及土地分區使用證明書各在卷可稽（見原審卷第8頁、本院卷第41頁）。

又查系爭土地於102年度申報地價為每平方公尺6,000元，亦有系爭土地謄本在卷可按（見原審卷第8頁），是本院審酌系爭土地坐落之位置、交通狀況、工商繁榮程度等情，認以系爭土地申報總價年息百分之8計算相當於租金之不當得利，尚為允妥。

被上訴人無權占用系爭土地面積為137平方公尺，上訴人就系爭土地之應有部分為四分之一，據此計算，上訴人請求被上訴人給付自102年8月9日至103年10月9日止，相當於租金之不當得利數額應為19,180元【計算式：6,000元（申報地價）×137平方公尺（被上訴人占用土地面積）×8％（申報總價年息百分之八）÷12月×14月（被上訴人占用期間）×1/4（上訴人應有部分）＝19,180元）。

從而，上訴人基於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利19,180元，為有理由，逾此範圍請求，為無理由。

肆、綜上所述，本院斟酌本件系爭土地之性質、使用現況、共有人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認以原物分割，並均分歸於被上訴人單獨所有，而由被上訴人補償上訴人5,180,313元，較為合理及公平適當，然原審僅命被上訴人補償上訴人2,092,090元，尚嫌不足，自應廢棄改判如主文所述。

是上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。

又上訴人擴張聲明，依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人給付新台幣19,180元，為有理由，應予准許。

逾此所為請求，為無理由，應予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。

陸、據上論結，本件上訴為有理由，擴張聲明為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條、第八十條之一，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 林慧貞
法 官 陳繼先
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 呂安茹

中 華 民 國 104 年 8 月 26 日