臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,104,上,333,20151118,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第333號
上 訴 人 李椒珍
訴訟代理人 黃賢盛
被上 訴 人 紀丞祐
訴訟代理人 陳俊良
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國104年5月29日臺灣彰化地方法院104年度訴字第173號第一審判決提起上訴，本院於104年11月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人之主張：被上訴人於民國103年11月4日經由臺灣彰化地方法院103年度司執字第21675號強制執行事件之拍賣程序，得標買受執行債務人恒亞建設股份有限公司（下稱恒亞公司）所有彰化縣彰化市○○○段○○○○段 00000○號建物（門牌號碼：彰化縣彰化市○○路○段 000號00樓，下稱系爭房屋），經繳足價金，由臺灣彰化地方法院於 103年11月14日發給不動產權利移轉證書，並於103年12月9日辦畢所有權移轉登記。

被上訴人已取得系爭房屋之所有權，上訴人即屬無權占有使用系爭房屋，經被上訴人催請上訴人搬離，然遭拒絕。

爰依民法第767條第1項規定，訴請上訴人騰空並遷讓返還系爭房屋。

二、上訴人之答辯：系爭房屋及其坐落之基地係上訴人於85年 5月31日向原始起造人恒亞公司買受。

恒亞公司於87年 4月10日將系爭房屋交付上訴人使用，並於同年10月22日將土地所有權應有部分移轉登記予上訴人。

然恒亞公司卻未將系爭房屋設定予保證責任台中第二信用合作社（下稱台中二信）之抵押權塗銷，上訴人遂於88年間依解除買賣契約回復原狀請求權，訴請恒亞公司返還已受領之價金；

恒亞公司則反訴請求上訴人返還買賣標的之土地應有部分及系爭房屋，經臺灣臺中地方法院以88年度訴字第2540號判決，認上訴人及恒亞公司上開請求各有理由，分別准許並已確定在案。

然恒亞公司卻倒閉歇業，始終未返還價金給上訴人，上訴人乃繼續占用系爭房屋迄今。

是上訴人係基於與恒亞公司間之買賣契約，有權占用系爭房屋，此項權利依民法第862條第1項、第2項規定，不受其後設定抵押權之影響，且拍賣公告已記載拍定後不點交，故被上訴人依民法第767條第1項規定訴請上訴人騰空並遷讓返還系爭房屋，實屬無據。

三、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：(一)被上訴人於103年11月 4日經由臺灣彰化地方法院103年度司執字第 21675號強制執行事件之拍賣程序，得標買受執行債務人恒亞公司所有系爭房屋，經繳足價金，由臺灣彰化地方法院於 103年11月14日發給不動產權利移轉證書，並於103年12月9日辦畢所有權移轉登記。

(二)系爭房屋及其坐落之基地係上訴人於85年 5月31日向原始起造人恒亞公司買受。

恒亞公司於87年 4月10日將系爭房屋交付上訴人使用，並於同年10月22日將土地所有權應有部分移轉登記予上訴人。

(三)上訴人於88年間依解除買賣契約回復原狀請求權，訴請恒亞公司返還已受領之價金；

恒亞公司則反訴請求上訴人返還買賣標的之土地應有部分及系爭房屋，經臺灣臺中地方法院以88年度訴字第2540號判決，認上訴人及恒亞公司上開請求各有理由，分別准許並已確定在案。

五、本件之爭點：(一)上訴人是否有權占有使用系爭房屋？(二)被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空並遷讓返還系爭房屋，是否有理由？

六、得心證之理由：(一)被上訴人主張其於103年11月4日經由臺灣彰化地方法院103年度司執字第21675號強制執行事件之拍賣程序，得標買受執行債務人恒亞公司所有系爭房屋，經繳足價金，由臺灣彰化地方法院於 103年11月14日發給不動產權利移轉證書，並於103年12月9日辦畢所有權移轉登記等事實，業據提出臺灣彰化地方法院不動產權利移轉證書、建物所有權狀及建物登記謄本為證（見原審卷第6、7頁、52至54頁），復為上訴人所不爭執，自可信為真正，則被上訴人即為系爭房屋之所有權人。

(二)上訴人為系爭房屋之前買受人，惟未辦理所有權移轉登記，被上訴人已因法院拍賣而取得系爭房屋之所有權，則對於被上訴人而言，上訴人係無權占有使用系爭房屋：１、不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

前項行為，應以書面為之。

民法第758條定有明文。

又買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。

前買受人雖向出賣人買受土地，惟在出賣人將該土地之所有權移轉登記與前買受人以前，既經執行法院查封拍賣，由拍定人標買而取得所有權，則拍定人基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗拍定人（最高法院72年台上字第 938號判例參照）。

另房屋既經法院拍賣，由拍定人標得，並辦畢所有權移轉登記，前買受人自不得以其與原所有人間之買賣權利義務關係，對抗拍定人。

前買受人繼續占用系爭房屋，對於拍定人而言，不能認有合法之權源。

至於拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂拍定人於取得所有權後，不得依法請求前買受人遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決要旨參照）。

２、上訴人抗辯系爭房屋及坐落之基地係其於85年 5月31日向原始起造人恒亞公司買受。

恒亞公司於87年 4月10日將系爭房屋交付上訴人使用，並於同年10月22日將土地所有權應有部分移轉登記予上訴人。

上訴人於88年間依解除買賣契約回復原狀請求權，訴請恒亞公司返還已受領之價金；

恒亞公司則反訴請求上訴人返還買賣標的之土地應有部分及系爭房屋，經臺灣臺中地方法院以88年度訴字第2540號判決，認上訴人及恒亞公司上開請求各有理由，分別准許並已確定在案，惟恒亞公司迄未返還買賣價金等事實，固據提出不動產買賣契約書、臺灣臺中地方法院88年度訴字第2540號民事判決、確定證明書、債權憑證為證（見原審卷第27至31、56至69頁）。

惟系爭房屋經臺灣彰化地方法院查封拍賣，由被上訴人標買取得所有權，並於103年12月9日辦畢所有權移轉登記，該房屋已屬被上訴人所有，業如前述。

上訴人所舉其因向恒亞公司買受而占有系爭房屋，嗣經法院判決上訴人合法解除買賣契約，恒亞公司應返還已受領之價金，惟恒亞公司迄未給付等事實，均僅具買賣債權契約之相對效力，亦即只在上訴人與恒亞公司間受其拘束，不得以之對抗已取得該房屋所有權登記之被上訴人。

是被上訴人既因法院拍賣而取得系爭房屋之所有權，則對於被上訴人而言，上訴人即係無權占有使用系爭房屋。

至恒亞公司未履行上開確定判決返還價金之義務，上訴人僅得就恒亞公司之財產為強制執行，尚不得向經由法院拍賣程序標得系爭房屋所有權之被上訴人主張係有權占用系爭房屋。

３、本院91年度抗字第1727號民事裁定以恒亞公司於87年 4 月10日點交系爭房屋予上訴人占有使用後，始於87年10月13日設定抵押權予台中二信，上訴人依買賣關係占有該房屋係在抵押權設定前，臺灣彰化地方法院所為除去上訴人之使用借貸（租賃）關係而拍賣之執行處分，於法不合，因而廢棄臺灣彰化地方法院駁回上訴人聲明異議之裁定。

臺灣彰化地方法院即根據上開裁定認上訴人係於抵押權設定前依買賣關係占有系爭房屋，拍定後不點交等情，固據上訴人提出本院91年度抗字第1727號民事裁定、臺灣彰化地方法院民事執行處分、臺灣彰化地方法院民事執行處通知為證（見原審卷第23、24、32至36、40、41頁、本院卷第66、67頁）。

惟本院91年度抗字第1727號民事裁定，僅係針對執行法院除去影響抵押權之使用借貸（租賃）關係而拍賣等程序事項是否合法，所為之裁定，並不涉及實體權利義務關係之認定，亦未認定上訴人就系爭房屋得對拍定人主張係有權占有。

則上訴人據此抗辯其對被上訴人係合法占有使用系爭房屋，即非可採。

又執行法院於拍賣公告載明執行標的物於拍定後不點交，僅表示執行法院於拍定後不負點交之責而已，並非謂拍定人於取得執行標的物所有權後，不得依法請求無權占有使用者遷讓返還。

是上訴人以臺灣彰化地方法院執行通知記載系爭房屋於拍定後不點交，認其對拍定人即被上訴人係合法占有使用該房屋，亦非可取。

４、民法第862條第1項、第2項：「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。

第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。」

等規定，僅係在規範抵押權對抵押物之從物與從權利之效力範圍，及第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受抵押權效力之影響。

本件上訴人雖係在恒亞公司將系爭房屋設定抵押權予台中二信之前，即向恒亞公司購買並取得系爭房屋之占有，然其並未就系爭房屋辦理買賣之所有權移轉登記，則依民法第758條規定，上訴人即非系爭房屋之所有權人，而僅係實際占有人。

況且系爭房屋乃為獨立之不動產，法律性質為主物，並非其他動產或不動產之從物，其情形顯與民法862條第2項「第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利」之規定無關。

是上訴人亦難以上開民法第862條第1項、第2項之規定，對被上訴人主張係有權占有使用系爭房屋。

(三)被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空並遷讓返還系爭房屋，為有理由：１、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項前段定有明文。

又所有人以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，如占有人以非無權占有為抗辯者，應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之；

如不能證明，應認所有人之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號判決要旨參照）。

２、系爭房屋既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權登記，上訴人雖抗辯其非無權占有使用系爭房屋，惟均非可採，皆如前所述，則上訴人既無法舉證證明其對被上訴人有占用系爭房屋之合法權利，即應認其並無占有使用系爭房屋之正當權源。

是被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人，即有理由。

(四)綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項所有物返還請求權，請求上訴人將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人，為有理由，應予准許。

原審法院因而為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定應供擔保之金額，宣告假執行或免為假執行，經核均無違誤。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 陳繼先
法 官 張恩賜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 郭蕙瑜

中 華 民 國 104 年 11 月 18 日