臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,104,上易,74,20150825,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第74號
上 訴 人 龍族實業股份有限公司
法定代理人 曾振橿
訴訟代理人 楊盤江律師
林坤賢律師
邱華南律師
被上訴人 林孟樺
訴訟代理人 賴書貞律師
被上訴人 莊金川
上列當事人間確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國103年12月19日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2077號第一審判決提起上訴，本院於民國104年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人莊金川未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人起訴主張：㈠上訴人係坐落臺中市○區○○段00000○00000地號土地（下稱系爭基地）之共有人，亦係系爭基地上東方巴黎大樓（下稱系爭大樓）地下一層之臺中市北區水源段0000至0000、0000、0000至0000、0000、0000、0000至0000、0000、0000、0000至0000、0000、0000至0000建號等43筆建物（下稱系爭43戶區分所有建物）之所有權人。

臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）102年度司執字第96060號強制執行事件（下稱系爭執行事件）所查封拍賣之債務人即被上訴人莊金川所有系爭基地應有部分各10萬分之269，由被上訴人林孟樺於民國（下同）102年4月29日拍定。

上訴人為系爭基地之共有人，且上訴人所有系爭43戶區分所有建物，依比例應持有系爭基地應有部分10萬分之3201，而上訴人僅持有應有部分10萬分之202，上訴人所有之系爭基地應有部分不足，依民法物權編施行法第8條之5第3項規定，上訴人於應有部分不足範圍內有優先承買權，即上訴人就上開拍定程序所拍賣被上訴人莊金川所有系爭基地之應有部分有優先承買權，且此權利優先於其他共有人，惟上訴人聲明優先承買，經執行法院裁定駁回，被上訴人否認上訴人有優先承買權等情，爰依民法物權編施行法第8條之5之規定，請求確認上訴人就上開拍定程序所拍賣之被上訴人莊金川所有系爭基地應有部分有優先承買權。

㈡上訴人就系爭43戶區分所有建物之所有權確實存在，該等建物並未滅失：⑴系爭大樓地下1層至地下3層之建物並未拆除，為兩造不爭之事實；

又主管機關有事實實質審查權，經勘驗現場後認定系爭大樓地下層建物存在，有臺中市政府地政局102年8月26日函、臺中市中正地政事務所102年12月5日函、臺中市都市發展局103年7月24日函可證，足認系爭大樓地下層建物事實上存在。

⑵依建築法規定，建築物除傾頹或朽壞完全滅失外，必須經過「拆除」，始有所謂滅失，九二一震災重建暫行條例第10條即明文規定「拆除」始有所謂消滅登記，並有司法院院字第1127號解釋文可資參酌。

臺中市政府都市發展局僅禁止使用系爭大樓地下層建物，對上訴人依民法第765條規定所享有之其他所有權能並無任何限制，其禁止使用不足為認定建物滅失之要件。

又房屋只要足以避風雨，且能達到經濟上使用之目的，仍得為獨立之不動產，房屋所有權仍屬存在，由臺中市都市發展局103年7月24日函可知，系爭大樓地下1至3層建物可以保障系爭基地及鄰地安全，兼及公共安全之維護，可見仍有使用價值。

又臺中地院102年度司執字第17527號強制執行事件拍賣系爭大樓地下一層0000建號建物，經執行法院囑託鑑定，鑑定價額為7,000元，執行法院亦定底價拍賣，嗣為訴外人曾○○以8,000元拍定，足證法院亦認定系爭大樓地下一層建物有交易價值存在。

⑶建物登記為行政權管轄事項，司法判決應受拘束。

本案建物有無滅失，於完成滅失登記前，行政機關有實質審查認定之權力與義務，其登記有法定之公信力及公定力，且法律推定為真正，如當事人不服登記之效力，應依訴願程序請求救濟，非經塗銷登記，任何人不得否定其效力，此觀民法第759條之1第1項規定及98年1月23日增訂此條文之立法理由、土地登記規則第7條、民事訴訟法第355條第1項規定，與最高行政法院42年判字第13號判例、最高法院52年台上字第694號民事判例意旨即明。

是以「登記」除為權利之證明外，亦為認定建物是否為不動產之直接證明，被上訴人未依法定程序將建物登記塗銷前，任何人不得否定上訴人就系爭43戶區分所有建物之所有權存在，法院亦應依「登記」為判決，不得為相反之認定。

三、被上訴人則以：㈠被上訴人林孟樺部分：⑴系爭大樓已在九二一地震中嚴重毀損，被判定為危樓，於臺中地院90年度重訴字第395號損害賠償事件審理時，經行政院公共工程委員會鑑定結果認：系爭大樓有諸多缺失，縱使修繕補強，亦無法達到安全、經濟及使用機能等應有效果，判定整棟大樓包含地上及地下層全部共529戶全倒，作成原地重建之最終鑑定等語。

臺中市政府已依法拆除系爭大樓地上1層至15層建物，並將拆除之地上建物辦竣建物滅失登記；

至於地下1層至地下3層之建物係因考量鄰地與工程之安全性而未拆除，惟亦經臺中市政府公告依建築法第81條規定停止使用，有臺中市中正地政事務所103年7月28日函、臺中市都市發展局103年7月24日函可證。

⑵按建物滅失係法律事實，而非法律行為，故建物滅失之事實一經發生，依民法第758條之規定，其所有權之消滅即不待登記當然發生效力，此有最高行政法院83年度判字第595號判決意旨可參，故系爭大樓地下層建物雖未全部拆除、未辦妥建物滅失登記，仍不能據以認定該等建物尚未滅失。

再由被上訴人104年6月25日提出之現場相片，可看出系爭大樓地下一層已全部無出入口，樓地板及部分橫樑被拆除，隔間牆及所有電梯、管線、停車等設備已全部被拆除，只剩殘垣斷壁，被回填土石，積水嚴重，早已不堪使用，且已完全無法判斷上訴人所有系爭43戶區分所有建物位置何在。

按民法物權編施行法第8條之5是針對「區分所有建物」之基地出售移轉時，專有部分所有權人在一定條件下得優先購買之規定，惟上訴人就系爭43戶區分所有建物之所有權業因建物滅失而消滅，自不能適用該條規定。

⑶上訴人以臺中地院102年度司執字第17527號強制執行事件，訴外人曾○○以8,000元買受系爭大樓地下一層0000建號建物，主張系爭大樓地下一層建物仍有獨立之交易價值云云。

惟依上開執行卷內鴻升不動產估價師事務所製作之不動產估價報告書指出：「0000建號之共有部分0000建號，已滅失不存在，評估金額為0元…」、「0000建號為建物倒塌後之殘餘地下室，已無經濟效益，且公共設施亦不存在，評估建物殘值為5,000元/坪」，可證系爭大樓地下層建物已不具任何經濟效用；

且鑑定結果認0000建號價值僅7,000元，顯然只是「建築廢料」之殘值，自不能據以認定系爭大樓地下一層建物符合法律上之「建物」要件。

㈡被上訴人莊金川經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：⑴原判決廢棄。

⑵確認臺中地院102年度司執字第96060號（即台灣金融資產股份有限公司中部分公司中金執世字第81號）強制執行程序，就附表所示土地所為之拍賣，上訴人之優先購買權存在。

而被上訴人則答辯聲明為：上訴駁回。

五、上訴人與被上訴人林孟樺經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：㈠兩造不爭之事項：⑴龍輝建設股份有限公司以其名義為起造人，於81年間取得系爭建造執照，在系爭基地興建地上15層、地下3層之系爭大樓，而於83年4月30日取得使用執照，於83年6月7日完成保存登記，並依法登記529戶區分所有建物（建號為臺中市○區○○段0000號至0000號）。

⑵上訴人為系爭43戶區分所有建物之所有權人。

⑶系爭大樓因九二一大地震經臺中市政府判定為全倒，依法拆除地上1層至15層建物，並將拆除之地上建物辦竣建物滅失登記。

地下1層至地下3層之建物因考量鄰地與工程之安全性而未拆除，經臺中市政府公告依建築法第81條規定停止使用，未辦理建物滅失登記。

⑷系爭執行事件於103年4月29日拍賣被上訴人莊金川所有之系爭基地之應有部分所有權，而由被上訴人林孟樺拍定。

⑸前揭拍賣程序中上訴人已於103年5月2日具狀聲明優先承買。

㈡兩造爭執之事項：⑴上訴人所有系爭43戶區分所有權是否不存在？⑵若上訴人仍有系爭43戶區分所有權，該區分所有權所擁有之基地應有部分是否不足？⑶上訴人得否依民法物權編施行法第8條之5第3項之規定，主張就系爭執行事件被上訴人林孟樺拍定部分有優先承買權？㈢兩造不再提出其他爭點。

六、本院得心證之理由：㈠上訴人主張：其為系爭43戶區分所有建物之所有權人，系爭執行事件於103年4月29日拍賣被上訴人莊金川所有之系爭基地之應有部分所有權，而由被上訴人林孟樺拍定；

上訴人於前揭拍賣程序中，已於103年5月2日具狀聲明優先承買等情，業為兩造所不爭，應堪採信。

上訴人主張系爭43戶區分所有建物仍具有獨立物權存在等情，惟查：⑴按建物必須足以遮風避雨而達經濟上使用之目的，始能成為具有獨立所有權之客體，且建物是否滅失，應為法律事實，並非法律行為，不以辦理滅失登記為必要，上訴人主張系爭建物迄今未辦理滅失登記，仍具獨立物權存在云云，不足採信。

⑵又系爭大樓經國立交通大學土木系就九二一地震損害安全為鑑定，鑑定發現：系爭大樓有1.地質部分：地質鑽探鑽孔數目及深度均不足。

2.設計部分：原設計靜載重嚴重低估，立面配置不規則，1樓至3樓為軟弱層，使用軟體陳舊、斷面尺寸不夠、邊樑未設計扭力鋼筋、使用陳舊設計規範、未執行動力分析，而未符合建築技術規則安全之要求。

3.施工部份：柱子鋼筋保護層厚度不足、樑柱接頭附近箍筋間距過大，全部在接頭搭接，且地下1樓電扶梯施工切除大小樑及樓地板，違規使用等缺失。

嗣再經行政院公共工程委員會就系爭大樓為最終鑑定，鑑定結果認：系爭大樓於變更設計時，切除1至3樓樓板及二十支大小樑，已嚴重影響其抗震結構系統與抗震能力，而系爭大樓之結構補強與修繕設計報告書及補充說明書，因有違反建築技術規則相關規定、擴大柱斷面致部分管道間喪失機能、修繕補強經費估算嚴重不實等，故均不可行，若欲修繕補強，應將1至3樓改建之鋼樑及樓板恢復原設計案，但施工有實質困難，且要進行結構耐震補強方法，空間配置亦有實質困難，修繕補強經費經評估甚高，不宜採行。

綜上，系爭大樓原設計及變更設計之地震力明顯偏低，若欲修繕補強除經費過高外，修繕施工有實質困難，且補強方案及設置空間嚴重受限，又修繕補強後違反建築技術規則或影響管道空間及住宅機能等，因此修繕補強無法達到安全、經濟及使用機能等應有效果，應原地重建等情，此有原審調閱之台中地院90年度重訴字第395號、本院92年度上字第91號案卷所附國立交通大學土木系臺中市東方巴黎大樓九二一地震損害安全鑑定報告及行政院公共工程委員會九二一震災受損建築物安全鑑定小組鑑定書在卷可稽。

⑶又系爭大樓地下一層現況植物叢生，地下層積有廢水，通往地下室之車道遭拆除後，以土石填平，地下室之出入口亦遭封鎖，地下1、2、3層樓之樓地板及樓頂板均遭拆除並以土回填，至地下1層之簡易樓梯，係上訴人於103年3月6日而臨時搭設；

系爭大樓前經九二一震損被判定為危樓，地上結構體經拆除完竣，地下結構體因考量鄰地與工程之安全性而未拆除，經臺中市政府公告依建築法第81條規定停止使用等情，業有臺中市政府都市發展局103年7月24日中市○○○○0000000000號函、系爭建物現況照片11張為證（見原審卷第85頁、第102至107頁），復為上訴人所不爭執。

本院審酌前揭函文及現場照片，認系爭建物連同地上物業經認定不堪使用，惟因雖因考量鄰地與工程之安全性而未拆除，惟其因系爭大樓原設計地震總橫力已嚴重偏低，且原設計未進行韌性設計、靜載重嚴重低估，並有諸多施工缺失，如施工品質太差、柱鋼筋保護層不足、樑柱接頭箍筋間距過大、配合商場切除1至3樓樓板以及二十支大小樑，已嚴重影響其抗震結構系統與抗震能力，復無出入口，樓地板及樓頂板亦遭拆除並以土回填，顯已不足遮風避雨而達經濟上使用之目的，應堪認定，故系爭大樓地下一層區分所有權包含上訴人所有系爭43戶區分所有權均應認 定業已滅失，上訴人主張系爭大樓地下一層區分所有權仍存在云云，不足採信。

⑷上訴人雖另主張系爭大樓地下一層0000建號建物，經台中地院102年度司執字第17527號強制執行事件拍賣，經執行法院囑託鑑定，鑑定價額為7,000元，執行法院亦定底價拍賣，嗣為訴外人曾○○以8,000元拍定，足證法院亦認定系爭大樓地下一層建物有交易價值存在云云。

惟查：前揭0000建號建物經執行法院送請鑑定後，認：「0000建號之共有部分0000建號，已滅失不存在，評估金額為0元----0000建號為建物倒塌後之殘餘地下室，已無經濟效益，且公共設施亦不存在，評估建物殘值為5,000元/坪」等語（見該鑑價報告第3頁、第5-2頁），本院審酌該鑑價報告內容，認系爭大樓地下層建物已不具任何經濟效用，而鑑價報告所稱0000號建物殘值5,000元應屬建築廢料殘存價值。

又該執行事件拍定人曾雅群為上訴人法定代理人曾振橿之女兒，對系爭建物有上述安全缺失及毀損而無法回復之現況應知之甚詳，竟仍買受該建物，顯與一般交易常情相違，故亦不足具此交易行為而認定系爭大樓地下ㄧ層仍具有經濟上之交易價值，從而上訴人依前揭鑑價及拍定事實而主張系爭大樓地下ㄧ層仍具有獨立所有權云云，仍不足採信。

⑸末按民法物權編施行法第8條之5第3項之立法目的，係為解決專有部分所有人就區分所有建物之基地尚無應有部分，或雖有應有部分但其應有部分不足之情形，以貫徹建物與基地同屬一人所有，並盡經濟上之效用為目的，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權。

本件系爭大樓地下一層區分所有權建物業已滅失，已如前述，參諸民法物權編施行法第8條之5第3項之立法目的，上訴人主張其就系爭基地之拍賣具有優先承買權，即無理由，不應准許。

㈡綜上所述，上訴人所有之系爭43戶區分所有權建物已不足避風雨而達經濟上使用之目的，難謂該區分所有權仍屬存在，是上訴人主張其所有系爭43戶區分所有建物擁有之系爭基地應有部分不足，依民法物權編施行法第8條之5第2、3項之規定，請求確認其就上開拍定程序所拍賣之被上訴人莊金川所有系爭基地之應有部分有優先承買權，為無理由。

原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 25 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 楊國精
法 官 陳毓秀
以上正本係照原本作成。
不得上訴。

書記官 王朔姿

中 華 民 國 104 年 8 月 25 日