臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,105,上易,180,20170111,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第180號
上 訴 人 吳宏禮
吳全興
共 同
訴訟代理人 饒斯棋律師
張馨月律師
被上訴人 郭財明
訴訟代理人 林佳怡律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國105年2月3日臺灣苗栗地方法院104年度訴字第61號第一審判決提起上訴，本院於105年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人應給付上訴人吳宏禮新台幣壹佰貳拾萬捌仟捌佰捌拾元，及自民國一０四年二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被上訴人應給付上訴人吳全興新台幣陸萬貳仟陸佰肆拾元，及自民國一０四年二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、本件上訴人主張：兩造於民國102年9月18日簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由被上訴人以總價新台幣（下同）1,397萬元向上訴人吳宏禮購買其所有坐落苗栗縣苗栗市○○段190之4、190之7、190之9、190之12地號土地全部及190之10地號土地應有部分4分之1等5筆土地，另以總價352萬元向上訴人吳全興購買其所有同段190之1地號土地應有部分3分之1、190之10地號土地應有部分12分之1、190之11地號土地應有部分3分之1等3筆土地（以下稱系爭各筆地號土地，並就此7筆土地合稱系爭土地），約定分4期給付買賣價金。

被上訴人已依約分別給付前3期價金490萬元及122萬元予上訴人吳宏禮、吳全興，惟上訴人依系爭買賣契約第1條、第14條約定，將系爭土地登記面積如數移轉所有權登記予被上訴人所指定之第三人吳明美（即原審備位之訴被告），吳明美將系爭土地合併為1筆同段190之1地號土地後，被上訴人以系爭土地之實際面積較登記面積減少為由，拒絕給付第4期尾款各907萬元及230萬元，反認該尾款各應減少1,208,880元及62,640元，並將原應給付上訴人吳宏禮之部分款項6,129,805元提存於原法院提存所。

惟系爭買賣契約係以全部土地整筆論價，非單以土地面積計價，且依系爭買賣契約第14條第1款買賣價金計算及互相找補之約定，需以「地政機關實測登記」為準，亦即即使面積誤差仍需完成登記。

上訴人依約移轉登記前後之系爭土地面積均未減少，符合系爭買賣契約第1條及第14條約定，無應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任之情。

爰依系爭買賣契約第2、3條約定，請求被上訴人給付前述遭減少之尾款等語。

（上訴人於原審提起先、備位之訴，原審就先備位之訴均為上訴人敗訴之判決，上訴人全部聲明不服，提起上訴，嗣於本院言詞辯論時撤回對原審被告吳明美備位之訴部分之上訴）。

上訴聲明為：如主文第1項、第2項及第3項所示。

貳、被上訴人則以：依系爭買賣契約第1條、第14條約定及被上訴人簽署之委託購買意願書，系爭買賣契約係以每坪單價72,000元計算價金，非整筆論價。

兩造簽約時，對土地登記面積與實際測量面積或有出入差異，方另以第14條特約事項作為土地價金找補依據，出賣人並對出賣土地實際坪數有重測義務。

且只需系爭土地之實際面積有短少，即有依該條約定互相找補之義務，不以登記為前提。

系爭買賣契約簽訂後，被上訴人委由訴外人○○測量有限公司向苗栗縣苗栗地政事務所（下稱苗栗地政事務所）購買系爭土地暨毗鄰土地之電子地籍圖，俾供建築師套繪及作成建築線指定圖、分筆分割圖面，計算系爭土地面積，發現系爭土地之圖面面積即實際面積與登記面積不同。

被上訴人將上情告知上訴人，要求依特約事項申請鑑界，以確定所售土地實際面積，遭上訴人拒絕，上訴人並拒絕以上開電子地籍圖計算結果作為尾款價金給付依據，被上訴人遂依該結果為清償提存以代給付。

原審囑託苗栗地政事務所計算系爭土地之實際面積與登記面積確不相同，則被上訴人依系爭買賣契約第14條第1款約定，主張減少價金，應有理由。

經依苗栗地政事務所之計算加減後，系爭土地之價金應減少1,250,172元等語，資為抗辯。

於本院答辯聲明為：①上訴駁回。

②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

叁、本件經原審整理兩造不爭執及爭執事項如下（見原審卷二第25至26頁）：

一、兩造不爭執事項：

（一）兩造於102年9月18日分別簽立系爭買賣契約，由被上訴人以1,397萬元向上訴人吳宏禮購買其所有系爭190之4、190之7、190之9、190之12地號土地全部及190之10地號土地應有部分4分之1，另以352萬元向上訴人吳全興購買其所有系爭190之1、190之11地號土地應有部分各3分之1，190之10地號土地應有部分12分之1，並各約定分4期給付買賣價金。

（二）被上訴人已給付上訴人吳宏禮前3期價金共490萬元，並已給付上訴人吳全興前3期價金共122萬元。

（三）上訴人已將系爭土地移轉登記予被上訴人郭財明指定之吳明美。

（四）被上訴人主張與上訴人吳宏禮間之前述買賣應減少價金1,208,880元，與上訴人吳全興間之前述買賣應減少價金62,640元，均未給付。

（五）被上訴人將系爭買賣契約部分價金6,129,805元，以上訴人吳宏禮為收取人，提存於原法院提存所。

二、兩造爭執事項：

（一）系爭買賣契約第14條所稱以「地政機關實測登記為準」，是否包括依地籍圖計算面積？

（二）上訴人移轉登記於被上訴人之系爭土地面積是否有短少？

（三）被上訴人主張與上訴人吳宏禮間之前述買賣應減少價金1,208,880元，與上訴人吳全興間之前述買賣應減少價金62,640元，各是否有理由？

（四）上訴人請求被上訴人給付前述被上訴人所主張減少之價金，各是否有理由？

肆、得心證之理由

一、系爭買賣契約第14條所稱以「地政機關實測登記為準」，是否包括依地籍圖計算面積？

（一）系爭買賣契約第14條第1項規定：「本標的物之坪數應依地主申請鑑界後，由建築師套繪之圖面，地政機關實測登記為準，買賣坪數若有增減，則依買賣單價互相找補。」

（見原審卷一第14、21頁）。

所謂「依地主申請鑑界後，由建築師套繪之圖面，地政機關實測登記為準」，尚不能僅由被上訴人委由建築師依地籍圖計算面積，而置「地政機關實測登記」之約定於不顧。

是上訴人主張：被上訴人委請私人測量公司僅依地政機關之電子地籍圖計算面積，據以減少價金，並無所據等語，固屬有據。

而被上訴人於本件起訴前原委由聯鉿測量有限公司向苗栗地政事務所購買系爭土地及其他毗鄰土地之電子地籍圖，供建築師套繪、作成建築線指定圖及分筆分割之圖面，並計算系爭土地之面積，據以主張減少價金，惟因未經地政機測量而為上訴人所否認，經原審囑託苗栗地政事務所按系爭土地之地籍圖計算圖面面積後（詳如後述），被上訴人並不爭執，並據以主張增減價金（見原審卷一第257至265頁）。

準此，依系爭買賣契約第14條第1款前揭約定，認定系爭土地實際面積有無減少，應符合該約款之以「地政機關實測」結果之約定為準。

（二）所謂以「地政機關實測」為準，是否以經地政機關現場實地測量為必要？就此，內政部國土測繪中心（下稱國土測繪中心）函覆原審如下：「（一）按『計算面積之方法如下：一、數值法測量者：以界址點坐標計算之。

二、圖解法測量者：以實量距離、圖上量距、坐標讀取儀或電子求積儀測算之。』

為地籍測量實施規則第151條所明訂，地政機關係依上開規定計算土地面積。

另按『圖解法地籍圖得數值化為之。

圖解法地籍圖數值化之步驟如下：一、圖籍資料清理及整飾。

二、數值化建檔。

三、面積計算。

…』為地籍測量實施規則第165條所明定，故亦可依圖解地籍圖數值化成果以坐標計算土地面積。

（二）按『分割土地面積之計算，依下列規定辦理：一、一宗土地分割為數宗土地，該分割後數宗土地面積之總合，須與原土地面積相符。

如有差數，經將圖紙伸縮成數除去後，其增減在下列公式計算值以下者，應按各地號土地面積比例配賦；

在下列公式計算值以上者，應就原測量及計算作必要之檢核，經檢核無誤後依第232條規定辦理。

…』、『依邊長（應將圖紙伸縮成數除去或原實量邊長）量算複丈土地所得面積，並與登記面積比較，其增減在地籍測量實施規則第243條第1款規定公式計算值以上者，應就原測量或計算作必要之檢核，據以依法更正地籍圖簿…』為地籍測量實施規則第243條及辦理圖解法土地界址鑑定作業注意事項第22點所明訂，故依地籍圖計算面積與登記面積間所產生之較差，及應依上開規定作必要之檢核，現行技術並無困難…是以，土地面積之查屬，應由登記機關依上開規定辦理」等語，有該中心104年5月12日函文在卷可憑（見原審卷一第211頁正、反面、第212頁）。

是地政機關得依圖解地籍圖數值化成果，以坐標計算系爭土地之面積，且依地籍圖計算實際面積與登記面積間所產生之較差，現行技術並無困難。

又有關土地使用面積部分，需會勘及實地測量後，方能辦理，若僅對地籍圖計算面積有疑慮，並無辦理會勘及鑑測之必要等情，亦有國土測繪中心104年4月10日、104年6月5日函文在卷可證（見原審卷一第187、227頁）。

準此，在系爭土地與其鄰地之界址，並無爭議之情形下，尚無系爭買賣契約第14條第1項所稱至現場實地測量之「鑑界」問題，僅由地政機關依圖面計算面積即可。

該條所稱「圖面」，當以地政機關所保管之地籍圖，最為精確；

所稱之「實測」，依前揭說明，由地政機關依圖解地籍圖數值化成果，以坐標計算系爭土地之面積，並依系爭土地之地籍圖，計算實際面積與登記面積間所產生之較差即可。

上訴人主張：系爭買賣契約第14條約定以「地政機關實測」為準，不包括依地籍圖計算面積，土地鑑界並不以與鄰地有界址爭議為必要，被上訴人對面積有疑義，應會同地主向地政機關申請複丈辦鑑界，其未依上開程序辦理，堪認對面積無爭執云云，並非可採。

二、上訴人移轉登記於被上訴人之系爭土地面積是否有短少？本件上訴人依系爭買賣契約第2條、第3條約定，請求被上訴人給付未付之價金，被上訴人則抗辯系爭土地依電子地籍圖計算之面積較土地登記謄本登記之面積減少，其依系爭買賣契約第14條第1款約定減少價金。

而依系爭買賣契約第14條第1款約定，認定系爭土地面積有無減少，首應以「地政機關實測」為準，所謂「地政機關實測」，則由地政機關依圖解地籍圖數值化成果，以坐標計算系爭土地之面積，並依系爭土地之地籍圖，計算實際面積與登記面積間所產生之較差即可，並無會同地政機關實地測量之必要，業如前述。

經查：

（一）兩造係於102年9月18日簽訂系爭買賣契約，此為兩造不爭執之事實。

關於系爭土地於102年11月5日分割前之實際面積，經原審囑託苗栗地政事務所依地籍圖計算結果：系爭190之4、190之7、190之9、190之10及190之12地號土地因經多次合併分割，該所現有各筆土地皆為最新地籍登記資料，故原審需要上列土地102年11月5日前各筆土地實際面積，該所係依據67年7月20日同段190之1地號分割增出190之3至190之10地號等9筆土地，另該所71年4月6日同段190之3地號分割增出190之11、190之12地號等3筆土地，上列土地面積係依據土地分割原圖，以電子求積儀計算求得各宗土地面積結果，同段190之1地號土地面積410平方公尺、同段190之3地號土地面積414平方公尺、同段190之4地號土地面積188平方公尺、同段190之5地號土地面積14平方公尺、同段190之7地號土地面積282平方公尺、同段190之8地號土地面積442平方公尺、同段190之9地號土地面積39平方公尺、同段190之10地號土地面積210平方公尺、同段190之11地號土地面積13平方公尺、同段190之12地號土地面積19平方公尺；

又於102年11月15日該所收件苗二土字第1355號辦理同段190之1地號土地分割1案，分割前同段190之1地號圖上計算面積為410公尺，分割後增出同段190之1、190之14地號，其圖上面積計算各為305、105平方公尺；

又於103年8月11日該所收件苗二土字第884號辦理同段190之10地號土地分割1案，於103年8月21日辦理面積更正，故分割前同段第190之10地號圖上計算面積為214公尺，分割後增出同段190之10、190之16地號，其圖上面積計算各為134、80平方公尺等語，有該所104年10月19日函文附卷可稽（見原審卷二第44、44之1頁）。

參以系爭買賣契約第1條約定：買賣土地標示「（已登記者應以地政機關之登記為準）」等語，並將買賣之系爭土地地號、面積（平方公尺、坪數）及持分詳細記載（見原審卷一第12、19頁），係約定以地政機關之登記為準。

且該條所列系爭土地之地號、面積（平方公尺）及應有部分均與土地登記謄本相符（見原審卷一第25至31頁）。

則所謂「已登記者應以地政機關之登記為準」之約定，應係指系爭買賣契約買賣土地之地號、面積及應有部分，均以土地登記謄本登記之資料為準。

系爭買賣契約記載雙方買賣系爭土地之面積（即土地登記謄本登載之面積）如附表所示（即上訴人應移轉之面積），經與苗栗地政事務所前揭104年10月19日函文所計算之面積相比對已有出入。

足見系爭買賣契約簽立當時，系爭土地之實際面積，即與系爭買賣契約依系爭土地謄本登記記載之面積，顯有不同。

（二）兩造於102年9月18日簽立系爭買賣契約後，嗣上訴人於103年10月31日將系爭土地之所有權移轉登記予被上訴人指定之吳明美，有系爭土地異動索引在卷可憑（見原審卷一第32至45頁、第52頁）。

苗栗地政事務所受原審囑託依地籍圖計算舊地號系爭土地之實際面積，經該所依圖解地籍圖數值化成果以坐標方式計算系爭土地於103年11月12日辦理合併分割前圖面之面積如下：系爭190之1地號土地面積303.77平方公尺、190之4地號土地面積188.37平方公尺、190之7地號土地面積282.73平方公尺、190之9地號土地面積39.86平方公尺、190之10地號土地面積134.01平方公尺、190之11地號土地面積13.20平方公尺、190之12地號土地面積19.89平方公尺等情，有該所104年6月29日函文暨檢附系爭土地103年11月12日辦理合併分割之土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷一第233至236頁）。

原審據此與系爭土地登記謄本之記載，作成原判決附表。

惟其中系爭190之1地號土地於兩造在102年9月18日簽訂買賣契約後之102年11月15日辦理分割，分割前該筆土地圖上面積為410平方公尺，分割後增出同段190之1、190之14地號土地，其圖上面積計算各為305、105平方公尺；

又系爭190之10地號土地於103年8月11日亦曾辦理分割，分割前系爭190之10地號圖上計算面積為214公尺，分割後增出同段190之10、190之16地號，其圖上面積依序為134、80平方公尺等情，有前揭苗栗地政事務所104年10月19日函文附卷可稽（見原審卷二第44、44之1頁）。

而系爭190之1地號土地於102年11月15日分割前之登記面積為420平方公尺，分割後增出同段190之1、190之14地號土地，其登記面積依序為315、105平方公尺；

系爭190之10地號土地於103年8月11日分割前之登記面積為203平方公尺，分割後增出同段190之10地號土地，面積為134平方公尺，有土地登記謄本及苗栗地政事務所104年3月26日函文檢附之該2筆土地複丈圖及面積計算表在卷可稽（見原審卷一第25、28、179頁、第183頁正反面、第184頁正反面）。

參酌上訴人亦主張：系爭190之1地號土地曾於102年11月5日分割為同段190之1及190之14地號，系爭190之10地號土地於103年11月12日前亦已分割為同段190之10、190之16地號土地，原地號土地之面積即因新增地號而減少，惟非謂土地面積有減少，此即為苗栗地政事務所104年3月26日函文所載系爭土地之面積較原登記面積減少之原因等語（見本院卷第42頁）。

核與被上訴人就此部分陳明：系爭190之1地號土地於102年11月5日分割後，面積縮減為315平方公尺，分割出之同段190之14地號土地面積為105平方公尺，分割後同段190之1地號土地與苗栗地政事務所104年6月29日函文計算之面積，差距11.23平方公尺；

另同段190之10地號土地，前為上訴人及訴外人吳○○清、吳○○枝、吳○興等人共有，吳○興應有部分面積為50.75平方公尺，由於吳○興所有之同段190之15地號土地並未出售，上開原地主為使土地利用方整，乃與吳○興達成互換土地協議，由上訴人自同段190之10地號土地多劃分出2 9.25平方公尺予吳○興，故吳○興就系爭190之10地號土地分割出之同段190之16地號土地取得80平方公尺土地，復加上由上訴人就分割自同段190之1地號土地之同段190之14地號土地面積105平方公尺，總計134.25平方公尺，換得吳○興所有同段第190之15地號土地，面積135平方公尺，二者互換土地面積相當；

亦即系爭190之1地號土地與吳○興交換土地前原登記面積為420平方公尺，經交換分割105平方公尺予吳○興，剩餘315平方公尺，故以交換土地後之315平方公尺計算持分面積；

系爭190之10地號土地與吳○興交換土地前原登記面積為203平方公尺，經交換80平方公尺予吳○興後，剩餘123平方公尺，故以交換土地後之123平方公尺計算持分面積等情（見原審卷一第245、246、265頁）相符。

準此，兩造就系爭190之1、190之10地號土地上訴人依系爭買賣契約應移轉交付之面積，應考量前揭分割之結果，不能悉依系爭買賣契約之記載認其面積依序為420、203平方公尺，並無爭執。

原審就此部分按系爭買賣契約及當時土地登記謄本所載面積計算，即有未洽。

其據此所為面積增減之計算，亦隨之有誤，應更正如本判決附表所示。

此即為上訴人於103年10月31日移轉系爭土地所有權予吳明美當時，地政機關實測結果，上訴人實際移轉系爭土地之面積，故應以此為基準，認定上訴人實際移轉予吳明美之面積，即如附表面積增減欄所示。

雖各筆土地互有參差，但實際總面積顯有短少。

三、被上訴人主張與上訴人吳宏禮間之前述買賣應減少價金1,208,880元，與上訴人吳全興間之前述買賣應減少價金62,640元，各是否有理由？上訴人請求被上訴人給付前述被上訴人所主張減少之價金，各是否有理由？

（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條及第348條第1項分別定有明文。

又買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條亦有明文規定。

查系爭買賣契約第1條約定：買賣土地標示「（已登記者應以地政機關之登記為準）」，係指系爭買賣契約買賣土地之地號、面積及應有部分，均以土地登記謄本登記之資料為準，已如前述。

又系爭買賣契約第2條約定：買賣總價款：1,397萬元（上訴人吳宏禮部分）、352萬元（上訴人吳全興部分）（見原審卷一第12、19頁）。

準此，賣方即上訴人，依系爭買賣契約，有將系爭買賣契約102年9月18日訂立當時，地政機關所登記系爭土地之面積數量，移轉登記予買方即被上訴人或其指定者之義務。

亦即上訴人應移轉登記之面積數量，應以系爭買賣契約訂立當時，系爭土地之登記面積為準，而非以實際移轉之面積為準，上訴人亦自承：系爭買賣契約之價金，應以系爭土地登記謄本記載之面積為準等語（見原審卷一第202頁）。

惟兩造於系爭買賣契約第14條第1項規定：「本標的物之坪數應依地主申請鑑界後，由建築師套繪之圖面，地政機關實測登記為準，買賣坪數若有增減，則依買賣單價互相找補。」

（見原審卷一第14、21頁）。

因此，於符合系爭買賣契約第14條第1項約定之情況下，應依買賣單價互相找補，應無疑義。

否則若一律以上訴人依土地登記謄本移轉登記系爭土地之面積數量為準，則永不發生找補之問題，即無另行增訂系爭買賣契約第14條第1項之必要。

（二）解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條明文規定。

解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，於解釋契約時尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。

又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號、19年上字第453號判例參照）。

系爭買賣契約第14條第1款既已載明為「特定約定事項」，即屬針對特定事項之特別約定，自應優先於系爭買賣契約第1條而適用。

況依契約解釋，雙方當事人於簽定系爭買賣契約時，固依各筆系爭土地之登記謄本，而於系爭買賣契約第1條記載買賣土地標示，並以之計算買賣總價款，然買賣土地須核實土地面積，此乃眾所周知之事，故雙方當事人始另於系爭買賣契約第14條第1項為特定約定事項，用以防免系爭土地實際面積與登記面積不符時，所生系爭買賣契約第2條依訂約時登記面積所計算之總價款有所不公之情形。

是系爭買賣契約第14條第1項之特定約定事項，非但為特別規定，且非僅對被上訴人有利，於上訴人實際移轉交付之面積，較系爭買賣契約訂立時系爭土地登記面積為多之情形，若符合系爭買賣契約第14條第1款約定，被上訴人亦有增加給付價金予上訴人之義務。

換言之，系爭買賣契約第14條「特定約定事項」第1項之約定，尚非必然對系爭買賣契約買賣雙方之某方有利，並未違反平等互惠原則及誠信原則。

（三）系爭土地實際面積有無減少，依系爭買賣契約第14條約定，首需以「地政機關實測」為準。

而所謂以「地政機關實測」為準，由地政機關依圖解地籍圖數值化成果，以坐標計算系爭土地之面積，且依地籍圖計算實際面積與登記面積間所產生之較差即可。

上訴人於103年10月31日移轉系爭土地之所有權予吳明美當時，其實際移轉之面積，經地政機關依圖解地籍圖數值化成果以坐標方式計算系爭土地於103年11月12日辦理合併分割前圖面之面積，並考量系爭190之1、190之10地號土地依序曾於102年11月15日、103年8月11日辦理分割增出土地等前情，認上訴人實際移轉系爭土地予吳明美之面積，即如附表面積增減欄所示，已如前述。

惟系爭買賣契約第14條第1項約定：「買賣坪數若有增減，則依買賣單價互相找補。」

之前提為「地政機關實測『登記』為準」。

因此，除經地政機關依圖解地籍圖數值化成果以坐標方式計算系爭土地於103年11月12日辦理合併分割前圖面之面積，較登記面積確有減少外，以經地政機關辦理土地面積之更正「登記」為必要。

且此部分契約文字之用語甚為明確，業已表示當事人真意，自無須別事探求，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。

上訴人主張：兩造於系爭買賣契約第14條特別約明「實測登記」，因此即使面積有誤差，需向地政機關為面積變更之登記，始能計算應找補之金額等語，應可採信。

經查：⒈本案土地係圖解法測量地區，系爭土地為日據時代所測繪，其周圍為59年苗栗維祥農地重劃區土地所包圍，其地籍圖套合皆以人工作業方式辦理，且因年代久遠致圖式伸縮、破損及人為因素等，致各承辦員判讀計算面積結果，仍略有差異。

前揭苗栗地政事務所104年6月29日函回覆原審各筆土地面積，純為讀取圖解地籍圖數值座標方式計算系爭土地面積，並未考量地籍原圖伸縮率、破損等因素，未做公差合理配賦，僅就地籍圖電腦讀取計算面積而得之結果。

按地籍測量實施規則第二章圖解法測量第243條規定略以：「分割土地面積之計算，依下列規定辦理：一、一宗土地分割為數宗土地，該分割後數宗土地面積之總和，須與原土地面積相符。

如有差數，經將圖紙伸縮成數除去後，其增減在下列公式計算值以下者，應按各地號土地面積比例配賦；

在下列公式計算值以上者，應就原測量及計算作必要之檢核，經檢核無誤後依第232條規定辦理（錯誤更正處理）。

…」，另土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對之效力」。

本案同段190之1、190之4、190之7、190之8、190之9、190之10、190之11、190之12、190之13、190之15等10筆土地，於103年11月4日辦理合併，並同時依前揭規定辦理土地分割，分割增出190之1、190之17~190之48地號33筆土地。

本案土地登記面積符合前揭規定無庸辦理面積更正，故系爭土地面積應依土地登記簿所登載面積為準等情，有苗栗地政事務所104年8月19日函文在卷可稽（見原審卷一第251頁正反面）。

⒉系爭190之1地號土地於102年11月5日未分割前原始登記面積為420平方公尺，圖面面積為410平方公尺。

依據地籍測量實施規則第243條規定，其面積允許誤差範圍為11平方公尺，故其面積無需辦理更正，苗栗地政事務所承辦員於102年11月5日辦理分割時乃依據登記面積辦理分割配賦，而產生190之1、190之14地號土地，其登記面積依序為315、105平方公尺，合計420平方公尺。

又系爭土地等於103年11月12日合併為同段190之1地號土地，並接續分割為190之1、190之17至190之48地號等33筆土地，經過電腦計算其登記面積與圖面面積之差值皆小於地籍測量實施規則第243條容許誤差，故未辦理面積更正等情，亦有苗栗地政事務所105年8月22日函文附卷可稽（見本院卷第88、89頁）。

⒊依苗栗地政事務所前揭函文，該所依圖解地籍圖數值化成果以坐標方式計算系爭土地於103年11月12日辦理合併分割前圖面之面積，雖與登記面積有如附表所示之差異，但在地籍測量實施規則第243條規定之容許誤差範圍，故無需辦理面積變更登記。

又苗栗地政事務所前揭104年8月19日函文所謂「…並未考量地籍原圖伸縮率…而得之結果」，概因本案所涉地號土地四周皆為農地重劃地包圍（全幅）圖紙伸縮率成數已難估算，該所辦理分割時未經將圖紙伸縮成數計入除去，即逕按（分割後）各地號面積比例配賦分割前後面積總合之差數，故不影響前述函詢事項之實際面積計算等語，亦有該所104年10月2日函文在卷可稽（見原審卷二第34、35頁）。

被上訴人對上述苗栗地政事務所函覆之內容並不爭執，且陳明：系爭土地總面積雖有短少，但因地政機關認在公差範圍內，毋庸辦理面積更正，伊亦未前往辦理更正等語（見本院卷第71、114頁）。

另就苗栗地政事務所104年10月19日函文與該所104年6月29日函文，對於系爭土地之實際面積計算結果有「些微差距」，亦認：本案土地基於各種因素，各承辦員判讀計算結果可能略有差異，此業經苗栗地政事務所104年8月19日函覆在案（參原審卷一第251頁），是以兩份回函對於系爭土地之實際面積計算結果略有差別，然此屬合理可接受之範圍等語。

準此，系爭土地經地政機關依圖解地籍圖數值化成果以坐標方式計算於103年11月12日辦理合併分割前圖面之面積，雖較登記面積有如附表所示之增減，惟其面積減少部分因在法令許可之容許誤差範圍，而無需經地政機關辦理土地面積之更正「登記」，自難認已符合系爭買賣契約第14條第1項：「買賣坪數若有增減，則依買賣單價互相找補。」

之前提即「地政機關實測『登記』」之約定。

至於除上訴人以外系爭土地週圍之其他地主，有依被上訴人之主張，按土地實際面積數核算增減買賣價金，固據被上訴人提出土地買賣契約書暨相關資料為證（見本院卷第124至160頁）。

惟此為其他地主與被上訴人就其他地號土地之買賣其面積增減時，雙方私下同意之處理方式，不能據此變更前揭約款之涵義，並要求上訴人應比照辦理。

被上訴人抗辯：解釋當事人之真意，系爭買賣契約第14條約定之「實測登記」，只需面積確實短少，即需互相找補云云，並非可採。

被上訴人據以主張減少價金，難認有據。

四、綜上所述，被上訴人抗辯上訴人出售之系爭土地面積有短少，其得依系爭買賣契約第14條第1款約定主張上訴人吳宏禮部分應減少價金1,208,880元、吳全興部分應減少價金62,640元，與系爭買賣契約第14條第1款之約定不符，不應准許。

又被上訴人依系爭買賣契約，尚積欠上訴人吳宏禮買賣價金1,208,880元、吳全興買賣價金62,640元，此為兩造不爭執之事實（見本院卷第175頁反面、第176頁正面）。

從而，上訴人依買賣契約，請求被上訴人給付上訴人吳宏禮1,208,880元、吳全興62,640元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即104年2月6日（於104年2月5日送達被上訴人，見原審卷一第84頁之送達證書）起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項、第3項所示。

五、本件事證已臻明確，上訴人聲請訊問證人即苗栗地政事務所第二課課長江盛輝，以及請求由苗栗縣政府工商發展處建築管理科、地政處及苗栗地政事務所聯合會勘系爭土地現場，辦理現場實際測量等，本院認無此必要。

又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

伍、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 1 月 11 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜
法 官 黃渙文
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 蔡芬芬

中 華 民 國 106 年 1 月 11 日







附表：
┌─────┬──────┬───────┬─────────┬──────┬────┐
│          │地號（苗栗縣│系爭買賣契約訂│苗栗縣苗栗地政事務│  面積增減  │合    計│  
│          │苗栗市○○段│立時土地登記謄│所104 年6 月29日苗│（平方公尺）│面積增減│
│          │）          │本面積（即上訴│地二字第1040004993│            │        │
│          │            │人應移轉之面積│號函之實際移轉之面│            │        │
│          │            │，其中190之1、│積（平方公尺）    │            │        │
│          │            │190之10業經調 │                  │            │        │
│          │            │整）          │                  │            │        │
├─────┼──────┼───────┼─────────┼──────┼────┤
│上訴人吳宏│   190之4   │     198      │     188.37       │188.37－198 │-57.4   │
│禮        │            │              │                  │＝-9.63     │        │
│          │            │              │                  │            │        │
│          ├──────┼───────┼─────────┼──────┤        │
│          │   190之7   │     329      │     282.73       │282.73－329 │        │
│          │            │              │                  │＝-46.27    │        │
│          │            │              │                  │            │        │
│          ├──────┼───────┼─────────┼──────┤        │
│          │   190之9   │      46      │      39.86       │39.86 －46＝│        │
│          │            │              │                  │-6.14       │        │
│          │            │              │                  │            │        │
│          ├──────┼───────┼─────────┼──────┤        │
│          │   190之10  │123×應有部分 │134.01×應有部分1/│33.50－30.75│        │
│          │            │1/4＝30.75    │4 ＝33.50 （小數點│＝2.75      │        │
│          │            │              │第2位以下4捨5入） │            │        │
│          ├──────┼───────┼─────────┼──────┤        │
│          │   190之12  │      18      │      19.89       │19.89 －18＝│        │
│          │            │              │                  │1.89        │        │
├─────┼──────┼───────┼─────────┼──────┼────┤
│上訴人吳全│   190之1   │315×應有部分 │303.77 ×應有部分1│101.26－105 │-3.42   │
│興        │            │1/3＝105平方公│/3 ＝101.26（小數 │＝-3.74     │        │
│          │            │尺            │點第2 位以下4 捨5 │            │        │
│          │            │              │入）              │            │        │
│          ├──────┼───────┼─────────┼──────┤        │
│          │   190之10  │123×應有部分 │134.01×應有部分1/│11.17 －10.2│        │
│          │            │1/12＝10.25（ │12＝11.17（小數點 │5＝0.92（小 │        │
│          │            │小數點第2位以 │第2 位以下4 捨5入 │數點第2位以 │        │
│          │            │下4捨5入）    │）                │下4捨5入）  │        │
│          │            │              │                  │            │        │
│          ├──────┼───────┼─────────┼──────┤        │
│          │   190之11  │15×應有部分1/│13.20 ×應有部分1/│4.4－5 ＝-0.│        │
│          │            │3 ＝5         │3 ＝4.4 （小數點第│6           │        │
│          │            │              │2 位以下4 捨5 入）│            │        │
│          │            │              │                  │            │        │
└─────┴──────┴───────┴─────────┴──────┴────┘