臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,106,上,555,20180627,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第555號
上 訴 人 周芝蘭
葉昌洋
黃品茹
陳堯舜
楊育淇
沈瑋欽
謝侑晉
利眾科技有限公司
上列一人
法定代理人 蔡秀明
共 同
訴訟代理人 王世勳律師
被 上 訴人 順利資產有限公司
法定代理人 黃士利
訴訟代理人 王盈智律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國106年10月20日臺灣臺中地方法院106年度訴字第1772號第一審判決提起上訴，本院於107年6月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

原判決主文第一項關於命上訴人周芝蘭、葉昌洋、黃品茹、陳堯舜、楊育淇、沈瑋欽、謝侑晉應將門牌號碼臺中市○○區○○○街○號房屋遷讓返還被上訴人部分，應於被上訴人在新臺幣陸仟伍佰萬元之範圍內清償如附表所示抵押權所擔保之債務，及扣抵被上訴人代墊王現順應負擔之稅捐後，將餘款交付王現順並由周芝蘭、葉昌洋、黃品茹、陳堯舜、楊育淇、沈瑋欽、謝侑晉代為受領之同時履行之。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○○街0號房屋（下稱系爭房屋，並與所坐落之基地即臺中市○○區○○段000地號土地合稱系爭房地）原為上訴人周芝蘭、葉昌洋、黃品茹、陳堯舜、楊育淇、沈瑋欽、謝侑晉等7人（下稱周芝蘭等7人）所有，其等於民國100年8月19日將系爭房屋信託登記予上訴人利眾科技有限公司（下稱利眾公司）所有，嗣周芝蘭等7人復於101年5月30日將系爭房屋信託登記予訴外人王現順，被上訴人則於102年3月間，以總價款新臺幣（下同）9,000萬元向王現順購買系爭房屋並於同年4月1日取得所有權。

被上訴人已支付王現順價金2,500萬元，因王現順未能將系爭房屋點交予被上訴人，故被上訴人依約尚未支付尾款。

系爭房屋於王現順點交時遭訴外人張永和無權占用，嗣經被上訴人訴由原法院103年度訴字第2976號判決張永和應遷讓返還在案。

詎被上訴人向原法院聲請強制執行點交時，利眾公司提出不實租約向原法院執行處聲明異議，惟原法院106年度簡上字第190號業已判決確定利眾公司就系爭房屋無租賃關係，利眾公司占用系爭房屋自無正當權源，周芝蘭等7人將系爭房屋出租予利眾公司，核係間接無權占有，為此，爰依民法第767條第1項前段之規定，求為判決上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人等語（原審就上開請求為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；

被上訴人逾上開範圍之請求，原審為其敗訴判決，未據聲明不服，此部分不在本院審理範圍）。

於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭房屋早於101年5月1日即由當時所有權人即周芝蘭等7人出租予利眾公司，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，利眾公司自得對被上訴人主張租賃關係仍繼續存在，於租賃關係存續期間，被上訴人請求利眾公司遷出系爭房屋，自屬無據。

系爭房屋係由周芝蘭等7人於101年5月30日信託登記予王現順，被上訴人於102年3月13日向王現順購買系爭房屋，並於102年4月1日辦理移轉登記為所有權人，被上訴人雖給付價金2,500萬元，然尚未給付尾款6,500萬元，是依其與王現順簽訂之上證1不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第3條等約定，負有給付尾款予王現順之義務，王現順基於信託之法律關係，亦負有將上開尾款交付予上訴人之義務，上訴人為王現順之債權人，王現順則為被上訴人之債權人，上訴人為保全債權，得依民法第242條規定，代位行使其權利。

王現順怠於催告被上訴人給付尾款，經上訴人代位王現順依系爭買賣契約第9條之約定，催告被上訴人給付尾款未付，上訴人已依法及依約於107年2月間為解除該買賣契約之意思表示。

買賣契約既已依法解除，被上訴人即非系爭房屋所有權人，不得為本件請求。

況被上訴人不僅未給付尾款，且於106年4月13日辦理停業，已無支付尾款能力，王現順卻怠於行使民法第264條及第265條規定之同時履行抗辯權及不安抗辯權，上訴人自得代位行使上開權利，於被上訴人支付尾款前，拒絕將系爭房屋點交予被上訴人。

縱認周芝蘭等7人應交付系爭房屋，於交付之同時，被上訴人應給付尾款，始屬公允等語置辯。

於本院上訴聲明：1.原判決不利於上訴人之部分廢棄；

2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、得心證之理由

（一）查系爭房屋（其中臺中市○○區○○○街0號1樓房屋即臺中市○○區○○段0000○號，同號2樓房屋即同段0000建號，同號3樓房屋即同段0000建號，同號4樓房屋即同段0000建號，同號5樓房屋即同段0000建號，同號6樓房屋即同段0000建號，同號7樓房屋即同段0000建號）原為周芝蘭等7人所有，其等於100年8月19日將系爭房屋信託登記予利眾公司所有，復於101年5月30日再變更信託登記王現順為所有權人；

被上訴人於102年3月13日以總價9,000萬元向王現順購買系爭房屋，已給付王現順2,500萬元，並於102年4月1日辦妥移轉登記為所有權人，嗣王現順欲將系爭房屋點交予被上訴人時，發現系爭房屋遭張永和無權占有，經被上訴人訴由原法院103年度訴字第2976號判決張永和應遷讓返還確定在案，詎被上訴人向原法院聲請105年度司執字第80533號遷讓房屋執行事件（下稱系爭執行事件）強制執行點交時，利眾公司主張其自101年5月1日起即向周芝蘭等7人承租系爭房屋使用，檢附房屋租賃契約書，具狀向系爭執行事件聲明異議等情，有卷附不動產買賣契約書、系爭房地查詢資料（即登記謄本）、原法院103年度訴字第2976號民事判決（見本院卷第48、50、76至84、144至160頁）、系爭房屋所有權狀、利眾公司之民事異議狀、利眾公司分別與周芝蘭等7人簽訂之房屋租賃契約書及系爭房屋稅單等件（見原審卷第8至25、63至65頁）可證，並經本院依職權調取原法院103年度訴字第2976號民事事件及系爭執行事件卷宗核閱無訛，復為兩造所不爭執，堪信上情為真實。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

系爭房屋於102年4月1日以買賣為原因，登記為被上訴人所有，業如前述，則被上訴人就其為系爭房屋之所有權人乙節，已盡相當之舉證，上訴人自承其等現占有使用系爭房屋（見本院卷第110頁），揆諸前揭說明，上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

查利眾公司抗辯其於101年5月1日即向當時之所有權人即周芝蘭等7人承租系爭房屋，固於系爭執行事件提出房屋租賃契約書為證，惟被上訴人否認該7份房屋租賃契約書之真正，且利眾公司曾以被上訴人為被告，訴請判決確認其與周芝蘭等7人間就系爭房屋之租賃關係存在，業經原法院106年度簡上字第190號確認租賃權存在事件於106年9月8日判決其等租賃關係不存在確定在案，有該案判決在卷可憑（見本院卷第161、162頁）。

況依前揭房屋租賃契約書之約定，利眾公司向周芝蘭等7人承租系爭房屋，租賃期間自105年5月1日起至107年4月30日止，其租期於本件言詞辯論時業已屆滿，租賃契約因而消減，堪認利眾公司就系爭房屋已無租賃權存在。

利眾公司抗辯：依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，伊得對被上訴人主張租賃關係仍繼續存在云云，並非可採。

上訴人復未能舉證證明其等占有使用系爭房屋有何正當之法律權源，核係無權占有。

則被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

（三）債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。

但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242條定有明文。

此項代位權行使之範圍，就同法第243條但書規定旨趣推之，並不以保存行為為限，凡以權利之保存或實行為目的之一切審判上或審判外之行為，諸如假扣押、假處分、聲請強制執行、實行擔保權、催告、提起訴訟等，債權人皆得代位行使（最高法院69年台抗字第240號判例參照）。

又信託乃委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係（信託法第1條參照）。

而信託之擔保讓與，則指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；

債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言。

兩者保護主體不同，法律效果迥異（最高法院70年台上字第104號判例、98年度台上字第544號判決參照）。

經查：1.系爭房屋原為周芝蘭等7人所有，其等於100年8月19日將系爭房屋信託登記予利眾公司所有，復於101年5月30日再變更信託登記王現順為所有權人，已如前述。

而周芝蘭等7人將系爭房地信託登記予王現順，在擔保周芝蘭等7人或利眾公司對王現順及訴外人李元榮之借款，亦即周芝蘭等7人將系爭房地信託登記予王現順，其法律關係為信託之讓與擔保，此經上訴人陳明在卷，並為被上訴人所不爭執（見本院卷第110頁正反面、125頁），其權利義務自應適用信託之讓與擔保，亦即於周芝蘭等7人或利眾公司未依約清償債務時，王現順得將系爭房地變賣取償。

次查王現順於臺灣臺北地方法院105年度訴字第172號其被訴偽證刑事案件審理時陳稱：當時是蔡秀明透過中間人來跟伊借3,000萬元，用系爭房地作為擔保，因伊資金不夠，所以找伊朋友李元榮一同出資，李元榮出借2,000萬，伊出1,000萬，但伊發現蔡秀明並非該房地之所有權人，而係周芝蘭等7人，伊擔心不合法，於是伊要求要由蔡秀明及周芝蘭等7人聯名作借款人，蔡秀明表示她有周芝蘭等7人之代理權，並且也同意伊之條件，所以最後簽訂借貸契約時就以蔡秀明、利眾公司及周芝蘭等7人作為借款債務人，伊與李元榮也是把借款支票抬頭分別開給他們8人，故伊主觀上就是借錢給蔡秀明及周芝蘭等7人等語。

上開刑事案件亦認定：王現順與蔡秀明間簽訂以李元榮為債權人，蔡秀明、利眾公司暨其當時負責人董建弘及周芝蘭等7人為債務人之借貸契約，約定以信託與利眾公司之系爭房地為抵押物，借貸3,000萬元，並分別開立抬頭為周芝蘭等7人之支票交與蔡秀明，蔡秀明另出具以上開債務人為發票人之本票3張（每張金額為1,000萬，共3張）為擔保等情，有該案判決在卷可憑（見本院卷第135至138頁）。

而系爭房地於101年6月1日設定最高限額4,000萬元抵押權予李元榮，亦有系爭房地登記謄本在卷可憑（見本院卷第144至160頁）。

足見周芝蘭等7人將系爭房地信託登記予王現順，在擔保周芝蘭等7人及利眾公司對王現順及李元榮之3,000萬元借款，依前揭說明，周芝蘭等7人及利眾公司未依約清償借款債務時，王現順自得將系爭房地變賣，就賣得之價金受償。

觀諸王現順曾於102年1月8日以存證信函通知上訴人等人，稱上訴人等9位債務人積欠債權人李元榮之借款債務已屆清償期，其將出售系爭房屋等建物償還欠款。

嗣於102年4月11日再以存證信函通知利眾公司及其法定代理人蔡秀明，稱系爭房屋等建物已出售予被上訴人，並完成所有權移轉登記，即將辦理點交房屋手續，要求利眾公司搬遷騰空，於102年4月15日下午2時至系爭房屋現場辦理交屋手續，有該2件存證信函附於臺灣臺中地方法院檢察署102年度偵字第21114號偵查卷可憑（見本院106年度抗字第127號裁定，本院卷第163至165頁），益徵上訴人未依約清償積欠王現順及李元榮之3,000萬元借款，王現順始依約變賣系爭房地取償。

準此，王現順於周芝蘭等7人或利眾公司未依約清償債務時，將系爭房地變賣，就該價金受清償，於法並無不合。

惟該賣得價金於清償借款後尚有剩餘時，自有交付予系爭房地原所有權人即周芝蘭等7人之義務。

周芝蘭等7人抗辯：王現順基於信託之法律關係，亦負有將其出售系爭房地之尾款交付予伊之義務，伊為王現順之債權人等情，就王現順出售系爭房地予被上訴人，並就價金取償後之剩餘款項而言，應屬有據。

換言之，王現順以9,000萬元出售系爭房地予被上訴人，並以該價金清償周芝蘭等7人或利眾公司積欠其與李元榮之3,000萬元借款（含利息等）後之剩餘款項而言（應由被上訴人依系爭買賣契約之約定代償，詳如後述），本於信託之讓與擔保契約，應有權要求王現順返還，而為王現順之債權人，王現順本於系爭買賣契約等，如有怠於對被上訴人行使權利，周芝蘭等7人為保全債權，自得依民法第242條規定行使代位權。

另上訴人原主張：系爭房地由利眾公司信託登記予王現順，王現順依信託之法律關係，負有將尾款交付予伊之義務云云，嗣已自認：系爭房地由周芝蘭等7人信託登記予王現順等語（見本院卷第43、125頁），則自難認王現順依信託之讓與擔保契約，負有將結算後之餘款交付予利眾公司之義務，利眾公司亦非系爭房地之原所有權人，利眾公司主張其為王現順之債權人，得代位行使王現順之同時履行、不安抗辯權利，並非可採。

2.被上訴人係以總價9,000萬元向王現順購買系爭房地，並已給付王現順2,500萬元，王現順已於102年4月1日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，業如前述。

系爭買賣契約第3條第3款約定：就尾款6,500萬元，於不動產所有權買賣移轉登記完峻10日內由甲方（即被上訴人，下同）支付等語。

第9條約定：本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款或不依約履行應盡義務，經乙方（即王現順，下同）定期催告仍不給付或履約時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約；

如乙方不賣或不照約履行應盡義務，如經甲方定期催告仍不為改善者，應將已收價款如數退還與甲方，並應於15日內另賠償所收價款同額之損害賠償與甲方，同時解除契約等語。

惟同條第3款後段已載明：應於年月日前交付，並完成不動產交付手續等語。

第4款亦約定：本買賣標的買賣雙方約定於尾款交付日應依本契約第6條規定點交甲方管業等語（見本院卷第48、49頁）。

上訴人亦自認支付尾款與交屋具有對價關係，是被上訴人主張：系爭房屋之點交與尾款之交付應同時履行等語，自堪採信。

王現順應於被上訴人給付系爭房地尾款予其之同時，將系爭房屋點交予被上訴人，現系爭房屋仍由上訴人占用中，王現順迄未將系爭房屋點交予被上訴人，則被上訴人迄未支付尾款予王現順，難認違反系爭買賣契約前揭約定。

周芝蘭等7人以：被上訴人未依約支付尾款，經伊代位王現順催告被上訴人支付未果，進而代位王現順解除系爭買賣契約，買賣契約既已依法解除，被上訴人請求遷讓房屋自屬無據云云，其所為之催告及解約均非合法，自不得執此對抗辯被上訴人。

3.因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。

如被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895號判例參照）。

本件王現順於102年3月13日將系爭房地出賣予被上訴人，被上訴人尚有尾款6,500萬元未給付予王現順，該尾款之給付與王現順應將系爭房屋點交予被上訴人具有對價關係，應同時履行，此為被上訴人所自認（見本院卷第109頁反面）。

被上訴人雖主張：尾款未付是因為王現順未能將系爭房屋點交給付伊，致伊無法以系爭房地向銀行融資貸款等語。

惟系爭買賣契約第4條第7款約定：甲方因需以貸款作為尾款之支付，為使貸款順利，確保甲、乙雙方之權益，甲方應於支付第2次款同時，無條件提供必備之抵押貸款證件，並自行籌覓金融機構貸款，及配合銀行完成一切對保及撥款手續，且不得任意撤銷，否則視同違約。

惟若甲方係因信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於撥款時以現金一次補足，並需於產權移轉登記完成後15日內付清等語（見本院卷第49頁）。

依此約定，被上訴人應於給付第2次款同時，自行籌覓金融機構貸款，並配合銀行完成一切對保及撥款手續，若因前揭原因致貸款額度不足，仍應由被上訴人於系爭房地所有權移轉登記完成後15日內付清。

而系爭買賣契約第3條第1、2款約定：本約定成立時甲方應付乙方1,500萬元、土地增值稅及契稅單核發後，由地政士通知雙方於3日內（原則上約102年3月25日）至地政士處各自完納應付稅款時，甲方支付1,000萬元給乙方等語（見本院卷第48頁）。

被上訴人自承已給付2,500萬元予王現順，自應已依前揭約定支付第2次款。

再系爭房地所有權已於102年4月1日移轉登記予被上訴人，亦如前述，則依前揭約定，被上訴人當不能以王現順未交屋致其無法向銀行貸款融資為由，拒絕給付尾款，僅能於給付尾款之同時要求王現順點交系爭房屋。

其次，被上訴人固有給付尾款6,500萬元之義務，惟系爭買賣契約之特別約定事項第1點約定：本買賣標的物係信託財產，由受託人處分，並代理清償原委託人所負之債務。

第3點約定：原委託人之銀行抵押貸款及與第2順序債權人之債務，概由甲方代理清償之。

第4點約定：乙方應負擔之稅捐，費用由甲方墊付之，俟尾款結算之（見本院卷第50頁）。

而系爭房地由周芝蘭等7人及利眾公司分別設定如附表所示之最高限額抵押權予渣打國際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行）及李元榮等情，有系爭房地查詢資料（即登記謄本）在卷可稽（見本院卷第144至160頁）。

依前揭約定，被上訴人自有以尾款清償前揭原信託之讓與擔保委託人即周芝蘭等7人之銀行抵押貸款、第2順序抵押債權人李元榮債務之義務，經清償後，並扣抵被上訴人代墊王現順應負擔之稅捐後，將餘款給付予王現順並由周芝蘭等7人代為受領之同時，始能要求周芝蘭等7人交付系爭房屋，且被上訴人清償之額度，以其尚未給付之尾款6,500萬元為限。

茲被上訴人依系爭買賣契約於102年4月1日移轉登記為系爭房地之所有權人，迄今已逾5年，被上訴人主張王現順將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，欲將系爭房屋點交予被上訴人時，發現系爭房屋遭張永和占用而無法點交，惟卷內並無王現順請求被上訴人給付尾款，或就被上訴人之請求點交系爭房屋主張應與尾款之交付同時為之之資料，則周芝蘭等7人主張：王現順怠於行使民法第264條之同時履行抗辯權，伊得代位行使上開權利，於伊交付系爭房屋之同時，被上訴人應給付尾款等語，應屬有據。

準此，本院自應為被上訴人提出對待給付即於6,500萬元之範圍內，清償周芝蘭等7人及利眾公司以系爭房地分別設定前揭最高限額抵押權予渣打銀行、李元榮之債務及扣除被上訴人代墊王現順應負擔之稅捐後，將餘款給付予王現順並由周芝蘭等7人代為受領之同時，周芝蘭等7人即將系爭房屋交付予被上訴人之判決。

四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段之規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。

從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

惟周芝蘭等7人代位王現順為同時履行抗辯，主張於其等交付系爭房屋之同時，被上訴人應給付尾款，亦合於民法第264條第1項前段之規定，爰由本院依系爭買賣契約前揭約定，為命對待給付之判決如主文第2項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜
法 官 黃渙文
以上正本係照原本作成。
兩造均得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 蔡芬芬

中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
附表：系爭房地所設定之最高限額抵押權
1.周芝蘭：於99年9月16日將系爭土地、同段0000、0000建號建物應有部分各70分之10及同段0000建號建物全部，設定擔保債權總金額1,563萬元之最高限額抵押權予渣打銀行，以擔保其債務。
2.葉昌洋：於99年9月16日將系爭土地、同段0000、0000建號建物應有部分各70分之10及同段0000建號建物全部，設定擔保債權總金額980萬元之最高限額抵押權予渣打銀行，以擔保其債務。
3.黃品茹：於99年9月16日將系爭土地、同段0000、0000建號建物應有部分各70分之10及同段0000建號建物全部，設定擔保債權總金額1,001萬元之最高限額抵押權予渣打銀行，以擔保其債務。
4.陳堯舜：於99年9月16日將系爭土地、同段0000、0000建號建物應有部分各70分之10及同段0000建號建物全部，設定擔保債權總金額918萬元之最高限額抵押權予渣打銀行，以擔保其債務。
5.楊育淇：於99年9月16日將系爭土地、同段0000、0000建號建物應有部分各70分之10及同段0000建號建物全部，設定擔保債權總金額1,001萬元之最高限額抵押權予渣打銀行，以擔保其債務。
6.沈瑋欽：於99年9月16日將系爭土地、同段0000、0000建號建物應有部分各70分之10及同段0000建號建物全部，設定擔保債權總金額1,043萬元之最高限額抵押權予渣打銀行，以擔保其債務。
7.謝侑晉：於99年9月16日將系爭土地、同段0000、0000建號建物應有部分各70分之10及同段0000建號建物全部，設定擔保債權總金額1,050萬元之最高限額抵押權予渣打銀行，以擔保其債務。
8.利眾公司：於101年6月1日將系爭土地全部及同段0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000建號建物全部，設定擔保債權總金額4,000萬元之最高限額抵押權予李元榮，以擔保其債務。