臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,106,上,92,20170509,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第92號
上 訴 人 紀子楨
訴訟代理人 林開福律師
被 上訴人 蔡明松
訴訟代理人 王世勳律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於民國105年12月15日臺灣臺中地方法院104年度訴字第2483號第一審判決提起上訴，本院於民國106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴駁回。

第一審及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：台灣台中地方法院99年度司執字第103477號強制執行事件，拍賣訴外人傅○○所有坐落臺中市○區○○段00000地號等18筆土地應有部分各10分之2，於民國100年7月28日由被上訴人及訴外人張○○得標（應有部分各10分之1）。

上訴人主張其就系爭土地上未辦保存登記之4棟建物，即門牌臺中市○區○○路0段000○0號房屋、同區○○○○街00巷00號房屋、同巷0號房屋、同巷0之0號房屋（下合稱系爭建物）有所有權或事實上處分權，對於系爭土地有優先承買權，於100年8月17日具狀聲明優先承買。

但上訴人早已將坐落臺中市○區○○段000○00000○000000○000000地號土地之應有部分均為10分之2（下合稱系爭4筆土地）之所有權及系爭建物之事實上處分權讓與訴外人傅○○，上訴人既已非系爭建物之事實上處分權人，自無從依土地法第104條、民法物權編施行法第8條之5第3項之規定主張優先承買權等語。

二、上訴人辯以：系爭建物係訴外人○○建設股份有限公司（下稱○○公司）於68年1月5日所興建，嗣經○○公司將其中22戶分別讓渡予伊及伊母即訴外人紀○○。

伊於76年8月21日僅將系爭土地出售予傅○○，系爭建物之權利並未一併轉讓予傅○○。

傅○○從未占有系爭建物及行使權利，均由伊占有使用；

且分別、陸續於96年間起出租予訴外人○○建設公司、陳○○、林○○、陳○○、熊○○等人，系爭建物之事實上處分權始終屬伊所有。

伊與傅○○間之買賣契約書內載明買賣之標的僅有系爭土地，並不包括系爭建物；

至於土地買賣契約書第11條所載，僅在表明買賣當時之土地上有房屋占有之狀況，土地係以低於市價出售，伊只負責辦理土地所有權移轉登記，不負點交土地之義務，亦不負瑕疵擔保責任，傅○○不得反悔而已，伊並無要將系爭建物之權利轉讓給傅○○之記載。

倘傅○○已取得系爭建物之事實上處分權，何以長期間就系爭建物未行使權利。

又縱認伊有同意將系爭建物之事實上處分權讓予傅○○，惟伊始終未曾將系爭建物交付予傅○○，傅○○自無法取得系爭建物之事實上處分權。

系爭土地與系爭建物曾經同屬伊所有，伊僅將系爭土地轉讓予傅○○，故伊所有之系爭建物與其所坐落之系爭土地自有法定租賃關係存在，依民法第425條之1第1項、第426條之2第1項、土地法第104條第1項，及民法物權編施行法第8條之5第3項之規定，均有法定優先承買權等語。

三、得心證之理由：⑴按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。

上訴人對系爭4筆土地有無優先承買權，兩造間有所爭執，應認被上訴人有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。

另案即本院104年度上更㈠字第33號確定判決之當事人與本件不同，該案認定之事實就本案尚不生爭點效，本案不受該案認定事實之拘束，併此敘明。

⑵查原審法院99年度司執字第103477號強制執行事件，執行債權人為彰化商業銀行股份有限公司，執行債務人為傅○○。

上訴人在系爭強制執行拍賣程序中，於100年5月2日具狀主張依民法第425條之1、第426條之2、土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第3項之規定，伊就系爭5筆土地有優先承買權。

原審法院乃於100年6月28日拍賣公告附表內載明：上訴人對系爭5筆土地有第一順位優先承買權。

嗣被上訴人蔡明松與張○○於100年7月28日共同向原審法院應買執行標的即傅○○所有之18筆（含系爭4筆）土地應有部分（均為10分之2），被上訴人買受10分之1。

上訴人於100年8月17日具狀聲明行使優先承買權等，為兩造所不爭執之事實。

⑶又上訴人主張：訴外人○○公司於68年1月5日將施工中之「荔枝園公寓」集合住宅中之22戶（含系爭4戶房屋，均未辦理建物所有權第一次登記）以變更起造人方式，分別讓渡予上訴人及訴外人即上訴人之母紀○○，上訴人因而取得系爭4戶房屋事實上處分權等語，為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分主張為真實。

⑷上訴人主張：伊於76年8月21日僅將系爭4筆土地出售予傅○○，並不包括土地上之建物（含系爭4戶房屋）在內等語；

為被上訴人所否認，辯稱：上訴人已於76年8月21日將系爭4筆土地及地上建物一併賣予傅○○云云。

經查：①上訴人與傅○○於76年8月21日所簽訂之土地買賣契約書（見原審卷第54-58頁）第1條約定「買賣之標的即乙方（按即上訴人）如附表標示之土地所有權，共35筆，計2413.5平方公尺，合730坪。」

第2條「買賣價款以每坪2萬8千元計算，總價共2044萬元整。」

，該買賣標的為土地已明白標示於土地買賣契約書第1條，上訴人倘有將地上建物一併出售予傅○○，豈有不明示於買賣契約之理？②至於該「土地買賣契約書」第11條約定「本件土地曾經乙方（指上訴人）出售並出具土地使用權同意書予○○建設股份有限公司興建房屋，嗣因該公司未付清價款，繼而公司解散，負責人魏○○死亡，致迄今未解決，地上建物仍然存在。

本件土地係以低於市價售予甲方（即傅○○），故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務。

至於地上建物之排除及乙方與○○公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。

此後甲方不得以其處理不成或地上建物無法排除或其他任何理由要求減少價金或解除本件契約，此乃雙方事先言明，甲方絕不後悔。」

等語，僅在表明就該出賣土地，上訴人係負責辦理土地所有權移轉，該出賣土地上建物之排除，由傅○○負責自行排除而已。

對傅○○而言，其僅係要取得土地所有權，並不要土地上建物之權利。

至就土地上之建物之排除（即拆屋還地），雙方則約定由傅○○於取得土地所有權後，以土地所有權人之身分對於土地上之建物行使其相關權利自行排除之，上訴人對於土地上所存在之建物，則不負任何排除之義務。

系爭土地買賣契約書始明示僅以土地作為買賣標的，而不包括土地上之建物，契約才會載明土地係以低於市價售予傅○○。

傅○○花費鉅資購入系爭土地，目的固在取得土地之開發、利用，但地上建物既尚未興建完成，而有糾紛，傅○○未支付相當對價（契約載明「低於市價出售」）取得土地所有權而不包含地上建物事實上處分權亦無不合理之處。

且除契約約定買賣標的為土地外，傅○○如因該第11條之約定，而取得系爭建物之事實上處分權，自得自由處分地上建物，何需於該條約定地上建物之排除？又上訴人倘將該建物事實上處分權讓與傅○○，亦無需於該條約定上訴人對於土地上所存在之建物，則不負任何排除之義務。

該條雖約定「至於地上建物之排除及乙方與○○公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。」

，上訴人倘併將該地上建物之事實上處分權讓與傅○○，傅○○本得自由處分該建物，何需再約定由傅○○自行負責處理？是該條此部分約定，應係指傅○○開發土地時，需再自行處理地上建物（包括系爭4筆房屋）。

③證人即上開「土地買賣契約書」之見證人陳○○於本院另案證稱：該土地買賣是傅○○找我的，因傅○○喜歡這塊地，找我出面幫忙介紹，當時找我介紹只有要買土地而已，當時是傅○○找我晚上去找上訴人，去的時候有碰到上訴人，上訴人只要賣土地，當時洽談土地買賣，沒有講到房子等語（見本院101年度上字第414號卷一第68-70頁、原審卷第144頁）。

足證該「土地買賣契約書」自接洽以至簽約止，其標的範圍僅限於土地而已，而不包括土地上之房屋在內。

況證人即上開「土地買賣契約書」辦理過戶之代書宋盛權亦證稱：該「土地買賣契約書」的買賣標的是土地好幾筆，土地上有建物，只有委託我辦理土地移轉而已，在蓋章拿權狀時，我問為何只要移轉土地，我有問賣主紀子楨，他沒有跟我講清楚，只是委託我辦理土地登記，…土地登記申請書。

...有把建築改良物特別刪除，是因為只有委託移轉土地等語（見本院101年度上字第414號卷一第58、88、89頁、原審卷第144頁）。

足認就上開「土地買賣契約書」之標的，於委請代書辦理相關手續時，亦僅限於土地而已，對於土地上之建物並非在上訴人與傅○○之約定內。

至於證人傅○○雖證稱：該「土地買賣契約書」包括房子，契約第2條的價錢包含土地及房屋云云（見本院101年度上字第414號卷一第90、91頁）。

然證人傅○○上開所述，顯與契約明文約定及證人陳○○、宋盛權之證述不符，要無足採。

④76年8月21日之系爭土地買賣契約書倘已將系爭建物之事實上處分權讓與傅○○，傅○○於系爭土地遭拍定前（100年7月28日），距契約訂立時已將近24年間，豈有從未占有、或請求上訴人交付占有系爭建物之可能？⑤綜上，上訴人與傅○○於76年8月21日所簽訂之「土地買賣契約書」，其買賣標的僅係土地而已，尚不包括土地上之建物（含系爭4戶房屋）在內。

⑸另系爭土地買賣契約書第11條約定「至於地上建物之排除及乙方與○○公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。

此後甲方不得以其處理不成或地上建物無法排除或其他任何理由要求減少價金或解除本件契約」，僅係約定「地上建物之排除」由傅○○自行負責處理，並非約定「系爭建物任由傅○○自行處置」；

而事實上處分權之讓與屬物權行為，系爭建物固屬不動產，但既無法為移轉登記，自仍應以交付占有之方式為之。

又系爭土地買賣契約書係債權契約，上訴人於訂約後，仍繼續占有系爭建物，縱有同意容許傅○○自行排除土地上建物及與地上建物所有人（事實上處分權人）間之糾紛之處理，亦不足以推論上訴人有同意使傅○○取得間接占有，而以占有改定之方式為交付之事實。

是上訴人與傅○○間既無移轉事實上處分權之物權契約，縱使上訴人將系爭建物任由傅○○自行處置，亦尚未發生事實上處分權之移轉，在上訴人就系爭建物未交付前，系爭建物之事實上處分權亦尚未移轉予傅○○，上訴人主張其仍保有系爭建物之事實上處分權等語，應堪採信。

⑹系爭4筆土地上之建物，其中系爭000之0號房屋（坐落○○段000號地號土地）、系爭00號房屋（坐落○○段000-0地號土地）、系爭0號房屋（坐落○○段000-00地號土地）及系爭0之0號房屋（坐落○○段000-00地號土地）等4戶房屋之事實上處分權，仍屬上訴人等情，已見前述。

則依上揭民法物權編施行法第8條之5第3項之規定及說明，可知上訴人就對系爭4筆土地有優先承買權存在。

且就該4筆土地，上訴人並無基地應有部分（土地登記謄本附臺中地方法院99年度司執字第103477號執行卷一），故上訴人自得按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍，並依相同條件優先承買該4筆土地之應有部分。

系爭4筆土地，被上訴人所購得之權利範圍為應有部分10分之1。

而依法區分所有建築物專有部分所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權。

至於上訴人優先承買權之比例，上訴人係主張各土地上之建物均為5層樓公寓，故各層有約定基地應有部分為各5分之1，則上訴人就該4筆土地之於應有部分5分之1之範圍內有優先承買權，該比例已大於被上訴人所購買之應有部分10分之1，故上訴人主張對於被上訴人所購買之系爭4筆土地（應有部分10分之1）有優先承買權，自有理由。

⑺綜上，上訴人對系爭4筆土地（權利範圍：應有部分10分之1）有優先承買權，被上訴人提起確認上訴人就系爭4筆土地之優先承買權不存在，自無理由，原審准被上訴人之請求，判決確認上訴人之優先承買權不存在，尚有未洽。

上訴人求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將該部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。

五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀
法 官 李平勳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 陳宜屏

中 華 民 國 106 年 5 月 9 日