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臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上易字第55號
上 訴 人 廖娟娟
訴訟代理人 沈崇廉律師
林柏劭律師
被 上 訴人 謝月英
訴訟代理人 張績寶律師
複 代 理人 徐祐偉律師
陳彥价律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國106年11月20日臺灣南投地方法院106年度訴字第116號第一審判決提起上訴，本院於民國107年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠訴外人廖○○於民國100年5月間向訴外人黃○○購買坐落於南投縣○○鎮○里段○○○段000地號、面積169平方公尺土地全部，及其上372建號即門牌號碼南投縣○○鎮○○路00巷00號、面積總計131.81平方公尺房屋全部（下稱系爭房地），約定由買方廖○○指定登記名義人，廖○○指定上訴人為登記名義人，並於100年6月24日辦畢所有權移轉登記。
嗣於102年間，上訴人有意出售系爭房地，經與訴外人游○○磋商買賣條件後，雙方乃於102年6月間委請被上訴人擔任本件之地政士，辦理訂立契約與移轉土地、申報稅捐等事宜。
因上訴人持有系爭房地即將屆滿二年，故特別向游○○及被上訴人說明，需等待特種貨物及勞務稅條例規定之「應課徵特種貨物稅之二年」期間屆滿後，才願意出賣系爭房地，並請被上訴人注意辦理期限，避免遭課特種貨物稅。
嗣後被上訴人製作立約日期為102年6月22日之土地建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭買賣契約書），並於102年7月10日持向南投縣埔里地政事務所辦理所有權移轉登記。
詎於106年2月間，上訴人接獲財政部中區國稅局埔里稽徵所106年2月2日中區國稅埔里銷售字第00000000000號函，以上訴人於102年6月22日出售持有期間在二年以內之系爭房地，漏報銷售價格，涉嫌違反特種貨物及勞物稅條例，應補繳稅額新臺幣（下同）49萬元，另處以罰鍰122,500元，合計應繳納612,500元，上訴人已繳納完畢。
㈡被上訴人應依民法第544條規定對上訴人負損害賠償責任：被上訴人為專業之地政士，應熟知特種貨物及勞物稅條（下稱系爭條例）第2條第1項、第3條第3項等規定，詎受上訴人有償委託，辦理系爭房地買賣契約之締結、所有權移轉登記、申報稅捐，及特別告知被上訴人及游政憲，並委被上訴人注意避免奢侈稅等事宜後，被上訴人應依民法第535條規定負善良管理人之注意義務，並應熟知系爭條例第2條第1項第1款、第3條第3項「持有期間在二年以內之房屋」之規定，係指自「前次完成移轉登記日」起算至「訂定銷售契約之日」，於本件應自100年6月24日起算二年後方得訂立買賣契約，否則即需申報特種貨物稅。
竟因重大過失不知上開規定，未於上訴人持有系爭房地二年後始書立買賣契約，而製作立約日期為102年6月22日之系爭買賣契約書，並持向地政機關辦理所有權移轉登記，更因而未申報特種貨物稅，致上訴人需補繳49萬元之特種貨物稅、漏稅罰鍰122,500元，受有合計612,500元之損害。
被上訴人既受上訴人有償委任處理事務，即應依民法第535條規定負善良管理人之注意義務，竟因重大過失不知系爭條例奢侈稅之規定，致上訴人受有前開612,500元損害，上訴人得依民法第544條規定請求被上訴人負損害賠償之責。
㈢被上訴人應依民法第227條第2項、地政士法第26條第2項規定負不完全給付之債務不履行損害賠償責任：⒈按契約成立之後，債務人除負有主給付及從給付義務外，尚有附隨義務，此項義務係為履行給付義務或保護債權人之人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益（詳見88年4月21日修正公布之民法第226條第2項立法理由），倘債務人未盡此項義務，債權人自得依民法第227條不完全給付規定行使其權利，又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，若違反之，債權人得請求損害賠償（最高法院98年度台上字第1801號、100年度台上字第2號判決意旨參照），是違反附隨義務尤其是保護債權人之人身或財產上利益之附隨義務，雖未規定於契約內、亦非構成契約原素及要素，惟債務人若未盡該義務，仍應依民法第227條規定負不完全給付之債務不履行責任。
⒉按地政士法第16條規定：「地政士得執行下列業務：代理申請土地登記事項。
代理申請土地測量事項。
代理申請與土地登記有關之稅務事項。
四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
五、代理申請土地法規規定之提存事項。
六、代理撰擬不動產契約或協議事項。
七、不動產契約或協議之簽證。
八、代理其他與地政業務有關事項。」
。
地政業務涉及之法令甚廣，不動產交易及登記等相關事項，對人民財產權益影響甚鉅，政府為維護不動產交易安全及保障人民財產權益，因而制定地政士法，要求地政士應精通上開法條規定所得辦理之各項業務之專業法及實務，並責令地政士應依法誠信執行業務，俾達成該法之立法目的，並於101年、102年地政士普考中將奢侈稅問題列入考題中，被上訴人自應熟知系爭條例關於奢侈稅之規定，並提供正確之意見予上訴人。
本件上訴人因相信被上訴人係國家合法考選之地政士，應精通各項地政法規及實務，因而有償委任被上訴人辦理本件買賣之簽訂及移轉登記等事項，被上訴人基於專業知識及誠信原則，負有告知上訴人本件出售及移轉所有權是否符合系爭條例規定課徵奢侈稅之附隨義務，竟因不知法令規定，疏忽而在應課徵奢侈稅之二年期間內辦理系爭房地之移轉登記，且漏未申報奢侈稅，致上訴人需補繳前開49萬元奢侈稅、122,500元漏稅罰鍰，自可歸責於被上訴人之不完全給付，爰依民法第227條第2項、地政士法第26條2項規定，請求被上訴人賠償合計612,500元之損害。
㈣爰請求擇一依民法第544條、第227條第2項、地政士法第26條第2項規定判決：⒈被上訴人應給付上訴人612,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則辯以：㈠上訴人依民法第544條規定請求損害賠償部分：按地政士法第16條第3項固規定地政士有「代理申請與土地登記有關之稅務事項」，惟所謂「與土地登記有關」之稅務事項，係指土地增值稅、契稅、遺贈稅等非經完稅不得移轉登記之稅捐，並不包括提供關於關於奢侈稅之意見，被上訴人依法令並不負有說明奢侈稅或注意義務。
另被上訴人本件買賣受委任之範圍，僅為與辦理不動產移轉登記事務有關之部分，即僅有塗銷抵押權及契約撰擬而已，至於依系爭條例規定之奢侈稅係特種營業稅，應由納稅義務人於訂定銷售契約之次日起30日內自行計算申請，並非系爭房地移轉所有權登記時須先完納之稅捐，核與系爭房地移轉登記事務無關，並非被上訴人受委任之範圍，被上訴人亦不負有依約提供奢侈稅意見之義務，上訴人主張其特別向游○○及被上訴人說明需等待系爭條例規定之「應課徵特種貨物稅之二年」期間屆滿後，才願意出賣系爭房地，並請被上訴人注意辦理期限，避免遭課徵奢侈稅等語，並非事實，上訴人主張被上訴人未盡善良管理人之注意義務，應依民法第544條規定負賠償損害，於法無據。
㈡上訴人依地政士法第26條第2項、民法第227條第2項規定請求損害賠償部分：被上訴人受委任之範圍僅為塗銷抵押權及買賣契約之簽訂，系爭房地移轉時是否會被課徵奢侈稅則非被上訴人執行業務之範圍，自非被上訴人給付業務所及，更非被上訴人之附隨義務。
況被上訴人係102年6月22日受委任辦理系爭房地移轉之過戶事宜，買賣雙方並於該日在被上訴人事務所簽訂不動產買賣契約書（含公契及私契），被上訴人因而在系爭房地買賣契約書上記載訂約日為當日即102年6月22日，係記載真實之訂約日期，並無虛偽情形，益證被上訴人確已忠實執行地政士之業務。
上訴人主張提供奢侈稅之意見為被上訴人之附隨義務，並依民法第227條第2項、地政士法第26條第2項規定，請求被上訴人負損害賠償責任，實屬無稽，應予駁回。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，兩造聲明如下：㈠上訴人方面：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應給付上訴人612,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
㈡被上訴人方面：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落南投縣○○鎮○里段○○○段000 地號土地（面積169平方公尺、權利範圍全部）及其上000 建號即門牌號碼南投縣○○鎮○○路00巷00號房屋（面積總計131.81平方公尺、權利範圍全部）原為訴外人黃○○所有。
㈡100年5月4日黃○○與廖○○簽立買賣契約書，以460萬元出售予廖○○，雙方約定登記名義人由買方指定，故系爭房地於100年6月24日移轉登記給廖娟娟。
㈢廖娟娟於102年6月22日與游○○訂立系爭房地買賣契約，以490萬元將系爭房地出售予游○○。
系爭房地則於102年7月10日以買賣為原因登記為游○○所有。
㈣上訴人與游○○間之系爭房地買賣移轉登記事項係委託被上訴人辦理。
㈤埔里稽徵所以106年2月2日中區國稅埔里銷售字第00000000000號函認上訴人於2年內移轉系爭房地，涉嫌違反特種貨物及勞務稅條例，命上訴人補稅49萬元。
上訴人已於106年6月28日繳納完畢。
㈥上訴人另遭裁罰122,500元。
五、兩造爭執事項：㈠上訴人有無告知被上訴人要注意奢侈稅法之規定，以免上訴人被課徵奢侈稅？㈡如上訴人未告知，被上訴人有無主動注意或告知可能被課徵奢侈稅之義務？㈢上訴人依民法第544條之規定，請求被上訴人賠償其612,500元及法定遲延利息，有無理由？㈣上訴人依民法第227條第2項、地政士法第26條第2項之規定，請求被上訴人賠償其前項損害有無理由？
六、本院之判斷：㈠上訴人主張簽訂系爭房地買賣契約時，有特別告知被上訴人及游政憲，需待系爭條例規定課徵奢侈稅之二年期間屆滿後，才願意出售系爭房地，並請被上訴人注意辦理期限，避免遭課奢侈稅等語，然為被上訴人否認。
經查：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。
上訴人主張其於簽約時有告知被上訴人及游政憲需待二年課徵奢侈稅期間經過才願意出售系爭房地，請被上訴人注意辦理期限，避免被課徵奢侈稅等有利於己之積極事實，既為被上訴人否認，上訴人自應負舉證責任。
按上訴人就其主張之上開事實係以證人廖○○、黃○○二人在原審之證詞、證人羅○○在本院之證詞為據。
經查：⑴證人即上訴人之兄廖○○在原審證稱：簽訂契約地點是在代書事務所，在場有廖娟娟、我、我太太，還有另一個我的朋友，總共四個人，另外還有代書及買方，我妹妹是賣方，我妹妹要我去幫忙看看，且買賣的介紹人是我太太，她不是仲介那種介紹人，簽訂的時間就是我們講好買賣的那一天，當天就簽契約了，代書是買方指定的，而且講好以後過沒幾天，我們大家就約時間到代書事務所，代書事務所我也是第一次去，在那邊就簽約了，簽約的時間應該是102年6月22日，雙方有在代書事務所約定出賣人買受系爭不動產兩年後再辦理過戶，沒有寫在契約書，是口頭上講的，也沒有證據，但現場有人，出賣人因為經濟上發生困難，貸款籌不出來，才要賣系爭不動產，不是因為被查封，約定抵押撤銷登記跟法院撤銷查封是跟另外一個朋友借錢，錢要還給他，我剛剛講的另外一個朋友就是債權人，當時有跟代書表明房子就是兩年後才可以辦理過戶，代書說沒有問題，她會處理，但此部分沒有證據，訂契約當天，不確定前次移轉登記的日期，但被上訴人跟我太太印象中就是房子已經買兩年了，已經可以辦理過戶了，因為要規避奢侈稅，在簽約當下，不知道奢侈稅的兩年要如何計算，可是我們有一再交代代書，就是要規避奢侈稅，代書當時說沒有問題，她會處理，代書並無主動詢問我或上訴人及我太太系爭不動產移轉已經超過兩年否，當天代書有調出系爭土地謄本出來看等語（見原審卷第333-336頁）。
⑵證人即上訴人之兄嫂黃○○（系爭房地買賣之介紹人）在原審證稱：系爭不動產買賣我知道，當時是我介紹給買方的，因為他說他要買房子，我不太清楚是不是因為上訴人的房子要被查封或其他抵押權登記、或著急用錢，上訴人才要賣房子，我有到被上訴人代書事務所，時間不記得了，是跟我先生（按即廖○○）、我小姑（按即上訴人），還有買方去，買方還有跟他弟弟去，仲介公司的人有過去一下下，是他們先過去，我後面才到，雙方事先有議定買賣內容後，再請代書辦理過戶，當時買賣雙方除契約書外，沒有其他約定，對方沒有跟代書講什麼話，我小姑是當下在那裡請他們查奢侈稅看有沒有超過二年，代書說她會查，買方也有聽到，代書當天並沒有主動詢問我系爭不動產是否移轉登記超過兩年等語（見原審卷第338頁至341頁）。
⑶證人羅○○在本院證稱：我有在102年6月22日簽訂本件買賣契約時到代書事務所，我的小姑廖娟娟要賣房子，賣給一位姓游的，是到謝月英代書那邊，那天現場有我、廖娟娟、廖○○現在的太太（按指黃○○），還有買方，因為廖娟娟買房子時，跟我兒子廖○○借了40萬元，所以廖娟娟賣房子時通知我到場，那天要還我錢，簽約當天有談到要避免奢侈稅的問題，我小姑跟代書說房子有奢侈稅的問題，謝月英代書說沒有問題、她會處理，廖娟娟是因為兒子不喜歡要賣掉，過程我不清楚，廖○○那天也有到場，買方那天來來去去的有三、四個人，我只有跟買方聊過天，其他的我不認識，當天應該是買方先到，時間太久了，我記不清楚，我到的時候有三、四個人，我是跟廖娟娟一起去的，廖○○跟他太太是半個小時後去的，在代書事務所時，沒有印象有看到證人游○○，廖娟娟只有跟代書講的時候有提到奢侈稅，我有聽到，之前沒有跟我講過，我不懂奢侈稅的規定我去代書事務所聽到的是我小姑跟代書講奢侈稅，還有要還我錢，還有我跟買方聊天，當天我沒有印象廖娟娟拿到多少訂金，因為我帶兩個孫子，一個會走路、一個要用揹的，所以他們在談事情的時候，我沒有在管，（法官問：你剛才說你不懂奢侈稅，而且當天揹兩個小孩沒有管他們在說什麼事情，怎麼會聽到上訴人跟代書提奢侈稅的事情？）是我小姑廖娟娟把我帶到代書的面前談那個問題，她跟代書講，叫我過去聽，當時沒有什麼人，我可以確認買方跟廖○○還沒有來。
（法官問：你剛剛為何證述說買方比你先到？）應該買方先到，時間太久了等語（見本院卷第59-61頁）。
⒉依證人廖○○、黃○○、羅○○上開證詞，證人三人雖均證稱上訴人有交待要避開奢侈稅等語，惟姑不論證人廖○○係上訴人之兄，黃○○係上訴人兄嫂及本件買賣之介紹人、羅錦春是廖○○之前妻、離婚前為上訴人之兄嫂、且上訴人積欠羅○○之子40萬元，足認證人與上訴人彼此間關係密切，於上訴人受到鉅額之補繳奢侈稅及罰鍰之不利益情況下，為能降低或免除上訴人所受之不利益，不免迴護及偏袒上訴人，其立場較不容易中立，本難以期待上述證人廖○○三人為不利於上訴人之證詞。
本院佐以證人游○○在原審、本院之證詞，及交叉比較廖○○、黃○○、羅○○三人之證詞，就關於上訴人有提到奢侈稅並請被上訴人注意該點，除與買方之兄即游政憲證稱買方事前及當天均未提到奢侈稅等語不符外（見原審卷第345頁、本院卷第62頁反面），其證詞彼此間亦有以下矛盾：證人羅○○證稱伊不懂奢侈稅，簽約當天是廖娟娟把伊帶到代書的面前談奢侈稅的事情，她跟代書講，叫我過去聽，當時沒有人等語，證人廖○○則證稱：雙方有在代書事務所約定出賣人買受系爭不動產兩年後再辦理過戶，沒有寫在契約書，是口頭講的等語，堪認若有提到奢侈稅的時，廖○○是有在場的，與羅○○之證詞顯然不同，另羅○○上開證詞亦與黃○○前開證稱：我小姑是當下在那裡請他們查奢侈稅看有沒有超過二年，代書說她會查，買方也有聽到等語，核與羅○○證稱提到奢侈稅當時沒有人等語明顯有異，足認證人關於簽約當天有提到奢侈稅之證詞，顯有瑕疵。
再就簽約當日到場者有何人及到場先後順序部分，證人羅○○證稱：當天應該是買方先到，我到的時候有三、四個人，我是跟廖娟娟一起去的，廖○○跟他太太是半個小時後去的，在代書事務所時，沒有印象有看到證人游○○等語（見本院卷第60頁反面）。
核與證人廖○○在原審證稱：在場有廖娟娟、我、我太太，還有另一個我的朋友，總共四個人，另外還有代書及買方，當日廖娟娟是跟我一同前往代書事務所，也是同時離開的等語（見原審卷第333、336、337頁），黃○○在原審證稱：當天是跟我先生、我小姑（即上訴人），還有買方去，買方（本件原係游政憲出面洽購系爭房地事宜，後來讓給其弟弟游政擇購買，故黃○○證詞所指之買方應係指游政憲，買方弟弟是指游政擇），還有跟他弟弟去，仲介公司的人有過去一下下，他們先過去，我後面才到等語（見原審卷第339頁），證人游○○在本院證稱：我不認識羅○○，簽約的時候，沒有在被上訴人事務所看過羅錦春，羅○○並不在場等語（見本院卷第62頁），在原審證稱：當天簽約在場的除了我及我弟弟之外，還有廖○○、黃怡萍、代書在場，上訴人於簽約當日，係最後到場，看一看被上訴人所書立之系爭房地買賣契約書後即簽名等語不符（見原審卷第345、346頁），顯見廖○○、黃○○、羅○○之證詞有互相矛盾之處。
末查，就上訴人出售系爭房地之原因部分，證人廖○○證稱上訴人因貸款籌不出錢來，所以亟需出售系爭房地等語，核與系爭房地買賣契約書上第參條約定：「民國102年6月24日付新臺幣壹佰玖拾萬元正（清償第二順位抵押權塗銷登記，法院查封撤銷）。
民國102年7月25日前付新台幣貳佰伍拾萬元正（清償第一順位抵押權塗銷登記）。
民國102年7月31日前付新台幣肆拾叄萬元正（登記完畢交付權狀、點交），民國102年6月24日交付新臺幣壹佰玖拾萬元正，甲方（按指上訴人）確實如數親收足訖，清償第二順位抵押權塗銷登記及法院撤銷查封」等語相符（見原審卷第209頁），亦與證人游○○在原審證稱賣方付款的時候好像有貸款的問題，我弟弟是用現金買的等語（見原審卷第346頁反面）、在本院結證稱在代書那邊沒有談到奢侈稅的問題，黃○○或黃○○的媽媽在介紹過程中，都沒有談到奢侈稅的問題等語（見本院卷第63頁反面、第64頁）相符，堪信證人廖○○及游政憲證稱上訴人係因貸款繳納不出來而出售系爭房地等語為真。
惟參以證人黃○○為上訴人之兄嫂及本件房地之介紹人，竟在原審先則證稱：是因為買方說要買房子，上訴人的房子要被查封或其他抵押權登記才要賣房子等語，嗣則改稱不知道上訴人否急著用錢、不知道為何要將房子脫手等語（見原審卷第338、339頁），而證人羅錦春則在本院證稱：上訴人是因為兒子不喜歡系爭房子而出售等語（見本院卷第60頁），以證人黃○○及羅○○與上訴人之關係，及廖○○已知悉上訴人出售之真正原因等情況下，證人黃○○及羅○○應不難知悉上訴人出售之真正原因，竟為上開證詞，足認黃○○、羅○○二人就上訴人急於出售系爭房地等情有所隱瞞，而證人二人此舉顯係因為一般人經濟惡化需變賣房地應急時，縱使仍在奢侈稅課徵期間亦因經濟問題而必須予以出售、或在情急之下疏未考慮奢侈稅課徵問題、或情急之下誤算奢侈稅之課徵期間等情，核均有可能性，黃○○及羅○○二人若證稱上訴人係因無法繳納貸款問題而出售系爭房地，容易讓人聯想到上訴人係因上開各種可能性之原因而未能避開奢侈稅，對上訴人自屬不利，故證人二人始加以隱瞞，其二人此部分證詞自難採信。
綜上各述，堪認廖○○、黃○○及羅○○證稱上訴人有特別告知被上訴人要避開奢侈稅期間才願意出售系爭房地等語，並不足採，其證詞不足以據為有利上訴人之證據。
⒊末查，上訴人係因貸款問題無法籌出錢來，始由證人黃○○介紹證人游○○購買，惟因游○○之弟游○○亟需房屋居住，故轉由游○○購買等情，已據證人游○○在原審及本院證述在卷（見原審卷第343頁至346頁、本院卷第62頁），已詳前述，再就本件買賣雙方係如何找代書及約定前往代書事務所等情，業經游○○於本院結證稱：我是簽約那天才認識謝月英，代書謝月英是我找的，我跟黃○○約到代書事務所那裡，事先沒有跟謝代書講，我們直接去；
在代書那邊沒有談到奢侈稅的問題，黃○○或黃○○的媽媽在介紹過程中，都沒有談到奢侈稅的問題等語（見本院卷第63、64頁），及在原審結證稱：上訴人與買方游○○係已事先談好買賣條件，始於上揭日期至被上訴人代書事務所委託書立買賣契約及辦理過戶，已如前述。
依一般生活經驗法則，如上訴人與證人廖○○、黃○○對於系爭房屋需於購買二年後才願意過戶，以避開奢侈稅之重要事項，為求慎重及確實避開課徵期間，應會事先徵得買受人同意配合延後簽約辦理登記，或在買賣契約上註明應待課徵稅之二年期間屆滿後始辦理移轉登記等語，而非與買方直接協商好之後即前往代書事務所進行簽約及辦理移轉登記等。
惟依前述，本件係買賣雙方直接談好即約定到被上訴人事務所簽約辦理所有權移轉登記，且未在系爭買賣契約書上記載關於奢侈稅之任何約定事項，亦顯與常情有違，是上訴人主張其有向被上訴人告知房屋購買二年後才願意過戶，要避免被課徵奢侈稅等語，所舉證據並未能證明之，其主張為不可採。
㈡上訴人主張被上訴人違反民法第535條善良管理人之注意義務 ，有重大過失，應依民法第544條規定，賠償上訴人部分：上訴人主張被上訴人為地政士，依地政士法第16條之規定，得辦理各項業務之專業法令及實務，並應依法誠信執行業務，被上訴人自應熟知特種貨物及勞務稅條例中關於奢侈稅之規定，並提供正確之意見予上訴人，俾以達成該條文立法目的。
被上訴人特別告知上訴人及游政憲須待課徵奢侈稅之二年期間屆滿後才願意出售系爭房地，鉅被上訴人竟未注意，致上訴人出售持有期間在二年以內之系爭房地，並漏報銷售價格，違反系爭條例，受有應補繳稅額49萬元，及遭處以罰鍰122,500元之損害，應由被上訴人負賠償責任等語，並提出南投縣地籍異動索引、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、財政部中區國稅局埔里稽徵所106年2月2日中區國稅埔里銷售字第00000000000號函、訴外人廖○○與黃○○之不動產買賣契約書、土地登記申請書、特種貨物及勞務稅核定稅額繳款書及財政部中區國稅局埔里稽徵所106年8月28日中區國稅埔里銷售字第0000000000號函及附件違章案件罰鍰繳款書、裁處書各1份為佐（見原審卷第25-49頁、第243-273頁、第311-315頁）。
惟上訴人之主張為被上訴人否認，並辯稱：被上訴人為地政士，本件受委任範圍僅為與辦理不動產移轉登記事務有關之部分，亦即僅有辦理塗銷抵押權及契約撰擬而已，至於依系爭條例規定之納奢侈稅係特種營業稅，應由納稅義務人於訂約之次日起30日內自行計算申請，非系爭房地所有權移轉時須先完納之稅捐，與辦理系爭房地移轉登記事務無關，非本件委任事務範圍，被上訴人依約並不負有提供奢侈稅意見之義務。
又被上訴人係地政士，地政士法第16條規定之業務範圍內並不包括提供奢侈稅之意見，是依法令被上訴人亦不負有說明或注意之義務等語。
經查：⒈按「為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定本法。」
、「地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。」
，地政士法第1條、第2條分別定有明文。
又按「地政士得執行下列業務：代理申請土地登記事項。
代理申請土地測量事項。
代理申請與土地登記有關之稅務事項。
代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
代理申請土地法規規定之提存事項。
代理撰擬不動產契約或協議事項。
不動產契約或協議之簽證。
代理其他與地政業務有關事項。」
，地政士法第1條、第2條、第16條分別定有明文。
再按地政士法第16條第3款規定：「地政士得執行下列業務：…三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。
…」，明定地政士所得執行之業務包含代理申請與土地登記有關之稅務事項。
然依系爭條例規定，出售房屋、土地此種特種貨物應繳納之奢侈稅，係於訂定銷售契約之次日起算30日內由納稅義務人自行計算申請，倘逾期未申報，僅遭主管稽徵機關核定要求補徵或處罰鍰，核其性質應為特種之營業稅，並非不動產所有權移轉時須先完納之稅捐。
況依前述，被上訴人受委任範圍僅為書立系爭房地買賣契約書及辦理移轉登記等法定義務，系爭房地買賣契約書上既未明文約定被上訴人應提供關於奢侈稅之意見，上訴人之舉證亦未能證明有口頭約定被上訴人應提供奢侈稅之意見，應認被上訴人未受委任處理奢侈稅之諮詢、申報及繳納等事項，被上訴人即無處理諮詢、申報及繳納系爭房地交易所生奢侈稅之義務存在，亦無違反地政士法第26條第1項規定之受託辦理業務時有不正當行為或違反業務上應盡義務之情形存在。
⒉再查，系爭不動產買賣契約書第肆條、第玖條就稅捐負擔部分，被上訴人係受系爭不動產交易買賣雙方委任處理稅捐申報及繳納者，為辦理系爭不動產所有權移轉登記時所需完納之增值稅、契稅、印花稅、房屋稅等相關稅捐費用等內容，並無關於被上訴人應為上訴人處理申報、諮詢及繳納奢侈稅等語之記載，有系爭不動產買賣契約書在原審卷可證（見原審卷第209-217頁），益證上訴人並未委任被上訴人為其處理申報、諮詢及繳納奢侈稅等事宜。
本件被上訴人依上訴人及游○○之委任，完成書立契約書、塗銷抵押權登記、辦理移轉登記、申報繳納移轉登記所需繳納稅捐等事宜，自已就其受委任之業務範圍，盡其業務上應盡之善良管理人之注意義務，上訴人主張被上訴人未盡民法第535條規定之善良管理人之注意義務，有重大過失等語，自不足採。
⒊上訴人主張被上訴人受其委任辦理系爭不動產之書立契約書及移轉登記及委任被上訴人於「應課徵奢侈稅之二年期間屆滿後，辦理系爭房地出售及移轉登記」，被上訴人自有熟知法令、正確辦理之義務，且提供奢侈稅意見，亦為被上訴人之附隨義務。
被上訴人竟未於應課徵奢侈稅之二年期間屆滿後，才辦理系爭房地出售及移轉登記，致財政部中區國稅局埔里稽徵所認上訴人於102年6月22日出售持有期間在二年以內之系爭房地，漏報銷售價格，涉嫌違反特種貨物及勞物稅條例，應補繳稅額49萬元，另處以罰鍰122,500元，而使上訴人受有上開損害，被上訴人自應負賠償之責等語，並提出財政部中區國稅局埔里稽徵所106年2月2日中區國稅埔里銷售字第00000000000號函、特種貨物及勞務稅核定稅額繳款書及財政部中區國稅局埔里稽徵所106年8月28日中區國稅埔里銷售字第0000000000號函及附件違章案件罰鍰繳款書、裁處書各1份為佐（見本院卷第49頁、第311頁至315頁），然為被上訴人所否認，辯稱：其並未受上訴人委任辦理申報及繳納系爭不動產交易所生奢侈稅，上訴人亦未告知要房屋購買二年後才願意過戶，要避免被課徵奢侈稅，況奢侈稅係為特種之營業稅，非屬不動產所有權移轉時必先完納之稅捐。
被上訴人僅受委任書立系爭房地買賣契約書及辦理移轉登記之法定業務，被上訴人並未受上訴人委任處理系爭不動產交易關於奢侈稅之申報、諮詢及繳納等事項，並無違反受委任之義務等語。
經查，被上訴人僅受委任書立系爭房地買賣契約書及辦理移轉登記之法定業務，被上訴人並未受委任處理系爭不動產交易關於奢侈稅之申報、諮詢及繳納等事項，即難謂被上訴人受上訴人委任處理申報、諮詢及繳納系爭不動產交易所生奢侈稅之義務存在。
又依系爭不動產買賣契約書第肆條、第玖條關於稅捐負擔之約定，被上訴人受系爭不動產交易買賣雙方委任處理稅捐申報及繳納者，為辦理系爭不動產所有權移轉登記時所需完納之增值稅、契稅、印花稅、房屋稅等相關稅捐費用，並無被上訴人應為上訴人處理申報、諮詢及繳納奢侈稅之記載，上訴人既未委任被上訴人應為其處理申報、諮詢及繳納奢侈稅之事宜，則被上訴人依上訴人及訴外人游○○之委任，書立契約書、塗銷抵押權登記、辦理移轉登記、申報繳納移轉登記所需繳納稅捐，已就其所受委任之業務範圍，盡其業務上應注意之義務，上訴人主張被上訴人未盡地政士應盡之附隨義務，未告知及處理特種貨物及勞務稅條例中關於奢侈稅之規定等語，為不足採，已如前述，被上訴人既無因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為而致上訴人受有損害，則上訴人依民法第544條之規定，請求被上訴人應賠償其612,500元及法定遲延利息，即為無理由，不應准許。
㈢上訴人另依民法第227條第2項、地政士法第26條第2項之規定，請求被上訴人應賠償其損害612,500元及法定遲延利息，有無理由部分：⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
民法第227條定有明文。
又地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。
地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。
地政士法第26條亦著有規定。
上訴人主張因相信被上訴人係國家合法考選之地政士，應精通各項地政法規及實務，因而有償委任被上訴人辦理本件買賣之簽訂及移轉登記等事項，被上訴人基於專業知識及誠信原則，負有告知上訴人本件出售及移轉所有權是否符合系爭條例規定課徵奢侈稅之附隨義務，竟因不知法令規定，且於上訴人特別表明需避免被課徵奢侈稅後，竟仍疏忽而在應課徵奢侈稅之二年期間內辦理系爭房地之移轉登記，且漏未申報奢侈稅，致上訴人需補繳前開49萬元奢侈稅、122,500元漏稅罰鍰，自可歸責於被上訴人之不完全給付，爰依民法第227條第2項、地政士法第26條2項規定，請求被上訴人賠償合計612,500元之損害，然為被上訴人否認，上訴人自應舉證證明被上訴人有違反附隨義務造成其損害之事實。
⒉按「查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。
所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。」
（最高法院100年度台上字第2號民事裁判意旨參照）、「附隨義務雖非債之關係所固有及必備之基本義務，惟其如係為達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定，倘債務人不為履行，致影響債權人契約利益及目的之完成，債權人非不得依民法關於債務不履行之規定解除契約。」
（最高法院91年度台上字第2380號民事裁判意旨參照）。
依前述，所謂附隨義務係指非債之關係所固有及必備之基本義務，而係為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益，是本件提供奢侈稅之意見或申報奢侈稅是否為被上訴人受委任之附隨義務，自應依上述規定，即提供奢侈稅之意見是否與履行上開受委任事項或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務才為判斷標準。
按上訴人就其主張之事實，提出財政部中區國稅局埔里稽徵所上開函文及特種貨物及勞務稅核定稅額繳款書及違章案件罰鍰繳款書、裁處書、埔里中心碑郵局扣款證明書影本各1份附在原審卷、本院卷為證（見原審卷第49、219、273頁，本院卷第94頁），然為被上訴人所否認，並以前詞抗辯。
經查，上訴人提出之前開書證，僅能證明上訴人有被課徵及繳納奢侈稅及裁罰之事實，尚不足以證明被上訴人有附隨義務及未盡附隨義務之事實。
經查，上訴人所舉證據，未能證明上訴人委任事務包含奢侈稅之提供一節，業如前述，是被上訴人受委任之範圍應僅及於以買賣為原因辦理系爭房地移轉所有權移轉登記之相關事宜，是奢侈稅意見之提供是否被上訴人受委任事項而伴隨之附隨義務，自應依前開說明，以提供奢侈稅之意見，是否與履行上開受委任事項或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務才為判斷。
再查，系爭不動產買賣契約書第肆條約定：「本件不動產買賣登記手續期日約定於民國102年6月24日雙方須同往南投縣謝月英代書事務所申報增值稅或契約，並於102年7月25日前證件齊全時辦理移轉登記，屆時甲方應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交於乙方以便聲請登記」、第玖條約定：「本件買賣費用除出賣費用（包括買賣契約印花）由甲方負擔外，其他契稅鑑證費及登記手續費用均由甲方負擔繳納。
移轉登記價格隻方約定按公告現值或查定價值申報。
而增值稅、抵押權塗銷登記、法院查封撤銷登記由甲方負擔」（見原審卷第211、213頁），並無關於處理奢侈稅申報、諮詢及繳納之約定及記載，足認上訴人並未委任被上訴人應為其處理申報、諮詢及繳納奢侈稅之事宜，被上訴人依受委任之範圍而書立買賣契約書、塗銷抵押權登記、辦理移轉登記、申報繳納移轉登記所需繳納稅捐，已就其所受委任之業務範圍，盡其業務上應注意之義務，上訴人主張奢侈稅之提供及申報係被上訴人之附隨義務，被上訴人未告知及處理系爭條例中關於奢侈稅之規定等語，並無可採，已如前述，自難認被上訴人有何可歸責之事由致為不完全給付，而使上訴人受有損害可言，且被上訴人亦無受託辦理各項業務，有不正當行為或違反業務上應盡之義務，致上訴人受有上開損害，則上訴人依民法第227條第2項、地政士法第26條第2項之規定，請求被上訴人賠償其612,500元及法定遲延利息，亦為無理由，不應准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第544條、第227條第2項、地政士法第26條第2項規定，請求被上訴人應給付上訴人612,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。
原審因而為上訴人敗訴判決，核無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核後，認均對判決結果不生影響，不予一一論述，併予敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 吳美蒼
法 官 呂麗玉
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 廖婉菁
中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
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