臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,108,上,41,20190312,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第41號
上 訴 人 邱正雄
訴訟代理人 林見軍律師
被上訴人 林竫亞
李秉鈞
共 同
訴訟代理人 張慶宗律師
複代理人 彭佳元律師
上列當事人間所有權移轉登記事件，上訴人對於民國107年10月23日臺灣臺中地方法院107年度訴字第1916號第一審判決提起上訴，本院於民國108年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：㈠兩造為坐落臺中市○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被上訴人林竫亞應有部分為6284/9402（起訴狀誤載為6248/9402），被上訴人李秉鈞應有部分為300/9402，上訴人應有部分為1200/9402。

被上訴人林竫亞於兩造另案分割共有物事件（臺灣臺中地方法院107年度中簡字第691號，下稱另案）庭後表示有意出售系爭土地應有部分予訴外人臺中市元保宮（下稱元保宮），亦可與上訴人談買賣，另案即因兩造有意協商買賣而候核辦中。

嗣被上訴人於民國（下同）107年4月6日出具土地出售同意書（下稱系爭同意書）予元保宮，表示願以新臺幣（下同）500萬元出售渠2人應有部分予元保宮，並對上訴人發出與出售予元保宮相同條件之要約，詢問上訴人是否願按此條件內容購買，而上訴人除立即為允諾外，並同時主張依土地法第34條之1規定行使共有人優先購買權。

本件不論從買賣契約或優先購買權角度來看，兩造間買賣契約已生效，不因兩造未另立書面或其他事由而有所改變，惟嗣後被上訴人故意不履約，並否認買賣契約存在等情，爰依買賣契約法律關係、共有人優先購買權，請求擇一判決：⑴被上訴人林竫亞應於上訴人給付4,772,566元之同時，將其所有系爭土地應有部分6284/9402移轉登記予上訴人。

⑵被上訴人李秉鈞應於上訴人給付227,434元之同時，將其所有系爭土地應有部分300/9402移轉登記予上訴人。

㈡就對造抗辯之陳述：⑴被上訴人係拿同一份同意書給元保宮，再拿給上訴人問要不要用相同條件購買，為何同一份同意書的法律效果，對元保宮是要約，對上訴人就是詢問是否行使優先購買權？又上訴人事後查證，被上訴人並無通知另一共有人要不要購買，表示當初被上訴人拿系爭同意書詢問上訴人，就是單純出賣之要約，而上訴人即為買受之承諾，故上訴人主張是成立普通買賣契約；

如果被上訴人與元保宮間買賣契約成立，就同時產生優先購買權問題。

⑵由被上訴人李秉鈞於107年4月18日通知元保宮之存證信函內容觀之，被上訴人應已與元保宮達成買賣合意，否則何來「共有人邱正雄於107年4月11日前來明確告知購買意願」、「故恕本人不能違法配合貴宮完成土地買賣及登記」等語。

上訴人雖未跟元保宮求證過，但就算被上訴人與元保宮未成立買賣契約，頂多不同時產生優先購買權法律問題。

二、被上訴人則以：㈠土地共有人行使優先購買權，須以共有人有效出賣其應有部分為前提，惟本件被上訴人簽立系爭同意書予元保宮，係交給元保宮總幹事賴振聲作為元保宮管理委員會決議是否購買之用，此由該同意書載明「本同意書有效期限至4月13日止」等語，且並無元保宮用印即明，是被上訴人尚未與元保宮成立有效之買賣契約，上訴人自無由主張優先購買權。

復依被上訴人李秉鈞於107年4月18日通知元保宮之存證信函內載：「收到本函兩日內，如無回覆可行之合法購地方案，則視貴宮已無意購買」等語；

及被上訴人2人於107年5月2日寄予上訴人之存證信函表明系爭土地沒有出賣之意旨，益證被上訴人尚未與元保宮成立有效之買賣契約。

㈡上訴人雖曾於107年4月11日向被上訴人表示欲購買系爭土地應有部分，但因雙方在價格及稅捐負擔上仍有分歧，故最終並未達成買賣合意；

且上開存證信函內容已明確敘明被上訴人係向上訴人詢問是否行使優先購買權，並非出賣之要約，上訴人自無從為買受之承諾，足見兩造並無另行單獨成立買賣契約，上訴人本件請求無理由。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分：⑴被上訴人林竫亞應於上訴人給付4,772,566元之同時，將其所有系爭土地應有部分6284/9402移轉登記予上訴人。

⑵被上訴人李秉鈞應於上訴人給付227,434元之同時，將其所有系爭土地應有部分300/9402移轉登記予上訴人。

被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。

四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：㈠兩造不爭之事項：⑴兩造為系爭土地之部分共有人，被上訴人林竫亞應有部分為6284/9402 ，被上訴人李秉鈞應有部分為300/9402，上訴人應有部分為1200/9402。

⑵被上訴人曾於107年4月6日簽立系爭同意書，內容略以：土地所有權共有人林竫亞、李秉鈞今共同立此同意書，承諾同意兩人共有之系爭土地應有部分，願賣單價35.5萬元/坪，今賣方林竫亞、李秉鈞同意將系爭土地應有部分14.07坪出賣給元保宮，以總價伍佰萬元整的價格分兩次付款（簽約時250萬元、稅單核下250萬元），本同意書有效期限到107年4月13日止等情。

⑶李秉鈞曾於107年4月18日以存證信函通知元保宮代表人賴信雄，內容略以：本人於107年4月6日簽給貴宮土地出售同意書後，系爭土地共有人邱正雄於107年4月11日前來明確告知購買意願，本人於107年4月13日（同意書有效期限終止日）業已親自前往告知貴宮，依土地法規定共有土地之買賣登記須通知他共有人是否主張優先承買權，故恕本人不能違法配合貴宮完成土地買賣及登記，且事隔多日，請於收到本函兩日內，如無回覆可行之合法購地方案，則視貴宮已無意承買，本人將依法行使個人財產權等情。

⑷上訴人委請林見軍律師於107年4月30日以存證信函通知被上訴人表明已行使優先承買權或兩造已有買賣合意，兩造已成立買賣契約等語。

⑸被上訴人於107年5月2日以存證信函正本通知上訴人、副本通知元保宮賴信雄，內容大意為：本人與元保宮代表人賴信雄買賣台中市○區○○○段000000地號持分土地一事，因故沒有出賣，特此函告。

㈡兩造爭執事項 ：⑴被上訴人就渠等所有系爭土地應有部分是否與元保宮成立買賣契約？⑵上訴人主張行使優先購買權，是否有理由？⑶上訴人主張兩造間就被上訴人應有部分有買賣之意思表示合致，是否有理由？㈢兩造不再提出其他爭點。

五、本院得心證之理由： ㈠上訴人主張：兩造為系爭土地之部分共有人，被上訴人林竫亞應有部分為6284/9402，被上訴人李秉鈞應有部分為300/9402，上訴人應有部分為1200/9402等情，業為兩造所不爭，且有土地登記簿謄本影本在卷足參（見本院卷第37至38頁），故兩造為系爭土地之分別共有人，應堪認定。

㈡上訴人主張優先承買權，並無理由：⑴上訴人主張：被上訴人曾於107年4月6日簽立系爭同意書，內容略以：土地所有權共有人林竫亞、李秉鈞今共同立此同意書，承諾同意兩人共有之系爭土地應有部分，願賣單價35.5萬元/坪，今賣方林竫亞、李秉鈞同意將系爭土地應有部分14.07坪出賣給元保宮，以總價伍佰萬元整的價格分兩次付款（簽約時250萬元、稅單核下250萬元），本同意書有效期限到107年4月13日止等情，業為兩造所不爭，並有系爭同意書影本在卷足參（見原審卷第8頁），惟本院審酌系爭同意書前揭內容，認系爭同意書為賣方即被上訴人單方所出具，僅屬被上訴人出賣系爭土地之要約，且要約期限至10 7年4月13日止，並不足證明買方即元保宮已有承諾購買系爭土地之意思表示，故上訴人依系爭同意書主張被上訴人與元保宮已成立系爭土地之買賣契約云云，顯乏根據。

⑵被上訴人李秉鈞曾於107年4月18日以存證信函通知元保宮代表人賴信雄，內容略以：本人於107年4月6日簽給貴宮土地出售同意書後，系爭土地共有人邱正雄於107年4月11日前來明確告知購買意願，本人於107年4月13日（同意書有效期限終止日）業已親自前往告知貴宮，依土地法規定共有土地之買賣登記須通知他共有人是否主張優先承買權，故恕本人不能違法配合貴宮完成土地買賣及登記，且事隔多日，請於收到本函兩日內，如無回覆可行之合法購地方案，則視貴宮已無意承買，本人將依法行使個人財產權等情，亦為兩造所不爭，並有該存證信函在卷足參（見原審卷第9頁），本院審酌前揭存證信函內容，認元保宮於存證信函寄送前，尚未有購買之承諾意思表示，被上訴人再以該存證信函確實表明因上訴人有意行使優先承買，被上訴人依法無法辦理買賣移轉登記，於此情形下，要求元保宮回覆是否願意購買及購買方案，逾期將視同不願承買，故上開存證信函亦不足證明元保宮已有承諾購買之意思表示。

⑶又上訴人於本院自承並未向元保宮求證被上訴人與元保宮是否已成立買賣契約等情（見本院卷第25頁背面），此外上訴人並無法舉證證明元保宮曾為購地承諾而與被上訴人就系爭土地成立買賣契約，故上訴人主張依土地法第34條之1第4項行使優先承買權，即無理由，不應准許。

㈢上訴人兩造有買賣土地之意思表示，為無理由：上訴人雖主張被上訴人曾拿系爭同意書詢問上訴人是否願意以同樣條件購買，故若上訴人未能行使優先承買權，兩造就系爭土地亦成立買賣契約等情，然為被上訴人所否認，並主張上訴人雖曾於107年4月11日向被上訴人表示願意購買系爭土地，然雙方價格、稅捐負擔上仍有分歧，故未達成買賣合意等情。

經查：⑴按買賣契約必須當事人有要約及承諾之意思表示合致始成立生效，且出賣人有權擇定買受人之自由，故縱使出賣人曾對某人為要約意思表示，並不代表出賣人對該人以外之第三人均有以同一條件之出賣要約。

⑵上訴人主張被上訴人持系爭同意書詢問上訴人是否主張共有人優先承買權而購買系爭土地等情，業為被上訴人所不爭，本院審酌該系爭同意書內容僅屬被上訴人對元保宮買賣之要約意思表示，已如前述，故被上訴人持對元保宮之要約意思表示而探詢上訴人是否願意行使優先承買權，僅屬確認上訴人是否行使優先承買權，尚不足認定被上訴人亦對上訴人有同意書內容之買賣要約意思表示。

⑶若被上訴人探詢是否行使優先承買權時，上訴人除行使優先承買權之外，另行向被上訴人表明購買系爭土地之意思表示，該意思表示應屬要約，必須有被上訴人承諾始能成立買賣契約，本件上訴人並未舉證證明被上訴人有承諾之意思表示，故縱使上訴人委請林見軍律師於107年4月30日以存證信函通知被上訴人表明已行使優先承買權或兩造已有買賣合意，兩造已成立買賣契約等語，因上訴人未能舉證證明被上訴人有承諾意思表示，系爭買賣契約亦未成立。

㈣綜上所述，本件被上訴人雖持系爭同意書預先探詢上訴人是否行使優先承買權，然系爭同意書僅屬被上訴人之要約，上訴人未能舉證證明元保宮業已承諾購買系爭土地，故被上訴人與元保宮就系爭土地並未成立買賣契約，上訴人行使優先承買權，即屬無據，不應准許。

又系爭同意書為被上訴人對元保宮之買賣要約，並非對上訴人之買賣要約，縱使被上訴人探詢優先承買權行使與否時，上訴人另表明要購買系爭土地，該意思表示僅屬要約，因上訴人未能舉證證明被上訴人已有承諾之意思表示，故上訴人主張其與被上訴人間另成立買賣契約云云，亦顯屬無據，從而上訴人請求被上訴人辦理系爭土地應有部分所有權移轉登記，即無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 12 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 郭妙俐
法 官 陳毓秀

以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 王朔姿

中 華 民 國 108 年 3 月 12 日