臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,109,上易,289,20220209,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度上易字第289號
上 訴 人 天證建設開發有限公司

法定代理人 梁鈞凱

訴訟代理人 王博鑫律師
廖國竣律師
被 上訴人 林志慎
訴訟代理人 鄭弘明律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，上訴人對於民國109年4月28日臺灣彰化地方法院109年度訴字第15號第一審判決提起上訴，並減縮上訴聲明及為訴之追加，本院於民國111年1月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及追加之訴均駁回。

第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面： 按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。

本件上訴人於原審提起反訴，主張被上訴人逾期付款，依房屋預定買賣契約（下稱系爭契約）第7條約定請求被上訴人給付新臺幣（下同）349,440元、160,380元，並主張被上訴人未配合出具辦理移轉登記相關證件，依系爭契約第12條約定請求被上訴人給付84,000元、48,600元、124,500元，總計請求766,920元(見原審卷第143、147、148頁)。

原審就反訴部分為上訴人全部敗訴之判決，上訴人對原審反訴判決全部提起上訴（見本院卷一第8頁），嗣減縮上訴聲明，僅依買賣契約第7條約定請求被上訴人給付511,900元，並請求自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷一第302、309頁、卷二第77、78頁），核屬基於與原訴同一之基礎事實所為訴之追加，應予准許，減縮部分則已生撤回上訴之效力，該部分已為確定，非本院審理範圍。

貳、實體方面：

一、本訴部分：

(一)被上訴人主張：兩造於民國107年4月29日簽訂系爭契約，約定伊以房屋總價953萬元及土地總價337萬元向上訴人購買○○○○建案之編號A6預售屋，建造號碼為第0000000號（下稱系爭房屋）。依系爭契約第9條第1項約定，上訴人應於107年6月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟上訴人遲至107年12月4日始取得使用執照，遲延日數計156日，又伊已預繳房地價260萬元，依系爭契約第9條第2項約定，以每逾一日應按已繳房價款依萬分之五單利計算，上訴人應給付遲延利息202,800元。又依系爭契約第13條第1項約定，上訴人應於領得使用執照4個月內（即108年4月4日），通知買方進行交屋，惟上訴人遲至108年11月28日始出具保固書及進行交屋，遲延之日數計237日，依系爭契約第13條第1項第4款約定，以各時期預繳之房地價款累計金額計算，上訴人應給付遲延利息共計為446,550元。爰依系爭契約第9條第2項、第13條第1項第4款約定，求為命上訴人給付伊649,350元及加計自起訴狀繕本送達翌日即109年1月18日起算之法定遲延利息之判決【原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，未據其聲明不服，非本院審理範圍】。並於本院聲明：上訴駁回。

(二)上訴人則以：㈠伊於106年1月13日向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）申請將原架空線路改以地下化之方式供電，106年3月6日彰化縣政府核准開工，惟台電公司遲至同年3月21日始派員會同協調，造成工程無法進行，至106年6月9日才完成基礎勘驗，又因雨季影響工程進度，皆為其他不可歸責於伊之事由，影響期間共100天，應扣除該天數不計遲延日數。

被上訴人既已充分審閱契約並簽名蓋章，應認其對於簽約前所發生台電公司施工及雨季等因素導致工程遲延並已逾預計開工日等情，均已明確知悉，並有默示同意之意存在，當不應再主張請求遲延利息，否則即有違誠信原則。

另查截至107年12月4日伊取得使用執照之日，被上訴人已繳納房屋價款為200萬元，被上訴人主張應以已繳納房地價款260萬元計算給付遲延利息，並不可採。

㈡依系爭契約第12條第3項第2款、第13條第2項約定，被上訴人應先辦理貸款後，伊始能辦理所有權移轉及通知交屋，伊已於108年2月23日通知被上訴人進行交屋，並無逾契約期間限制，惟被上訴人遲至108年11月5日始繳清尾款，影響後續所有權移轉及交付房屋事宜，此乃不可歸責於伊之事由。

另被上訴人因自辦貸款未完成，為求能進場裝修，乃於108年8月14日與伊簽署提前交屋同意書，故彼時系爭房屋已完工而得依債之本旨為給付，僅等待被上訴人辦理貸款手續而已，至被上訴人於戶別初驗單上所指應改善之缺失，均屬不影響房屋居住使用或結構安全之輕微缺失，與工作是否完成並無關聯，被上訴人於後仍多次要求進屋維修，伊為保障被上訴人之權益，始於被上訴人已確認無須再修改後，方開始計算保固始點，是108年8月14日至同年11月27日係伊無償贈與被上訴人之保固期間，伊於108年8月14日已將房屋交予被上訴人等語，資為抗辯。

並於本院聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。

⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之本訴及假執行之聲請均駁回。

二、反訴部分：

(一)上訴人反訴主張：依系爭契約第12條第3項第2款、第13條第2項約定，貸款手續為所有權移轉及交屋前之必要流程。

伊於108年2月23日通知被上訴人辦理貸款及交屋，但被上訴人並未繳款，嗣兩造於108年8月14日簽署提前交屋同意書，約定被上訴人應先給付未付款十分之一款項即103萬元，然被上訴人僅於108年8月16日交付50萬元，銀行貸款尾款990萬元遲至108年11月5日始入帳。

是被上訴人未依系爭契約第13條第3項約定，於受通知7日內（即108年3月1日）付清款項，依系爭契約第7條約定，按逾期期款部分每日萬分之二單利計算，被上訴人應給付違約金511,900元。

爰依系爭契約第7條約定，求為命被上訴人給付伊511,900元之判決【原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴】。

並於本院減縮聲明及為訴之追加：⑴原判決關於駁回反訴部分廢棄。

⑵被上訴人應給付上訴人511,900元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑶願供擔保，請准宣告假執行。

(二)被上訴人則以：依據系爭契約之附件㈠所示，伊有依限如期繳納房屋價款，並無遲延之情事。

上訴人於108年2月23日所為通知並非系爭契約第13條第1項所約定之交屋通知，應無上訴人所主張伊應於通知交屋時起7日內繳清期款之情可言。

本件糾結之起因，乃在上訴人未依約定期限取得使用執照及通知交屋，伊應可以保留交屋款項等語，資為抗辯。

並聲明：上訴及追加之訴均駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷二第133-134頁）

(一)兩造於107年4月29日簽訂系爭契約，約定由被上訴人以房屋總價953萬元及土地總價337萬元，向上訴人購買系爭房屋。

(二)上訴人於107年12月4日取得使用執照。

(三)上訴人於108年11月28日簽訂保固書（原審卷第27頁），保固書上記載交屋日為108年11月28日。

(四)被上訴人於108年8月14日簽訂同意書（原審卷第101頁）交予上訴人，其中第3條約定「雙方於民國107年4月29日完成預售買賣簽約，於108年8月5日由買方自行進行貸款申請手續中，尚無法確定核貸金額，經雙方同意於買方先於108年8月15日前交付貸款金額1030萬元之10％為103萬元現金給賣方後，賣方同意於過戶及完成貸款撥付同時返還預付之103萬元給買方」、第4條約定「於尚未完成過戶手續前，買方要求先行交屋裝修、整理、清潔、修繕或其他對於房屋之任何使用，並經賣方同意屬實」、第5條約定「自民國108年8月14日開始，該房屋即交付買方。其買方對於該房屋之附加裝潢、設備或拆除原有房屋內任何物品，如有買賣契約不成立或無效時（無論歸責雙方過失），應負責該房屋之還原責任，並且不得要求賣方支付對於該房屋之附加價值」。

(五)上訴人於108年2月23日寄送內容為「親愛的客戶您好：現階段需著手貸款並填寫貸款申請書，目前公司配合彰化一信、華南銀行、秀水農會，附上配合銀行專案資訊，若有貸款問題可向各銀行承辦人員詢問，或是約時間至公司詳談；若有其他銀行貸款上的問題可詢問代書林先生0000-000007給予協助；若已有配合銀行需要文件提供請向公司來電，確定貸款銀行後請儘快和公司聯絡便於作業，謝謝」之信件予被上訴人，被上訴人於108年2月24日收受（原審卷第91、93頁，本院卷二第153頁）。

四、本院之判斷：

(一)本訴部分：被上訴人主張上訴人遲至107年12月4日始取得使用執照，亦未於領得使用執照四個月內（即108年4月4日），通知伊進行交屋，遲至108年11月28日始出具保固書及進行交屋，依約應給付伊遲延利息等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。

經查：

⑴、關於系爭房屋完工遲延： 1、依系爭契約第9條約定：「一、本預售屋之建築工程應在民國106年03月31日之前開工，民國107年6月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。

但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。

㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房價款依萬分之五單利計算遲延利息。

若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照：視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

（見原審卷第17頁），而上訴人於107年12月4日始取得使用執照一事，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡）。

是除因天災等不可抗力之事由，或因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由等順延期間外，上訴人未於107年6月30日之前取得使用執照，即應負遲延責任。

2、上訴人抗辯稱其於106年3月6日申請開工後，因台電公司架空線路地下化工程，及施工期間遭遇雨季等因素，影響後續領得使用執照之期日，符合系爭契約第9條之除外事由，並參目前工程實務，應得順延期間云云，固提出台電公司彰化區營業處106年3月27日函及氣象局逐日氣象資料為證（見原審卷第85-90頁），且據本院109年度建上易字第16號案卷由天鋒營造工程有限公司提供之施工日誌及台電公司函等資料影本（見本院卷一第241-253頁），上訴人確因台電公司架空線路地下化工程及雨天等情而有無法施工情形。

然查，兩造就系爭契約之簽訂時點為107年4月29日，該時距離系爭房屋建案106年3月之開工已有一年之久，顯然伊時開工因台電公司架空線路地下化工程而延誤之事由，早已發生且為上訴人知悉，並非突發狀況，惟上訴人仍與被上訴人約定於107年6月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，堪徵該事由於簽約時並非上訴人所考量可順延約定期限之除外情形；

又兩造乃為買賣關係，而非工程之承攬，長達一年或數年之施工期間本會歷經雨季，以上訴人為專業之建設公司，縱使施工期間因有降雨而停工，亦是於簽訂買賣契約時所可預知之情狀，雨季施工困難自是與天災等不可抗力致不能施工之程度有所不同；

衡以上訴人對於相關建築工程施工及各類執照之申請等業務應屬熟捻，系爭契約乃為上訴人事先所擬作為房屋買賣之定型化契約，對於契約內容自應有相當之評估及瞭解，其既願與被上訴人約定於107年6月30日之前取得使用執照，自應謹守契約約定，不宜放寬將已發生或得預見之情事列為系爭契約第9條之順延事由。

準此，上訴人上開所辯，尚難憑採，被上訴人主張上訴人遲至107年12月4日始取得使用執照，依系爭契約第9條第2項約定，應給付遲延利息，應屬有據。

3、按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋 。

中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。

消費者保護法第11條第2項 、第17條第5項分別定有明文。

又定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。

消費者保護法施行細則第15條亦有明定。

查系爭契約第9條第2項約定賣方逾期完工者，每逾一日應按「已繳房屋價款」萬分之五單利計算遲延利息，經對照現行內政部「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2項所明文應以「已繳房地價款」計算之規定（見本院卷一第205頁），顯有出入，且不利於消費者之買方。

再衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地契約是否一併訂立或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質，且買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，土地價款性質上並無分期繳納之必要，此觀被上訴人所提出之土地預定買賣契約書附件㈠可明（見本院卷一第148頁）。

準此，系爭契約第9條第2項與現行內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第12條第2項不符，仍應一體適用「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第12條第2項規定，即關於上訴人逾期取得使用執照之違約金，應以「已繳房地價款」計算之。

則以遲延責任之日數自107年7月1日起計算至107年12月3日止共計156日，依系爭契約附件㈠房屋分期付款明細表記載（見原審卷第21頁）及土地預定買賣契約書附件㈠土地分期付款明細表（見本院卷一第148頁），被上訴人預繳之房價款總計為260萬元計算，上訴人應給付被上訴人之遲延利息為202,800元（計算式：260萬×0.0005×156=202,800）。

⑵、關於系爭房屋交付遲延： 1、依系爭契約第13條第1項約定：「賣方應於領得使用執照四個月內，通知買方進行交屋。

於交屋時雙方應行下列各項義務：㈠賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。

㈢買方繳清所有應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。

㈣賣方如未於領得使用執照四個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」

（見原審卷第18頁），並參卷附之○○○○驗收通知書（見原審卷第163頁），及證人即上訴人公司之○○經理○○○於本院所證稱「我們通知書只有通知驗收的初驗，初驗完之後才會安排交屋的日期」等語（見本院卷一第453頁），可知取得使用執照僅係房屋之基礎結構完成，尚未達交屋之狀態，房屋之交屋須完成所有建物之內部外部裝修，即能用水用電，且無明顯可見之瑕疵，經買方完成驗收，方可謂為交屋完竣。

而查上訴人依約應於107年6月30日取得系爭房屋使用執照，並於取得使用執照4個月內通知被上訴人進行交屋，惟上訴人於107年12月4日才取得使用執照，已如前述，故上訴人應於領得使用執照4個月內即108年4月4日前，完成所有房屋之內部外部裝修，達於可使之狀態後，通知被上訴人進行交屋，逾期即應按日以繳房地價款萬分之五單利計算給付遲延利息予被上訴人。

2、上訴人雖稱其於108年2月23日已寄出通知被上訴人進行交屋，無逾契約期間限制，實係被上訴人遲至108年11月5日始繳清尾款，影響後續所有權移轉及交付房屋事宜等語；

惟詳閱上訴人於108年2月23日所寄予被上訴人之信函內容（見不爭執事項㈤），僅是詢問被上訴人辦理貸款事宜，並未提及系爭房屋已達可使用之現狀，無從認定上訴人已有將系爭房屋交付予被上訴人之意。

且查系爭房屋用水接通日為108年2月28日，用電接通日為108年3月6日，此有上訴人提出之水費通知單、台電公司繳費憑證可稽（見本院卷二第99、101頁）；

又被上訴人係於108年7月6日始至系爭房屋完成初驗，伊時系爭房屋尚有瑕疵待修補、屋內電梯未裝設完畢情形，亦有上訴人出具之初驗單、通訊軟體對話、系爭房屋於108年2月24日後之現場照片等在卷可參（見本院卷一第121、367-385頁）。

故縱認上訴人於108年2月23日所寄送之通知貸款事宜即有意進行房屋產權移轉，但產權移轉仍非等同交屋，貸款流程亦與交屋無涉，即便被上訴人在貸款方面有所延誤，亦不影響上訴人有應依限交屋之義務。

況且上訴人本有交付被上訴人無瑕疵之建物，若房屋出現瑕疵，上訴人當負瑕疵修補責任，此乃可歸責於上訴人之事由，因而延誤交付時間，亦非屬不可抗力。

是上訴人執前揭108年2月23日信函而抗辯其已通知被上訴人進行交屋，並不可採。

3、上訴人復抗辯稱：被上訴人於108年8月14日已簽署提前交屋同意書，彼時系爭房屋均已完工而得依債之本旨為給付，僅等待被上訴人辦理貸款手續而已，嗣再經被上訴人確認無須再修改後，方開始計算保固始點等語，被上訴人雖不否認簽署該份同意書（見原審卷第101頁），惟已陳稱：伊希望趕快交屋，但上訴人一直遲延，不得已才同意先給50萬元用來裝修，且上訴人說沒有把屋頂天花板做起來，電梯沒辦法交付，伊才於108年8月14日後進去裝潢，直到電梯裝好，上訴人108年11月26日給伊保固書等語（見原審卷第70頁，本院卷一第463頁）。

再核該同意書內容，顯係被上訴人要求先行裝修、清潔、修繕等事宜，上訴人因而同意先行交屋，讓被上訴人得完成前開工程，然系爭房屋何時裝設電梯、瑕疵何時修補完畢，證人即上訴人公司之○○經理○○○及天鋒營造工程有限公司工務員○○○無法說明（見本院卷一第454、456、458頁），並無法確認系爭房屋已得入居之狀態，難認該同意書所謂「交屋」即屬系爭契約書約定經被上訴人驗收完成之「交屋」。

又上訴人於108年11月28日簽訂保固書，其上記載交屋日為108年11月28日，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢），而上訴人迄未能舉證證明其於108年11月28日前有為交付系爭房屋之通知，則依系爭契約第13條第1項第4款約定，被上訴人應得請求上訴人自使用執照取得滿4個月起至正式交屋之日止，按已繳房價款按遲延日數依萬分之5計算之遲延利息，即如附表所示之金額。

⑶、從而，被上訴人請求上訴人給付遲延利息649,350元（計算式：202,800+174,200+124,000+148,350=649,350），應屬有據。

(二)反訴部分： 1、上訴人主張其已於108年2月23日通知被上訴人辦理貸款及交屋，但被上訴人並未繳款，亦未依其於108年8月14日簽署之同意書，先行給付未付款十分之一款項即103萬元，僅於108年8月16日交付50萬元，銀行貸款尾款990萬元亦遲至108年11月5日始入帳，故被上訴人未依系爭契約第13條第3項約定，於受通知7日內即108年3月1日前付清款項，依系爭契約第7條約定，被上訴人應給付違約金511,900元等語，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

2、按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。

民法第369條定有明文。

經查，上訴人依約應於107年6月30日取得系爭房屋使用執照，並於取得使用執照4個月內通知被上訴人進行交屋，惟上訴人於107年12月4日始取得使用執照，另依約定上訴人應於領得使用執照四個月內即108年4月4日前，通知被上訴人進行交屋，然上訴人亦未依限履行，遲至108年11月28日方交屋完畢，108年2月23日信函並非交付系爭房屋之通知，業如前述，準此，依前揭法條規定及系爭契約書附件㈠房屋分期付款明細表、土地預定買賣契約書附件㈠土地分期付款明細表，縱如上訴人所述被上訴人期間遲遲未能辦理貸款，被上訴人亦僅需在約定各期付款期限時給付相對之款項，並非自108年2月23日通知後7日即應給付全額。

再觀上開分期付款明細表，被上訴人亦均有依限如期繳納，並無遲延給付之情事；

又被上訴人於108年8月向臺灣銀行彰化分行申辦房貸，108年11月5日已經准核撥款項入上訴人帳戶，有臺灣銀行彰化分行110年2月9日彰化營字第110000005691號函及房貸申辦資料附卷可稽（見本院卷二第401-441頁），堪認被上訴人已於108年11月28日交屋日前繳清價金。

從而，上訴人主張被上訴人於108年3月1日時即有付清款項之義務，其得依系爭契約書第7條約定請求被上訴人給付遲延利息511,900元，應屬無據。

五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第9條第2項、第13條第1項第4款約定，本訴請求上訴人給付649,350萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年1月18日（見原審卷第65頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

而上訴人依系爭契約第7條約定，反訴請求被上訴人給付511,900元萬元，為無理由，不應准許。

原審就上開本訴、反訴部分，均為上訴人敗訴之判決，及就本訴部分為准、免假執行之宣告，並無不合。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

又上訴人追加請求反訴利息部分，亦無理由，應併予駁回其追加之訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴及追加之訴，均為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 劉惠娟
法 官 王怡菁
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 盧威在

中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
附表：
   ┌───────┬─────┬────┬─────┐
   │預繳房地價款期│預繳房地價│遲延天數│遲延金額（│
   │間            │款累計金額│（B）   │A×B×      │
   │              │（A）     │        │0.0005）  │
   ├───────┼─────┼────┼─────┤
   │108年4月5日至 │2,600,000 │134日   │174,200   │
   │108年8月16日  │          │        │          │
   ├───────┼─────┼────┼─────┤
   │108年8月17日至│3,100,000 │80日    │124,000   │
   │108年11月4日  │          │        │          │
   ├───────┼─────┼────┼─────┤
   │108年11月5日至│12,900,000│23日    │148,350   │
   │108年11月27日 │          │        │          │
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