臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,111,抗,190,20220822,1

臺灣高等法院臺中分院民事裁定
111年度抗字第190號
抗 告 人 躍將國際有限公司
代 表 人 蕭寶鴻
相 對 人 合作金庫商業銀行股份有限公司
法定代理人 雷仲達
代 理 人 蕭淳陽
相 對 人 台灣通明科技有限公司
法定代理人 戴通明

上列當事人等間聲明異議事件，對於中華民國111年4月6日臺灣
臺中地方法院111年度執事聲字第20號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。

理 由
一、本件相對人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）前持原法院110年度司拍字第195號民事裁定為執行名義，向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請對相對人台灣通明科技有限公司（下稱台灣通明公司）所有如原裁定附表所示房屋及土地（下分別稱系爭房屋、系爭土地，或合稱系爭房地）為強制執行，經執行法院以110年司執字第132162號拍賣抵押物事件受理。
系爭房地於民國111年3月2日進行第一次拍賣，無人應買，執行法院司法事務官即依相對人合庫銀行之聲請，於111年3月3日以中院平民執110司執戌字第132162號執行命令（下稱系爭執行命令）除去抗告人與相對人台灣通明公司就系爭房屋約定之租賃權（下稱系爭租賃權），抗告人聲明異議，執行法院司法事務官駁回其異議（下稱原處分）。
抗告人不服，提出異議，經原裁定駁回其異議。
抗告人不服，提起本件抗告。
二、抗告人意旨略以：依內政部實價登錄公開資訊資料，過去3年內，系爭房地所在之大樓成交價格有百分之80比例是落在每坪新臺幣（下同）28萬元至30萬元間，系爭房地之市價約為2800萬元至3000萬元，但執行法院就系爭房地第一次拍賣底價卻定為3630萬元，偏離市場行情太多，應是導致流標之最大可能性，而非受系爭租賃權存在之影響。
系爭執行命令將系爭租賃權除去，嚴重影響伊依之合法租賃權益，並牴觸民法第425條買賣不破租賃意涵。
爰提起本件抗告，請求廢棄原裁定等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃權。
但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃權後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。
故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃權，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。
此乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響。
故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官釋字第304號解釋理由書參照）。
四、經查：
(一)相對人台灣通明公司前於104年11月24日，以其所有系爭房地，為相對人合庫銀行設定擔保債權總金額最高限額2164萬元之第一順位抵押權（下稱系爭抵押權），此有土地及建物第二類登記謄本、他項權利證明書可資佐證。
而抗告人係於系爭抵押權設定後之108年9月10日，與相對人台灣通明公司簽訂租賃契約書，約定自108年10月1日起，承租系爭房屋；
其後於110年7月1日重新約定租賃期間為自110年7月1日起至114年12月31日止等情，亦有租賃契約書及附約影本在卷可憑，均堪認實在。
(二)又執行法院經囑託鴻廣不動產估價師事務所鑑定系爭房地之價格，鑑估結果認系爭土地、系爭房屋之鑑估價值分別為1929萬7050元、1686萬0580元，合計3615萬7630元。
執行法院就前開鑑估結果函請債務人、債權人表示意見後，乃核定第一次拍賣之系爭土地、系爭房屋拍賣底價分別為1930萬元、1700萬元，拍賣最低價額合計3630萬元，並定於111年3月2日進行第一次拍賣，拍賣公告中復載明有系爭租賃權存在，拍定不點交。
惟第一次拍賣期日無人應買，相對人合庫銀行乃具狀聲請除去系爭租賃權等情，有執行法院估價函、估價報告書、執行法院詢價函、第一次拍賣通知、拍賣不動產筆錄、相對人合庫銀行提出之民事聲請除去使用租賃關係狀附於原法院系爭執行事件卷宗可佐。
據上，系爭房地之第一次拍賣公告既因註明有系爭租賃權存在，於拍定不點交（民法第425條第1項參照），而發生無人應買之情形，足見系爭租賃權之存在，已影響應買人之意願及系爭房地之售價，並造成系爭房地須減價後再行拍賣之情形，揆諸前開說明，應認已對系爭抵押權有所影響。
而系爭抵押權既設定在系爭租賃權之前，執行法院司法事務官依民法第866條第2項規定，依相對人合庫銀行之聲請，而為除去系爭租賃權之系爭執行命令，即於法有據，原處分駁回抗告人之聲明異議，原裁定亦維持原處分，而駁回抗告人之異議，並無違誤。
(三)抗告人雖以前詞置辯。但查：
1、出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有明文。
但抵押人於抵押權設定後，始與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，法院得除去該租賃權後拍賣之，此亦為民法第866條第2項所明定，且與憲法保障人民權利之意旨，並無牴觸，業經司法院大法官釋字第304號解釋明確。
又民法第425條第1項所定買賣不破租賃原則，乃在規範於租賃權存續狀態下，租賃物發生所有權讓與第三人時，受讓人應讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，以保護承租人之利益（該條立法理由參照）。
惟在本件中，系爭租賃權既於系爭房地被拍定前，即由執行法院依民法第866條第2項規定加以除去，情形即與民法第425條第1項所規範者不同，本即無該條之適用。
抗告人猶謂系爭執行命令除去系爭租賃權，係與民法第425條買賣不破租賃意涵相悖云云，自無可採。
2、又執行法院在第一次拍賣前，係先囑託法院列冊之專業鑑價單位即鴻廣不動產估價師事務所就系爭房地之價格鑑定，經該事務所依比較法方式，參酌系爭房地之地形、地勢、面積、土地使用分區、使用情形、產權及權利關係、鄰近市場供需、地區未來發展潛力等諸多因素，並實際訪談與系爭房屋相鄰之門牌號碼臺中市○○區○○路000號00樓之00、0樓之0、00樓之5（均含車位）等交易情形，綜合考量系爭房地之優勢、劣勢後，鑑估本案每案每建坪單價為38萬元，再依據聯合貢獻原則予以拆分土地、建物效益價格，而認系爭土地、系爭房屋之鑑估價值分別為1929萬7050元、1686萬0580元，合計3615萬7630元等情，有上開估價報告書可憑，足見上開鑑估結果確有所本，復查無任何違法失當之處，自堪憑採。
抗告人主張系爭房地所在之大樓成交價格有百分之80比例是落在每坪28萬元至30萬元間，系爭房地之市價約為2800萬元至3000萬元云云，則未能舉證以實其說，無法遽信。
是以執行法院參酌上開客觀、專業之估價報告書，核定第一次拍賣之系爭土地、系爭房屋拍賣底價分別為1930萬元、1700萬元，拍賣最低價額合計3630萬元，核與上開鑑估結果相當，並無抗告人所指執行法院核定拍賣最低價格超出市價過多之情事。
抗告人復未能就第一次拍賣無人應買係因執行法院核定之拍賣最低價格超出市價過鉅，而與系爭租賃權之存在毫無關聯乙節，加以證明，自難遽採。
五、綜上所述，原法院司法事務官就系爭房地第一次拍賣所核定之最低最拍賣價格既無不當，在第一次拍賣無人應買後，依相對人合庫銀行之聲請，以系爭執行命令除去系爭租賃權，又於法有據，原處分駁回抗告人之聲明異議，原裁定亦認抗告人對原處分提出異議為無理由，即均無違誤。
抗告論旨指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 王怡菁
法 官 莊嘉蕙
正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
書記官 高麗玲

中 華 民 國 111 年 8 月 22 日