臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,112,上,442,20240124,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上字第442號
上 訴 人 劉善璿 住○○市○○區○○路000○0號
劉秀榮
共 同
訴訟代理人 蘇奕全律師
複 代理 人 陳思默律師
陳孝賢律師
被 上訴 人 劉木全
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
柯宏奇律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國112年7月27日臺灣苗栗地方法院111年度訴字第421號第一審判決提

起上訴，本院於中華民國112年12月27日言詞辯論終結，判決如
下：

主 文
原判決關於命上訴人應與被上訴人就附表一所示土地，以與訴外人湯士鏞民國111年3月18日購買附表一所示土地按如附表三（即民國111年3月18日簽訂之「買賣契約書」）所示之同樣條件，與上訴人補訂書面買賣契約。
並於被上訴人按上開契約之同樣條件履行同時，將附表一所示土地，辦理所有權移轉登記予被上訴人所有外，及該部分訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。

事實及理由
一、被上訴人主張：
被上訴人與上訴人劉善璿及訴外人劉明興、劉明生等人共有如附表一編號1所示土地（下稱系爭000-00土地），另與上訴人劉秀榮、劉明興、劉明生等人共有如附表一編號2所示土地（下稱系爭000-0土地），應有部分各如附表一所示（下合稱系爭土地），劉善璿另與劉石松、劉明興、劉明生共有附表二所示未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），應有部分如附表二所示，上訴人於民國111年3月18日與訴外人湯士鏞就附表一、二所示系爭土地及建物應有部分以總價新臺幣（下同）430萬元訂立買賣契約(下稱系爭買賣契約)，並於111年3月23日通知被上訴人，請被上訴人於文到15日內表明是否主張優先承購權，被上訴人即於同年3月29日對上訴人行使優先承購權，然上訴人迄今未出面聯繫買賣事宜，爰依土地法第34條之1第4項之規定，提起本件訴訟等語，起訴聲明求為判決：上訴人就如附表一、二所示系爭土地及建物之應有部分，應與被上訴人簽訂相同條件之買賣契約，並於被上訴人給付430萬元時，將附表一所示系爭土地所有權應有部分移轉登記予被上訴人，並將附表二所示系爭建物讓與被上訴人。
於本院答辯聲明：上訴駁回。
（見本院卷第65頁）
二、上訴人則以：
上訴人前雖與湯士鏞簽訂系爭買賣契約，但系爭買賣契約已於111年4月1日合意解除，參諸土地法第34條之1第4項立法意旨係為減化共有關係，且實務見解認共有人需以相同條件承購，可知被上訴人因優先承購權而成立之買賣契約與系爭買賣契約間存有從屬性，故上訴人與湯士鏞合意解除系爭買賣契約之效力，應及於被上訴人行使優先承購權所成立之買賣契約，以尊重出賣人是否出售之自由意志，並未違反土地法第34條之1第4項立法意旨等語資為抗辯。
原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
（見本院卷第30頁）
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第131至132頁）
㈠劉善璿與被上訴人、劉明興、劉明生共有如附表一編號1所示土地，應有部分如附表一所示。
㈡劉秀榮與被上訴人、劉明興、劉明生共有如附表一編號2所示土地，應有部分如附表一所示。
㈢劉善璿與劉石松、劉明興、劉明生共有如附表二所示未辦理保存登記建物，應有部分如附表二所示。
㈣上訴人就其二人分別所有如附表一所示土地及附表二所示建物之應有部分，以總價430萬元之價格於111年3月18日與湯士鏞締結系爭買賣契約。
(見原審卷第169頁至第177頁)㈤上訴人於111年3月23日寄發存證信函通知如附表一所示土地全體共有人，若共有人主張優先承買權，應概括承受上開出售之條件，並於文到15日內主張優先承買權。
(見原審卷第23至24頁)
㈥被上訴人於111年3月29日寄送存證信函通知上訴人其願意以相同出售條件購買如附表一、二所示系爭土地及建物之應有部分，該存證信函於111年3月30日送達上訴人。
(見原審卷第25至26頁)
㈦被上訴人於111年4月1日與湯士鏞合意解除系爭買賣契約。
四、兩造爭執事項：（見本院卷第132頁）
㈠被上訴人主張依土地法第34條之1第4項已合法行使優先承買權，請求與上訴人簽訂相同條件之買賣契約，並於其給付同一價格430萬元時，將如附表一所示系爭土地應有部分辦理所有權移轉登記、附表二所示系爭建物之事實上處分權應有部分讓與被上訴人，有無理由?
㈡上訴人抗辯系爭買賣契約已合意解除，被上訴人因優先承購權所成立之買賣契約亦已失效，有無理由?
五、得心證之理由：
㈠被上訴人就附表一所示土地應有部分，得行使優先承買權，就附表二所示系爭建物應有部分，不得行使優先承買權：
⑴按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。
又該條所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，並得請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約（最高法院85年度台上字第793號、100年度台上字第432號判決意旨參照）。
⑵查，被上訴人各為附表一所示系爭土地之共有人，上訴人於111年3月23日通知被上訴人其等欲以430萬元之價格出售附表一所示系爭土地應有部分，請於文到15日回覆是否優先承購，被上訴人即於同年3月29日通知上訴人願以同一條件承購等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣、㈤），並有存證信函及回執附於原審卷可參（見原審卷第23頁至第26頁、第119頁至第121頁），堪認被上訴人就附表一所示系爭土地應有部分已合法行使優先承買權。
則被上訴人就上訴人所有如附表一所示系爭土地應有部分，行使優先承買權，自屬有據。
⑶再查，劉善璿雖將其所共有如附表二所示未辦理保存登記建物之事實上處分權之應有部分，與附表一編號1所示土地應有部分一併出售予湯士鏞，然系爭建物既僅有事實上處分權，且被上訴人並非系爭建物之共有人，被上訴人自無依土地法第34條之1第4項之規定主張優先承買系爭建物應有部分。
是以被上訴人主張其就劉善璿所有如附表二所示系爭建物應有部分，行使優先承買權云云，尚屬無據。
⑷上訴人雖辯稱其等與湯士鏞解除系爭買賣契約，被上訴人行使優先承買權所成立之買賣契約亦已失效云云。
然按共有土地出賣應有部分與第三人時，一經共有人表示優先承受，共有人與出賣之共有人間，即成立與第三人所訂同樣條件之買賣，出賣人應將土地所有權應有部分依買賣契約移轉予行使優先承買之共有人。
至原買受人雖與土地所有人合意解除前所立之買賣契約，然對於共有人之優先承買權亦無影響（最高法院72年度台上字第2822號民事判決參照）。
查，兩造不爭執上訴人就所出售附表一所示系爭土地，於111年3月23日通知被上訴人於收受通知後15日表明是否行使優先承買權，被上訴人即於同年月29日對上訴人所有附表一所示系爭土地應有部分行使優先承買權【見兩造不爭執事項㈤、㈥】，參諸上開說明，上訴人所有如附表一所示土地應有部分，經被上訴人表示優先承受時，兩造即就如附表一所示土地應有部分成立與湯士鏞所訂同樣條件之買賣，上訴人嗣後雖與湯士鏞合意解除系爭買賣契約，對於被上訴人之優先承買權並無影響，上訴人前開所辯，並無可採。
⑷基上，被上訴人依土地法第34條之1第4項之規定，就上訴人所有如附表一所示系爭土地應有部分，得行使優先承買權；
至於就劉善璿所有如附表二所示系爭建物應有部分，不得行使優先承買權。
㈡被上訴人就附表一所示土地應有部分，應依附表三所示「同一條件」行使優先承買權：
⑴按優先承購權人以同一條件優先承購，所指「同樣條件」，法院固無得增減原定給付之職權，惟原定之給付為若干，尚非不得綜合一切情況，探求系爭買賣當事人之真意，諸如價金之訂定是否考慮其他主客觀因素須支出費用等情狀，以為認定，此與法院依職權增減原定給付，究有不同。
且按優先購買權為形成權，即有優先購買權之權利人，得依其一方之意思，形成以義務人出買與第三人同樣條件為內容之契約，無須義務人之承諾（最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議㈢參照）。
⑵查，被上訴人得就附表一所示土地應有部分行使優先承買權，核如前述。
是被上訴人行使其與上訴人共有之優先承買權之效力，即生與上訴人和訴外人湯士鏞以系爭買賣契約書之約定內容為「同樣條件」，補訂買賣契約之效力。
又上訴人於111年3月18日將系爭土地應有部分出售與訴外人湯士鏞。
被上訴人受通知後，於111年3月29日就系爭土地之上訴人應有部分範圍行使優先承買權。
基上，被上訴人行使優先承買權之同樣條件，應指系爭買賣契約書所訂買賣條件之約定。
故「同一條件」應以系爭買賣契約書為判斷準據。
⑶參以系爭買賣契約所約定之買賣條件主要有下列項目（即買賣契約書條款順序）：①買賣標的、②買賣總價金、③分期付款方式：定金款、第二期款（賣方共有人無行使優先承買權後7日內）、尾款（並為解除條件約定）、④給付方式、⑤買賣稅費負擔、⑥稅金及水電費負擔、⑦移轉所有權之程序、障礙之排除、⑧權利瑕疵之排除及賠償責任、⑨違約罰則、⑩點交約定、⑪登記方式及買方得指定土地所有權登記名義人、⑫特別代理權授與、⑬其他：關於地政士權限、貸款與尾款之給付關連性、費用負擔之約定及扣款等、契約拘束力。
本件優先承買人於適用上開買賣契約之同一條件之過程，因系爭買賣契約所約定之買賣條件多有涉及兩造以外之第三人，於如何適用「同一條件」時，有部分顯非事實審法院之權責所得介入或臆斷，若強行介入或臆斷，反有礙交易之進行；
因此，除了下列可由本院先予析明之部分外，其他部分自應由兩造本於土地買賣之公平交易常理、經驗法則，及誠信原則妥為協調處理：
①買賣標的（系爭買賣契約第1條）：如附表一所示土地應有部分，核前所述。
至系爭建物應有部分，不得主張優先承買權，即無依土地法第34條之1第4項行使優先承買權而與劉善璿依系爭買賣契約之同一條件成立買賣契約。
②價金之決定（系爭買賣契約第2條）：
⒈系爭000-00土地為劉善璿與其他共有人共有，系爭000-0土地為劉秀榮與其他共有人共有，應有部分各如附表一所示，系爭建物為劉善璿與其他共有人共有事實上處分權，應有部分如附表二所示，本件上訴人固各將其等所有之系爭土地及建物之應有部分，一同以總價430萬元出售予湯士鏞，然參諸系爭買賣契約第11條亦約定：「本件買賣正式移轉登記，雙方同意土地依照公告現值、建物以政府核定現值為準」等語（ 見原審卷第174頁），足見上訴人與湯士鏞就系爭土地及建物之應有部分所為買賣價金之比例，係合意以土地公告現值與建物核定課稅現值之比例計算甚明。
又被上訴人不得就系爭建物應有部分行使優先承買權，已如前述，是以被上訴人既僅得就系爭土地應有部分行使優先承買權，則系爭土地之價金即應就系爭土地及建物應有部分之買賣總價430萬元，按前開比例計算。
再查，系爭000-00土地面積為689平方公尺、公告現值為2000元，劉善璿之應有部分為三分之一；
系爭000-0土地面積為8平方公尺、公告現值為580元，劉秀榮之應有部分為三分之一；
系爭建物之課稅現值為11900元，劉善璿之應有部分為三分之一，據此計算系爭土地及建物應有部分之買賣價金應分別為：建物部分價金3967元【計算式：0000000×（11900×1/3）/〔（11900×1/3）+（689×2000×1/3）+（8×580×1/3）〕＝36696，元以下四捨五入，下同】、土地部分價金合計426萬3304元（計算式：0000000-00000＝0000000）。
堪認上訴人與湯士鏞就系爭土地應有部分訂定之系爭買賣契約所約定之買賣價金應為426萬3304元。
⒉基上，被上訴人就附表一所示系爭土地應有部分所應給付之買賣價金，依系爭買賣契約第2條約定之計算結果應為426萬3304元。
③分期付款方式部分（系爭買賣契約第3條）：
依系爭買賣契約第3條約定，湯士鏞分期給付買賣價金方式為：「㈠本日支付定金新台幣肆拾參萬元正。
㈡新台幣貳佰壹拾伍萬元正，應於共有人無主張優先購買權後七日內付清。
㈢新台幣壹佰柒拾貳萬元正，應於本件買賣產權移轉登記給甲方（即湯士鏞）後七日內付清。」
（見原審卷第172頁），又參以系爭買賣契約第10條約定：「本件買賣標的物約定於尾款付清並所有地上房屋乙棟交承買人掌管。」
等語（見原審卷第174頁），足見上訴人與湯士鏞合意系爭建物應有部分，於尾款價金支付完畢後，交付湯士鏞，堪認上訴人與湯士鏞就系爭建物之買賣價金合意列於尾款計算交付，又被上訴人不得就系爭建物應有部分主張優先承買權，則系爭買賣契約所約定關於價金分期給付方式之同一條件，自應於尾款部分扣除系爭建物之價金3967元計算，則被上訴人就附表一所示系爭土地應有部分所應給付之買賣價金426萬3304元，依系爭買賣契約第3條約定分期給付方式應為第一期款（定金）43萬元、第二期款215萬元、尾款168萬3304元。
④付款方式、稅費負擔等其餘條件（即系爭買賣契約其餘條款）：
⒈此涉及原買受人個人信用、交易習慣，縱出賣人同意優先承買權人得以同一貸款條件，但此部分仍涉及貸款銀行與債務人之信用等主觀因素，因此只能就原則性（如同意以同樣比例以貸款給付價金），援為同一條件。
⒉惟日後如因優先承買權人個人因素而無法取得同一銀行或同一條件，此等細節部分，自應由優先承買權人負擔（例如自行以現金補足貸款，或不得要求出賣人同意高以原先貸款金額之比例等情）。
⑤基上，被上訴人就系爭土地應有部分，應依附表三所示同一條件行使優先承買權。
㈢承上，被上訴人就上訴人與湯士鏞間就系爭土地所示應有部分有優先承買權，並應依附表三所示「同一條件」行使優先承買權。
則被上訴人依土地法第34條之1第4項規定，主張於上開析明範圍內，應認其合於優先承買權之規範要件與意旨，應予准許，逾此範圍請求，尚屬無據，不應准許。
原審就未及審酌上訴人優先承買權之範圍，就系爭建物部分遽為不利上訴人之判決（即與行使優先承買權規範意旨不合部分），容有未洽，上訴人意旨就上開應准許部分指摘，求予以廢棄改判，為有理由，爰由本院將該部分廢棄，改判如主文第2項所示。
就上開應准許部分之請求（即與就系爭土地應有部分行使優先承買權規範意旨相符部分），原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 唐敏寶
法 官 戴博誠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 張惠彥
中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
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附表一：土地部分
編號 土地坐落 面積m² 權利範圍 所有權人 1 苗栗縣○○鄉○○里○段○○里○○段000000地號 689 1/3 劉善璿 1/3 劉木全 1/6 劉明興 1/6 劉明生 2 苗栗縣○○鄉○○里○段○○里○○段00000地號 8 1/3 劉秀榮 1/3 劉木全 1/6 劉明興 1/6 劉明生
附表二：建物部分
編號 門牌號碼 面積m² 權利範圍 事實上處分權人 1 苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○00號 148.5 1/3 劉善璿 1/3 劉石松 1/6 劉明興 1/6 劉明生 註：系爭買賣契約所載劉善璿出售此建物之權利範圍雖為10萬分之33333，惟上訴人與湯士鏞締約時之真意即為出售權利範圍3分之1，業經上訴人陳述明確（見原審卷第210頁），附此敘明。

附表三
111年3月18日買賣契約書同樣條件
第1條：本件買賣不動產標示（以地政事務所登記簿記載為準）： ⑴苗栗縣○○鄉○○里○段○○里○○段000000地號、689平方公尺土地。
⑵苗栗縣○○鄉○○里○段○○里○○段00000地號、面積8平方公尺土地。
⑶建物部分刪除。
㈠同原契約。
㈡同原契約。
第2條： 買賣總價金合計為新臺幣426萬3304元 第3條 ㈠同原契約。
㈡同原契約。
㈢新臺幣168萬3304元，應於本件買賣產權登記給甲方後七日內付清。
㈣手寫約定解除權部分刪除。
第4條 同原契約。
第5條 同原契約。
第6條 同原契約。
第7條 除賣方通知優先承買權之約定外，其餘同原契約。
第8條 同原契約。
第9條 同原契約。
第10條 本件買賣標的物約定於尾款付清交承買人掌管。
第11條 同原契約（刪除「建物以政府核定現值」等語）。
第12條 同原契約。
第13條 同原契約。
手寫附註 刪除。
（因被上訴人就系爭建物並無可主張優先承買權，而無清空點交房屋約款之適用）。
契約份數 同原契約。