臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,112,上,454,20240124,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上字第454號
上 訴 人 李美麗
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訴訟代理人 張彬
被上訴人 九川牧譯社區管理委員會
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法定代理人 黃軍憲
訴訟代理人 蘇大為
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上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國112年8月28日臺灣彰化地方法院111年度訴字第1174號第一審判決提起上訴，本院於113年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、訴訟要旨：

一、被上訴人主張：九川牧譯社區（下稱系爭社區）為坐落彰化縣○○市○○○段000○00000○000000地號土地及其上建物共34戶透天型建物所組成之集合式社區，上訴人為系爭社區所屬同段000-00地號土地（下稱000-00地號土地）及其上同段000建號即門牌號碼彰化縣○○市○○路0段000巷0○00號建物（下稱系爭建物，與上開土地合稱系爭房地）之所有權人。

依系爭社區住戶公約（下稱系爭規約）第15條約定及公寓大廈管理條例第10條第2項規定，伊就屬中庭公共設施之如原判決附圖（下稱附圖）編號（1）所示坐落同段000地號土地上、面積6.72平方公尺，及編號（1-1）所示坐落同段000-00地號土地上、面積0.83平方公尺之花圃（下稱系爭花圃）有管理維護權責，上訴人擅將系爭花圃原有植栽移除，改種植其他植栽，並以紅色塑膠繩圈圍禁止伊將植栽復原或進行修剪，違反系爭規約第9條、第15條、第17條第b項等規定。

爰依公寓大廈管理條例第10條第2項及系爭規約第15條規定，聲明求為判決如原判決主文所示。

二、上訴人則以：被上訴人提起本件訴訟未經區分所有權人會議決議，起訴不合法，且系爭社區之公共設施並未合法點交與被上訴人，被上訴人應無權利向伊主張。

依伊與訴外人○○建築企業股份有限公司（下稱○○○○）簽訂成屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）之附件三建物現況確認書第1條記載，○○○○所出售建物範圍，包括未登記之建物1樓增建部分2.33平方公尺即附圖編號（2)所示花圃範圍；

該部分所示面積2.35平方公尺，係因測量時未扣除1個磁磚厚度之誤差，故伊就系爭花圃具有占有權源，且附圖編號（1-1）範圍坐落伊所有000-00地號土地，並非無權使用。

伊自購買系爭房地起均自行管理、維護系爭花圃，未受到被上訴人及其他住戶之反對，應有默許伊之使用權等語，資為抗辯。

貳、原審判決命上訴人將系爭花圃之現有植栽移除，並將系爭花圃交予被上訴人管理維護。

上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

參、兩造爭執與不爭執事項（見本院卷第70-72頁、第87頁、第92-93頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：

一、兩造不爭執事項：㈠系爭社區管理委員會於107年2月23日向彰化縣員林市公所申請管理組織報備，經員林市公所以107年3月14日員市建字第1070008496號函准予備查在案。

㈡系爭社區為坐落彰化縣○○市○○○段000○00000○000000地號土地及其上建物共34戶透天型建物之所有人組成，系爭000○土地為社區基地內通路，屬系爭社區各區分所有權人共有。

㈢上訴人於106年7月11日與○○○○簽訂系爭買賣契約，向○○○○買受系爭社區編號B5戶房地，並於106年7月26日登記取得系爭房地之所有權全部，暨000地號土地應有部分1/34，為系爭社區之區分所有權人。

㈣系爭買賣契約第25條特別約定事項第8項約定「社區之增設中庭設施未包括在建造執照核准之項目……其中中庭公設部分完工後交由管委會管理」、第9項約定「土地產權分管共同協議，於建造申請時，部分土地須為私設通路檢討，經前述中庭設施利用贈送及格局需要、造型美觀，不論公共持分或私人產權甲方（按指買受人）皆充分理解，任何人皆不能破壞或劃地另用及異議」。

㈤系爭社區住戶公約第9條規定「屬於本社區之外觀及公共設施部分，應按建方設計交屋時起之原貌永久維護使用，各戶不得因個別需要，自行加以破壞變更或增改使用」、第15條規定「有關本社區之中庭與公共設施等，由本社區管理委員會或管理代表統籌管理維護工作，並依法主張該公共設施的權利義務」。

第17條b規定「地下室及中庭訂為公共設施區域部分（不論私有或共有產權），任何區分所有權人均不得恣意破壞及做任何增修改建利用」。

㈥系爭社區一樓中庭內植栽為建商種植，於系爭社區各戶交屋時已存在。

㈦系爭建物一樓登記面積為42.05平方公尺，於交屋前建商在一樓大門及外牆曾施作二次工程。

系爭買賣契約附件三建商點交時，系爭建物一樓包含增建部分2.33平方公尺。

㈧系爭花圃現為上訴人占有使用。

二、本件爭點：㈠被上訴人提起本件訴訟有無經管理委員會決議？有無告知區分所有權人？是否須經區權會所有權人同意？㈡系爭花圃為系爭社區之公設（即共用部分及約定共用部分）或約定上訴人專用部分（即系爭建物之增建部分）？㈢被上訴人請求上訴人將系爭花圃現有植栽移除並點交予被上訴人管理維護，有無理由？

肆、本院之判斷：

一、被上訴人提起本件訴訟，無須區分所有權人會議決議：按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

但另有約定者從其約定。

住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

如有損害並得請求損害賠償。

公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項定有明文。

另系爭規約第15條亦規定：有關本社區之中庭與公共設施等等，由本社區管理委員會或管理代表統籌管理維護工作，並依法主張該公共設施之權利義務等語（見原審卷一第377頁）。

依上開規定可知，系爭社區住戶對共用部分之使用如有違反其設置目的或通常使用方法，管理委員會得本於其管理維護權責，逕行訴請法院為必要之處置，而無須區分所有權人會議決議。

本件被上訴人認上訴人就系爭花圃所為占有使用情形，違反系爭規約關於中庭公共設施由被上訴人為管理維護相關規定，依前揭說明，本於其管理權責，逕行提起本件訴訟，自合於前開規定。

上訴人辯稱被上訴人未經區分所有權人會議決議，起訴並不合法云云，尚無可採。

二、系爭花圃應為系爭社區之中庭公共設施，屬共用部分，而非屬上訴人之買受範圍：㈠查000地號土地為系爭社區基地內通路，屬社區各區分所有權人所共有；

000-00地號土地則屬上訴人單獨所有，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈢）。

而系爭花圃即如附圖編號（1）所示面積6.72平方公尺部分，坐落000地號土地上；

編號（1-1）所示面積0.83平方公尺部分，坐落000-00地號土地上，業經原審會同兩造及彰化縣員林地政事務所（下稱員林地政事務所）測量人員至現場勘測屬實，復有勘驗測量筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷二第159-171頁、第177頁），此部分事實自堪認定。

㈡經比對上開土地複丈成果圖、系爭社區地上一層中庭景觀植栽配置圖及第二次變更設計圖（見原審卷一第177、107、399頁）可知，上訴人所有系爭建物（即B5戶）外側之中庭花圃即系爭花圃，乃係以綠色著色標示為共用部分。

再審諸上訴人與○○○○簽訂之買賣契約書文字內容、規格（見原審卷一第407-477頁），明顯係○○○○於銷售系爭社區房地時，用以與各承購戶簽訂之定型化買賣契約，而系爭買賣契約第25條特別約定事項第8項記載：「社區之增設中庭設施未包括在建造執照核准之項目，係賣方為維護本社區安全、美觀及提高生活品質，無償增建予社區使用（不包含在房地價款內）...其中中庭公設部分完工後交由管委會管理」、第9項約定：「土地產權分管共同協議，於建造申請時，部分土地須為私設通路檢討，經前述中庭設施利用贈送及格局需要、造型美觀，不論公共持分或私人產權甲方（按指買受人）皆充分理解，任何人皆不能破壞或劃地另用及異議」（見原審卷一第429頁），足見○○○○已與全體承購戶約定，並經承購戶默示合意系爭社區之中庭、公共設施，無論位在共有土地或住戶個人所有土地上，於完工後均由社區管理委員會管理，個別住戶對於中庭之花圃並無管理使用權。

基此，堪認系爭花圃應為系爭社區中庭之公共設施，而屬共用部分（含坐落000-00地號土地上如附圖編號(1-1)所示約定共用部分），並非建物買受人所買受範圍。

上訴人徒以系爭花圃部分坐落其所有000-00地號土地上，即謂系爭花圃亦為其買受範圍云云，殊難採信。

㈢上訴人雖以系爭買賣契約附件三建物現況確認書記載伊買受之建物1樓部分包括增建2.33平方公尺（原審卷一第443頁）為由，抗辯該增建部分即為附圖編號（2）部分，系爭花圃應由伊專用云云。

然經原審囑託員林地政事務所人員測量結果，系爭花圃之面積為7.55平方公尺（即附圖編號（1）所示面積6.72平方公尺及編號（1-1）所示面積0.83平方公尺)，有該土地複丈成果圖在卷足憑（見原審卷一第177頁），明顯超出上訴人主張之增建部分面積甚多，已難認系爭花圃屬該建物現況確認書所載增建部分。

又附圖編號（2）所示範圍，與系爭建物並無相連，且位於全體區分所有權人共有之000地號土地，而遍觀○○○○擬定之定型化買賣契約、系爭買賣契約或系爭規約，亦未見有任何關於此部分由上訴人專用之約定，自難認屬上訴人專用部分。

況且，系爭建物於交屋前○○○○雖曾施作二次工程（見不爭執事項㈦），但依系爭買賣契約附件之二次工程位置圖所示（見原審卷第477頁），系爭建物1樓之二次工程有兩處，一處位於建物入口大門與外牆處牆壁；

另一處位於後方陽台，均非位於系爭建物外側之附圖編號（2）所示位置，此有該二次工程示意圖可稽（見卷一第477頁），足見附圖編號（2）所示範圍，並非系爭買賣契約附件三建物確認書所載之增建部分。

故上訴人辯稱系爭花圃即為伊買受之增建部分云云，委無足採。

㈣依上所述，系爭花圃應為系爭社區之中庭公共設施，屬共用部分，而非屬上訴人之買受範圍，堪以認定。

三、被上訴人就系爭花圃有管理權：㈠按公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第2款規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，非經載明於規約不生效力。

是公寓大廈關於共用部分之管理、使用方式得以規約約定，而有拘束全體區分所有權人之效力。

㈡系爭規約第9條規定：「屬於本社區之外觀及公共設施部分，應按建方設計交屋時起之原貌永久維護使用，各戶不得因個別需要，自行加以破壞變更或增改使用」；

第17條b規定：「地下室及中庭訂為公共設施區域部分(不論私有或共有產權)，任何區分所有權人均不得恣意破壞及做任何增修改建利用」；

第15條規定：「有關本社區之中庭及公共設施等等，由本社區管理委員會或管理代表統籌管理維護工作，並依法主張該公共設施的權利義務」，有系爭規約在卷足憑（見原審卷一第375至379頁）。

是系爭花圃屬於系爭社區之中庭公共設施，依系爭規約係由被上訴人管理維護，各區分所有權人不得改變交屋時之狀態單獨利用，應可認定。

上訴人雖抗辯依系爭買賣契約約定，系爭花圃為其買受範圍，應由其單獨使用即專用云云。

惟系爭花圃為系爭社區之中庭公共設施，屬共用部分，而非屬上訴人之買受範圍，業經本院認定如前，上訴人所辯不足採信。

㈢上訴人另辯稱系爭社區之公共設施尚未點交與被上訴人，被上訴人無從向伊主張已取得管理權云云。

而按依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；

於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依同條例第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。

公寓大廈管理條例第18條第2項定有明文。

是起造人將公共設施移交與管理委員會之後，縣市主管機關始將起造人提列之公共基金撥付與公寓大廈管理委員會。

查系爭社區之公共基金業已撥付與被上訴人乙情，有彰化縣政府112年4月10日府建使字第1120123469號函可按（見原審卷二第151頁），堪認系爭社區之公共設施均已點交完畢由被上訴人管理。

上訴人抗辯被上訴人尚未取得系爭花圃之管理權限云云，難認有據。

四、上訴人應移除系爭花圃之現有植栽，將系爭花圃之管理維護權交還被上訴人：按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。

另按有關本社區之中庭及公共設施等等，由本社區管理委員會或管理代表統籌管理維護工作，並依法主張該公共設施的權利義務，系爭規約第15條亦有明文。

查系爭規約第9條、第17條b規定，各區分所有權人應依交屋時原貌使用社區公共設施，不得擅自變更使用，已如前述，而上訴人移除系爭花圃原種植之植栽，並自行栽種攀爬作物延伸至系爭建物之2、3樓，為原審會同兩造至現場勘驗屬實（原審卷二第161頁），並有現場照片為證（見原審卷二第127-133頁、第163頁），足見上訴人所為已違反系爭規約之規定。

則被上訴人本於系爭花圃之管理權責，請求上訴人移除現有植栽，將系爭花圃交與被上訴人管理維護，自屬有據，應予准許。

伍、綜上所述，被上訴人主張系爭花圃為系爭社區之中庭公共設施，上訴人不得改變交屋時之狀態單獨利用，且應由被上訴人管理維護，堪可採信。

被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項及系爭規約第15條規定，請求上訴人將系爭花圃之現有植栽移除，將花圃交予被上訴人管理維護，為有理由，應予准許。

從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

陸、本件事證已臻明確，上訴人聲請重行丈量系爭花圃坐落土地（見本院卷第96頁），核無必要；

至兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經本院審酌後，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。

柒、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
民事第八庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 李慧瑜
法 官 劉惠娟

正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。

書記官 陳文明

中 華 民 國 113 年 1 月 24 日