臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,112,上易,220,20240312,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上易字第220號
上 訴 人 連瑞櫻
訴訟代理人 林柏劭律師
被 上訴人 林春祿
訴訟代理人 歐東洋律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國112年2月22日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1691號第一審判決提起上訴，本院於民國113年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國111年2月26日將坐落臺中市○區○○○段000地號土地、權利範圍35/840，以及其上同段0000建號（門牌號碼臺中市○區○○街000巷0號）、權利範圍全部與同段0000建號（門牌號碼臺中市○區○○街000巷0、0、0、0、00、00號）、權利範圍1/6之房屋（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），出售予上訴人，兩造簽有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）928萬元，分3期給付，除簽約款105萬元外，另於111年3月31日給付完稅款323萬元、同年4月22日給付尾款500萬元。

上訴人於匯款120萬元至履約保證專戶，用以給付第1期簽約款105萬元及第2期完稅款其中15萬元後，即拒絕給付其餘款項。

伊於111年4月29日催告上訴人給付，未獲置理，已於111年5月19日依民法第254條規定、系爭契約第12條第1項前段約定，解除系爭契約，依系爭契約第12條第2項後段約定，自得沒收上訴人已給付價金其中102萬元作為違約金。

爰依系爭契約第12條第2項後段之約定，求為命上訴人給付102萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。

至於被上訴人於原審逾上開範圍之請求，經原審判決駁回部分，未據被上訴人聲明不服，未繫屬於本院，不予贅述）。

並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人辯以：㈠被上訴人將系爭房地委託永慶不動產北平捷運加盟店即欣岳不動產有限公司（下稱欣岳公司）銷售，欣岳公司仲介人員洪○嘉為其代理人。

洪○嘉依不動產經紀業管理條例第24條之2第3、4款規定，原應告知系爭房地前次即109年12月之交易價格為530萬元，竟利用伊罹患重鬱症，精神狀況及辨識能力較低，故意隱瞞其情，向伊誆稱：系爭房地價值達1,000萬元，保證可貸款500萬元；

能以928萬元買到系爭房地相當划算云云；

復故意隱匿系爭房屋有外牆漏水、樑柱位置變更、陽臺外推增建部分佔據防火巷且未做排水設施等瑕疵，並在標的物現況說明書為不實登載，致伊陷於錯誤而為系爭契約之意思表示。

另伊因前揭情事，誤認系爭房地之價值，以不合理之高價向被上訴人購買，屬物之性質錯誤，且在交易上為重要。

伊已於111年5月5日、同月18日、同年8月24日、11月22日，依民法第92條第1項前段、第88條第2項規定，撤銷系爭契約之意思表示。

又系爭房地有前述減少價值及通常效用之瑕疵，伊亦於111年5月18日、同年8月24日、11月22日依民法第359條規定，解除系爭契約。

系爭契約經伊為撤銷及解除後，已不存在，被上訴人自無從再為解除。

㈡縱認被上訴人得請求違約金，惟伊係於111年4月22日遲延給付價金，與被上訴人於111年5月20日解除系爭契約，相距不到1個月，而被上訴人購買系爭房地之價格僅530萬元，被上訴人請求其購買成本高達19%即102萬元之違約金，顯然過高，而有失公平，應予酌減。

㈢上訴聲明：⒈原判決不利上訴人部分廢棄。

⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第212、213頁）：㈠被上訴人於109年12月間以530萬元之價格購買系爭房地。

㈡兩造於111年2月26日就系爭房地簽訂系爭契約，約定買賣價金為928萬元，包含簽約款105萬元、完稅款323萬元（給付日期111年3月31日）、尾款（給付日期即交屋日期111年4月22日）500萬元。

㈢上訴人迄今僅交付簽約款105萬元及部分完稅款15萬元，尚有808萬元價金未給付。

㈣被上訴人於111年4月29日寄送台中何厝郵局第203號存證信函予上訴人，催告上訴人於文到7日內給付剩餘價金808萬元，經上訴人於111年5月3日收受。

㈤上訴人於111年5月5日寄送台中松竹郵局79號存證信函予被上訴人，以受洪○嘉詐欺為由，依民法第92條規定，撤銷系爭契約之意思表示，經被上訴人於111年5月6日收受。

㈥被上訴人於111年5月19日寄送台中水湳郵局第164號存證信函予上訴人，為解除系爭契約之意思表示，經上訴人於111年5月20日收受。

㈦兩造簽訂系爭契約後，承辦代書於111年3月16日向臺中市政府地方稅務局民權分局申報土地增值稅及契稅，並經臺中市政府地方稅務局民權分局核發土地增值稅免稅證明書及契稅繳款書。

㈧系爭契約第12條第2項後段關於被上訴人解除契約後得沒收上訴人已給付全部款項之約定，性質上屬於違約金，且為損害賠償總額預定性違約金。

㈨卷附證物形式上均為真正。

四、本院之判斷：㈠兩造就系爭房地成立系爭契約，且被上訴人未依約給付全部買賣價金：被上訴人主張：兩造於111年2月26日就系爭房地簽訂系爭契約，約定買賣價金為928萬元，包含簽約款105萬元、完稅款323萬元（給付日期111年3月31日）、尾款（給付日期即交屋日期111年4月22日）500萬元；

上訴人迄今僅交付簽約款105萬元及部分完稅款15萬元，未依上開約定期限給付其餘808萬元價金等情，有系爭契約（原審卷第15至20頁）為證，且為上訴人所不爭執，應認為真正。

㈡被上訴人依民法第92條第1項規定，撤銷系爭契約之意思表示，不生效力：上訴人主張：被上訴人之代理人洪○嘉故意隱瞞系爭房地前次交易價格，向伊誆稱：系爭房地價值達1,000萬元，保證可貸款500萬元云云，並故意隱匿系爭房屋有外牆漏水、樑柱位置變更、陽臺外推增建部分佔據防火巷且未做排水設施等瑕疵，致伊陷於錯誤而為系爭契約之意思表示，伊已依民法第92條第1項前段規定，撤銷系爭契約之意思表示云云，為被上訴人所否認。

按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。

雖不以積極之欺罔行為為限，但必相對人因其行為而陷於錯誤（最高法院110年度台上字第1280號判決意旨參照）。

經查：⒈證人洪○嘉於本院證稱：伊沒有向上訴人表示系爭房地至少可以貸款500萬元；

上訴人有說要向銀行貸款500萬元，但貸款如有不足，會用現金補足；

簽約過程中，伊及代書只有向上訴人表示會幫忙送銀行看能不能貸到款項，並沒有向上訴人表示可以貸的金額，因為伊等也不知道可以貸到多少等語（本院卷第109、110、112頁）。

另觀諸上訴人與代書間之LINE對話截圖（原審卷第121至124、129、130頁），上訴人於111年3月6日、15日、24日、31日先後傳送「我們第3間臺中○○街房要設定貸款250萬元，銀行要跑流程」、「不用貸款，【暫時】」、「4/11匯入500萬元履保，不貸款」、「4/15決定貸款與否，若付現，最慢4/19前撥款500萬元到履保帳戶」之訊息予代書，並未提及有銀行同意核貸金額低於洪○嘉保證可貸款金額之情事。

倘若洪○嘉確曾就貸款金額為前揭保證，而銀行同意核貸金額復如上訴人所稱僅有250萬元（本院卷第116頁），何以上訴人於前開與代書聯繫付款事宜時，始終未曾提及此事，顯與常情有違。

況且，銀行審核房屋貸款之成數及金額，除考量房屋本身之價值、屋齡外，亦會依據貸款申請人之還款能力、信用程度、年齡、工作等因素進行綜合判斷，縱使洪○嘉依據系爭房地本身之條件，提供其個人就銀行可能核准貸款金額之評估意見，亦難認屬詐欺之行為。

上訴人主張：洪○嘉向其詐稱系爭房地保證可貸款500萬元云云，自無可採。

⒉被上訴人於109年12月間以530萬元之價格購買系爭房地，有實價登錄查詢結果（原審卷第105頁）可佐，洪○嘉則因上訴人未曾詢問，而未提供此部分交易資料給上訴人，亦經證人洪○嘉於本院證述明確（本院卷第111頁），固堪信為真正。

惟除買賣契約另有約定外，不動產交易之出賣人並無向買受人告知其買入價格之義務，且為增進不動產交易資訊透明化，平均地權條例第47條定有不動產實價登錄制度，內政部亦依法設有不動產交易實價查詢網站，供民眾查詢不動產交易資訊，此由被上訴人可自行查詢得悉被上訴人於109年12月間之交易資訊，並提出前揭實價登記查詢結果即明，自難僅以洪○嘉未主動提供此部分交易資料給上訴人，即認其有何詐欺之情事。

至於永慶房屋之網頁及相關新聞（原審卷第99至103、177至181頁，本院卷第83頁），雖有提供交易物件1年內之前手取得價格予買方之保證。

惟被上訴人係於109年12月買入系爭房地，而兩造則係於111年2月26日成立系爭契約，相距已逾1年，與前揭保證內容已有不符。

況且，該保證係永慶房屋所為，洪○嘉縱有上訴人所稱違反前揭保證之情事，亦屬上訴人得否向洪○嘉及其所屬永慶房屋與加盟店欣岳公司為請求之別一問題，不能據此認為洪○嘉有何詐欺之情事。

至於上訴人另主張：洪○嘉向其詐稱系爭房地價值達1,000萬元云云。

惟證人洪○嘉於本院證稱：系爭房屋有整理過，且依實價登錄附近有成交1,000多萬；

伊有提供實價登錄資料給上訴人，但沒有直接告訴上訴人系爭房屋的價值；

伊沒有向上訴人表示系爭房地可以用928萬元買到很划算等語（本院卷第114、115頁），則洪○嘉是否確有向上訴人表示系爭房地價值達1,000萬元，並非無疑。

再者，洪○嘉於兩造成立系爭契約前，曾提供系爭房地附近區域之不動產交易實價登錄查詢資料給兩造，此經證人洪○嘉證述明確（本院卷第115、116頁），並有經兩造簽名之實價登錄查詢結果（原審卷第119頁）為證。

上訴人買受系爭房地之前，既已親自前往看屋，此為上訴人所不爭執（原審卷第116頁），復已取得附近區域之不動產交易實價登錄查詢資料，則上訴人於買受前，自得以自行評估而決定是否買受及價格之高低，縱使洪○嘉本於居間仲介角色，為促成交易而提供其個人就系爭房地價值之主觀意見，亦難認屬詐欺之行為。

因此，上訴人以洪○嘉未告知系爭房地前次交易價格，以及向其表示系爭房地價值達1,000萬元等情，主張其受洪○嘉詐欺而陷於錯誤，始為系爭契約之意思表示云云，並不可採。

⒊上訴人主張系爭房屋有外牆漏水、陽臺外推增建占用屋後空地等情，固為被上訴人所不爭執（本院卷第89、90、96頁）。

惟被上訴人委託欣岳公司銷售系爭房地時，已在標的物現況說明書之「建物現況是否有滲漏水情形」項目勾選「是」，並於備註說明欄勾選位置為「外牆」；

「是否有增建、違建」項目勾選「是」，並於備註說欄欄勾選「1樓空地增建」；

且經兩造在該標的物現況說明書上簽名；

有標的物現況說明書（原審卷第167至169頁）可參。

佐以證人洪○嘉於本院證稱：111年2月25日有告知上訴人，1樓有空地外推的增建物及系爭房屋漏水，並帶上訴人去看等語（本院卷第111頁），且上訴人所提出永慶房屋網站上刊登之系爭房屋隔局圖及現況照片（本院卷第141至151頁），亦載有「1樓空地外推」之文字，以及陽臺外推增建占用防火巷之現況照片。

上訴人既於簽訂系爭契約前，經洪○嘉帶同前往看屋，復在標的物現況說明書上親自簽名，對於系爭房屋有外牆漏水、陽臺外推增建占用防火巷之情形，自難諉為不知。

上訴人主張洪○嘉隱匿系爭房屋有外牆漏水、陽臺外推增建占用防火巷之瑕疵，致其陷於錯誤云云，並不可採。

上訴人另主張系爭房屋有變更樑柱云云，惟核諸系爭房屋之建築平面圖（即1樓編號F房屋，另置證物袋）與前揭永慶房屋網站所刊登之隔局圖及現況照片，系爭房屋建造當時，在建築平面圖上方原有2間卧房，現況則僅有1間卧房，固堪認為系爭房屋確因變更隔局而拆除室內原有之隔間牆，但在建築平面圖原有之樑柱，則未見有上訴人所指拆除或變更之情事，上訴人此部分主張，亦無可採。

至於上訴人主張：陽臺外推增建部分未做排水設施、拆除隔間影響房屋結構云云，均未見上訴人提出任何證據以實其說，尚難採信。

因此，上訴人主張洪○嘉故意隱匿系爭房屋有外牆漏水、樑柱位置變更、陽臺外推增建部分佔據防火巷且未做排水設施等瑕疵，致伊陷於錯誤而為系爭契約之意思表示云云，並不可採。

⒋況且，洪○嘉為欣岳公司之仲介人員，欣岳公司受被上訴人委託居間仲介系爭房地，僅能為被上訴人報告系爭房地之訂約機會或為訂約媒介，且證人洪○嘉於本院亦證稱：伊於111年2月26日簽約前，不認識、也沒看過被上訴人；

伊是負責與買方接洽的銷售人員等語（本院卷第109、112頁），堪認洪○嘉並非被上訴人之代理人或使用人，縱使洪○嘉有上訴人所稱詐欺之情事，亦屬第三人所為，上訴人主張洪○嘉為被上訴人之代理人云云，並無可採。

⒌綜上，上訴人於簽訂系爭契約前，既無受詐欺而陷於錯誤之情事，與民法第92條第1項所定因被詐欺而為意思表示之撤銷意思表示要件，即有未合，則上訴人主張其已於111年5月5日、同月18日、同年8月24日、11月22日，依民法第92條規定，撤銷系爭契約之意思表示云云，縱屬真實，亦不生效力。

㈢上訴人依民法第88條第1項規定，撤銷系爭契約之意思表示，不生效力： 上訴人主張：其因前揭情事，誤認系爭房地之價值，以不合理之高價向被上訴人購買，屬物之性質錯誤，且在交易上為重要，並於111年5月5日、同月18日、同年8月24日、11月22日，依民法第88條第2項規定，撤銷系爭契約之意思表示云云。

惟按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。

有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之（最高法院99年度台上字第678號判決意旨參照）。

查上訴人於簽訂系爭契約前，業已知悉系爭房屋有外牆漏水、陽臺外推增建占用防火巷之情形，自無認識錯誤可言，且系爭房屋並無上訴人所指樑柱位置變更、陽臺外推增建部分未做排水設施之情事，均如前述，則上訴人據此主張其對系爭房屋之物之性質認識錯誤云云，自無可採。

至於上訴人主張其因不知系爭房地之前次交易價格、價值、可貸款金額，而為系爭契約之意思表示云云，縱為真實，亦屬對該等事項有所誤認之動機錯誤，並非民法第88條所定意思表示內容之錯誤或對物之性質認識不正確。

因此，上訴人主張其已於111年5月5日、同月18日、同年8月24日、11月22日，依民法第88條規定，撤銷系爭契約之意思表示云云，縱為真正，亦不生效力。

㈣上訴人依民法第359條規定，解除系爭契約，不生效力：上訴人主張：系爭房地有前述減少價值及通常效用之瑕疵，伊已於111年5月18日、同年8月24日、11月22日，依民法第359條規定，解除系爭契約云云。

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第354條第1項、第359條分別定有明文。

惟同法第355條第1項另規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

查系爭房屋並無上訴人所指樑柱位置變更、陽臺外推增建部分未做排水設施之瑕疵，且系爭房屋雖有外牆漏水、陽臺外推增建占用防火巷之瑕疵，然上訴人於簽訂系爭契約前，業已親自前往現場查看，並經洪○嘉告知而知悉其情，均如前述，依民法第355條第1項規定，被上訴人就此部分瑕疵即不負瑕疵擔保責任。

因此，上訴人主張其已於111年5月18日、同年8月24日、11月22日，依民法第359條規定，解除系爭契約云云，縱屬真實，亦不生效力。

㈤被上訴人得依系爭契約第12條第2項後段約定，沒收履約保證專戶内由上訴人給付之買賣價金102萬元，且違約金數額並未過高：⒈系爭契約第12條第1項約定：「甲（即上訴人，下同）乙（即被上訴人，下同）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」

，有系爭契約（原審卷第18頁）為證。

上訴人依系爭契約第4條約定，應於111年3月31日、同年4月22日分別給付完稅款323萬元、尾款500萬元，然上訴人僅給付部分完稅款15萬元，未依上開約定期限給付其餘808萬元價金，已如前述，足認被上訴人確有未依系爭契約履行之違約情事。

又被上訴人於上訴人違約後，已於111年4月29日寄送台中何厝郵局第203號存證信函予上訴人，催告上訴人於文到7日內給付剩餘價金808萬元，經上訴人於111年5月3日收受，有前揭存證信函及掛號郵件收件回執（原審卷第23至25頁）可佐，且為兩造所不爭執，上訴人經催告仍未依限履行，被上訴人自得依系爭契約前揭約定，解除系爭契約。

因此，被上訴人於111年5月19日寄送台中水湳郵局第164號存證信函予上訴人，為解除系爭契約之意思表示，經上訴人於111年5月20日收受；

有前揭存證信函及掛號郵件收件回執（原審卷第26至29頁）為參，且為兩造所不爭執，自已於111年5月20日發生解除系爭契約之效力。

⒉系爭契約第12條第2項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣契約每日千分之0.5計算之違約金至甲方完全給付時為止。

如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除契約後得沒收甲方已給付之全部款項。」

，有系爭契約（原審卷第18頁）為證。

上訴人既未依系爭契約約定，給付完稅款、尾款，經被上訴人催告仍未依限履行，再經被上訴人解除系爭契約，則被上訴人主張其得沒收上訴人已給付之買賣價金其中102萬元，作為違約金，核與上開約定，尚無不合。

⒊上訴人雖辯稱違約金過高應予酌減云云。

惟按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。

次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。

前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；

後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負一切賠償責任，均不受影響。

再者，約定違約金是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同（最高法院111年度台上字第639號判決意旨參照）。

觀諸系爭契約第12條第2項約定，前段係就給付遲延約定賠償違約金，後段則係就其他違約情事約定於解除契約後得沒收全部已付款項，該等違約金既併列於同一條項，解釋上應認同屬損害賠償總額預定性違約金，兩造就此亦不爭執。

又被上訴人因上訴人違約而解除系爭契約，其所受損害應包括上訴人未如期給付買賣價金，致被上訴人無法取得買賣價金之利息損失；

被上訴人再度出售系爭房地須支出之勞費及可能受有買賣價金減少之損失；

被上訴人為處理系爭契約解除事宜須支出之勞費等。

而上訴人已給付之買賣價金合計為120萬元，被上訴人僅請求其中102萬元作為違約金，占系爭房地買賣價金928萬元約11%，未逾內政部成屋買賣契約書範本第11條關於解除契約時，應支付之違約金以不超過房地總價款15%之規定。

本院審酌前開一切情狀，認被上訴人請求上訴人給付違約金102萬元，尚無過高，上訴人主張應依民法第252條規定，酌減違約金，自無可採。

㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利息較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。

民法第233條第1項、第203條亦有明文。

被上訴人對上訴人之違約金債權，核屬無確定期限之給付，被上訴人既已提起民事訴訟，且起訴狀繕本已於111年6月29日送達上訴人，有送達證書（原審卷第43頁）為憑，上訴人迄未給付，自應負遲延責任。

因此，被上訴人請求上訴人自111年6月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據。

五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第12條第2項後段之約定，請求上訴人給付102萬元，及自111年6月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 廖穗蓁
法 官 鄭舜元
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴淵瀛

中 華 民 國 113 年 3 月 12 日