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臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上易字第274號
上 訴 人 黃建明 住○○市○○區○○路○段000巷00弄
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丁健華
共 同
訴訟代理人 韓忞璁律師
許盟志律師
被 上訴 人 曾忠正
送達代收人 羅仕銘 住○○市○區○○○路000號00樓
訴訟代理人 許桂挺律師
複 代理 人 黃士哲律師
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上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國112年3月30日臺灣臺中地方法院111年度訴字第2702號第一審判決提起上訴，本院於112年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與訴外人黎念成於民國109年12月23日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約或系爭買賣)，約定由伊以新臺幣(下同)819萬元，向黎念成購買如附表一、二所示土地與其上建物(以下分稱系爭土地、系爭房屋，或合稱系爭房地)，伊已付清全部價金，並於110年3月23日取得系爭房地所有權。
訴外人卓昱樺原為系爭房地所有人，曾將系爭房屋出借其男友即上訴人黃建明使用，其後倆人分手，系爭房屋仍為黃建明與其配偶即上訴人丁健華共同占用，並拒絕返還。
卓昱樺嗣後以系爭房地讓與擔保向黎念成借款，復因黎念成需款孔急，經卓昱樺同意，由被上訴人向黎念成購買系爭房地，以解其資金需求。
黃建明與卓昱樺間就系爭房地並無借名登記關係存在，縱屬存在，卓昱樺與黎念成均有權處分系爭房地，應無礙被上訴人合法有效取得系爭房地。
是上訴人占用系爭房屋並無任何正當權源，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓(起訴狀贅載同義語騰空)返還予伊。
二、上訴人則以：系爭房地係黃建明借名登記予卓昱樺，黃建明始為系爭房地之真正所有人。
卓昱樺、黎念成與被上訴人3人間移轉系爭房地之目的，顯為使被上訴人得對伊等提起本件訴訟，被上訴人與黎念成間並無買賣系爭房地之真意。
是系爭買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為(下稱系爭法律行為)，均屬通謀虛偽意思表示而無效，被上訴人未取得系爭房地所有權，不得請求伊等遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，上訴人全部聲明不服，提起本件上訴；
兩造聲明如下：㈠上訴人之上訴聲明： ⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠卓昱樺為黃建明之前女友〈見臺灣臺中地方法院(下稱臺中地院)111年度中簡字第2469號卷(下稱中簡卷)第101-102頁〉。
㈡黃建明與丁健華於78年12月31日結婚(見中簡卷第67-70頁)。
㈢系爭房地自92年起歷年來所有權登記沿革如下：⒈訴外人吳秋漢於88年12月6日因買賣登記取得所有權(見原審卷第77頁)。
⒉訴外人中華商業銀行於92年6月18日因拍賣而登記取得所有權(見原審卷第79頁)。
⒊卓昱樺於93年3月9日因買賣而登記取得所有權(見原審卷第79頁)。
⒋黎念成於103年6月24因買賣而登記取得所有權(見原審卷第83頁)。
⒌被上訴人於110年3月23日因買賣而登記取得所有權(見原審卷第35-75、83頁)。
㈣卓昱樺自99年8月27日起擔任訴外人九鑫股份有限公司(原名稱宇城實業有限公司、利豐酒業股份有限公司之負責人；
被上訴人自109年5月15日起擔任九鑫公司之負責人(見中簡卷第219-220頁)。
㈤黎念成自105年2月1日起擔任訴外人保安酒業股份有限公司(下稱保安公司)之負責人；
卓昱樺自107年6月14日起擔任保安公司之負責人(見中簡卷第217-218頁)。
㈥系爭房地現仍由上訴人共同占用(見本院卷第229頁)。
㈦被上訴人自109年12月23日起至110年5月28日止，先後共匯款819萬元予黎念成(見原審卷第125-137頁)。
五、兩造爭執事項：㈠被上訴人與黎念成所為系爭法律行為，是否出於通謀虛偽意思表示？㈡被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？
六、本院之判斷： ㈠系爭法律行為之效力：⒈按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效。
第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。
又負有舉證責任之當事人，若未能先證實自己主張之事實為真實，縱然他方就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應受敗訴之判決(最高法院48年台上字第29號判決先例、101年度台上字第1722號、108年度台上字第129號判決參照)。
經查：⑴上訴人既稱系爭法律行為出於通謀虛偽意思表示，而屬於無效乙節，揆諸前開說明，上訴人就此等無效原因事實，應負舉證責任。
⑵被上訴人與黎念成於109年12月23日簽訂系爭契約，約定被上訴人以819萬元，向黎念成購買系爭房地，被上訴人已付清全部價金，並於110年3月23日取得系爭房地所有權等情，業據被上訴人提出系爭契約、所有權狀及銀行匯款資料等影本為證(見中簡卷第23-55頁、原審卷第201-213頁)，核屬相符，上訴人亦不爭執被上訴人已付清全部價金(見兩造不爭執事項第㈥項)。
準此，可知被上訴人與黎念成分別依系爭契約，各自履行出賣人移轉所有權、買受人交付價金之義務，難認其等所為系爭買賣屬於虛構，而有不受系爭契約拘束之意。
⑶上訴人所稱系爭買賣虛偽不實乙節，無非以：⑴原證4匯款憑條所載各筆金額與約定期款金額不符；
⑵系爭契約未記載各期價金給付日期；
⑶被上訴人已知上訴人住在系爭房屋，未見不動產説明書，亦無履約保證；
⑷未給付全部價金，卻先移轉過戶；
⑸被上訴人與黎念成、卓昱樺熟識，僅為遷讓系爭房屋而移轉過戶；
⑹被上訴人未查看系爭房地；
⑺系爭房地火災保險要保人仍為卓昱樺等枝節問題，為其主要依據。
⑷惟交付買賣價金期限，核非買賣契約必要之點，縱未約定，不影響契約之成立，亦不能憑此逕謂屬虛偽買賣。
至於買買價金之來源，究係買受人自有資金或向銀行貸款取得，出賣人何時移轉所有權，是否約定履約保證或立據不動產說明書，本諸契約自由原則，任憑當事人斟酌實際情況與需求為之。
況買賣雙方因情事變更或其他各種因素考量，非不得事後合意變更部分契約內容，以資因應。
上訴人前開指摘各情，縱未約定，或嗣後實際履約情形與原約定內容未盡相符，俱非可供不實買賣之憑據。
⑸又房屋所有人向銀行辦理抵押借款，銀行為保障抵押債權完足受償，恆要求房屋所有人投保火災保險；
若無貸款需求，或房屋老舊，或價值不高者，鮮有投保火災保險，頗為常見。
觀諸卷附系爭房地登記資料(見原審卷第83頁)，可知卓昱樺曾將系爭房地設定抵押權予臺灣銀行、中租迪和股份有限公司，直至110年3、5月間始塗銷抵押權，則該等抵押權塗銷前，卓昱樺仍為火災保險之要保人(保險人係臺灣產物保險股份有限公司；
見中簡卷第229-237頁)，應屬當然，自難依此逕認系爭買賣虛偽不實。
況上訴人亦不爭執被上訴人取得系爭房地所有權後，以系爭房地向臺灣中小企業銀行申辦抵押借款，並另行投保火災保險(保險人係華南產物保險股份有限公司)，核無違反一般買賣貸款交易常規。
⑹至於買受人與前手或前前手是否熟識，與不動產買賣之真偽，應無必然關聯。
是上訴人僅以被上訴人與黎念成、卓昱樺均為酒商同業友人，逕謂系爭買賣虛偽不實，僅屬其等主觀臆測之詞，應難採信。
⑺被上訴人曾否到場查看系爭房地，乃至於系爭房地由他人占用及將來如何處理，核屬買受人應自行負擔之交易風險。
爰此，被上訴人購買前縱已知悉系爭房屋由上訴人占用，並事後訴請遷讓房屋，均無憑此逕認雙方並無締結系爭契約之真意。
⑻此外，上訴人未能提出其他具體證據，以佐其系爭買賣屬虛偽不實之說，縱被上訴人就其所為主張即令無法舉證，亦不能肯認上訴人主張為真實。
⒉從而，被上訴人已合法有效取得系爭房地，應堪認定。
㈡遷讓房屋部分：⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
民法第759條之1第1項定有明文。
此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。
該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力(最高法院111年度台上字第1617號判決參照)。
經查：⑴被上訴人既為系爭房地登記所有人，且系爭買賣並無任何無效原因，在未經上訴人依法定程序塗銷其所有權登記前，被上訴人主張其為系爭房地正當所有人，即無不合。
⑵至於黃建明抗辯其與卓昱樺就系爭房地成立借名登記關係，並舉證人即其客戶張乾彬、乾妹黃秋柑之證言為據(見本院卷第140-145頁)。
惟其主張借名登記縱然屬實，卓昱樺乃系爭房地借名登記之出名人，既登記為所有人，縱未經借名人(黃建明)同意，處分系爭房地，仍屬有權處分(最高法院111年度台上第146號判決參照)。
又卓昱樺縱未經黃建明同意而處分系爭房地，至多僅屬侵害借名人(黃建明)債權(借名關係終止後返還請求權)，黎念成與被上訴人無論是否知悉所謂借名登記，均已合法有效取得系爭房地(最高法院106年度第3次民事庭會議決議、107年度台上字第2096號、107年度台上字第398號、108年度台上字第1066號判決參照)，應無疑義。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之(最高法院72年度台上字第1552號、106年度台上字第2511號判決參照)。
經查：⑴系爭買賣非出於通謀虛偽意思表示，且上訴人所提借名登記抗辯不能對抗被上訴人， 復未能舉證證明尚有何占有正當權源，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，應負遷讓返還責任，即無不合。
⑵從而，上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即有依據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定(原判決漏載中段)，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬正當，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，洵無不合。
上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，上訴人再聲請訊問其友人宋衛，以證明系爭房地借名登記關係存在，核無必要；
又兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 廖純卿
法 官 陳正禧
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林玉惠
中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
附表一土地(坐落○○市○○區○○段)： 編號 地號 面積(㎡) 權利範圍 1 0 308.00 0000000分之3472 2 00 563.00 0000000分之3100 3 00 2,156.00 0000000分之3472 4 000 20,381.00 0000000分之3473 0 000 000.90 全部 0 000 000.00 0000000分之3472
附表二建物(○○市○○區○○段)： 編號 建號 基地坐落 建築式樣主要材料及房屋層數 建物面積(㎡) 權利範圍 門牌號碼 樓層面積合計 附屬建物主要建築材及用途 0 000 000 鋼筋混凝土造、3層樓房 1 層：43.33 2 層：43.40 3 層：39.76 屋頂突出物：11.39合 計：137.88 陽台：13.37 露台：1.94 花台：0.71 屋簷：2.07 全部 臺中市○○區○○路0段000巷00弄00號
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