臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,92,上,422,20040218,2

臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上字第四二二號
上 訴 人 苗栗房屋仲介有限公司
法定代理人 丙○○
被 上訴人 丁○○

右當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國九十二年九月十六日臺灣苗栗地
方法院第一審判決（九十二年度訴字第一七四號），提起上訴，本院於中華民國九十三年二月四日辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人丁○○於民國（以下同）九十一年十一月二十七日與上訴人簽訂房地產委託銷售契約書，委託上訴人仲介銷售被上訴人所有苗栗縣頭屋鄉○○○段五七九之一、五七九之二、五七九之三、六○八、六○八之三、六五六、六五六之一、六五七、六五七之一、六五七之二、二八七、二九一、二九二、二九三、二九四地號等十五筆土地，約定應依契約書第五條、第十一條給付上訴人報酬，委託期間至九十二年二月二十七日止。
上訴人公司之業務員陳丁立先後於九十一年十二月二十一日、同年月二十八日，帶同被上訴人乙○○（乙○○部分於上訴本院後業已達成和解）查看上開土地二資，載明於帶看紀錄簿可稽。
嗣於九十二年二月十二日，丁○○與上訴人簽訂調整售價同意書，約定降低委託價為新台幣（以下同）三千八百萬元。
詎丁○○竟於委託上訴人銷售系爭不動產期間內，又委託第三者銷售此不動產，而於九十二年三月一日與乙○○簽訂買賣契約書，由乙○○以三千五百萬元購買上開土地。
爰依上訴人與丁○○簽訂房地產委託銷售契約書第五條、第十一條規定給付上訴人報酬一百四十萬元及遲延利息。
經原審判決駁回上訴人之訴。
上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人丁○○應給付上訴人一百四十萬及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
上訴人於原審原請求丁○○給付其三百五十萬元及遲延利息，經原審全部駁回後，僅就上開一百四十萬元部分上訴）。
二、被上訴人丁○○則以：其委託上訴人銷售系爭不動產之期間至九十二年二月二十七日止，委託銷售價格原為四千萬元，嗣於九十二年二月十二日調降委託價格為三千八百萬元，被上訴人丁○○、乙○○二人於九十二年三月一日簽訂買賣契約書，由乙○○以三千五百萬元購買上開土地，則被上訴人二人間實際成交價格，與委託上訴人銷售之價格仍有三百萬元之差距。
且其委託上訴人銷售之價格本高達四千萬元，嗣後經上訴人公司負責人丙○○之協調，其僅同意調降售價為三千八百萬元，而乙○○向上訴人表示願意承購之價格僅為三千萬元，二者差價高達八百萬元，上訴人嗣後就高額差價並未派員積極斡旋、協調，實難認被上訴人於上訴人受託期滿後所成立之買賣契約，與上訴人之上開居間媒介行為有何因果關係。
反之，因系爭不動產已遭法院查封，被上訴人急於出售求現，因見上訴人遲未能將系爭房地代為售出，另於九十二年一月二十七日委託富捷房屋仲介有限公司（以下簡稱富捷公司）出售，嗣經富捷公司居間介紹，其與乙○○就買賣價格部分以三千五百萬元達成意思合致，訂立買賣契約，被上訴人二人同負給付居間報酬予富捷公司之義務，未因而減免給付報酬義務，實無故意規避給付報酬予上訴人。
自毋庸依誠實信用原則於委託期間屆滿後仍負給付報酬予上訴人之義務。
況依消費者保護法第十一條第二項及兩造所簽署前揭契約第十四條之約定，定型化條款如有疑義時，均應為有利委託人之解釋，原審審酌契約真意及消費者保護法等相關規定，駁回上訴人之請求，並無不當。
並聲明駁回上訴人之上訴。
三、經查上訴人與丁○○於九十一年十一月二十七日簽訂房地產委託銷售契約書，妥託仲介銷售丁○○所有坐落苗栗縣頭屋鄉○○○段五七九之一、五七九之二、五七九之三、六○八、六○八之三、六五六、六五六之一、六五七、六五七之一、六五七之二、二八七、二九一、二九二、二九三、二九四地號等十五筆土地及其上建號三六號之建物，約定應依契約書第五條、第十一條給付上訴人報酬，委託期間自九十一年十一月二十七日起至九十二年二月二十七日止，委託銷售價格為四千萬元。
嗣於九十二年二月十二日，上訴人與丁○○簽訂調整售價同意書，約定降低委託價格為三千八百萬元。
另上訴人為仲介銷售上開土地，其公司之業務員陳丁立先後於九十一年十二月二十一日、同年月二十八日，帶同乙○○查看上開土地二次，載明於帶看紀錄簿。
丁○○、乙○○二人由富捷公司仲介於九十二年三月一日簽訂買賣契約書，由乙○○以三千五百萬元購買上開土地等情為兩造所不爭執，並有上訴人與丁○○所簽立之房地產委託銷售契約書、上訴人與乙○○簽立之帶看紀錄簿、丁○○與乙○○所簽立之不動產買賣契約書等件附卷可稽，並經證人即上訴人公司業務員陳丁立於原審到庭證述屬實，堪予認定。
四、本件兩造爭執所在為丁○○、乙○○兩人另經富捷公司居間介紹於九十二年三月一日簽訂系爭買賣契約，由乙○○以三千五百萬元購系爭房地，丁○○是否應依其與上訴人簽訂之房地產委託銷售契約書給付成交價百分之四報酬予上訴人？五、稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；
又居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項分別定有明文。
按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。
媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。
此有最高法院四十九年台上字第一六四六號、五十八年台上字第二九二九號判例要旨可資參酌。
核上訴人公司之業務員陳丁立曾於九十一年十二月二十一日、同年月二十八日，帶同乙○○查看系爭土地二次，丁○○委託上訴人銷售系爭不動產之期間至九十二年二月二十七日屆滿，丁○○、乙○○二人旋即於九十二年三月一日簽訂買賣契約書，則揆諸上開說明，應視渠等是否基於上訴人之居間媒介而成立買賣契約？是否具備相當之因果關係？及被上訴人二人是否為避免報酬之支付，故意遲至上訴人受委託期間屆滿始訂立買賣契約？而定被上訴人應否依誠實信用原則及居間契約，給付居間報酬予上訴人。
六、查丁○○委託上訴人銷售系爭不動產之期間至九十二年二月二十七日為止，委託銷售價格原為四千萬元，嗣於九十二年二月十二日調降委託價格為三千八百萬元，丁○○、乙○○二人繼而於九十二年三月一日簽訂買賣契約書，由上訴人乙○○以三千五百萬元購買上開土地，則被上訴人二人間之實際成交價格，與委託上訴人銷售之價格仍有三百萬元之差距。
參諸證人陳丁立於九十二年七月八日在原審到庭證述略以：「乙○○有親自出價新台幣二千六百萬元，並寫有紙條一張，十二月二十一日初看、十二月二十八日複看、十二月二十九日我們董事長丙○○還帶乙○○去南庄參觀農場如何經營。
我們和乙○○都有很多的電話連繫。
我有把價格回報公司，初次出價為新台幣二千六百萬元，第二次為新台幣二千八百萬元，後來出價新台幣三千萬元左右。
我們公司將「開發」及「銷售」業務分開，系爭土地是董事長丙○○所開發，其對簽立調整售價同意書之事情較清楚，我只負責銷售業務。
因為乙○○的出價最高只到新台幣三千萬左右，公司說另一組客戶出價新台幣三千八百萬元，所以有一段時間我沒有和乙○○聯絡。
第二天公司開會時因為我請假，所以我沒有看到調整售價同意書。」
等語，另上訴人公司負責人丙○○於原審當庭供稱略以：「因為我在議價時，有另外一組客戶謝小姐跟我出價新台幣三千八百萬元，但是要等她房子賣掉才有錢，所以才會簽立調整售價同意書。」
等語，足見上訴人公司係將「銷售」業務與「開發」業務分開，土地開發部分由丙○○負責，證人陳丁立僅負責銷售部分，並無從就委託價格與丁○○商議，因其聽聞已有其他客戶出價三千八百萬元，而乙○○僅出價三千萬元，差距過大，認為無成交之希望，遂放棄繼續斡旋、調整被上訴人間之價差，而未於乙○○出價三千萬元後，再積極與其聯繫、協調。
據此，證人陳丁立二次帶看系爭土地之行為，尚不足以促成乙○○與丁○○訂立買賣契約，顯然欠缺相當之因果關係。
七、另上訴人公司負責人丙○○自承與丁○○簽立調整售價同意書之動機，係基於另一組出價三千八百萬元之客人等語，顯非為積極促成乙○○購買系爭土地所為，且其就價格部分未再與丁○○磋商，亦未督促陳丁立積極與乙○○磋商價格，甚為顯然。
衡諸買賣價格常為買賣契約能否成立之關鍵，乃居間仲介業應予提供之重要服務，亦係其收取高額居間報酬之正當緣由。
從而，丁○○委託上訴人銷售之價格本高達四千萬元，嗣後經上訴人公司負責人丙○○之協調，丁○○僅同意調降售價為三千八百萬元，而上訴人乙○○向上訴人表示願意承購之價格僅為三千萬元，二者差價高達八百萬元，上訴人嗣後就高額差價並未派員積極斡旋、協調，實難認丁○○於上訴人受託期滿後所成立之買賣契約，與上訴人之上開居間媒介行為有何相當之因果關係。
反之，因系爭不動產早已遭法院查封在案，丁○○急於出售求現，因見上訴人遲未能將系爭房地代為售出，另於九十二年一月二十七日委託富捷公司銷售，本為人情之常，亦尚未因此即妨礙上訴人之居間媒介。
參酌富捷公司為銷售系爭不動產，而對現況作市場之評估，及製作相當之廣告文宣，業據其提出相關資料附卷可佐，則富捷公司之協力與被上訴人間買賣契約之成立，非無任何因果關係。
換言之，因上訴人公司未積極斡旋被上訴人間高達八百萬元之差價問題，復未促成丁○○與其他客戶（例如曾出價三千八百萬元之客戶）訂立買賣契約，亦未獲丁○○允諾延長委託期間，任由受委託銷售之期間屆滿，則被上訴人二人經由富捷房屋之居間介紹，於上訴人受委託期間屆滿後訂立買賣契約，尚無從認定係故意規避給付報酬予原告。
且乙○○經富捷公司之媒介，就買賣價格部分與丁○○以三千五百萬元達成意思合致，而訂立買賣契約，被上訴人二人同負給付居間報酬予富捷公司之義務，未因而減免其給付報酬義務，實無故意規避給付報酬予原告之必要。
從而，被上訴人二人於上訴人受委託期滿後所成立之買賣契約，無從據以認定係「故意」規避居間報酬，自毋庸依誠實信用原則，於委託期限屆滿後仍負給付報酬予上訴人之義務。
雖上訴人與丁○○訂立之委託契約書第十一條第一項第一款約定「委託期間內，委託人另行委託第三者仲介者，仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬」等內容，惟探尋上開委託銷售契約之真意，觀諸該契約書第十一條第一項第一款全文為「⒈委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完全仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬．．．⑴委託期間內，委託人自行將本契約房地產標的物出售或另行委託第三者仲介者．．．」，依上開條款文義若解為：委託期間內，委託人自行將本契約房地產標的物出售，或委託期間內另行委託第三者仲介者，即應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，對委託人未免有失公平，參諸前揭最高法院所揭示，委託人另行與受託人媒介之相對人訂立買賣契約仍應支付居間報酬之原則為：「委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。」
查丁○○委託上訴人銷售期間委託銷售最低價格為三千八百萬元，而乙○○最高出價為三千萬元，期間仍有八百萬元之差價，契約價格尚未合致，嗣經案外人富捷公司媒介成交之價格為三千五百萬元，與丁○○在上訴人媒介期間上開願意出售最低價有三百萬元差距，與乙○○最高出價有五百萬元差距，嗣經富捷媒介訂立之三千五百萬元買賣契約，顯非訂立與上訴人媒介同一內容之契約。
再查乙○○於與丁○○訂立買賣契約後即依約付富捷公司仲介費三十五萬元，丁○○雖因上訴人之干預而與乙○○隨即解除契約而未因該約付仲介費予富捷公司，惟嗣經富捷公司仲介後再與創世基金會訂立三千五百萬元買賣契約後即付一百四十萬元之仲介費予富捷公司，亦據證人即富捷公司經理甲○○結證在卷。
足見被上訴人亦非為規避報酬支付而另行訂立同一內容之契約。
自無依誠實信用原則支付報酬之理。
該系爭委託銷售契約第十一條第一項第一款，所謂「另行委託第三者仲介者」仍應支付服務報酬之約定，依消費者保護法第十一條第二項規定及上開最高法院判例意旨，解釋上仍應解為：故意為避免報酬支付，經由第三者仲介訂立與上訴人仲介同一內容契約，始有支付上訴人服務報酬義務，始為公平。
從而上訴人請求丁○○給服務報酬一百四十萬元及遲延利息，委無理由。
原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，應予維持。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及證據，核與本判決所得心證及結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十八 日
~B1民事第六庭審判長法 官 吳火川
~B2 法 官 饒鴻鵬
~B3 法 官 陳繼先
右為正本係照原本作成。
不得再上訴。
~B 書記官 郭文華
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十九 日
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