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臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上易字第192號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 張欽昌律師
上 訴 人 丑○○○
癸○○
甲○○○
壬○○
戊○○
上五人共同
訴訟代理人 黃勃叡律師
被上訴人 己○○
庚○○
丁○○
丙○○
辛○○
子○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人不服台灣彰化地方法院96年度彰訴字第6號中華民國97年3月26日第一審判決，提起上訴，本院於97年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人乙○○後開第二項之訴，及命上訴人丑○○○、癸○○、甲○○○、壬○○及戊○○拆屋還地，並為假執行之宣告部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人己○○、庚○○、丁○○、丙○○、辛○○、子○○應將坐落彰化縣花壇鄉○○段309之6地號土地上如附圖所示編號B部分面積10平方公尺水塔、編號C部分面積13平方公尺圍牆、編號D部分面積71平方公尺1樓半磚造平房、編號E部分面積10平方公尺雨遮拆除，並將附圖所示編號B、C、D、E部分合計104平方公尺土地返還上訴人乙○○及其他共有人全體。
第一項廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人己○○、庚○○、丁○○、丙○○、辛○○、子○○連帶負擔二分之一，餘由上訴人乙○○負擔。
事實及理由
一、上訴人乙○○起訴主張：坐落彰化縣花壇鄉○○○段309之6地號土地（下稱系爭土地）原係被上訴人庚○○所有，經原審以94年度執字第11536號拍賣抵押物強制執行事件執行查封並公告拍賣，上訴人與訴外人林伯仲、蕭太三於民國（下同）96年1月25日依原審民事執行處之拍賣公告規定，共同投標承買，並經原審民事執行處宣示得標，依規定繳足承買價金後，經原審於96年2月5日核發不動產權利移轉證書而依法取得，以應有部分各3分之1之比例分別共有系爭土地。
被上訴人己○○於96年4月11日上開拍賣事件執行點交時聲稱系爭土地上有其伯父劉木火（已死亡）所有磚造平房建物（門牌號碼彰化縣花壇鄉○○村○○路○段198號房屋，下稱系爭房屋）云云，又於96年4月26日原審民事執行處訊問程序時陳稱「（問：為何在該處建物？）我小時後即居住該處，債務人是我哥哥庚○○，建物是我伯父劉火木所有。」
、「（問：建物何人所建？）我母親劉池所建約建30餘年，我母親也過世，我戶籍從小即在該處門牌之前為彰員路404號，現為3段198號，水費我名下，電費為我母親名下，我在該處作生意也住居該處。」
等語，並提出房屋稅繳款書影本、自來水收據影本、電費收據影本。
惟被上訴人己○○於96 年8月29日原審言詞辯論時雖改稱系爭房屋實際上係其母親劉池所建，因積欠其伯父劉木火債務之故，乃以劉木火之名義興建，惟劉池嗣已將債務清償，劉木火乃將系爭房屋權利讓與劉池，系爭房屋現由被上訴人己○○占有等語，則劉木火原有系爭未辦保存登記房屋之所有權，劉池則因讓與行為而取得系爭房屋之事實上處分權，茲因劉木火及劉池均已死亡，上訴人丑○○○、癸○○、甲○○○、壬○○、戊○○（下稱丑○○○等5人）為劉木火之繼承人，被上訴人己○○、庚○○、丁○○、丙○○、辛○○、子○○（下稱己○○等6人）為劉池及其配偶劉豬江之繼承人，依民法第767條、第821條等規定及繼承規定，被上訴人己○○等6人及上訴人丑○○○等5人享有系爭房屋及圍牆等地上物之所有權或事實上處分權，其等占有系爭土地，對上訴人及其他共有人而言，均屬無權占有，爰依民法第767條、第821條等規定，請求被上訴人己○○自占有系爭土地上如附圖所示編號B、C、D、E部分共104平方公尺土地遷出，並請求己○○等6人及丑○○○等5人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B部分面積10平方公尺水塔、編號C部分面積13平方公尺圍牆、編號D部分面積71平方公尺1樓半磚造平房、編號E部分面積10平方公尺雨遮拆除，並將附圖所示編號B、C、D、E部分合計104平方公尺土地返還上訴人及其他共有人全體。
被上訴人己○○則以：系爭房屋現為伊居住使用並繳納房屋稅，系爭房屋是伊母親劉池所建，因劉池向劉木火借款新台幣（下同）20,000元，所以先過戶給劉木火，劉池還款後，劉木火又把系爭房屋還給劉池，只是未辦理稅籍變更，劉池死亡前有表示系爭房屋要給伊，其他兄弟姊妹也沒有意見，系爭房屋應為伊所有，系爭土地則是伊祖父給其哥哥庚○○等語置辯。
並聲明：上訴人之訴駁回。
上訴人丑○○○等5人則以：①系爭房屋原為劉池所興建，由劉池原始取得所有權，僅未辦理所有權登記，然因劉池積欠上訴人丑○○○等5人之被繼承人劉木火20,000元之債務，故將系爭房屋設定抵押於劉木火，後因劉池無力清償債務，故由劉木火於53年向原審拍賣取得系爭房屋所有權。
②系爭土地原為劉取所有，於61年11月28日贈與移轉於被上訴人庚○○所有，劉取為庚○○之祖父，劉池為庚○○之母親，故劉池於劉取土地上興建系爭房屋，自有獲得劉取之同意而取得基地利用權，劉木火於53年繼受取得系爭房屋之所有權或事實上處分權，自應認為劉取有默許劉木火繼續使用土地之意思，並推定有租賃關係存在，系爭土地再於96年2月5日由庚○○讓與上訴人乙○○等人，依買賣不破租賃之關係，上訴人乙○○自不得主張上訴人丑○○○等5人為無權占有。
③再上訴人乙○○於買受系爭土地時已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，自應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地，始無悖於誠信原則及社會正義之要求，從而上訴人乙○○自不得主張上訴人丑○○○等5人為無權占有。
並聲明：上訴人乙○○之訴駁回。
二、本件第一審對上訴人乙○○之請求，判決部分勝訴，部分敗訴，乙○○就其敗訴部分上訴，聲明：⒈原判決關於駁回上訴人乙○○下開第二項之訴部分廢棄。
⒉前開廢棄部分，被上訴人己○○等6人應將坐落彰化縣花壇鄉○○段309之6地號土地上如附圖所示編號B部分面積10平方公尺水塔、編號C部分面積13平方公尺圍牆、編號D部分面積71平方公尺1樓半磚造平房、編號E部分面積10平方公尺雨遮拆除，並將附圖所示編號B、C、D、E部分合計104平方公尺土地返還上訴人乙○○及其他共有人全體。
並駁回丑○○○等5人之上訴。
上訴人丑○○○等5人則求為判決原判決廢棄，乙○○在第一審之訴駁回。
被上訴人己○○則求為判決駁回乙○○之上訴。
三、本件事實理由、兩造攻擊防禦方法，除本判決書記載者外，其餘均與第一審判決書記載相同，茲引用之。
四、上訴人乙○○提起上訴主張：㈠檢呈最高法院96年台上字第2851號裁判意旨乙則、95年台上字第2717號裁判意旨乙則、94年台上字第551號裁判意旨乙則、90年台上字第1366號裁判意旨乙則、85年台上字第384號裁判意旨乙則，參諸上揭最高法院裁判意旨，可知民法第425條之1規定，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，且須房屋具有相當之價值，始有其適用。
惟觀諸本件，系爭房屋及土地之所有權未曾同屬一人所有，乃兩造所無爭，且系爭房屋老舊破損，經濟價值甚低，觀諸爰審卷附起訴狀證物七之照片可明，則本件自無民法第425條之1規定之適用餘地。
㈡上訴人丑○○○等5人就其等占有系爭土地之權源主張，於原審及本院均以民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例為據，而稱應推斷地主有「默許」房屋所有人使用土地，足見按其主張，歷任地主根本無積極為表示同意使用之情，然而其等茲卻向本院聲請傳喚證人，稱欲證明歷任地主有為同意使用之表示，則其等之聲請事由與其等歷來之主張已然矛盾，而難認有准其聲請之必要。
又倘其等欲改主張歷任地主有為同意使用之意思表示，則自應先闡明而令其等就究竟是於何時？何地？由何人為使用同意之表示？又該使用同意之法律關係為何？為具體之主張，否則亦難認有傳喚證人之必要。
五、上訴人丑○○○等5人於本院辯稱：㈠上訴人丑○○○等5人為本件系爭房屋之所有權人：本件系爭房屋原為訴外人劉池所興建，由劉池原始取得所有權，僅未辦理所有權登記，然因劉池積欠上訴人丑○○○等5人之被繼承人劉木火20,000元之債務，故將系爭房屋設定抵押予劉木火，後因劉池無力清償債務，故由劉木火於53年向彰化法院拍賣取得系爭所有權，此有彰化地方稅務局97年3月10日彰稅房字第0979909245號函表示「經查本局房屋稅籍資料表記載該屋於53年變更名義為劉木火」，足證系爭房屋房屋稅納稅義務人為劉木火。
㈡劉木火於53年繼受取得系爭房屋之所有權（或事實上處分權），自應認為劉取有默許劉木火繼續使用土地之意思，並推定有租賃關係存在，依買賣不破租賃之關係，乙○○自不得主張丑○○○等5人為無權占有：⒈最高法院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。
尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。
是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，自值深究（最高法院91年台上字第1919號判決參照）。
土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。
其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院95年台上字第551號判決參照）。
⒉按系爭房屋之土地，原為訴外人劉取所有，後於61年11月28日贈與移轉予庚○○所有，此有花壇鄉○○○段309-6地號土地謄本可證，而劉取則為庚○○之祖父，劉池則為庚○○之母親，故劉池於劉取土地上興建本件系爭房屋，劉池及庚○○等人皆居住於系爭房屋中，自有獲得劉取之同意而取得基地利用權，故劉取同意劉池繼續使用土地而有權占有於系爭土地之部分，基於房屋既得使用權保護原則之考量，更應肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求，自應認其法律性質屬「租賃」，是以當劉木火於53年繼受取得系爭房屋之所有權（或事實上處分權），自應認為劉取有默許劉木火繼續使用土地之意思，並推定有租賃關係存在，從而系爭房屋之土地於61年11月28日由劉取讓與庚○○，再於96年2月5日由庚○○讓與乙○○等人，依買賣不破租賃之關係，乙○○自不得主張丑○○○等5人為無權占有。
退萬步而言，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。
故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。
因使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，故其法律之性質當屬租賃。
其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用。
其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租。
故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院84年台上字第1001號判決參照）。
⒊是以，縱本院認劉池於劉取土地上興建系爭房屋，並未獲得劉取之同意而取得基地利用權，然系爭房屋之土地於61年11月28日由劉取讓與庚○○，而劉木火係於53年繼受取得系爭房屋之所有權（或事實上處分權），則庚○○於取得系爭房屋之土地所有權時，亦從未向劉木火主張無權占有之事實，故應認此情形得類推適用前開判決之意旨，推斷土地承買人有默許房屋承買人繼續使用系爭土地，而有租賃關係之存在，從而系爭房屋之土地於96年2月5日由庚○○讓與乙○○等人，依買賣不破租賃之關係，乙○○自不得主張丑○○○等5人為無權占有。
㈢本件乙○○於買受土地時，已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，自應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地：⒈按本件乙○○於96年4月11日原審就本件系爭房屋之土地執行點交時，己○○即到場表示該土地上尚有劉木火所有之系爭房屋，嗣於96年4月26日亦陳稱「建物為我伯父劉木火所有」，執行法院亦於當日諭知「本件應予撤銷拍定」，故依上開實務見務，本件乙○○於買受土地時，已知地上有房屋之存在且經執行法院諭知撤銷拍定而仍不為之，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，自應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地，而得類推適用上開判例與民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，始無悖於誠信原則及社會正義之要求，從而乙○○自不得主張丑○○○等5人為無權占有。
⒉次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。
而所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決參照），查本件乙○○於點交時，既已知悉拍定土地上有系爭房屋之存在，而劉木火早已使用該土地30餘年，一直相安無事，然乙○○卻為一己之私利，向法院提起本訴，卻不願提出任何之補償，顯已屬權利濫用且有背於誠信原則之情形。
㈣綜上所陳，丑○○○等5人為系爭房屋之所有權人，且基於房屋既得使用權保護原則之考量，更應肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求，從而乙○○自不得主張丑○○○等5人為無權占有，然原判決對於有利於丑○○○等5人之證據均未詳加調查，或對於有利於丑○○○等5人之相關實務見解，均未於理由中述明不採納之理由，原判決自有判決違背法令之處。
六、被上訴人己○○於本院辯稱：伊自小即住於系爭房屋，乙○○應無權請求伊拆屋還地，如系爭土地要賣，伊有優先承買權。
七、本院審理之結果：㈠本件被上訴人庚○○、丁○○、丙○○、辛○○、子○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依上訴人乙○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡查上訴人乙○○主張系爭土地原係被上訴人庚○○所有，經原審94年度執字第11536號拍賣抵押物強制執行事件執行查封並公告拍賣，由上訴人乙○○與訴外人林伯仲、蕭太三共同投標承買，經原審於96年2月5日核發不動產權利移轉證書，而以應有部分各3分之1之比例分別共有系爭土地之事實，業據其提出原審法院公告、權利移轉證書、土地登記謄本等為證，且為到場之丑○○○等5人及己○○所不爭執，另未到場之被上訴人亦未提出書狀以供斟酌，上訴人乙○○之上開主張，應堪認為真實。
㈢次查，上訴人乙○○共有之系爭土地上如附圖所示編號B部分面積10平方公尺水塔、編號C部分面積13平方公尺圍牆、編號D部分面積71平方公尺1樓半磚造平房、編號E部分面積10平方公尺雨遮為被上訴人己○○占有使用之事實，業據原審會同彰化縣彰化地政事務所人員履勘測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，且為到場之丑○○○等5人所不爭執，堪認系爭土地上開部分係被上訴人己○○所占有使用。
惟被上訴人己○○辯稱系爭房屋係其母劉池所建，劉池死亡前已將系爭房屋贈與伊，故系爭房屋為其所有，而上訴人丑○○○等5人則辯稱其等為系爭房屋之所有人及事實上處分權人等語，故本件首應斟酌何人為系爭房屋之所有人及事實上處分權人。
㈣經查，系爭房屋為未保存登記之建物，係被上訴人己○○等6人之被繼承人劉池所建，因劉池向劉木火借款20,000元，嗣後讓與上訴人丑○○○等5人之被繼承人劉火木乙情，為兩造所不爭執，至上訴人丑○○○等5人雖辯稱該房屋係劉木火經由法院拍賣程序取得所有權云云，然此為上訴人乙○○所否認，被上訴人己○○亦否認系爭房屋有經法院拍賣，丑○○○等5人所主張系爭房屋設定抵押予劉木火乙節，復與系爭房屋為未保存登記之建物，無法設定抵押予劉木火之事實不合。
其等復未舉證證明，劉木火有自法院拍賣取得系爭房屋之所有權，其等此部分所辯，尚無可採。
另己○○再於本院證稱：我從小住在系爭房屋，因我母親向劉木火借款20,000元，把房子交給他，我們就搬出去，後來我母親返還劉木火20,000元借款，我們又搬進去住，直到現在。
本院認系爭房屋係劉池自劉木火借款20,000元，將系爭房屋交付劉木火，嗣劉池將20,000元還款予劉木火後，劉木火再把系爭房屋交還劉池，致己○○占用迄今，如劉木火未將系爭房屋交還劉池，劉木火之繼承人丑○○○等5人又何以讓劉池之繼承人己○○無條件占用系爭房屋迄今而仍默不作聲，是己○○上述證詞，尚可採信。
則系爭房屋既由劉木火交還劉池，劉池及劉池死亡後其繼承人己○○等6人，均取得系爭房屋之事實上處分權，應無疑義。
而丑○○○等5人（劉木火之繼承人）則已喪失對系爭房屋事實上處分權，系爭房屋於劉木火交還劉池後，劉池未及變更納稅名義人，致系爭房屋之納稅名義人仍為劉木火，惟房屋之納稅名義人並非當然是所有權人或有事實上處分權對人，不能以系爭房屋之納稅名義人未變更，而認定丑○○○等5人就系爭房屋仍有事實上處分權。
另己○○未能證明劉池有將系爭房屋贈與伊之事實，系爭房屋之事實上處分權自應歸己○○等6人。
乙○○請求劉木火之繼承人即丑○○○等5人拆除系爭房屋及返還坐落之土地，因丑○○○等5人對系爭房地已喪失事實處分權，即屬無據，不應准許，丑○○○等5人之上訴理由謂渠等對系爭房屋有處分權固為本院所不採，惟丑○○○等5人之上訴聲明與本院結論相同，上訴仍應認為有理由，應予廢棄改判如主文第3項所示。
㈤被上訴人己○○等6人取得系爭房地之事實上處分權，已如上述，則上訴人乙○○既經法院拍賣取得系爭土地所有權，自可主張己○○等6人無權占有，而系爭土地之拍賣公告並未載明其地上有系爭房屋，乙○○等人於投標買受系爭土地時，並不知有系爭房屋存在系爭土地上，乙○○等人向法院投標買受系爭土地，其權益自應予以保障，乙○○訴請己○○等6人拆屋還地，自非濫用權利，無違背誠信原則可言，自屬權利之正當行使。
另系爭房屋所有人劉池在系爭土地上建築房屋，縱然得到系爭土地所有人劉取、庚○○之同意而有使用借貸關係，認其係取得土地所有權人之同意而建築房屋或默示其使用土地，參照最高法院59年度台上字第2490號判例意旨「使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定。
縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。
」，劉池與土地所有權人劉取、庚○○間就系爭土地有使用借貸，亦不能對抗乙○○因拍賣而取得系爭土地所有權。
再系爭土地與系爭房屋並未同屬一人所，自無民法第425條之1及最高法院48年度台上字第1457號判例之適用，從而，乙○○依民法第767條、第821條等規定，請求被上訴人己○○等6人將坐落系爭土地上如附圖所示編號B部分面積10平方公尺水塔、編號C部分面積13平方公尺圍牆、編號D部分面積71平方公尺1樓半磚造平房、編號E部分面積10平方公尺雨遮拆除，並將附圖所示編號B、C、D、E部分合計104平方公尺土地返還上訴人及其他共有人全體，應予准許，此部分乙○○之上訴為有理由，應予廢棄改判如主文第2項所示。
據上論結，本件上訴兩造均有理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 李寶堂
法 官 黃永祥
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳信和
中 華 民 國 97 年 11 月 12 日
Ａ
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