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臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度重上字第60號
上 訴 人 癸○○
辰○○○
乙○○○
卯○○○
戊○○
丑○○
壬○○○
號
庚○○
號
丁○○
號
己○○
子○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 黃興木律師
被 上訴人 午○○
巳○○
共 同
訴訟代理人 吳中和律師
上列當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國97年4月10日臺灣台中地方法院96年度重訴字第441號判決提起上訴，本院於97年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人午○○、巳○○於民國（下同）96年5月9日共同向上訴人癸○○、辰○○○、乙○○○、卯○○○、戊○○、丑○○、子○○、丙○○、壬○○○、庚○○、丁○○、己○○等12人購買系爭坐落台中市北屯區○○段180、181地號土地（下稱系爭土地），總價金新台幣（以下同）1,250萬元。
系爭土地為上訴人等分別共有，上訴人癸○○、辰○○○、乙○○○、卯○○○、戊○○、丑○○、子○○、丙○○等8人應有部分各為9分之1，分別收受被上訴人午○○給付之價金83萬3333元、被上訴人巳○○給付之價金55萬5555元；
上訴人陳春滿、庚○○、丁○○、己○○等4人應有部分各為36分之1，分別收受被上訴人午○○給付之價金20萬8333元，被上訴人巳○○給付之價金13萬8888元。
被上訴人午○○之應有部分為10分之6，計負擔買賣價金750萬元，被上訴人巳○○之應有部分為10分之4，計負擔買賣價金500萬元。
上訴人於簽訂買賣契約前，向被上訴人指界系爭土地界址面臨台中市北屯區○○巷道路，有自主出入口進出道路，不需經過第三人土地，並指稱清水巷道路上白線路標上塗有紅色之鋼釘，即為系爭土地之界址；
另再指稱其他塑膠界標為系爭土地之界址，被上訴人不疑，即與上訴人等人簽訂系爭土地買賣契約，並依約付清買賣價金1,250萬元，且已辦妥所有權移轉登記。
惟被上訴人於所有權移轉登記後，委託台中市中正地政事務所（下稱中正地政事務所）及亞興測量有限公司（下稱亞興測量公司）測量、鑑界結果，發現系爭土地不但未面臨清水巷道路，南邊界址與上訴人所指界址亦相差有十幾公尺，土地有一半面積位在溪底河床上，根本無法使用，毫無經濟價值。
是以系爭土地顯有減少通常效用及契約預定效用之瑕疵，被上訴人依民法第359條前段自得解除兩造之買賣契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。
又被上訴人係於96年6月27日給付最後一期買賣價金，爰自該日起請求上訴人給付法定利息。
兩造簽訂之不動產買賣契約既經被上訴人依法解除，上訴人依民法第259條第1、2款規定，自應將受領之1,250萬元價金及自受領時起附加利息一併返還被上訴人。
為此依民法第359條、第259條第1、2款規定，求為判命上訴人癸○○、辰○○○、乙○○○、卯○○○、戊○○、丑○○、丙○○、子○○等8人各應給付被上訴人午○○83萬3333元、被上訴人巳○○55萬5555元；
上訴人壬○○○、庚○○、丁○○、己○○等4人各應給付被上訴人午○○20萬8333元、被上訴人巳○○13萬8888元；
及均自96年6月27日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。
原審判決各上訴人如數給付，上訴人不服原判決提起上訴。
被上訴人答辯聲明: ㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：㈠系爭土地於九二一地震發生後，曾進行重測，在被上訴人購買系爭土地之前，上訴人為求慎重，還申請中正地政事務所就系爭土地再為複丈，並以該複丈之結果為系爭買賣之基礎，被上訴人亦曾多次至現場親自了解，上訴人並無故意欺瞞被上訴人。
又系爭土地在買賣之前，乃出租予第三人寅○○經營水泥涵管加工廠，每日都有車輛進出搬運涵管，並無所謂對外沒有通路、土地在溪底河床之情事等語資為抗辯。
原審判決上訴人應返還買賣價金，上訴人不服原判決提起上訴。
上訴聲明: ㈠原判決及其訴訟費用之裁判廢棄；
㈡被上訴人等在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔；
㈣倘為不利上訴人等之判決，請准供擔保免為假執行。
㈡上訴人另於本院補陳：⒈兩造於96年5月9日在甲○○地政士（台中市○○區○○路一段289號）處簽訂買賣契約書時，有另一位代書未○○在場，均聞見上訴人癸○○提示系爭土地之地籍圖本及95年12月6日之複丈成果圖，向被上訴人表示「溪床邊之180、181地號土地全部出賣，政府在溪床與系爭土地間建有堤防，如果有多出土地就送給你，如果有不足，你也要接受。」
等語，被上訴人無異議後，始簽訂買賣契約書。
此揆諸契約書第一條買賣標的之不動產標示及權利範圍已登記者應以「登記簿登載之面積為準」，徵此，足知兩造簽約時均無是否有河床地或是否有面臨清水巷等之爭執。
何況被上訴人於簽約前，親到系爭土地現場察看多次，已明知系爭土地正出租予第三人寅○○經營水泥涵管加工廠，每天都有搬運涵管之貨車進出，怎會是沒有對外之通路? 觀此事實，上訴人於原審答辯狀已聲請傳喚寅○○（台中市○○區○○路2巷639號）到庭証明，惟原審卻未予傳喚，即遽為不利上訴人之認定，殊有違誤。
⒉依據兩造所簽訂之買賣契約第九條擔保責任僅約定「賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣，被他人占用或占用他人土地爭情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅日前負責理清。」
等情而已，苟真有上開系爭土地界址面臨清水巷及清水巷道路上白色鋼釘及塑膠界標均是系爭土地界址等保証事項，何不載明於契約中之擔保責任欄內？足徵被上人所為上開之陳述，只是空口說白話，完全不是事實。
⒊按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。
但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
又按「為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。
其以總價金將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。」
民法第359條及363條第l項分別明定之。
本件買賣標的物有⑴台中市○○區○○段180地號，面積2311.24平方公尺，⑵同段l8l地號，面積365,67平方公尺等二筆可分之土地全部，其係屬上開民法第363條所指之數物買賣，且其中第181地土地一筆全部無瑕疵，第180地號上地等亦僅有1,270平方公尺移動在溪床位置上，尚有1041.24平方公尺可為無瑕疵之買賣標的物，基此買賣標的物之兩物（兩筆土地）面積共2676,91平方公尺，僅有其中1,270平方公尺在溪床上之瑕疵，尚未達全部之1/2，且上開在溪床上之土地又非因可歸責於上訴人之事由所造成，被上訴人竟解除全部買賣契約，稽之上開民法第359條但書之規定顯失公平。
再稽之上開民法第363條第l項後段之規定被上訴人並無解除契約之權利，僅得就有瑕疵之物即第180地號土地在溪床位置上之面積1,270平方公尺部分請求減少價金，始符公平原則及法律規定。
四、被上訴人主張於96年5月9日向上訴人購買系爭土地，總價金1,250萬元，被上訴人已辦畢所有權移轉登記，並於96年6月27日給付最後一期買賣價金等情，業據被上訴人提出買賣契約書1份及土地登記謄本2紙附卷為證，並為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
五、本院得心證之理由：㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，民法第354條第1項、第359條前段分別定有明文。
又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院著有73年台上字第1173號判例參照。
經查：⒈系爭土地之界址，經原審於97年2月13日會同兩造及中正地政事務所測量人員蕭誠遠前往現場勘驗，測量系爭土地之地界、現況並標示位置。
經測量結果，系爭土地與清水巷之間，尚須經過第三人所有之同段182地號土地，系爭土地並未面臨清水巷之道路，又系爭土地之180地號土地總面積為0.231124公頃，其中面積0.127公頃係坐落在溪底河床，有土地複丈成果圖1份附卷可憑，足證被上訴人向上訴人購買之系爭土地，確未直接面臨清水巷之道路，且其中180地號土地約有百分之五十五之面積位在溪底河床而無法使用，欠缺土地應具備之效用，有減少其通常效用之瑕疵。
⒉上訴人雖稱：系爭土地於九二一地震發生後，曾進行重測，在系爭土地買賣之前，曾申請中正地政事務所就系爭土地再為複丈，並以該複丈之結果為系爭買賣之基礎，且被上訴人亦曾多次至現場親自了解云云，並提出中正地政事務所95年12月6日製作之土地複丈成果圖1紙為證。
惟據上訴人所提出之中正地政事務所95年12月6日製作之土地複丈成果圖顯示，並未將清水巷道路及河床所在位置標示在內，故縱上訴人於訂約時曾出示該土地複丈成果圖，亦無法認定被上訴人已知悉系爭土地坐落現狀，而仍願意買受之。
又一般土地之交易，購買者在購買之前雖可能親自到現場查看，惟若非信賴賣方所言，斷無可能在未申請地政機關鑑界以確定土地之坐落位置及界址之情形下，驟然與賣方簽約達成交易；
倘若對賣方之言存疑，認有事先查明之必要者，亦會在買賣之前先行申請測量與鑑界，而非待買賣完畢且辦妥移轉登記後，待發覺有問題時再申請測量。
參以，上訴人於本件審理時仍具狀辯稱：系爭土地在買賣之前，乃出租予第三人寅○○經營水泥涵管加工廠，每日都有車輛進出搬運涵管，並無所謂對外沒有通路、土地在溪底河床之情事等語，並稱在原審測量時始知悉系爭土地部分在溪底河床處（見本院卷65頁背面）；
益證上訴人於原審囑託中正地政事務所派員至現場鑑界前，若非主觀上誤認系爭土地直接面臨清水巷道路及土地未坐落河床上，即屬明知而蓄意隱瞞實情。
綜上諸情，本件被上訴人陳稱：上訴人於簽訂買賣契約前，向被上訴人指界系爭土地界址面臨台中市北屯區○○巷道路，有自主出入口進出道路，不需經過第三人土地，並指稱清水巷道路上白線路標上塗有紅色之鋼釘，即為系爭土地之界址，另再指稱其他塑膠界標為系爭土地之界址，被上訴人不疑，即與上訴人等人簽訂系爭土地買賣契約等語，堪以採信。
上訴人所辯被上訴人已知瑕疵之存在一節，洵無可採。
⒊上訴人又稱本件買賣標的物有⑴台中市○○區○○段180地號，面積2311.24平方公尺，⑵同段l8l地號，面積365,67平方公尺等二筆可分之土地全部，屬民法第363條所指之數物買賣，且其中第181地號土地全部無瑕疵，第180地號土地等亦僅有1,270平方公尺移動在溪床位置上，尚有1041.24平方公尺可為無瑕疵之買賣標的物，基此買賣標的物之兩物僅有其中1,270平方公尺在溪床上之瑕疵，尚未達全部之1/2，且上開在溪床上之土地又非因可歸責於上訴人之事由所造成，被上訴人竟解除全部買賣契約，顯失公平云云。
惟本件買賣之不動產雖有180、181地號兩筆土地，惟180、181地號兩筆土地因臨道路遠近及是否坐落河床，其經濟價值並不相同，而其價金之計算係以兩筆土地全部面積作計算，非以個別地號土地面積計算價金，是以本件買賣契約標的物雖有180、181地號兩筆土地，但其契約卻為一體不可分割。
況被上訴人辯稱180、181地號兩筆土地面積合計2676.91平方公尺，可供其種植經營園藝之用，但若解除180地號土地契約，則181地號土地僅剩365.67平方公尺，其形狀，難於利用，再加上田梗，面積更為減少等情，觀系爭土地地籍圖（見原審卷20頁），該181地號土地其東西狹長，東北方部分有堤防；
而180地號土地，中間有堤防橫向穿過，姑不論堤防所占面積，其位在溪底河床之面積為0.127公頃，即已達系爭土地總面積47.50%（0.127÷〈0.231124＋0.036567〉＝0.4750〈以下四捨五入〉）；
得利用面積已鮮，何況再扣除中間穿越之堤防後，得實際使用土地更不足一半甚明。
是系爭土地可得使用之面積僅約為總面積之一半，依社會一般交易通念，如一般買受人事前知悉，當不可能願意購買，該土地之瑕疵情形顯足以嚴重減少其通常效用，抑且減低其經濟上之價值。
再者，181地號並未面臨清水巷，亦足以影響經濟價值，而有瑕疵存在，上訴人抗辯被上訴人僅得就180地號土地解除契約，並無理由。
是被上訴人主張解除系爭買賣契約，請求返還買賣價金，自屬有據，亦符衡平。
⒋又民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任，最高法院29年上字第826號判例著有判例。
本件上訴人縱主張出售系爭土地時，不知道系爭土地未面臨道路及大部分土地座落於河床上兩項之瑕疵，亦未故意隱瞞。
惟因兩造所訂立之買賣契約，並無免除上訴人擔保責任之特約，是依上開最高法院判例意旨所示，只要買賣標的物有瑕疵，上訴人當然須負擔保責任。
⒌綜上，本件被上訴人以系爭土地減少通常效用之瑕疵為由，依民法第354條第1項、第359條前段之規定，主張解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，原審法院已將起訴狀繕本送達於上訴人12人，此有原審送達證書12紙存卷可佐，故本件應已生解除契約之效果。
㈢上訴人於本院辯稱：兩造於96年5月9日在甲○○地政士（台中市○○區○○路一段289號）處簽訂買賣契約書時，有另一位代書未○○在場，均聞見上訴人癸○○提示系爭土地之地籍圖本及95年12月6日之複丈成果圖，向被上訴人表示「溪床邊之180、181地號土地全部出賣，政府在溪床與系爭土地間建有堤防，如果有多出土地就送給你，如果有不足，你也要接受。」
等語，被上訴人無異議後，始簽訂買賣契約書。
惟，經本院97年10月30日傳問證人甲○○，並無法證明上訴人與被上訴人間有前揭合意之情事（見本院卷第97頁），準此，上訴人之抗辯尚無法採信為真實。
六、從而，被上訴人主張依民法第359條前段、第259條第1款、第2款之規定解除買賣契約，請求上訴人癸○○、辰○○○、乙○○○、卯○○○、戊○○、丑○○、丙○○、子○○等8人各應給付被上訴人午○○83萬3,333元、給付被上訴人巳○○55萬5,555元；
上訴人壬○○○、庚○○、丁○○、己○○等4人各應給付被上訴人午○○20萬8,333元、給付被上訴人巳○○買賣價金13萬8,888元；
及均自96年6月27日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
原審判決被上訴人部分勝訴，核無不合；
上訴人上訴指摘原判決不當求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，至於證人寅○○、甲○○、辛○○證言均不足為上訴人有利之認定，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，不予逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 古金男
法 官 鄭金龍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳振海
中 華 民 國 97 年 12 月 1 日
Ｍ
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