臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,97,上易,325,20081126,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上易字第325號
上 訴 人 丙○○
兼上列一人
訴訟代理人 甲○○ 住臺中縣太平市○○○○街7巷11號
被上訴人 捷盟建設有限公司
法定代理人 乙○○ 住同上
訴訟代理人 李東炫律師

上列當事人間給付價金事件，上訴人對於中華民國97年7月23日
臺灣臺中地方法院96年度訴字第2506號第一審判決提起上訴，本院於97年11月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由
壹、程序方面：
本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：⑴上訴人於民國（下同）八十二年十一月十九日向訴外人祥和建設股份有限公司（下稱祥和建設公司）購買臺中市○區○○段一一０七地號、三五二建號之「干城第一廣場」不動產櫃位第四樓編號７３、７５店位二戶，約定價金及已未繳價金如下：①合約總價為新台幣（下同）二百五十萬元，房屋部份為七十五萬元；
土地部份為一百七十五萬元。
②上訴人繳納價金共一百九十六萬元，其中房屋部份為五十九萬元；
土地部份為一百三十七萬元。
③上訴人尚未繳納價金共五十四萬元（下稱系爭尾款），其中房屋部份為一十六萬元；
土地部份為三十八萬元。
⑵祥和建設公司於九十三年二月十日，將上開價金債權，依法轉讓被上訴人。
被上訴人依法催告上訴人繳納未繳價金，均遭置之不理，爰依買賣法律關係，請求判命上訴人如數給付尚欠之尾款，及其法定利息。
⑶上訴人與祥和建設公司簽訂買賣契約當時，房屋尚未興建，自不生給付不能問題。
又上訴人主張其所購買之編號７３、７５櫃位，係屬防火設施空間，且未經消防安全檢查通過，自屬自始不能之給付，惟復主張不完全給付，顯屬矛盾。
⑷上訴人另主張已向祥和建設公司行使契約解除權，惟不符法定要件，自不生契約解除之效果。
又系爭建物於八十六年九月十四日已交付上訴人，上訴人亦未提出通知祥和建設公司補正瑕疵之證明，自不得再行使物之瑕疵擔保責任，或不完全給付責任，且系爭建物自交付時起，已逾五年之時效，則上訴人之時效消滅之抗辯權，亦因時效完成而消滅。
⑸上訴人所購買之櫃位，確已核准為百貨商行，且經臺中市政府函覆符合消防安全，並有裕盛興業商行、干城第一美食店核准設立而為營業，從而上訴人主張祥和建設公司應將干城第一廣場啟用，並保證無閒置狀況，顯然昧於事實等語。
起訴聲明求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人五十四萬元，及自九十六年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
㈢被上訴人願供擔保，請准宣告假執行；
並於本院答辯聲明求為判決：如主文所示。
二、上訴人未於言詞辯論期日到場，據其以前到場陳述，則以：⑴上訴人已清償全部價金，若認為上訴人尚未全部清償，因祥和建設公司業已免除上訴人之給付義務，故上訴人仍無給付尾款之義務。
⑵若認為上訴人仍有給付尾款價金之義務，則因系爭買賣櫃位，遲未點交上訴人，是以上訴人主張同時履行抗辯，如認上訴人之同時履行抗辯無理由，則上訴人主張系爭櫃位有瑕疵，係不完全給付甚至不能之給付，上訴人主張解除系爭買賣契約，請求回復原狀。
⑶祥和建設公司出售予上訴人之櫃位，係位於公共設施自動防火鐵捲門所在之防火區劃空間，且依契約所附之房屋位置示意圖，及臺中市政府都市發展局使用管理課之平面圖，可知祥和建設公司確實違法規劃店位出售，而系爭建物之實際使用情形，亦不符合消防安檢規定，故本件買賣契約應屬無效等語，資為抗辯。
上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、本件不爭執事項：
㈠、上訴人於八十二年十一月十九日向祥和建設公司購買臺中市○區○○段一一０七地號、三五二建號之「干城第一廣場」不動產櫃位第四樓編號７３、７５店位二戶。
㈡、上訴人與祥和建設公司合約總價為二百五十萬元，房屋部份為七十五萬元；
土地部份為一百七十五萬元。
上訴人繳納價金共一百九十六萬元，其中房屋部份為五十九萬元；
土地部份為一百三十七萬元。
㈢、上訴人尚未繳納價金共五十四萬元，其中房屋部份為一十六萬元，土地部份為三十八萬元。
四、本件爭執事項：
㈠、上訴人是否已繳納系爭尾款予祥和建設公司？或雖未繳納，但祥和建設公司已免除上訴人之系爭尾款債務？
㈡、上訴人得否主張同時履行抗辯，或解除系爭不動產買賣契約？若系爭建物攤位有瑕疵，是否亦因交付期間已逾五年，致使上訴人之解除契約回復原狀請求權已經消滅？
五、得心證之理由：
㈠、上訴人是否已繳納系爭尾款予祥和建設公司？或雖未繳納，但祥和建設公司已免除上訴人之系爭尾款債務？被上訴人主張：上訴人尚未繳納系爭尾款予祥和建設公司，且無免除上訴人繳納系爭尾款之情事等語；
上訴人辯稱：交屋證明書上載明：「‧‧‧業已繳清房屋及各項費用並完成交屋手續。
」等語，故上訴人業已繳清系爭尾款，縱未繳清系爭尾款，該尾款亦經祥和建設公司予以免除等語。經查：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。
又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院十七年上字九一七號判例意旨參照）。
⑵、上訴人對於買賣價金之系爭尾款部分尚未繳納等情，於原審法院九十六年十月三十一日行言詞辯論時，陳稱：「‧‧‧祥和建設公司本來應該幫我們貸款，但是沒有貸款，最後尾款應該幫我們辦理貸款，結果沒有辦，尾款就欠著，債權轉讓找我們要錢」、「是否依照合約讓我們用貸款的方式來繳納。
希望原告（即被上訴人）幫我們辦理貸款，讓我們分期付款的方式償還」等語（見原審卷第㈠宗第十八至十九頁），是依上訴人上開陳述內容，可知上訴人明知其應付之買賣尾款，原約定以向銀行貸款方式繳納，而銀行卻無法順利辦理貸款，從而上訴人已自認尚未繳納系爭尾款。
又上訴人並希望被上訴人能同意以分期付款方式，償還上開所積欠之系爭尾款，益證上訴人尚未繳納系爭尾款之事實，從而被上訴人主張上訴人尚未繳納系爭尾款，應堪認定為真實。
⑶、上訴人甲○○嗣後雖改稱系爭尾款已經繳納等語，惟其否認之上開自認之理由為「‧‧‧上次我說沒有繳，是我不清楚狀況」等語，惟系爭尾款五十四萬元並非小數目，且上訴人亦承認祥和建設公司本應以貸款方式繳納系爭尾款，惟實際上並未辦理貸款以繳納系爭尾款，上訴人復未舉證以實其說，則上訴人上開主張，自有違經驗法則，尚難採信。
另上訴人又改稱祥和建設公司已經就系爭尾款債權為免除等語，並以交屋證明書上：「‧‧‧業已繳清房屋及各項費用並完成交屋手續。」
為證。
惟查：①上訴人既已自認尚未繳納系爭尾款在前，復未依法撤銷自認，則上訴人嗣後主張已繳清系爭尾款，及系爭尾款業經祥和建設公司免除之語，即不足取。
②上訴人所舉交屋證明書上之記載：「業已繳清房屋及各項費用並完成交屋手續」，乃係因辦理銀行貸款作業之定型化文書。
申言之，辦理銀行貸款作業，需出具交屋證明及貸款人已繳清房屋買賣價金，此房屋買賣價金指除銀行貸款外之買受人應支付之買賣價金，並非證明買受人已經支付全部買賣價金，此為銀行辦理貸款作業之通常要求，並足以證明並非祥和建設公司有免除上訴人之買賣價金義務，亦與上訴人先前自認原本系爭尾款價金係以辦理銀行貸款方式支付，且自認銀行貸款未順利核貸等事實相符（見原審卷第㈠宗第十八頁），則為辦理銀行貸款所交付之交屋證明書，自不足證明祥和建設公司已經免除上訴人買賣價金義務。
復參原審法院於九十七年一月十六日行言詞辯論時，證人楊煥樹證稱：「（法官問：當初如何交屋？）‧‧‧我們瞭解的是臺中商銀曾正仁有掏空臺中商銀的問題，所以把整個抵押貸款案擋下來，所以抵押貸款沒有撥出來」、「（法官問：為何後來會裡面交付了，但是外面卻大門深鎖？）‧‧‧他們沒有給我們錢，銀行也沒有撥款。
貸款沒有下來，所以尾款沒有繳。」
、「（法官問：所以其實還有尾款？）是。」
、「（法官問：沒有繳清為何這樣寫？）我們本來以為是沒有問題的，貸款一定拿得到，所以才會這樣寫。」
等語（見原審卷第㈠宗第一０二至一０三頁），是據證人楊煥樹之上開證詞，足證上訴人買賣價金之系爭尾款，尚未繳清，是在銀行貸款作業時，當初祥和建設公司認為銀行應順利核撥貸款，所以交屋證明書上記載文字較簡略，並未將所謂業已繳清房屋及各項費用，限定在上訴人實際繳納之金額。
另參證人洪秀卿於九十六年十二月二十六日原審法院行言詞辯論時，亦證稱：「（法官問：是不是還有貸款，約定貸款下來還要把錢交給祥和當尾款？）有的樣子，但是貸款沒有撥出來。」
、「（法官問：是否尚有欠尾款，所以才會和原告〈即被上訴人〉和解？）是。」
、「（法官問：是否貸款若出來，貸款的錢還要交給祥和？）是。
貸款沒有撥出來。」
等語（見原審卷第㈠宗第七十二頁），是由上開證人之證言，亦足證明上訴人所舉交屋證明書上記載業已繳清房屋及各項費用等語，並非已經繳納系爭尾款（銀行貸款），從而，上訴人主張以交屋證明書主張祥和建設公司免除其系爭尾款價金義務云云，要無可採。
㈡、上訴人得否主張同時履行抗辯，或解除系爭不動產買賣契約？若系爭建物攤位有瑕疵，是否亦因交付期間已逾五年，致使上訴人之解除契約回復原狀請求權已經消滅？被上訴人主張：上訴人業已取得系爭建物，自無從主張同時履行抗辯，且上訴人主張已向祥和建設公司行使契約解除權，惟不符法定要件，自不生契約解除之效果等語；
上訴人辯稱：系爭商場從未正式啟用，根本無法經營，上訴人自得主張同時履行抗辯，且系爭不動產因為違反消防安全規定，上訴人自得依民法二百二十七第一項、第二百五十六條之規定，解除系爭契約等語。經查：
⑴、按債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第二百九十九條第一項定有明文。
所謂得對抗之事由，不以狹義之抗辯權為限，而應廣泛包括，凡足以阻止或排斥債權之成立、存續或行使之事由在內，蓋債權之讓與，在債務人既不得拒絕，自不宜因債權讓與之結果，而使債務人陷於不利之地位（本院五十二年台上字第一○八五號判例參照）。
又上開條項固規定債務人於受通知時所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人。
惟尚非得據此為反面解釋謂凡於債務人受通知後所得對抗讓與人之事由皆不得以之對抗受讓人。
蓋債權之讓與，僅變更債之主體，於債之同一性不生影響。
且債務人對於債權之讓與不得拒絕，自不應因而使其受不利益（最高法院九十五年度台上字第一七七七號判決意旨參照），是債務人對於讓與人如得主張同時履行抗辯權，自仍得以之對抗受讓人。
再所謂同時履行之抗辯，係指因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而言，如他方就其所負債務已為給付，自不生同時履行抗辯之問題（最高法院八十八年度台上字第一０五九號判決意旨參照）。
⑵、上訴人主張系爭商場從未正式啟用，根本無法經營，自得為同時履行抗辯之主張等語。
惟查：①系爭不動產已於八十六年三月二十七日辦畢所有權移轉登記予上訴人。
②上訴人已於八十六年九月四日簽具系爭不動產之交屋同意書，並收取土地及建物所有權狀（見原審法院九十六年度促字第四九０九九號支付命令卷之土地登記第二類謄本、原審卷第㈠宗第四十五頁），則依上開資料，可知祥和建設公司顯已履行系爭不動產買賣契約中之移轉不動產所有權，及其交付房屋契約之主要義務。
是上訴人雖稱系爭不動產不能合理使用，並舉系爭建物之照片為證，惟依上開照片顯示，或為外磚脫落，或為大門深鎖，然此或為系爭不動產整體尚有瑕疵所致，究與物之不能使用狀態有別，從而上訴人既已依其與祥和建設公司之系爭不動產買賣契約約定受領祥和建設公司之給付，故依上開說明，上訴人基於同一契約約定所應給付之價金，即無再行主張同時履行抗辯之餘地。
是上訴人此部分之抗辯，難謂可採。
⑶、又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第三百六十五條定有明文。
又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。
因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。
前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第三百五十九條規定解除契約；
後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第二百五十四條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；
前者應受民法第三百六十五條除斥期間之限制，後者則無民法第三百六十五條規定之適用；
前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用（最高法院九十四年度台上字第二三五二號判決意旨參照）。
上訴人於八十六年九月十四日簽訂系爭不動產交屋同意書，則系爭不動產即使認定於交屋之際即存有物之瑕疵而不能使用，則該瑕疵存在迄今亦已逾五年，而被上訴人復已於本件訴訟中主張時效抗辯，則上訴人因系爭不動產之物之瑕疵所生之解除契約及請求減少價金之權利，均已因時效完成而消滅，從而上訴人上開關於物之瑕疵抗辯，難認可採。
⑷、上訴人再主張，祥和建設公司出售予上訴人之櫃位，係位於公共設施自動防火鐵捲門所在之防火區劃空間，且依契約所附之房屋位置示意圖，及臺中市政府都市發展局使用管理課之平面圖，可知祥和建設公司確實違法規劃店位出售，而系爭建物之實際使用情形，亦不符合消防安檢規定，主張解除系爭契約等語。
惟查，依上訴人與祥和建設公司簽訂之系爭不動產買賣契約書，並未將上開情事列為約定條款，是縱使有如上訴人所言上開情事，亦僅屬違反行政管理事項，尚難認上訴人得據以解除系爭不動產買賣契約。
至於上訴人提出之行政院公平交易委員會公參字第八六一四二七六─００三號處分書，依該處分書之意旨，其所涉乃係地下室部分，與上訴人所購買者係四樓櫃位不同，況縱認此一瑕疵仍屬整體商場之瑕疵，而有給付不能或未完全給付之情況，上訴人解除契約後之回復原狀請求權亦已罹於時效，已如上述，從而上訴人上開抗辯，亦無足取。
六、綜上所述，上訴人確係積欠祥和建設公司之系爭尾款，而被上訴人受讓祥和建設公司上開系爭尾款債權，是被上訴人爰依買賣之法律關係，請求判命上訴人如數給付所積欠之系爭尾款五十四萬元，及自九十六年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，依法有據，應予准許。
是則原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。
上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 26 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 吳惠郁
法 官 盧江陽
以上正本係照原本作成。
均不得上訴。
書記官 陳玫伶
中 華 民 國 97 年 11 月 26 日
Ａ