斗六簡易庭民事-TLEV,105,六簡,132,20161108,1

臺灣雲林地方法院民事判決 105年度六簡字第132號
原 告 陳麗瑛
訴訟代理人 陳怡伶律師
被 告 鄭真良
陳彩鸞
江陳美鳳
上三人共同
訴訟代理人 陳鏗森 住雲林縣○○鎮○○街00號
上列當事人間遷讓房屋事件，於民國105 年10月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告鄭真良應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號之房屋遷讓返還原告及其他共有人全體。

被告陳彩鸞應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○號之房屋遷讓返還原告及其他共有人全體。

被告江陳美鳳應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街○○○○○○○○號之房屋遷讓返還原告及其他共有人全體。

訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元，由被告鄭真良負擔新臺幣陸佰陸拾叁元、由被告陳彩鸞負擔新臺幣陸佰陸拾叁元、由被告江陳美鳳負擔新臺幣陸佰陸拾肆元。

本判決得假執行。

但被告如各以新臺幣陸萬壹仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2 、3 款、第436 第2項分別定有明文。

本件原告於起訴時主張聲明：一、被告鄭真良應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街00號土地房屋遷讓並返還原告及陳文哲、陳黃淑英、陳綺珍、陳綾珊、陳怡玲。

二、被告陳彩鸞應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街00號土地房屋遷讓並返還原告及陳文哲、陳黃淑英、陳綺珍、陳綾珊、陳怡玲。

三、被告江陳美鳳應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街00○00○00號土地房屋遷讓並返還原告及陳文哲、陳黃淑英、陳綺珍、陳綾珊、陳怡玲等語（見本院卷第15至16頁），嗣原告於105 年2 月24日具狀變更聲明為：一、被告鄭真良應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街00號房屋遷讓並返還原告及陳文哲、陳黃淑英、陳綺珍、陳綾珊、陳怡玲。

二、被告陳彩鸞應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街00號房屋遷讓並返還原告及陳文哲、陳黃淑英、陳綺珍、陳綾珊、陳怡玲。

三、被告江陳美鳳應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○街00○00○00號房屋遷讓並返還原告及陳文哲、陳黃淑英、陳綺珍、陳綾珊、陳怡玲等語（見本院卷第66頁），核原告上開所為訴之變更，基礎事實同一，揆諸上開規定應屬合法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠、緣原告陳麗瑛與陳文哲、陳黃淑英、陳綺珍、陳綾珊、陳怡玲係雲林縣○○鎮○○里○○街00○00○00○00○00號建物（下稱系爭建物）及坐落土地之所有權人，上開所有權係繼承而來，因系爭建物附近一棟建物亦為原告陳麗瑛與陳文哲、陳黃淑英、陳綺珍、陳綾珊、陳怡玲所有，該住戶表示伊祖先曾向原告祖先承租土地房屋，是原告猜測被告要不係無權占有，要不應係有向伊祖先承租。

倘係前者，則被告應為無權占有，應返還系爭建物及土地，倘為後者，則系爭建物業已70年以上，基體內部恐早已損壞有居住之風險，所有權人本於收回重建以便自用之主張，終止租賃關係，被告即應遷讓返還土地房屋予所有權人，防免被告因居住安危而向所有權人求償，合先敘明。

㈡、按出租人非因重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文。

次按出租人以重建房屋為收回租賃物之理由者，祇須租賃物在客觀標準上認有重建必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍始合收回要件；

所謂收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列。

最高法院49年台上字第1767號、60年台上字第3027號及64年台上字第1387號判例可資參照。

又鈞院92年度虎簡字第193號判決亦採同旨。

㈢、準此，雖原告認被告等人係無權占有，惟其中所有權人稱伊有向被告收取居住費用，是倘鈞院因此認雙方應屬租賃關係而非被告等無權占有，懇請鈞院斟酌上開房屋之屋齡已69年以上，年久失修，外牆斑剝，內部梁柱是否有遭受侵蝕影響房屋穩固，有所疑慮，而有收回重建必要：１、按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第一百條第一款規定，得終止租賃契約，收回自住。

所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。

又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。

最高法院101 年度台上字第1152號民事判決要旨參照。

是以，房屋為出租人所有，且出租人與承租人間不定期租賃契約業經終止，則出租人之租賃返還請求權與其所有物返還請求權即有併存競合之情形，自得擇一請求。

２、故倘鈞院認兩造係不定期租賃契約關係，依土地法第100條第1款規定，若有「出租人收回自住或重新建築時」之情形，出租人得收回房屋。

查本件房屋興建以來已逾百年，觀之行政院公布之固定資產耐用年數表，即使鋼筋水泥建造之房屋耐用年數，至多僅50年，遑論本件房屋僅為一般加強磚造或磚構造之房屋，耐用年數僅為35年或者25年，早已逾前揭固定資產耐用年數表之年限，顯見實有必要由出租人收回重建，符合上述土地法終止租約之規定，應無疑義。

３、再者，觀本件房屋係百年以上房屋，外觀年久失修，外壁黝黑斑駁，不為重建，恐有公共危險，近日相關新聞時有所聞，原告及其他所有權人不願冒此風險。

且房屋週遭均道路寬闊，住宅、店面樓房林立，僅系爭房地殘垣破瓦，顯與土地之利用價值不相當，阻礙都市之繁榮發展，為充分利用土地，參前揭實務見解，實有收回重建之必要。

㈣、再按最高法院70年台上字第1401號判例：土地法第一百條第一款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。

至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問。

及前述最高法院64年台上字第1387號判例意旨可知，倘租賃物已逾使用年限，拆除改建較符合市容及土地利用價值，縱可居住，仍應由出租人收回拆除重建，始為妥適。

又依最高法院90年度台上字第567 號判決內容以觀，該判決認倘租賃之房屋價值與土地價值相去甚遠，或者該房屋建築位於繁榮地帶，與附近建物相較，較低且老舊者，則應准予出租人收回重建。

準此，查系爭房地之房屋價值合計未達新臺幣（下同）6 萬1,300 元，而系爭建物、土地地及鄰地均為原告所有，合計837平方公尺，單以土地公告現值計算，土地價值即有25,40 萬5,000 元，顯見系爭建物之價值僅占用土地價值千分之241，堪認系爭建物與土地價值顯不相當。

再者，系爭建物及土地位於斗南鎮市中心，距離斗南鎮公所、地政事務所等公務機關僅數百公尺，距斗南火車站亦僅數百公尺，附近建物多有二樓以上，店面甚多，頗為繁榮，僅系爭建物老舊，屬一樓平房，由上理由，自應允許原告收回重建。

㈤、為此，爰依民法第821條、第767條第1項、租賃物返還請求權，提起本件訴訟，並聲明：如主文所示。

二、對被告抗辯之陳述：

㈠、原告雖主張民法第426條之2 規定，惟本件並非租用基地建築房屋，系爭房地係由原告父親所建。

再者，該屋坐落位置適逢原告所有土地之道路邊，易言之屋齡已老舊需重建，若非收回重建，其他空地均無法重新規劃使用（幾乎成為袋地），是被告堅持居住該處，不僅自陷生命風險，亦使該處不符市容，有礙斗南發展。

㈡、至被告於訴訟中表示欲以實價登錄價格購買系爭房地，惟被告於雙方協調時僅表示願意購買卻不願意出價，土地共有人甚多，時間一長，意見自有分歧，不願再以出售方式和解。

另原告本身出生於斗南，原告兄長亦身患疾病，原告打算與建商合建或另行規劃利用土地，重建房屋供原告等所有權人居住，被告亦可待重建後再來承租或購買，如此當可圓滿解決。

三、被告則以：

㈠、系爭建物、土地為原告所有，被告等人係向原告以每月4,000 元至6,000 元承租，並未簽訂書面契約，為不定期租賃租賃關係。

原告並非有意收回自住或重建，且系爭建物並非如原告所稱不堪居住，有現場勘查必要。

原告假收回自住及重建為由，惟按民法第426條之2 規定，原告徵詢被告等人是否願意以每坪30萬元購買系爭房地，然而被告查訪附近房地買賣實價，原告所提價額過高，且與附近買賣差額甚鉅，原告起訴聲明遷讓系爭房地，客觀上難謂係為「收回自住或重建之正當理由」而為之，且就非收回系爭房地即無法重建之必要情形，原告未舉證以實其說，原告主張應無理由。

㈡、又原告主張系爭建物有重建必要，老舊斑駁等情，查本件被告居住於此，長期注意保養房屋，歷經921 地震未受損害，非如原告稱暴露於危險，原告主張不可採。

原告復主張系爭建物未能收回重建，使週遭土地為袋地等語，惟查原告所提出地籍圖謄本畫出之範圍顯示，仍有同段996 、927 地號二筆土地可供同段964 地號土地與公路有適宜聯絡，基此，難認有形成袋地之虞。

㈢、原告又稱被告等於雙方協調時僅表示願意購買卻不願意出價，共有人眾多，不願再以出售方式和解等語，顯見原告出爾反爾，無誠意與被告等以出售方式和解。

原告寧願與建商合建或自建，未念及被告等已租賃房屋60多年，其自私自利，唯利是圖，足以損害被告等之利益等語資為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

四、本院之判斷：

㈠、按租賃係以當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；

而不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別訂有明文。

雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為要；

復按租期之約定，並非租賃契約之絕對要件，不動產租賃未以字據訂立租約者，固視為不定期限之租賃（最高法院80年度臺上字第217 號判決要旨參照）。

查被告陳彩鸞於本院105 年7月14日言詞辯論期日中自承：我們跟他租了六十幾年，本來就沒有合約等語（見本院卷第188 頁），且為被告鄭真良、江陳美鳳所不爭執，是兩造間之租賃契約，依上開規定，應視為不定期限之租賃，堪信原告之主張為真實。

㈡、次按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條第1款、民法第455條前段分別定有明文。

且按出租人以重建房屋為收回租賃物之理由者，祇須租賃物在客觀標準上認為有重建之必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍始合收回要件，又該客觀標準，應包括其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院著有49年臺上字第1767號、64年臺上字第1378號判例可資參照）。

再按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。

至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院70年台上字第1401號判例意旨可資參照）。

㈢、經本院核閱原告提出之雲林縣稅務局房屋稅籍證明書，系爭房地之構造別係載為木石磚造（雜木），該建物之折舊年數已有69年（見本院卷第97頁），建築年代甚為久遠，依行政院公佈之固定資產耐用年數表，磚構造、木造房屋之使用年限分別為25年、10年；

且經本院至現場履勘，系爭建物臨八公尺寬之福德街，該路之商業活動頗活耀，系乃為一層半之房屋，牆壁上方為木板隔間，下方為磚牆，樓梯亦為木造，顯見系爭建物並非結構堅固之鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋，且與週遭較新穎之房屋形成強烈對比，有勘驗筆錄、照片可稽；

況依前揭雲林縣稅務局房屋稅籍證明書所載，系爭建物於74年度之課稅現值僅為6 萬1,300 元，然其基地於103 年度之公告現值分別已高達每平方公尺3萬3,000 、3 萬0,735 、2 萬7,272 、3 萬8,000 元，此有卷附之土地登記第二類謄本足佐（本院卷第237 至241 頁），具見系爭建物顯屬建造年久、使用逾齡，有礙都市發展，其現況與土地利用價值顯不相當，依上開說明，系爭建物有客觀上重建之必要，且如不收回有礙都市發展，致系爭房屋難以整修，是原告自得依土地法第100條第1款之規定終止租賃契約，並以起訴狀之送達為終止租賃契約之意思表示，從而原告之主張並非無據，洵屬正當。

再依前揭說明，依土地法第100條第1款主張收回重新建築，係以充分利用土地為目的，只須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問，故被告抗辯原告沒有提出方案，不是真的重建，且用3 倍市價來蓋根本不可能云云，尚非足採。

㈣、末按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；

又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。

是原告與被告間就系爭房屋之不定期租賃契約已合法終止，被告等繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，原告自得基於所有權請求被告將系爭建物返還予原告及其他共有人全體，自屬有據。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。

六、本件係民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 11 月 8 日
斗六簡易庭
法 官 陳定國
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書( 須按他造人數附繕本) 。
中 華 民 國 105 年 11 月 8 日
書記官 李懿庭