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臺灣雲林地方法院民事判決 108年度六簡字第15號
原 告 林巾凱
訴訟代理人 紀育泓律師
被 告 周敏振
周俊成
周麗娥
周麗玲
周依蓓
上列當事人間分割共有物事件，於民國108 年4 月1 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之土地及建物准予變價分割，所得價金按附表變賣價金分配比例欄所示分配比例分配。
訴訟費用由兩造各依附表訴訟費用分擔比例欄所示比例負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。
本件原告主張分割之不動產為附表所示土地（下稱系爭土地）及建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），係位於本院轄區，是以本院就本件分割共有物訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭不動產為兩造所共有，兩造間並未就系爭不動產之管理、使用收益等事項達成協議，詎料，被告等人卻逕自將系爭不動產出租他人收取租金，經原告寄發存證信函要求渠等應將該等相當於租金之不當得利依應有部分分配，均未獲置理，又，系爭不動產並無不能分割之情事，兩造間亦無不能分割之協議，故原告為維護自身權益，並避免系爭不動產共有關係日後再滋生爭議，爰依法請求將系爭不動產予以分割。
查系爭不動產為4 層連棟透天厝及所坐落之土地，系爭建物面積共計280.45平方公尺，而系爭不動產僅有單一門戶可出入，倘將系爭不動產為原物分割，則恐有損其完整性，且各共有人無各自獨立門戶出入，勢必破壞系爭建物之使用現狀，造成日後使用上之困難，致無法充分發揮系爭建物經濟上之利用價值，足認本件倘以原物分割，客觀上顯有困難。
倘改以將系爭不動產分配與兩造間其中一人，又有共有人間彼此金錢補償問題，非但各共有人對於金錢補償之標準不易取得共識，且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人，為免另生金錢補償糾紛，亦無從將系爭不動產以原物分配予兩造其中一人。
準此，請求本院審酌系爭不動產使用情形、經濟效用及全體共有人之利益，准許變價分割系爭不動產全部，即依兩造應有部分比例分配價金之分割方式，在自由市場競爭下，應可充分發揮系爭不動產市場價值等語。
並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭不動產係被告祖父母所遺留之祖產，具有情感價值，現由被告周依蓓之小姑居住，希望能將系爭不動產進行鑑價，，向原告買回其應有部分等語，茲為抗辯。
三、本院之判斷：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；
又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。
再分割共有物於當事人協議不諧時，如當事人無特約或共有人之不同意顯無理由者，得以裁判定之（最高法院18年上字第2199號判例意旨參照）。
經查，系爭不動產由兩造共有，應有部分各如附表之應有部分欄所示等事實，業據原告提出系爭土地及系爭建物登記第三類謄本（見本院卷第8 頁至第11頁），復為兩造所不爭執，堪信屬實。
又兩造亦不爭執系爭不動產並無不為分割之協議或因物之使用目的而不能分割之情事，復查無何法令之限制，揆諸上開說明，原告自得隨時請求分割，故原告請求分割系爭不動產，自應准許。
㈡、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原告分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項復有明定。
再按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。
爰審酌系爭建物為3 層樓加強磚造房屋，1 樓面積為42.96 平方公尺，2 樓面積為59.17 平方公尺，3 樓面積為58.67 平方公尺，騎樓面積為14.73 平方公尺，總面積合計為175.53平方公尺，此有系爭建物登記第三類謄本在卷可稽（見本院卷第10頁），倘為原物分配，則兩造所得面積顯然過於狹小，且兩造分得之部分復均有出入之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，徒增法律關係之複雜化，並減損系爭不動產之經濟價值，足見原物分割之方案顯有困難。
另若將系爭不動產原物分配予兩造其中一人，則受原物分配者依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。
然其受原物分配之一方亦未必有資力以金錢補償他方，故兼採分割及金錢補償之分割方式，恐將另生事端，亦非妥適。
原告主張採行變賣分割之方式，在自由市場競爭之情形下，將使系爭不動產之市場價值極大化，對於共有人而言，顯較有利。
再者，民法第824條第7項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」
之內容，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。
是本院審酌系爭不動產之使用情形、經濟效用、兩造之利益等一切情形後，認系爭不動產以變價方式分割，並按兩造應有部分比例分配較為適當，且符合公平原則。
四、從而，原告依民法第823條第1項前段規定，訴請分割系爭不動產，為有理由，且以將系爭不動產變價分割為最適宜之分割方法，爰判決兩造所共有之系爭不動產應予變價分割，所得價金按附表「變賣價金分配比例」欄所示比例分配之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。
本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之。
爰另諭知訴訟費用之負擔比例如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中 華 民 國 108 年 4 月 22 日
斗六簡易庭 法 官 温文昌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 4 月 23 日
書記官 張宏清
附表：
┌───┬───────┬───────┬────┬────┐
│共有人│雲林縣斗南鎮南│雲林縣斗南鎮南│變賣價金│訴訟費用│
│ │昌段766 地號土│昌段196 建號建│分配比例│分擔比例│
│ │地應有部分 │物應有部分 │ │ │
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│林巾凱│1/10 │1/10 │1/10 │1/10 │
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│周敏振│1/5 │1/5 │1/5 │1/5 │
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│周俊成│1/5 │1/5 │1/5 │1/5 │
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│周麗娥│1/5 │1/5 │1/5 │1/5 │
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│周麗玲│1/5 │1/5 │1/5 │1/5 │
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│周依蓓│1/10 │1/10 │1/10 │1/10 │
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