斗六簡易庭民事-TLEV,109,六簡,304,20210222,1

臺灣雲林地方法院民事判決
109年度六簡字第304號
原 告 簡三郎
被 告 江灯賢

訴訟代理人 江旻軒
上列當事人間給付報酬事件，於民國110 年1 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣175,000元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：緣原告受被告委託銷售坐落雲林縣○○市○○段000 地號（面積200.33平方公尺，權利範圍全部）、同段107 地號（面積164.53平方公尺，權利範圍6,000分之554）等2 筆土地（下合稱系爭土地），嗣原告介紹買方即訴外人林怡伶向被告購買系爭土地，林怡伶並交付簽約金新臺幣（下同）71萬8,000 元予被告，但因林怡伶資金不足致上開買賣未能成交，被告因此沒收上開簽約金35萬元，並將餘款退回予林怡伶。

詎料，原告事後向被告請求仲介報酬，依其所沒收簽約金35萬元之半數即17萬5,000 元，均未獲被告置理。

惟依仲介行規，賣方所沒收之簽約金或訂金，仲介者可請求賣方給付仲介報酬為其沒收款項之半數，為此，原告爰提起本件訴訟，並聲明如主文所示。

二、被告則答辯以：當時有與原告約定若系爭土地之買賣若未完成過戶者，被告即不付仲介報酬予原告等語，資為抗辯。

三、本院之判斷：

㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。

經查，原告主張其受被告委託銷售系爭土地，嗣覓得訴外人林怡伶欲購買系爭土地，經被告與林怡伶簽立系爭土地買賣契約，復因林怡伶無法交付後續價款而生違約情事，被告並因此沒收簽約金35萬元等情，業據其提出系爭土地第二類登記謄本、被告與林怡伶簽立之系爭土地買賣契約書等件為證（見本院卷第7 頁至第11頁），而被告對因出賣系爭土地未果而沒收林怡伶35萬元簽約金等情並不爭執（見本院卷第26頁反面），自堪信原告上開主張為真實。

然而，原告主張被告應給付報酬17萬5,000 元等語，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯。

是本件應審究者厥為：⒈原告主張被告應給付報酬17萬5,000元，有無理由？⒉被告抗辯與原告間就系爭土地買賣另有「未過戶即無報酬」之特別約定，有無理由？

㈡、按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49 年度台上字第1646號判決意旨參照）。

查本件被告欲出賣系爭土地，經原告居間後，被告復與訴外人林怡伶間簽立系爭土地買賣契約，嗣因林怡伶籌措資金未果而生違約情事，被告因此沒收簽約金35萬元等情，已如前述，參以承辦系爭土地買賣契約簽訂事務之地政士即證人陳黃毓麗於110 年1 月28日本院審理時到庭具結證稱：「（是否知道如本院卷第11頁之買賣合約書係由原告仲介？【提示】）她們這件有仲介，就是原告帶買賣雙方去我那邊簽約。」

、「（所以買賣契約書上面的字，條文內容的部分，是你寫的嗎？）對。」

、……、「（這件的買賣是否已經成立？）簽約成立，過程也繼續辦，只是第二次付款時，因為買方付不出款來，所以在協議。」

等語（見本院卷第32頁反面至第33頁），本院爰審酌證人陳黃毓麗為執業地政士，與本件兩造素無糾葛，亦無親屬關係，殊無甘冒刑事偽證重罪之風險而故為虛偽陳述之必要，是其證稱內容應屬信實可採，因此，依上開說明，系爭土地買賣契約雖因林怡伶違約，亦不影響原告對被告得請求之居間報酬，是原告請求被告應給付報酬等語，並非無據。

又，當事人間若另行約定以某一事實之發生，即不予給付居間報酬之條件，法律既無禁止之規定，本於契約自由原則，固不能謂其不發生法律上之效力。

惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定甚明，再按主張常態事實者，就其事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事實負舉證責任。

而查，被告辯稱與原告間有「系爭土地買賣未過戶即無報酬」之特別約定等語，此屬變態事實，依上開說明，自應由被告就此乙節負舉證責任，惟被告並未提出證據證明以實其說，本院自難對被告所辯為有利之認定。

準此，本院綜合上情，爰審酌原告為領有不動產經紀營業員證明之專業仲介員（見本院卷第28頁），對於系爭土地買賣之媒介過程，須來往勞費，並提供買方當時不動產交易之行情、專業知識等服務內容，復參酌不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 點以：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」

之收費標準，並參以證人陳黃毓麗於上開審理期日到庭具結證稱：「（我跟買方賣方都在證人那邊代書，我們簽約後，我有當場對買方跟賣方，賣方有承諾仲介費是4％，買方是2％，我當場有這樣講，證人是否有聽到？）那天比較熱鬧，我是沒聽到，一般假如仲介帶去事務所，仲介的規定是賣4％買2％。」

、……、「（你們仲介費用的計算是以買賣價金去計算？）一般仲介有分兩種，透過仲介公司介紹的，是賣4買2，如果是民間，早期的、私下介紹是賣1買2。」

、「（都是以買賣價金去計算？）對，以買賣價金的實際價格。」

等語（見本院卷第33頁至反面），是依上開不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 點所定最高6%及賣方負擔4%之習慣，原告請求被告應以其沒收林怡伶之簽約金35萬元之半數即17萬5,000 元，作為原告居間之報酬數額，核未逾系爭土地實際買賣價金718 萬元之4%即28萬7,200 元，則原告上開主張尚屬合理，應予准許。

四、綜上所述，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付報酬17萬5,000 元，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

六、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 2 月 22 日
斗六簡易庭 法 官 温文昌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 2 月 23 日
書記官 張宏清