斗六簡易庭民事-TLEV,111,六簡,106,20220801,1

臺灣雲林地方法院民事判決
111年度六簡字第106號
原 告 陳冠端

訴訟代理人 陳靖惠律師
被 告 陳清輝

上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國111 年7 月11日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主 文

原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。

被告所占有使用之門牌號碼為雲林縣○○鄉○○村○○路000號建物，占用原告所有坐落雲林縣○○鄉○○段000地號土地，如雲林縣斗六地政事務所民國111 年6 月14日土地複丈成果圖即附圖所示綠色斜線部分面積67.68平方公尺，核定每月租金金額為新臺幣444元。

被告應給付原告新臺幣26,196元，並自民國110年5月25日起至前開建物不堪使用之日或交還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣444元。

原告其餘備位之訴駁回。

訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之85，餘由原告負擔。

本判決第三項已到期部分得假執行。

原告其餘備位之訴之假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第436條第2項分別定有明文。

本件原告起訴聲明原為：先位之訴：被告應將坐落雲林縣○○鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼為雲林縣○○鄉○○村○○路000 號之房屋（下稱系爭建物），面積160 平方公尺（如起訴狀附圖所示abc，正確面積位置依地政機關量測結果為準）騰空，且移轉該屋之占有予原告等語。

備位之訴：㈠被告所占有使用系爭建物，占用原告所有系爭土地，面積135 平方公尺（如起訴狀附圖所示ac，正確面積、位置依地政機關量測結果為準），核定每月租金金額為新臺幣（下同）4,553 元。

㈡被告應給付原告26萬8,627 元，及自110 年5 月1 日起至返還前開土地之日止，按月給付原告4,553 元等語（見本院卷第1 頁）。

嗣原告於民國111 年3 月1 日具狀變更聲明為：先位之訴：被告應將坐落系爭土地上之系爭建物，如民事更正聲明狀附圖所示螢光黃色部分建物（面積101.09平方公尺）騰空，且移轉該部分之占有予原告等語。

備位之訴：㈠被告所占有使用之系爭建物，占用原告所有系爭土地，面積101.09平方公尺，核定每月租金金額為773 元。

㈡被告應給付原告4 萬5,607 元，暨自民事更正聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還前開土地之日止，按月給付原告773 元等語（見本院卷第89頁），並於111 年3 月17日本院審理時以言詞就前開先位之訴追加第2項聲明即：被告應給付原告2 萬3,504 元，暨自111年3 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自111年3 月18日起至騰空遷讓前項建物予原告之日止，按月給付原告904 元等語（見本院卷第100 頁）。

又，原告於111 年4 月25日本院審理時當庭具狀更正聲明為：先位之訴：㈠被告應將系爭土地上之系爭建物，如雲林縣斗六地政事務所110 年10月12日斗地丈字第3040號複丈成果圖所示螢光黃色部分建物（面積101.99平方公尺）騰空，且移轉該部分之占有予原告。

㈡被告應給付原告2 萬3,504 元，暨自111 年3 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自111 年3 月18日起至遷讓前項建物予原告之日止，按月給付原告904 元等語。

備位之訴：㈠被告所占有使用之系爭建物，占用原告所有系爭土地，面積101.09平方公尺，核定每月租金金額為773 元。

㈡被告應給付原告4 萬5,607 元，暨更正聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至前開建物不堪使用之日或交還前開土地之日止，按月給付原告773 元等語（見本院卷第106 頁至第107 頁），原告復於111 年7 月11日本院審理時具狀變更聲明為：先位之訴：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭建物，如雲林縣斗六地政事務所111 年5 月23日斗地丈字第1674號（原告書狀誤繕為674 號）土地複丈成果圖（下稱附圖）所示綠色斜線部分建物（面積67.68 平方公尺）騰空，且移轉該部分之占有予原告。

㈡被告應給付原告4 萬4,822 元，暨自111 年7 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並自111 年7 月1 日起至遷讓前項建物予原告之日止，按月給付原告614 元等語。

備位之訴：㈠被告所占有使用之系爭建物，占用原告所有系爭土地，面積67.68 平方公尺，核定每月租金金額為525 元。

㈡被告應給付原告3 萬0,975 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至前開建物不堪使用之日或交還前開土地之日止，按月給付原告525 元等語（見本院卷第144 頁至第145 頁）。

原告上開所為，經核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

㈠、先位之訴部分：１、事實及理由：緣雲林縣○○鄉○○段00○0000地號（為分割、重測前地號，下同）土地原為訴外人陳金山（已歿）所有，其於該土地上興建未辦保存登記建物，即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路000 號房屋（包含稅籍號碼：00000000000、00000000000、00000000000、00000000000之建物）。

嗣陳金山於97年7 月13日死亡，經繼承人協議分割遺產，包含如附圖所示綠色斜線部分之系爭建物（面積67.68 平方公尺），即稅籍編號0000000000由被告取得持分68分之58，訴外人陳簡耀、陳天鴻各取得持分68分之5 ；

稅籍編號00000000000由被告取得全部分持分，被告及訴外人陳簡耀、陳天鴻各取得雲林縣○○鄉○○段00○0000地號土地應有部分3 分之1 ，此有分割繼承協議書可證。

嗣被告及訴外人陳簡耀、陳天鴻為提高土地利用價值，於101 年1 月8 日就雲林縣○○鄉○○段00○0000地號土地協議合併分割，由訴外人陳簡耀取得雲林縣○○鄉○○段000 地號土地，陳天鴻取得同段448 地號土地即系爭土地，被告取得同段447 地號土地，並為解決房屋共有人或所有權人與土地所有權人不一致之情形，約定：「共有人為提高土地利用價值，消滅共有關係，經全體共有人協議結果，一致同意依照下列方式辦理分割及共有物分割登記…⒉現有地上物公廳約定8 年（至109 年1 月8 日）以前不得拆除，且所有整修、屋瓦翻新、粉刷一切費用均按3 分之1 平均分攤，不得有任何異議。

期滿後由取得所有權人自行處理。

⒊分割後除公廳外，其餘各自管理收益。」

等語，此有共有土地分割協議書（下稱系爭協議書）可稽。

又如附圖綠色斜線部分所示系爭建物，其中稅籍編號0000000000建物，依系爭協議書之約定，由被告持分68分之58，訴外人陳簡耀、陳天鴻各持分68分之5 ，並無所謂單一建物所有權人，故本件系爭協議書第2條約定所稱「現有地上物公廳…期滿後由取得『所有權人』自行處理」等語中所指涉之「所有權人」應係指涉「土地所有權人」，同理第3條約定「分割後除公廳外，其餘各自管理收益。」

為落實提高土地利用價值之契約目的，亦應指其於建物由「坐落土地所有權人各自管理收益」。

又，訴外人陳天鴻於105 年間將系爭土地及其門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路000 號建物持分出賣予訴外人陳簡耀之長子即原告，由訴外人陳簡耀代理原告簽訂本件不動產土地買賣合約書，並於105 年5 月31日辦理系爭土地所有權移轉登記予原告完畢，此有系爭土地登記第一類謄本可憑，且訴外人陳天鴻亦依該系爭協議書第3條之約定，已將坐落系爭土地上之稅籍號碼00000000000 號之建物，即面對公廳之「右側護靈」即系爭建物交付予原告使用。

甚且，訴外人陳天鴻於101 年協議分割共有土地後，亦依系爭協議書第2條約定，將坐落446 地號土地上，其持分全部之建物（即稅籍號碼00000000000 之建物）交付予446 地號土地所有權人即訴外人陳簡耀占有、使用，益證系爭協議書第3條約定係指由土地所有權人各自管理收益坐落其上建物甚明。

然而，被告自101 年1 月8 日協議分割土地迄今，皆霸佔使用如附圖所示系爭建物，原告買受取得系爭土地後，亦屢次請求被告遷讓、移轉上開部分建物之占有予原告使用、收益，皆未獲置理。

而按最高法院48年台上字第1065號判例意旨，並參諸大法官釋字第349 號及民法第148條規定，可知物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後受讓該物之所有權者，該受讓人仍應受讓與人與原訂債權契約之拘束。

本件原告於105 年間買受系爭土地時，出賣人即訴外人陳天鴻已告知原告本件系爭協議書之存在，並告知原告買受取得後，得依系爭協議書向被告主張使用、收益系爭建物之權利，是依上開規定及說明，原告仍應受出賣人陳天鴻與被告及訴外人陳簡耀所訂立系爭協議書之拘束，因此，原告依本件系爭協議書第3條之規定，請求被告將系爭建物騰空，且移轉該屋之占有予原告，應屬有據。

又，本件被告依系爭協議書第3條之約定，本應將系爭建物騰空返還予系爭土地之所有權人，惟其霸佔使用迄今，已如前述，故原告主張依民法第179條規定，擴張請求被告給付自105 年6 月1 日迄今相當於租金之不當得利之損害，應有理由。

又，系爭建物包含稅籍編號00000000000、00000000000○部分建物。

其中稅籍編號00000000000建物110年12月27日估定價額為1 萬9,900 元，平均每平方公尺為291 元（計算式：19,900÷68.40=291元，元以下四捨五入）；

稅籍編號00000000000 建物110 年12月27日估定價格為2 萬3,600 元，平均每平方公尺為222 元（計算式：23,600÷106.4=222 元，元以下四捨五入），此有房屋稅籍證明書可稽，則依前開最低之每平方公尺222 元計算，系爭建物之價額應為1 萬5,245 元（計算式：222×68.67=15,245元，元以下四捨五入）。

而系爭建物坐落系爭土地面積為67.68 平方公尺，109 年1 月1 日迄今公告地價為每平方公尺1,639 元。

再者，系爭土地坐落雲林縣古坑鄉永光村之主要街道文昌路旁，鄰近永光國小，附近生活機能完善，有國小、農會、數間便利商店、菜市場、社區圖書館及社區活動中心等設施，亦鄰近古坑綠色隧道、蜜蜂故事館及行政院農委會農業試驗所等觀光據點，屬永光村精華地段，商業及交通均相當發達便利。

懇請鈞院審酌系爭建物為逾50年磚造房屋，前臨8 米寬文昌路，後鄰6 米寬巷道，交通甚為便利，且系爭土地之所在位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，並考量被告占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認依系爭土地公告地價及其建築物估定價額總價年息7%計算相當於租金之不當得利為適當。

依此標準計算，請求被告給付無權占有系爭建物期間，即自105 年6 月1 日起至111 年6 月30日止，共計73 個月相當於租金之不當得利共4 萬4,822元，並自111 年7 月1 日起至騰空返還系爭建物止，每月給付原告相當於租金之不當得利金額為614 元，洵屬可採【計算式：（1,639×0.8×68.67）×7%÷12+15,245×7%÷12=614元，元以下四捨五入；

614×73=44,822元】等語。

２、訴之聲明：⑴被告應將坐落系爭土地上之系爭建物，如附圖所示綠色斜線部分建物（面積67.68 平方公尺）騰空，且移轉該部分之占有予原告。

⑵被告應給付原告4 萬4,822 元，及自111 年7 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並自111 年7 月1 日起至遷讓系爭建物予原告之日止，按月給付原告614 元。

⑶願供擔保請准予宣告假執行。

⑷訴訟費用由被告負擔。

㈡、備位之訴部分：１、事實及理由：參諸臺灣高等法院高雄分院86年度上字第530 號、93年度上易字第297 號、102 年度重上字第12號判決意旨，並依最高法院102 年度台上字第197 號、臺灣高等法院102 年度重上更㈠字第140 號、104 年度重上字第165 號、106 年度上字第1318號、108 年度上易字第420 號、臺灣高等法院高雄分院108 年度上字第230 號等判決意旨及臺灣高等法院暨所屬法院110 年法律座談或民事類提案第2 號，倘鈞院認定原告不得依系爭協議書第3條之規定，請求被告遷讓、移轉系爭建物之占有予原告（假設語氣），則本件雲林縣○○鄉○○段00○0000地號土地及其上門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路000 號房屋（包含稅籍號碼：00000000000、00000000000、00000000000、00000000000之建物）原均為陳金山所有，因陳金山於97年7 月13日死亡，經繼承人協議分割遺產，由被告及訴外人陳簡耀、陳天鴻各取得雲林縣○○鄉○○段00○0000地號土地應有部分3 分之1 ；

系爭建物（即稅籍編號00000000000 之建物）由被告取得持分68分之58，訴外人陳簡耀、陳天鴻各取得持分68分之5 ；

嗣被告及訴外人陳簡耀、陳天鴻於101 年1 月8 日協議合併分割上開土地，由訴外人陳簡耀取得446 地號土地，陳天鴻取得同段448 地號土地即系爭土地，被告取得同段447 地號土地。

陳天鴻復於105 年間將系爭土地出賣予原告，致系爭土地所有權與系爭建物事實上處分權相異之情形，已如上述，故本件應有民法第425條之1 所規定法定租賃權之情形。

又被告自101 年1 月8 日迄今均有占用系爭建物為排他之使用收益，自始拒絕給付任何租金，故原告依民法第425條之1第2項規定，請求鈞院核定系爭建物坐落、使用系爭土地之地租，應屬有據。

又，參諸最高法院46年度台上字第855 號、68年台上字第3071號判決意旨，系爭房屋係磚造房屋，系爭土地坐落雲林縣古坑鄉永光村之主要街道文昌路旁，鄰近永光國小，附近生活機能完善，有國小、農會、數間便利商店、菜市場、社區圖書館及社區活動中心等設施，亦鄰近古坑綠色隧道、蜜蜂故事館及行政院農委會農業試驗所等觀光據點，屬永光村精華地段，商業及交通均相當發達便利。

懇請鈞院審酌系爭土地之所在位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，並考量被告占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認就係爭建物占用系爭土地之租金為核定，應以申報總價額年息7%計算為適當。

而系爭448 地號土地自105 年申報地價為每平方公尺1,639 元，依附圖所示綠色斜線部分面積67.68 平方公尺計算，被告每月應給付原告租金525 元（計算式：1,639×0.8×68.69×7%÷12月=525 元，元以下四捨五入）。

是以，原告回溯請求被告自105 年6 月1 日起至110 年4 月止，共59個月，應給付原告租金3 萬0,975 元（計算式：525×59=30,975 元），及自110 年5 月1 日起至系爭建物不堪使用或返還所占用系爭土地之日止，按月給付原告租金525 元，應屬有據等語。

２、訴之聲明：⑴被告所占有使用之系爭建物，占用原告所有系爭土地，面積67.68 平方公尺，核定每月租金金額為525元。

⑵被告應給付原告3 萬0,975 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至前開建物不堪使用之日或交還系爭土地之日止，按月給付原告525 元。

⑶願供擔保請准予宣告假執行。

⑷訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯則以：

㈠、對原告先位之訴辯稱：有關陳金山所有於雲林縣○○鄉○○段00○0000地號土地，其上門牌號碼古坑鄉永昌村文昌路158 號房屋，於陳金山過世後，陳金山全體繼承人於98年2 月27日有達成分割繼承之協議，依協議之內容可以見出，房屋稅籍編號00000000000，面積106.40平方公尺之房屋係由被告繼承持分全部；

房屋稅籍編號00000000000 ，面積68.4平方公尺之房屋，由被告繼承68分之58，有分割繼承協議書及據此釐正稅籍之雲林縣稅務局函可以為證。

又，被告與訴外人陳簡耀、陳天鴻於101 年1 月8 日之共有土地分割協議書即系爭協議書，係就3 人之間共有之土地為分割協議，並無改變前開98年2 月27日所達成就建物歸屬已為分割之協議，有關其內所載分割後除公廳外，其餘各自管理收益之效力，亦僅及於土地部分，並不涉及建物權利移轉之問題，此由系爭協議書簽立後，三方僅就土地辦理分割登記，對於地上建物之房屋稅籍未為任何釐正即可見出，是上開建物之所有權歸屬於被告，被告於繼承前開房屋後，又花費不貲修繕上開房屋，因此，前開房屋既歸屬於被告，原告對於前開建物並無權利，則原告先位請求被告遷讓房屋並無理由應予駁回。

㈡、對原告備位之訴辯稱：按土地法第105條準用第97條第1項規定，於城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10% 為限。

又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。

土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分120 時，以公告地價百分之120 為其申報地價；

申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價；

於公告地價百分之120 至百分之80內申報者，以其申報數額為申報地價（參照平均地權條例第16條）。

系爭土地每平方公尺之公告地價為1,639 元，又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，是倘近5 年來原告並無辦理地價申報，則申報地價即為1,311 元（計算式：1,639×0.8=1,311 元），原告請求以每平方公尺5,782 元作為計算不當得利之基準，顯然即違反上開土地法關於租金限制之規定。

又系爭土地為於古坑鄉之村庄內，被告所有之房屋則屬繼承而來之多年老舊祖宅，且僅做家居未作任何商業活動，其請求以申報總價年息7%作為計算不當得利之基準亦有違誤等語。

㈢、答辯聲明：⒈原告先位之訴及備位之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷：

㈠、原告主張重測前雲林縣○○鄉○○段00○0000地號土地原為訴外人陳金山（已歿）所有，其於該土地上興建未辦保存登記建物，即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路000 號房屋（包含稅籍號碼：00000000000、00000000000、00000000000、00000000000等建物）；

又渠等3 人於101年1 月8 日簽訂系爭協議書，並將上開66、66-7地號土地為合併分割，由訴外人陳簡耀取得雲林縣○○鄉○○段000 地號土地，陳天鴻取得同段448 地號土地即系爭土地，被告取得同段447 地號土地，而訴外人陳天鴻復將系爭土地售予本件原告等情，業據其提出分割繼承協議書、共有土地分割協議書即系爭協議書、不動產土地買賣合約書、系爭土地登記第一類謄本暨異動索引等件為證（見本院卷第97頁、第8 頁至第13頁），復經本院依職權調取門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路000 號房屋稅籍證明書核閱無訛，此有雲林縣稅務局110 年12月27日雲稅房字第1100092425號函在卷可參（見本院卷第50頁至第57頁），而上開房屋所屬系爭建物確有占用系爭土地之情事，業經本院於110 年10月26日會同兩造及雲林縣斗六地政事務所測量人員到場履勘屬實，此有勘驗筆錄與空照圖及現場照片附卷（見本院卷第41頁至第43頁），並有雲林縣斗六地政事務所111 年6 月14日斗地四字第1110800208號函檢附土地複丈成果圖即附圖在卷可參（見本院卷第135 頁至第136 頁），應可認定原告上開主張為真實。

然而，原告先位主張被告應依系爭協議書第3條之約定將系爭建物移轉由原告占有，並應依不當得利之法則給付相當於租金之不當得利予原告；

又於備位主張被告占有使用之系爭建物占用原告所有系爭土地，兩造間應成立民法第425條之1 規定之法定租賃權，據此請求法院核定租金，並請求被告給付已到期租金等語，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯。

㈡、先位之訴部分：經查，被繼承人陳金山於97年7 月13日死亡後，其全體繼承人即本件被告、訴外人陳簡耀、陳恒妙、陳天鴻等人於98年2 月27日訂立分割繼承協議書，其記載略以：「⒊同段66地號，原，279㎡持分全部，本筆由陳清輝、陳簡耀、陳天鴻等三人各繼承持分3 分之1 」、「⒌同段66-7地號，建，472㎡ 持分全部，本筆由陳清輝、陳簡耀、陳天鴻等三人各繼承持分3 分之1 」、「⒎古坑鄉永昌村文昌路158 號房屋，61.80㎡持分全部，稅籍號碼00000000000，本筆由陳簡耀繼承持分全部」、「⒏古坑鄉永昌村文昌路158 號房屋，68.40㎡持分全部，稅籍號碼00000000000，本筆由陳清輝繼承持分68分之58、陳簡耀、陳天鴻等2 人各繼承持分68分之5 （此為公廳所有權與使用權）」、「⒐古坑鄉永昌村文昌路158 號房屋，106.40㎡持分全部，稅籍號碼00000000000，本筆由陳清輝繼承持分全部」、「⒑古坑鄉永昌村文昌路158 號房屋，66.40㎡持分全部，稅籍號碼00000000000，本筆由陳天鴻繼承持分全部」等情（見本院卷第97頁），可知系爭土地在合併分割前係由陳清輝、陳簡耀、陳天鴻分別共有，稅籍號碼00000000000建物由被告取得持分68分之58，訴外人陳簡耀、陳天鴻各取得持分68分之5，稅籍號碼00000000000、00000000000、00000000000建物，分別由陳簡耀、陳清輝、陳天鴻單獨繼承事實上處分權。

嗣本件被告與訴外人陳簡耀、陳天鴻等2 人復於101 年1 月8 日訂立系爭協議書，其第2條及第3條分別約定：「現有地上物公廳約定8 年（至109 年1 月8 日）以前不得拆除，且所有整修、屋瓦翻新、粉刷等一切費用均按3 分之1 平均分攤，不得有任何異議。

期滿後由取得所有權人自行處理。」

、「分割後除公廳外，其餘各自管理收益。」

是參以上述約定之文義，可知第2條約定應係指公廳部分在禁止拆除期限過後，由取得所有權人自行處理；

另第3條則約定公廳以外建物各自管理收益，應認陳清輝、陳簡耀、陳天鴻當時並無改變前揭分割繼承協議書所為各該建物分配予各繼承人之合意。

況且，上述3 人如欲以系爭協議書重新約定於公廳禁止拆除期限屆滿後及各該建物之權利歸屬，亦應在前述第3條約定中加以敘明，惟未見該條有具體約定，故原告主張被告有將系爭建物騰空並移轉占有予原告之義務，難認有理，又被告占有使用系爭建物並非無法律上之原因，詳如後述，則原告依不當得利之法則，請求被告應給付相當於租金之不當得利，亦無足採。

因此，原告先位主張均不可採，是其依系爭協議書第3條約定及依不當得利之法則，於先位聲明請求：⒈被告應將坐落系爭土地上之系爭建物，如附圖所示綠色斜線部分建物（面積67.68 平方公尺）騰空，且移轉該部分之占有予原告。

⒉被告應給付原告4 萬4,822 元，及自111 年7 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並自111 年7 月1 日起至遷讓系爭建物予原告之日止，按月給付原告614 元等語，均屬無據，應予駁回。

㈢、備位之訴部分：１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

民法第425條之1 定有明文，又上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。

經查，本件分割前之系爭土地及系爭建物均屬被繼承人陳金山所有，嗣經陳金山之全體繼承人協議而由被告陳清輝、訴外人陳簡耀、陳天鴻分別共有，稅籍號碼00000000000建物由被告取得持分68分之58，訴外人陳簡耀、陳天鴻各取得持分68分之5，稅籍號碼00000000000、00000000000、00000000000建物，分別由陳簡耀、陳清輝、陳天鴻單獨繼承事實上處分權，其等又於101 年1 月8 日以系爭協議書將共有土地分割，始生系爭建物由本件被告占有、系爭土地則分歸訴外人陳天鴻所有，復由本件原告向訴外人陳天鴻買受而取得系爭土地所有權等情事，均已認定如前述。

是依上述規定及說明，本件即有民法第425條之1 規定之適用，即本件兩造間於系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在。

因此，原告自得依民法第425條之1第2項規定請求本院核定租金，於法有據。

又原告提起此訴訟時，祇須聲明請求定其租金數額即可，無須主張特定之租金數額。

縱原告主張租金數額並非可採，法院仍不能以此駁回其訴。

亦即法院本不受兩造當事人主張之拘束，得依調查之結果，定合理之租金數額。

又租金之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日起算，是於租賃關係成立，且被告得為租賃物之使用收益時起，被告即有支付租金之義務。

２、按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；

第105條規定，第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。

依該規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，固不得超過土地申報總價年息百分之10。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決參照）。

查系爭土地上坐落之系爭建物前臨古坑鄉文昌路，後有巷道，周圍1 公里範圍內有機關、學校、便利商店等情，有原告所提系爭土地及建物周圍現況照片、地籍圖資及Google地圖等件可參（見本院卷第67頁至第76頁），又系爭土地於105 年起迄今並未申報地價，其於105 年迄今之公告地價均為1,639 元，是依前述平均地權條例第16條規定，爰以公告地價80% 計算為其申報地價即1,311 元（計算式：1,639×0.8=1,311 元，元以下四捨五入），本院審酌上情，應認年租金應以系爭土地申報總價6%核算租金，較為合理，並據此核算被告應每月給付原告444 元（計算式：1,311元×67.68平方公尺×6%÷12=444 元，元以下四捨五入）。

３、另按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，土地所有人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求房屋所有人如數給付，最高法院81年台上字第2847號號判決意旨參照。

又房屋所有人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求租金，亦即核定租金之判決兼寓確認之性質，而有溯及效力。

本件兩造間就系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在，業經本院認定如前，而依民法第425條之1第2項規定之核定租金，係因兩造間未能達成協議，故於法院核定以前，土地所有權人無從請求為租金之給付，且因兩造間存有推定租賃關係，使用土地者尚非不當得利，若依民法第425條之1第2項核定之租金無溯及效力，則土地所有人於核定前就土地無法使用之損失即無從請求，實有失情理之平，依上說明，依民法第425條之1第2項核定之租金額，自不限於法院判決後所發生者始得請求。

經查，原告於105 年5 月31日取得系爭土地之所有權，有系爭土地登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷第12頁），則依上述說明，原告以105 年6 月1 日做為請求租金之起算點，自屬有據。

因此，原告主張被告應給付原告自105 年6 月1 日起至110 年4 月止之租金2 萬6,196 元（計算式：444 元×59個月=26,196元），及自起訴狀繕本送達翌日即110 年5 月25日（見本院卷第16頁送達證書；

按：原告雖於書狀理由中敘明自110 年5 月1 日起算，惟其於聲明欄記載自起訴狀送達翌日起算，本院自受其聲明所拘束）起至系爭建物不堪使用或返還所占用之系爭土地之日止，按月給付原告租金444 元，於法有據，應予准許；

逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。

４、末按土地所有人既須經法院核定租金數額後始得請求給付租金（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照），則在法院核定租金前，房屋所有人雖有支付租金之義務，惟確切之給付數額尚非明確，縱未為給付，亦難謂已陷於給付遲延，故土地所有人須待法院核定租金數額後，始合於民法第229條第2項所謂「得請求給付時」之要件，依該條項之規定，又須再經催告債務人而未獲給付時，始得請求遲延利息。

本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院確定，則原告於本訴訟中一併請求被告應給付自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，即屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，本件原告先位之訴為無理由，應予駁回。又其備位之訴聲明請求：㈠被告所占有使用之系爭建物，占用原告所有系爭土地，如附圖所示綠色斜線部分面積67.68 平方公尺，核定每月租金金額為444 元。

㈡被告應給付原告2 萬6,196 元，並自110 年5 月25日起至前開建物不堪使用之日或交還系爭土地之日止，按月給付原告444 元，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

六、本件判決第2項（備位之訴）乃形成之訴而非給付之訴，無庸執行；

第3項（備位之訴）原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

至於原告先位之訴敗訴及備位之訴敗訴部分，其假執行之聲請均已失所依附，併應予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 8 月 1 日
斗六簡易庭 法 官 温文昌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 8 月 2 日
書記官 林雅菁