斗六簡易庭民事-TLEV,111,六簡,255,20230110,1

臺灣雲林地方法院民事判決
111年度六簡字第255號
原 告 曾坤榮 住○○市○鎮區○○街000巷0號3樓
訴訟代理人 王怡仁
被 告 林汶季

訴訟代理人 陳銘峻

上列當事人間給付違約金事件，於民國111年12月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣50萬元，及自民國111 年7月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新台幣4,900元由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國(下同)111年1月15日就如附表一所示之建物(下稱系爭不動產)與訴外人誠品不動產仲介社(下稱誠品不動產)簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託期間自111年1月15日至111年7月15日，委售總價為新台幣(下同)660萬元，原告為購買系爭不動產，於111年4月22日簽立斡旋金暫收據予誠品不動產，授權以668萬元定購系爭不動產，並簽立如附表二所示之本票(下稱系爭本票)交予誠品不動產收執。

誠品不動產於111年4月23日將前開本票交付被告，被告並簽立誠品不動產定金收據予原告，系爭定金收據注意事項第4項載明：「賣方不賣，訂金加倍退還，買賣解除」。

詎料被告收受系爭本票後，拒不與原告簽定買賣契約，經原告委由訴外人發函催告，被告仍置之不理，原告爰依系爭定金收據第4項規定，向被告請求違約金等語。

並聲明：如主文第1、2項所示。

二、被告則以： ㈠被告為系爭不動產所有權人，其經友人介紹訴外人沈進春委託銷售系爭不動產，銷售時間自民國(下同)110年1月15日至同年4月 23 日。

訴外人沈進春於同年4月23日突然出示買方資料完全空白、「定金收據」記載總價款660萬元、定金收據上備註「屋主負責排除出租人搬遷(仲介筆誤，應為排除承租人)及系爭本票至被告住處。

被告告知訴外人沈進春系爭不動產是帶租約出售，且現況交屋，買方承購條件與 28 年前買價虧損太大，被告不考慮。

然被告不曾跟房仲交易，實不知被告簽此定金即表示同意以660萬元整出售系爭不動產，況被告並未授權仲介代為收受定金，仲介豈有權逕行收受定金。

㈡又定金收據在法律上為要物契約，即買方需給付現金或即期票據。

按商業本票本質上雖係有價證券惟其本身之功能為利用信用之工具，係依賴發票人或票據上簽名人之信用以發行票據，即由發票人自己無條件支付與受款人或執票人之票據，故其雖具有流通之性質，然其仍屬表彰一定之票據權利，而無法等同現金，易言之本票的性質屬於「信用票據」，並非支付證券，或為金錢之其他代替物。

故系爭定金契約因未具備要物性而尚未成立生效。

系爭定金契約既未成立生效，自亦無從推定買賣本約成立生效。

再者，當事人之一方交付遠期本票予他方，充作定金，雙方必均有代物清償之意思，契約始視為成立。

至將來本票不兌現，乃另一問題。

買方雖以系爭本票充作定金，惟賣方與原告間是否均有代物清償之意思未明。

系爭定金契約既未成立生效，自亦無從推定買賣本約成立生效。

㈢再者，買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。

然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。

又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。

(臺灣高等法院97年度上易字第643號、最高法院93年度台上字第 441 號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883 號判決要旨參照)。

本件買賣原告承購條件與被告出售條件明顯有落差，縱認被告與原告僅就買賣價金有合意，尚不足解為系爭買賣契約已成立。

更遑論仲介提示原告開立之系爭本票係未到期之本票，於原告主張契約成立時，票載到期日尚未屆至，殊無將之作為定金交付予被告(被告誤載上訴人)之可能。

系爭買賣契約未成立之原因係因原、被告間就系爭買賣契約必要之點未達成合意，且仲介提出得轉為定金之用之定金為未到期本票，未能符合系爭買賣契約成立交付定金之要件，是系爭買賣契約未能成立，應不可歸責於被告等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠原告主張其於111年4月22日簽署斡旋金暫收據予訴外人誠品不動產，委由訴外人誠品不動產居間仲介以668萬元向被告購買系爭不動產，並簽發交付系爭本票作為斡旋金視同定金。

被告於111年4月23日在誠品不動產定金收據上簽名蓋章，且同時收受系爭本票，惟被告事後拒絕履行等情，業據其提出斡旋金暫收據、誠品不動產定金收據、存證信函等件影本為證，被告則以前詞置辯，是本件應審酌者為兩造間就系爭不動產之定金契約是否成立？㈡按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。

是預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。

而不動產買賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。

是買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例、102年度台上字第69號判決、104年度台上字第1410號判決意旨參照）。

又當事人對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示一致，其契約即已成立。

而預約則係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約。

當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院109年度台上字第1638號判決要旨可資參照）。

次按定金依其作用之不同，可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金。

上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之（最高法院101年度台上字第1692號判決可資參照）。

經查，觀諸斡旋金暫收據第一點係約定：「斡旋成功，則斡旋金轉為訂金一部分，若預購人不買則斡旋金沒收」；

另誠品不動產定金收據注意事項⒊⒋分別約定：「買方逾期不買，上開訂金沒收、買賣解除」、「賣方不賣，訂金加倍退還、買賣解除」等語，此有原告提出之斡旋金暫收據、誠品不動產定金收據在卷可稽。

揆諸兩造間上開約定，可見兩造間雖約定買賣標的物為系爭不動產、買賣總價金為660萬元，惟關於付款方法及系爭標的物移轉、買賣契約簽訂日等重要事項均未約定，勘認系爭收據僅係買賣預約，故應認誠品不動產定金收據所指「買賣解除」，乃指解除買賣契約之「預約」而非本約。

又原告因交付系爭本票作為斡旋金，而取得與被告簽訂買賣本約之權利，顯然系爭本票係用以擔保契約成立為目的，故縱認系爭本票轉為定金，其性質亦應為立約定金，係強制預約之履行，並供預約不履行損害賠償之擔保，而兼具違約定金之性質，亦堪予認定。

㈢次按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立；

契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

民法第248條、第249條第3款分別定有明文。

又按，因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約，究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思訂之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約（最高法院83年度台上字第462號判決要旨參照）。

買方於簽立買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。

若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；

本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定（最高法院93年度台上字第441號判決要旨參照）。

又稱定金者，以確保契約之履行為目的，由當事人一方交付於他方之金錢或其他代替物。

故得作為定金之標的者，為金錢或其他代替物（如稻穀、米糧）。

故定金契約為要物契約，且非代替物不得充作定金。

本票雖係有價證券，然其本身係不代替物，依法原不能充作定金，僅有交付本票之行為，於本票兌現前，尚不能認定金已交付，故一般人所簽發之本票，縱有交付之事實，仍須待本票提示兌現後，該定金契約始因而發生效力。

查兩造間訂金收據係買賣契約之「預約」而非本約，業如前述，故被告收受系爭本票，至多僅為買賣預約之立約定金。

再按，本票雖係有價證券，然本身並非代替物，原不能充作定金，然雙方如另有特約以本票面額所表彰之金錢價值，充作定金，本諸契約自由原則，於此情形，定金契約仍得認為成立。

查兩造間誠品不動產定金收據之訂金欄，分別提供新台幣、本票、支票等不同方式填寫，顯見訂購人支付定金之方式得選擇以新台幣、支票或本票其中一種方式支付；

復該定金收據⒎另約定：「若因可歸責於買方之事由而自動放棄權利者，而訂金為本票時，買方同意立即以同額之現金向誠品不動產換回」等語，益證兩造另有得以本票面額所表彰之金錢價值充作定金之特約。

㈣又被告簽訂系爭不動產買賣定金之過程，經證人沈進春即被告之仲介於本院111年12月22日審理時到庭陳述：被告委託伊專任銷售系爭房屋，專任委賣期間是110 年1 月15日至7 月15日，金額為660萬元。

原告於110 年4 月22日下午5點到公司親自簽立50萬元斡旋金的本票委託我們去議價，當時下午銀行沒有營業，所以我們以商業本票代替現金去議價，伊則在110 年4 月23日早上11點半會同被告朋友去被告家中議價，議價之後被告同意該價金，伊經原告授權開立定金收據連同本票五十萬元讓被告簽收，被告當下要求是否能在隔天星期日簽訂買賣契約，將本票換取現金，只是當天是星期日，所以伊就跟被告約定暫時約定星期一與原告簽立買賣契約等語(見本院卷第36頁反面；

第37頁正面)，本院審酌證人與兩造間並無故舊恩怨，當無甘冒偽證罪責而為虛偽論述之動機及必要，且上述證詞並無違反經驗法則或論理法則之處，併參以原告於簽約後之111年4月25日星期一提領現金69萬9,000元，此有兆豐國際商業銀行銀行存款往來明細查詢附卷足憑(見本院卷第44頁)，主要情節大致吻合，復經證人具結在卷，其證詞應堪信實，勘認被告同意原告先以50萬元本票作為買賣系證不動產之定金，待兩造於111年4月25日星期一簽定買賣契約之本約時，原告再以現金將本票換回，足認兩造間之定金契約業已成立。

雖被告抗辯委託人欄沒有勾選，代表沒有授權證人沈進春收定金的權利云云，惟本件被告並不否認其於系爭契約書甲方簽章欄處簽名，復於誠品不動定金收據之賣方欄位簽名，表明收取系爭本票為訂（定）金，衡諸不動產買賣交易常情，如被告無委賣系爭不動產之真意，斷然不會在任何契約書上簽名，縱然系爭契約書有被告未於同意欄處勾選之該瑕疵存在，惟本於雙方訂約時之真意，系爭契約形式上已為成立。

從而，原告主張依系爭定金收據之約定，請求被告加倍返還已收全部之定金，而請求被告給付違約金50萬元，為有理由。

四、綜上所述，原告依系爭定金收據第4條之約定，請求被告給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年7月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。

六、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。經核本件第一審訴訟費用為4,900元（含原告所繳納第一審裁判費4,400 元及證人旅費500元），應由敗訴之被告負擔，爰依上開規定，確定第一審訴訟費用額如主文第2項所示。

中 華 民 國 112 年 1 月 10 日
斗六簡易庭
法 官 陳定國
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）
中 華 民 國 112 年 1 月 10 日
書記官 黃鷹平
附表一
編號 項目 權利範圍 １ 雲林縣○○市○○段0000地號土地 100000分之6370 ２ 雲林縣○○市○○街00號1、2樓建物 全部 附表二
票據類型 發票日 到期日 票面金額 票據號碼 本票 111年4月22日 111年5月8日 50萬元 CH679075