斗六簡易庭民事-TLEV,112,六簡,147,20230912,1

臺灣雲林地方法院民事判決
112年度六簡字第147號
原 告 簡景皇
訴訟代理人 簡鳳儀律師
被 告 陳徐虹
康春蘭
徐晨瑋
徐鈺婷
徐晨翔
徐麗紅

上列當事人間拆屋還地事件，於中華民國112年8月24日言詞辯論
終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由
壹、程序方面：
㈠按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一；
五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。」
本件原告原起訴請求被告徐麗紅拆除越界使用原告所有坐落雲林縣○○市○○○段000地號土地（重測前為咬狗段405-1地號，下稱系爭土地）如附圖所示之地上物（即門牌號碼為雲林縣○○市○○路0○0號，下稱系爭房屋），並將土地返還。
嗣經查明系爭房屋稅籍證明書之納稅義務人徐春言（審理卷第51頁），惟依該房屋之稅籍證明書記載之房屋構造為「土竹造（竹造）、面積為24.20平方公尺，然本院囑託斗六地政事務所測量結果，系爭房屋之面積為84.91平方公尺，且參照卷內照片（審理卷第41頁、177頁），可悉該房屋為水泥磚石造，並非木石造，經比較其建築結構與建築面積均與原先之房屋差異甚大，應非同一建物，顯然係原地重新改建。
再從系爭房屋稅籍證明書記載房屋稅之起課年月為77年1月，而徐春言於民國70年7月28日死亡（審理卷第259頁），自無可能由徐春言所改建，故被告康春蘭稱系爭房屋為其婆婆徐陳茶所蓋應屬可信。
而房屋稅籍證明書是核發當日房屋課稅內容，僅是證明房屋稅納稅義務履行之依據，無法作為房屋產權之證明，原先由徐春言生前所建造土竹造房屋既已滅失，而由徐春言之配偶徐陳茶於原址所興建完成，自應由原始起造人徐陳茶取得事實上之處分權，而徐陳茶於89年6月28日死亡，被告陳徐虹等6人為徐陳茶之繼承人，此有系爭房屋稅籍證明書、徐春言、徐陳茶除戶戶籍謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本等在卷可稽，故由被告6人繼承取得系爭房屋之事實處分權，該訴訟標的（系爭房屋）對於數人必須合一確定，故原告追加徐麗紅以外之繼承人為被告，而追加其原非當事人之人為本案之被告，符合上開法律之規定，自應予准許；
又原告追加被告等連帶給付相當租金之不當得利，其請求之基礎事實同一，亦符合上開法條之規定意旨，該部分之追加亦屬合法，應予敘明。
㈡被告康春蘭以外之被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
㈠原告所有坐落於雲林縣○○市○○○段000地號土地，與被告徐麗紅所有坐落同段966、967、968地號土地相鄰。
不料被告等未得原告之同意，亦無任何合法權源，越界無權占用原告所有965地號土地，搭建地上物使用。
被告所為已致原所有權之行使受有損害，為此依民法第767條第1項前段、中段之規，本於所有權之行使，請求被告等拆除占用之地上物，而將土地返還原告。
㈡系爭房屋事實上處分權者與土地所有人非相同之數人共有，被告主張民法第425條之1並無理由
⒈查房屋稅籍證明書是核發當日房屋稅課稅內容，僅是證明房屋稅納稅義務之履行，無法作為房屋產權、建築日期之證明文件，另房屋起課年月之記載，僅表示開始課徵房屋稅之日期，並不是房屋建築完成之日，而因而民國（下同）73年訴外人徐陳茶遷入系爭土地上之房屋為戶長，依常理可認訴外人徐陳茶乃系爭土地上房屋事實上處分權人，其死亡後未見其於繼承人辦理拋棄繼承，系爭土地上之房屋遂由徐麗紅、陳徐紅、徐坤河繼承為事實上處分權人，被告康春蘭民事答辯狀亦為自認（參被告112年6月28日民事答辯狀，頁3），而徐坤河過世則由被告康春蘭母子四人繼承徐坤河共有之持份。
⒉爰而，拍賣實行時系爭土地上之房屋事實上處分權人乃徐麗紅、陳徐紅及康春蘭母子四人，而系爭土地所有人僅康春蘭母子四人，是以系爭土地及其土地上房屋非相同之數人共有，此參上開實務見解不能因建物之共有人與土地之共有人間有親屬關係，即認有法定地上權存在，是以原告經法院拍賣程序取得系爭土地所有權時，被告依民法第425條之1第1項之適用主張系爭房屋占用系爭土地有該條項所定之租賃關係存在，要屬無據。
㈢原告因強制執行拍賣時取得系爭土地上之房屋與系爭房屋非屬同一建物：
⒈按「依土地登記謄本記載原告於83年5月6日循拍賣程序取得系爭土地持份，被告朱再鼎於57年7月26日依繼承關係取得系爭土地持份，朱清郎則於101年9月2日依繼承關係取得持份。
再觀察本院履勘時拍攝之現場建物照片，與被告提出未保存登記建物房屋稅籍資料比對，被告朱再鼎與朱清郎聲明伊所有地址分別為「台南市○○區○○里00號」、「台南市○○區○○里00○00號」之建物，構造皆為「土竹造」，建築年數已有56年、78年、60年之久，……，並據被告於104年10月份(本院於104年11月3日收狀)民事準備書狀內自承，原地上建物業經改建等語，勘認目前坐落系爭土地之地上物(即原告請求拆屋還地之建物)與房屋稅籍登記所載建物非同一。
目前坐落系爭土地上之被告建物既然與房屋稅籍登記建物非同一，則被告提出房屋稅籍證明書、用電證明等文件，欲舉證於原告取得系爭土地所有權持份時土地與建物所有權同屬被告(或被告之被繼承人)所有，符合民法第425條之1、第876條之要件即有未足，依民事訴訟法第277條舉證責任規定，當由被告負擔舉證責任之不利益，……，更證明被告辯稱地上建物有法定地上權適用，並無足採。』
臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決105年度新簡字第36號足資參照。
⒉觀諸系爭房屋稅籍登記資料所載房屋面積僅24.20平方公尺且為土竹造，而系爭土地之房屋(即原告請求拆屋還地之建物)面積高達84.91平方公尺與房屋稅籍證明書之記載，明顯已非同一建物，此亦有房屋稅籍證明書、雲林斗六地政事務所複丈成果圖各1份可證，系爭土地之房屋(即原告請求拆屋還地之建物)與原告拍賣取得系爭土地上房屋確實並非同一建物，故原告請求被告等人拆屋還地之房屋與民法第425條之1及民法第838條之1規定未合，故被告辯稱系爭房屋有法定地上權適用，實無可採。
⒊再者，縱使被告春蘭主張原告拍賣取得系爭土地時，其土地及其土地上房屋皆屬被告康春蘭母子四人（假設語，原告否認），然參照農林航空測量所照片，可系爭土地於104年地上建物乃灰色屋頂（原證1），而107年系爭土地上之建物已變成黑色(原證2)，顯見系爭土地上之建物於原告拍賣取得後確實已經進行拆除重建，與原告拍賣取得系爭土地上之建物非同一建物，原建物可謂已經滅失，是以按民法第838條-1規定其法定地上權於原建物滅失時即應消滅。
㈣聲明(註備位聲明不追加審理卷第346頁)：
①被告應將原告有坐落系爭土地上之地上物拆除，將土地返還原告。
②被告連帶給付原告新台幣31,587元，及自起訴狀送達被告之日起至清償日止，按年息5%之利息，
③訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯意旨：
㈠被告康春蘭部分：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制；
土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。
其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。
民法第425條之1第1項、第838條之1第1項分別定有明文，其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。
因此法條明揭係讓與有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質上所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。
又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。
故土地共有人倘經其他共有人之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，保當事人另有約定，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107年度臺上字第1797號判決意旨）。
⑵查系爭土地經鈞院以系爭拍賣程序執行拍賣時，拍賣公告已載明查封系爭土地上有一非屬拍賣範圍之建物一棟（即系爭房屋），拍定後除建物占用部分不點交，其餘部分依現況點交等語。
足見原告於應買系爭土地時即明知系爭房屋坐於其上。
⑶又系爭爭房屋納稅義務人雖僅記載為徐春言（ 即被告之公公），惟徐春言早於00年0月間亡故，而系爭房屋於00年0月0日間始起課，且徐春言之妻徐陳茶（即被告之婆婆）及其子徐坤河（即被告之夫）最早也是至00年00月間始將戶籍遷入系爭房屋現址，因此系爭房屋係由徐陳茶或徐坤興建至少在徐陳茶過世後，徐坤河、徐麗紅、徐陳紅即透過繼承取得系爭房屋之所有權。
因此系爭房屋及系爭土地最晚在徐陳茶過世時，均已同屬徐坤河一人所有，嗣徐坤河於00年00月間過世，系爭房屋跟系爭土地亦同為被告康春蘭母子4人繼承。
從而，至000年00月間系爭土地遭拍賣時，系爭土地及系爭房屋仍同屬被告康春蘭母子4人共有之狀態，堪認系爭房屋於系爭土地移轉前已存在且同屬被告所有，依前揭規定及說明，應視為已有地上權之設定。
⑷原告依不當得利之法律關係請求被告等人給付相當租金之不當得利，亦無理由：查系爭房屋坐落系爭土地上既有法定地上權之存在，已如前述，被告等人占有系爭土地應屬於有法律上原因，原告主張被告等人之系爭房屋無權占用系爭土地，依民法第179條規定，請求給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
⑸聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
㈡被告徐麗紅部分：系爭房屋之納稅義務人不是我，但是我弟弟（指徐坤河）的老婆在居住。
㈢其餘被告未到庭訊，復未提出任何書狀為任何之陳述。
三、得心證之理由：
㈠經查，系爭土地原屬被告康春蘭、徐晨瑋、徐鈺婷、徐晨翔等人共有，應有部分各4分之1，系爭土地於000年00月間原告經拍賣取得所有權，然系爭土地上有一非屬拍賣範圍之建物（即系爭房屋），故拍賣公告註明：「…拍定後除建物所占部分不點交，其餘部分拍定後依現況點交」乙節，此有系爭土地第一類登記謄本、本院民事執行處103年10月1日通知函可稽（審理卷第51頁；
第269頁）可稽，復經本院現場履勘，並囑託斗六地政事務測量結果，系爭房屋確占用系爭土地如附圖所示695⑴面積84.91平方公尺等節，亦有本院勘驗筆錄、現場照片、復丈成果圖可稽，堪信屬實。
而系爭建物之納稅義務人雖記載為徐春言，然實際上係由徐春言之配偶徐陳茶所興建，徐陳茶過世後由被告等6人因繼承取得事實處分權等情，前已敘及。
原告主張被告等係無權占有，應給付原告相當租金之不當得利；
到場之被告康春蘭則主張本件有民法第425條之1第1項、第838條之1第1項之適用，屬有權占有，原告不得請求相當租金之不當得利等語，是本件之爭點在於，被告等所有之系爭房屋是否有上開法條所規定之法定租賃權或法定地上權之適用，屬有使用系爭土地之正當權源，原告請求被告連帶給付占用系爭土地相當租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈡按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。
其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同；
前項地上權，因建築物之滅失而消滅」民法第838條之1第1、2項定有明文，其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。
因此法條雖明揭係所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質上所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物因拍賣，而導致與土地所有權分離之情形，亦得類推適用上開法條。
又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合上開立法之規範目的。
故土地共有人倘經其他共有人之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107年度臺上字第1797號判決意旨參照）。
細繹上開最高法院之判決意旨，就土地與房屋共有人未完全相同時，仍解釋為「同屬一人」之情形，應包括土地及房屋皆有部分共有人相同之情形在內，而此判決，雖係針對土地及房屋同時或先後出賣導致土地及房屋所有權分離之論述，然法院之拍賣與私人間買賣造成土地及房屋所有權分離，致所有人各異之法理相同，以及依民法第425條之1第1項規定「土地及其上之房屋同屬一人」、第838條之1第1項規定「土地及其土地上之建築物，同屬一人」，該二者法條結構相類似，是上開最高法院判決就「土地及房屋同屬一人」之規定，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內之論述，非不得於本案加以援引適用。
㈢次查，系爭土地原屬被告康春蘭、徐晨瑋、徐鈺婷、徐晨翔等人共有，應有部分各4分之1，而系爭房屋係由被告等6人因繼承取得事實上處分權，系爭土地於000年00月間經原告拍賣取得所有權，拍賣當時系爭土地上有因有系爭房屋存在，然系爭房屋未併付拍賣，故未於拍定時點交系爭房屋所占用之基地，均如前述，因而造成系爭土地之所有權與系爭房屋之事實處分權分離之狀態，原告於應買系爭土地時即明知系爭房屋坐落於其上，自應類推適用民法第838條之1第1、2項之規定，系爭房屋所占用如附圖所示系爭土地之基地84.91平方公尺，自應視為成立地上權，被告等人基於法定地上權之法律關係，應有使用系爭土地之正當權源，原告主張依民法第767條第1項前段之規定，請求被告等將系爭土地上如附圖所示面積84.91平方公尺之系爭房屋拆除，並將土地返還原告，為無理由，應予駁回。
至於被告康春蘭另主張依民法第425條之1第1項規定，系爭房屋之基地亦取得法定租賃權等語，本件因與法定租賃權之要件不符，自無可採，附此敘明。
㈣雖然原告主張系爭土地及其土地上房屋非相同之數人共有，並無法定地上權之適用，惟揆諸上開最高法院107年度臺上字第1797號判決意旨判決意旨，及其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量，而不以系爭土地及房屋之所有人或共有人完全一致為必要。
原告另稱其因強制執行拍賣取得系爭土地，彼時系爭土地上之房屋與現在之系爭房屋非屬同一建物乙節，則係以農林航空測量所照片系爭土地104年之地上建物乃灰色屋頂，而107年系爭地上建物屋頂已變成黑色為其論據，惟原告所提出之對比空照圖解析度不佳，極有因光線因素而有差異，或者被告康春蘭所稱原先系爭房屋以白色帆布覆蓋，後來改用鐵皮以防颱風吹襲之緣故而有不同，況自103年11月起系爭土地已由原告取得所有權，被告豈能肆無忌憚在原告已取得系爭土地所有權後將舊有建築拆除，而在原址改建系爭房屋成為現在之狀態，是原告所述，應無可採。
再者依卷內照片觀之（審理卷第14頁、第177頁），系爭房屋興建年代久遠，不似原告取得系爭土地所有權後由被告等改建，是原告辯稱原拍定時之房屋已滅失等語，要無可採。
至於原告又主張系爭房屋有無經濟價值，無法定地上權適用，惟依民法第838條之1成立之法定地上權，只要系爭房屋仍然存在，即應視為有地上權存在，不以其經濟價之有無為判斷之依據，此觀乎民法第838條之1第2項規定：「前項地上權，因建築物之滅失而消滅」自明。
㈤末查，系爭房屋坐落系爭土地上既有法定地上權之存在，已如前述，被告等人占有系爭土地應屬於有法律上原因，其占有顯有正當權源，原告主張被告等人之系爭房屋無權占用系爭土地，依民法第179條規定，請求給付相當於租金之不當得利，亦屬無據，應予駁回。
㈥綜上所述，原告本於民法第767條第1項所有權、不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋拆折除，並將占用之系爭土地返還原告，並請求被告連帶給付原告新台幣31,587元，及自起訴狀送達被告之日起至清償日止，按年息5%之利息，均無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
斗六簡易庭 法 官 陳定國
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院斗六簡易庭提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
書記官 黃鷹平