斗六簡易庭民事-TLEV,95,六簡,91,20060629,1

臺灣雲林地方法院民事判決
原 告 甲○○即家和汽車修
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○

上列當事人間返還押租金事件，於中華民國95年6 月15日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由原告負擔。

事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國88年3 月25日訂有租賃契約（下稱系爭租約），原告並交付被告押租金新台幣（下同）200,000 元，租賃期限自88年4 月1 日起至98年3 月31日止，惟於90年間，兩造因租賃物水電使用問題發生糾紛，原告乃於91年3 月間搬離租賃物，並向被告請求損害賠償，惟遭敗訴確定。
㈡被告於90年11月13日以存證信函終止租約，原告亦於91年3月底遷離，則依租賃契約書第5條及第7條之約定，被告應返還200,000 元之押租金。
並聲明：①被告應給付原告200,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
②訴訟費用由被告負擔。
③本件請依職權宣告假執行。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
①原告當初於所承租之土地上搭蓋廠房，租賃契約並約定於租賃期限10年到期後，廠房之所有權始歸被告所有，被告於租賃期限未到旋即終止兩造之租約，則廠房應非被告所有，嗣被告再利用該廠房重行出租予他人，受有利益，即不得再向原告主張損害賠償。
②被告以36,000元出租予他人，與原告無關，不能和本件事情相提並論；
況現今出租房屋行情較差，減少租金是合理的情形。
二、被告抗辯意旨：
㈠原告曾於91年間向被告請求損害賠償，經鈞院以91年度訴字第130 號駁回原告之訴確定，該訴訟中原告即曾請求被告返還本件訟爭之押租金200,000 元，本件應屬既判力所及，原告再行起訴，有違一事不再理之原則。
㈡被告於91年3 月11日發函告知原告請其於4 月10日前恢復原狀，逾期均視為廢棄物逕行清除。
然原告置之不理，如拆除建物需花費大筆恢復費用；
被告僅得將原告未拆除之建物繼續承租他人，然因內部遺留雜物與設施破壞導致無法以高價出租，每月只能以36,000元出租予新承租人即證人乙○○，每月優惠11,000元，於兩年租賃期間共損失264,000 元，再因被告又給予證人乙○○2 個月期間免費裝修以清運原告所遺留之廢棄物、恢復水電暨地板等硬體裝修，此部分共計損失336,000 元。
㈢原告長期短報水電使用度數：電費每度約3.5 元，以90年9月間經雙方會算原告使用度數應為4,758 度，換算每月電費應為16,653元，與原告每月所交予被告15,000元電費顯短少6,153 元，是原告於88年4 月至90年9 月間，尚積欠電費178,437 元，加上90年8 、9 、10月電費未收及水費5,000 元，總計應收差額為233,396 元，扣除原告已給付之100,000元，尚積欠被告133,396 元。
㈣原告於營業處所內外張貼或懸掛各式白布條謾罵、詛咒被告，又經漫長訟累致被告罹患憂鬱症、長期失眼，得向原告請求精神慰撫金200,000元。
㈤據上，被告總損失金額達669,396 元，已逾押租金200,000元，原告請求顯無理由。
並聲明：①原告之訴駁回。
②訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠按訴訟標的，乃原告為確定其私權之請求，或所主張或否認之法律關係是否存在，欲法院對之加以審判之對象。
而為法院審判對象之法律關係，應為具體特定之權利義務關係，而非抽象之法律關係，即原告起訴以何種法律關係為訴訟標的，應依原告起訴主張之原因事實定之，原告前後主張之原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，即非同一事件。
最高法院84年度台上字第2194號判決參照。
經查：原告前固曾向被告請求返還系爭租約之押租金200,000 元，並由本院以91年度訴字第130 號駁回原告之訴訟確定，此經本院依職權調閱上開民事案件之卷宗核閱屬實，然原告於前開訴訟所主張之原因事實係以其於90年11月13日以存證信函催告被告於3 日內回復水電之供應，否則即視為終止租約，惟被告於收受存證信函後仍拒不回復，系爭租約已視為終止，原告乃依系爭租約第5條之約定，請求被告返還押租金200,000 元，嗣本院認原告終止租約並不合法，而駁回原告之請求；
而原告於本件所主張之原因事實係以被告於90年11月13日以存證信函終止租約，原告亦於91年3 月底遷離，則依租賃契約書第5條 及第7條之約定，請求被告返還押租金20萬元，是前訴訟之原因事實是因原告終止租約，後訴訟之原因事實是被告終止租約，兩者之原因事實既不相同，參酌前開見解，兩者即非同一事件，原告提起本件訴訟，應屬合法，先予敘明。
㈡原告起訴主張：兩造於88年3 月25日訂有系爭租約，原告並交付被告押租金200,000 元，租賃期限自88年4 月1 日起至98 年3月31日止，惟於90年間，兩造因租賃物水電使用問題發生糾紛，被告於90年11月13日以存證信函終止租約，原告亦於91年3 月底遷離之事實，業據其提出租賃契約書及其批單為證，並有存證信函附於本院91年度訴字第130 號卷宗可稽，復為被告所不爭執，堪信為真實。
原告另主張系爭租約既已終止，原告得請求被告返還押租金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件應審酌者，在於被告得否以原告未回復原狀、原告有積欠水電費及向原告請求精神慰撫金為由，拒絕返還押租金。茲分述如下。
㈢次按，承租人返還租賃物時，應以「合於契約之返還狀態」，返還於出租人。
即租賃物返還時應具有何種之狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣與誠信原則等，以決定之。
如租賃物返還時，處於低於上述應有之返還狀態者，承租人自應依民法第432條之規定，負損害賠償之責。
經查：原告於系爭租約終止後遷離租賃物，並未將其所興建之廠房拆除乙節，為兩造所不爭執，而依被告所提出之照片觀之，原告於搬離租賃標的後，確有於玻璃門及牆上貼上白布條，並於玻璃及門柱上書寫「抗議房東」、「房東會報應」等字眼，暨廠房內部遺留垃圾未清理之事實；
再者，證人乙○○亦到庭證稱：我在91年11月向被告承租斗南田頭後庄之房屋，作為工廠之用... 我搬去時房屋沒有清理，都是一些紙、廢棄物，和卷附照片差不多；
房東說那裡比較雜亂，由我們自己清理，房租他算我們便宜一些；
他們租給我每個月3 萬6 千元，比起一般工廠有較便宜，租賃契約一簽就是2 年，所以2 年內都比較便宜，核與被告所提出之租賃備忘錄所載內容大致相符，足證系爭租賃物返還時，業已處於低於依一般交易習慣與誠信原則所應有之返還狀態。
㈣再按，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。
其增修立法目的，乃因損害賠償之訴，原告已證明受有損害，客觀上不能證明其數額或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令原告舉證證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則，爰賦予法官裁量權，損害之真正數額，已非屬客觀事實存否之問題，而是損害額評價之問題。
經查：原告於返還租賃物時，並未拆除房屋回復土地原狀，亦未以「合於契約之返還狀態」返還予被告，業如上述，是被告確實受有損害，堪予認定。
又被告雖提出長融環境清潔社所出具之估價單1 份，然因被告自承事後因證人乙○○急著要承租，故僅能以減少租金之方式由證人乙○○自行清理，是該估價單尚不足以認定被告之損失。
惟依證人乙○○之前開證述及其兄張良旭與被告所簽訂之租賃備忘錄內容略為：「一、... 租賃期間自91年11月10日起，迄93年11月30日止。
二、91年11月10日前給乙方（即承租人），標的物免費裝修期（約60日）。
乙方負責清運前手（即家和汽車修理廠）所遺留之廢棄物、水電恢復暨地板等硬體裝修，日後不得據此請求甲方補償任何費用。
三、甲方於租賃期間內優惠乙方每月租金1 萬1 千元以為補償，作為恢復建物之費用。」
，而依原告所提出為被告所不爭執之租賃契約書，兩造當初所約定之租金額確為47,000元，是本院審酌被告既因原告未恢復原狀，致以每月減少11,000元之租金出租予證人共計24個月，則被告所受之損害應已達264,000 元。
㈤另按，承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。
但以現存之增價額為限。
民法第431條第1項定有明文。
原告另主張：被告利用原告所搭建之廠房出租予他人，受有利益云云，惟查：原告搭蓋該廠房對於被告而言，縱屬有益費用，然其於出租予證人乙○○時，因內部髒亂，被告反以較低之租金出租予證人，業如上述，是該廠房對於被告，並無任何「現存之增價額」可言，更何況該廠房屋終止租約時，原告本應立即拆除並回復土地原狀交予被告。
是尚難以該廠房為原告所有，被告將其出租予他人，即認被告不得以其內部髒亂主張損害賠償。
㈥末按，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。
最高法院87年度台上字第1631號判決參照。
是所謂押租金者，係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物。
此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。
又所謂當然抵充，係指抵充發生之時點屆至時，即不待經過擔保物權實行之程序、不問當事人之意思如何、亦無需有當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵償承租人之債務而結算其餘額之效力。
是縱當事人為意思表示時該請求權業經時效而消滅，然於請求權發生時，既已生當然抵充之效果，債務人即不得主張請求權已罹於時效而拒絕押租金之扣抵。
經查：被告既因原告未將租賃物以「合於契約之返還狀態」返還原告受有前揭損害，而該損害係因系爭租約而生，則原告即應依民法第432條第2項對被告負損害賠償債務，且此債務應為押租金擔保範圍所及。
又該損害賠償債務既於原告返還租賃物時即已產生並就押租金發生當然抵充之效力，而不待於被告為意思表示，是被告自押租金200,000 元扣抵前開損害賠償金額264,000 元，既尚有不足，則原告請求被告返還押租金，為無理由，應予駁回。
㈦從而，原告本於系爭租約第5條、第7條，請求被告給付200 ,000 元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、至於被告另抗辯原告積欠水電費及精神慰撫金部分，因原告所負之前揭損害賠償債務已逾押租金之金額，是被告上開抗辯是否有理由，均與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 95 年 6 月 29 日
臺灣雲林地方法院斗六簡易庭
法 官 吳錦佳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院斗六簡易庭提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
書記官 陳文明