斗六簡易庭民事-TLEV,105,六簡,117,20161013,1

臺灣雲林地方法院民事判決 105年度六簡字第15 號
105年度六簡字第117號
原 告
即 被 告 利勤實業股份有限公司
法定代理人 洪文耀
許美雅
程耀德
施裕琛律師
被 告
即 原 告 王世榮
訴訟代理人 謝月雪
輔 佐 人 許宥鵬
上列當事人間請求返還租金等、損害賠償等事件，於民國105 年9月20日言詞辯論終結 ，本院判決如下：

主 文

被告王世榮應將如附表所示之支票返還原告利勤實業股份有限公司，並應給付原告利勤實業股份有限公司新台幣伍萬捌仟元。

訴訟費用由被告王世榮負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告王世榮如以新台幣貳拾壹萬壹仟壹佰貳拾元為原告利勤實業股份有限公司預供擔保，得免為假執行。

原告王世榮之訴駁回。

訴訟費用由原告王世榮負擔。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按「分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。」

、「命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判。」

民事訴訟法第205條第1項、第2項定有明文。

查本件當事人正反相同，且訴訟標的相牽連，爰將本院105年度六簡字第15號、105年度六簡字第117號等案合併審理、辯論及裁判，合先敘明。

二、按不合於民事訴訟法第427條第1項、第2項規定之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之，民事訴訟法第427條第3項定有明文。

查本件訴訟標的價額逾50萬元，且非屬民事訴訟法第427條第2項規定之訴訟，惟兩造於起訴前已合意適用簡易訴訟程序進行（見本院105 年度六簡字第15號卷二第57、69頁），揆諸前揭規定，本件自應適用簡易訴訟程序，先予指明。

貳、實體事項：

一、原告即被告利勤實業股份有限公司（下稱利勤公司）之主張及辯稱：

㈠、利勤公司起訴請求返還租金部分:利勤公司為提供外籍員工住宿之必要，自民國（下同）98年10月起即向被告即原告王世榮承租其所有坐落雲林縣○○市○○里○○路00○00號房屋（下稱系爭房屋）供宿舍之用，並按年簽訂租賃契約。

利勤公司於104 年4 月17日與被告即原告王世榮簽訂最後一份租賃契約，租期至105 年3 月31日、月租為新臺幣（下同）2 萬9,000 元，並交付押租金5 萬8,000 元予被告即原告王世榮。

又被告即原告王世榮之租金所得稅及健保補充保費由原告代繳且由兩造之租金中扣除，利勤公司開立票面金額2 萬5,520 元之支票作租金之用，並交由被告即原告王世榮按月兌現。

嗣利勤公司無租賃之必要，兩造合意提前於104 年9 月終止租賃契約，且未積欠被告即原告王世榮租金，詎料被告即原告王世榮拒絕返還如附表所示之6 紙支票及押租金予利勤公司，並要求利勤公司修繕系爭房屋，惟按兩造租賃契約或民法之規定，租賃物之維護及修繕義務均在被告即原告王世榮，況利勤公司共已支付油漆費用16萬元、裝潢第一期4 萬3,42 0元、裝潢第二期4 萬1,800 元、裝潢第三期4 萬0,500 元、地板油漆及整理2 萬元、水電維修4 萬8,983 元、鐵門鎖頭更換2,450 元、清潔工1 萬1,000 元，合計修繕費用達36萬8,153 元，則被告即原告王世榮應返還如附表所示之6 紙支票及押租金予利勤公司，豈能要求利勤公司將均更換新品返還予被告即原告王世榮，爰提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將如附表所示之６紙支票返還原告；

㈡被告應給付原告5 萬8,000 元；

㈢訴訟費用由被告負擔。

㈡、被訴請損害賠償部分之抗辯:利勤公司於104 年8 月終止雙方間之租賃契約後，即於104年8 月31日前搬出系爭房屋，並將鑰匙置於屋內，又系爭房屋本非新品，且經利勤公司使用數年，定有人為使用痕跡，再系爭房屋本系供人居住使用，門鎖、鐵門、鋁門框均長期頻繁使用，縱屬人為結果造成損壞，本應由出租人修繕，況利勤公司已提撥宿舍修繕基金，交由順立仲介公司運用，且於被告即原告王世榮陪同下，列出修繕清單，並於104 年8月31日點交驗收完畢，此有宿舍退租交還記錄表（房東）可參。

再者，利勤公司已於104 年9 月30日前依被告即原告王世榮之要求完成更換系爭房屋內之物品，此有林鈺添可資證明。

被告即原告王世榮固表示系爭房屋尚有逃生梯支架沒有拆、紗窗破洞沒有更換、水溝問題云云，然上開爭議不影響對照對於標的物的使用收益出租，且按兩造已合意約定利勤公司應更換點交記錄記載之項目，並經利勤公司更換完畢，則被告即原告王世榮自無此部分之損害。

再利勤公司已如期將系爭房屋交還予被告即原告王世榮，並完成更換義務，則被告即原告王世榮應無租金損害可言，況被告即原告王世榮不能證明其依原定計畫有可預期之租金收益存在，勘認其並無受有租金之損害等語資為抗辯。

二、被告即原告王世榮之主張及辯稱：

㈠、被告即原告王世榮起訴請求損害賠償部分:利勤公司於98年10月起向被告即原告王世榮承租系爭房屋，並按年簽訂租賃契約，嗣後經利勤公司預告終止租賃契約，兩造遂合意終止該契約，惟被告即原告王世榮清點系爭房屋時，發現利勤公司之員工破壞系爭房屋，致被告即原告王世榮受有家具設備17萬4,000 元、木工修繕19萬2,200 元、鋁門窗修繕6,700 元、浴室修繕1 萬1,970 元、土水修繕1 萬1,000 元，共計39萬5,870 元之損害，則利勤公司應負修繕責任，詎料利勤公司經被告即原告王世榮催告後，仍拒絕修繕，且利勤公司未將垃圾清除，導致被告即原告王世榮無法將系爭房租屋出租予他人而受有7 個月之租金損失計20萬3,000 元，爰提起本訴訟等語。

並聲明：利勤公司應給付被告即原告王世榮59萬8,870 元，及自起訴狀送達翌日起至房屋回復原狀止，按月給付被告即原告王世榮2 萬9,000 元，及其中59萬8,870 元自起訴狀繕本送達至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡、被訴請返還租金部分之抗辯:被告即原告王世榮固於宿舍退租交還記錄表（房東）上簽名，惟利勤公司並未按記錄表上記載之事項進行修繕。

且按兩造之租賃契約第5條約定：因乙方（即利勤公司）之故意過失毀損房屋，或可歸責乙方之事由致失火毀損者，均應負損害賠償責任，查利勤公司退租時，系爭房屋毀損部分如鐵窗、鐵門、木材與磁磚剝落應按約修繕完畢再返還於被告即原告王世榮，惟利勤公司僅口頭承諾會負責修繕完畢，事後仍置之不理，上開毀損部分經估價分別為：家具設備17萬4,000 元、木工修繕19萬2,200 元、鋁門窗修繕6,700 元、浴室修繕1 萬1,970 元、土水修繕1 萬1,000 元，共計39萬5,870 元，利勤公司支付之租金仍不足抵償上開修繕費用。

又利勤公司一直違約，且修繕草率，如逃生梯要修繕，為何還留支架？鋼架都沒有拆，如果別人進去住，別人小孩如果撞到流血或受傷怎麼辦？且尚有31支鑰匙並未歸還，再者，被告即原告王世榮並未兌現如附表所示6 紙支票等語。

三、本院得心證之理由：１、105年度六簡字第15號部分：

㈠、原告主張其向被告承租系爭房屋，租期自104年4月17日至105年3月31日止，租金每月29,000元，已付押租金58,000元，原告並簽發含附表所示支票6張共12張支票予被告支付租金，逐月分立，按月兌現，兩造合意自104年9月起終止租約等情，業據其提出支票簽收聯6張及系爭房屋租賃契約書為證，而系爭租房屋賃契書第6條第3項約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須提前壹個月告知對方始可終止租約關係，保證金於交還房屋時無息返還。

……。」

可知，終止租約，並不須要他方同意。

而關於終止租約之事實，復為被告所不爭執（被告自認終止租約，見審理卷一第35頁反面），且依宿舍退租交還記錄表（審理卷一第127頁）記明：公司遷出作業已於104年8月31日全部執行完成，是本件系爭房屋租賃契約，業於104年9月1日起終止應可確定。

茲兩造爭點在於⑴本件有無被告所主張系爭租賃契約第5條「因乙方（指原告）之故意、過失毀損房屋，應負損害賠之責。」

之情事。

⑵若因原告之故意、過失毀損房屋，應負損害賠償之責，被告可否以原告尚未履行損害賠償，而行使同時履行抗辯，拒絕交還保證金（押租金）58,000元，及如附表所示系爭6張支票予原告，分述如下：

㈡、原告有無故意、過失毀損系爭房屋？

⑴、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

；

又「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」

；

再又「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

民法第423條、429 條第1項、432 條分別定有明文。

故出租人於租賃關係存續中，負有租賃物的保持義務，應於租賃期間維護租賃物合於約定使用、收益之狀態，亦即租賃物若是房屋，出租人有維護、修繕房屋，使其適合於一般使用之狀態之義務，並應負擔租賃物之修繕費用，而承租人則負有以善良管理人之注意保管賃物之義務。

而依系爭房屋租賃契約書第5條規定「因故意、過失毀損房屋，或可歸責乙方之事由，致失火焚燬者，均應負損害賠償之責。

房屋因自然損壞、腐朽、銹蝕、壁癌、油漆脫落或牆面泛黃有修繕必要時，由甲方（出租人）負責修理。

可悉，承租人僅有依系爭房屋租賃契約書第5條以善良管理人之注意使用保管房屋之義務，並無須負一般使用狀態之修護義務，蓋一般的修護義務乃出租人之義務，除非承租人未盡善良管理人之注意，或有故意、過失致租賃物毀損、滅失者，始須負損害賠償責任。

⑵、證人阮茂土（仲介順立公司所請舍監）證稱：「（何時當舍監？）101年11月19日去見習，102年初開始任職，103年10月31日離職，地板破壞我去的時候就有了；

（照片損害情況是這個情形麼？）照片日期是11月20日，我離職103年10月31 日，（如果外勞有反應設壞掉你如何處理？）我會跟原告總務報告，估好價後請師傅來做，再報給順立公司；

（消耗品誰負責修繕？）外籍勞工反應給我，比如紗門的消耗品，我們順立公司要修理；

（任內有發現設備嚴重損壞的有那些？）我去兩年，負責修理他們飲水機，全部換新，洗衣機全部換新，還有落地鋁門全部換新，還有消耗品如紗門、紗窗，能夠目視看到的，就請人來修理；

（你反應過去後都有來修理？）有，都三聯單，一張我備存；

（你看設備，比如桌椅、門窗，有比較刻意被破壞的情形？）在我任內將近兩年，他們很守規矩；

（兩棟有幾個外勞？）兩棟加起來60人；

（你管理期間，房東有進來修繕或做哪些自然損害的修繕嗎？）有來拜拜而已；

（電動門有壞？）門是開放的，可以上去下來，我的任內都很正常；

發現有損害會不會請房東會同來看？）應該不用通知，我任內沒有嚴重到要房東來看。」

等語（105年3月22日言詞辯論筆錄）。

由上，可知在證人任內，即最後一次租期前（系爭租賃契約），系爭房屋並沒有嚴重損壞或刻意被破壞之情形，縱有損壞也都會在外勞反應後立即修繕完畢，而大部分修繕是紗門等消耗品的更換，房東並未來修繕，而修繕費用之支出，另據原告訴代所陳，係由原告提撥宿舍修繕基金，交由仲介順立公司運用等節（審理卷一第120頁反面）等情，亦可知原告於承租期間尚提撥經費交由仲介公司修繕系爭房屋，顯已依民法第532條第1項規定，以善良管理人之注意保管租賃物，並依系爭租賃契約第5條前段規定「以善良管理人之注意使用房屋」。

⑶、證人林鈺添（仲介順立公司僱用之翻譯）證稱：「（審理卷一第59頁清單有你的名字，你有看過嗎？）有看過；

（誰製作？）原告公司課長黃克強；

（有會同去看房屋裡面況跟清單一樣？有陪同過去列清單，除了黃課長，還有房東；

（大概何時？）我們要搬之前列的，我們有跟房東講要搬，有請房東來看，是不是有那些需要修的，就列那清單；

（清單也有給房東看？）就陪同房東列的清單；

（房東有全程會同看？）有；

（列清單後有哪裡損害？）沒有，就說把之前列在清單裡的用好就好；

（宿舍退租程序，你有參與？）稍微；

（這張宿舍退租交還紀錄表有看過？）有；

（裡面項目跟清單一樣嗎？）清單先列，再跟房東點一次，還有那些沒做；

（就是處理完後再列那張？）修完可能會有疏忽，最後要把這些都用好就好了；

（59頁的清單是不是都修繕完畢？）應該是全部修繕完畢；

（退租交還紀錄表呢？是不是也修繕完畢？）應該也是修繕完畢；

（宿舍裡面有人為破壞？）那是舊房子，我認為有些脫落，應該是自然損壞；

（有無人為刻意破壞？）據我所知，應該沒有；

（如果發現宿舍有損壞，如何處理？）我會請廠商來修理；

（錢誰付的？）我們跟順立請，順立再跟原告請；

（59頁清單是黃課長寫的？）是；

（這些修繕是誰要求的？）房東；

（你剛提到宿舍退租交還紀錄表，這些項目做好，房東就好？是；

（事實上房東還有繼續提出？）有；

（列59頁清單用意？）目的我們比較好修繕；

（是一定要修嗎？）沒有。

我們上面還有主管，我們給房東看要修這個，要我們主管同意才可以做。

只是初步下列待修清單而已。」

（105年3月22日言詞辯論筆錄）等語。

可證審理卷一第59頁之清單，係原告終止租賃契約後，會同被告王世榮於系爭房屋內檢視後，初步臚列待修之項目，該清單於原告允許之範圍內修繕，而最終仍應依上開宿舍退租交還記錄表所記載之維修項目，以資做為點交房屋驗收之依據，而觀諸該記錄表，既經被告王世榮親自於房東欄位上簽名，自屬確認最後原告應修繕的範圍僅限於此。

⑷、證人郭奇鑫（修繕水電部分）、吳木祥（裝潢維修部分）到庭確認原告大致上有依上開宿舍退租交還記錄表所記載之項目修繕完畢，而本院於105年6月20日會同兩造再至系爭房屋勘驗，亦大致上符合證人證述之情形，有勘驗筆錄可稽，可徵原告大部分已依上開宿舍退租交還記錄表所記載之維修項目修繕完畢，僅就兩造爭執項目說明如下：、69號房屋部分

①、1樓廚房地板（地補平）部分：從勘驗照片（審理卷二第41頁）可見，一樓廚房，地已補平，惟留有一截水管未切除，以致於鐵捲門無法完全放到底部，證人郭奇鑫證稱：「當時會留是方便以後用水，這是從水表那邊牽的，可以從這邊牽出來」（審理卷二第86頁反面）等語，惟原告承租期間鐵捲門通常未放下，而以審理卷二編號2照片之前門鋁門進出，故並不影響出入，今租賃契約既已終止，且已到期，則應恢復通常使用，讓鐵捲門可以完全放下，才算回復通常使用，故此部分原告尚未修繕完畢（水管切除部分），被告自可依退租交還記錄表請求原告完成後續之修繕。

至於補平方式雖以水泥補平，然兩造既未約定以打磨石方式補平，且其範圍極小，若依磨石方式補平，則要全部地板均打磨石，耗費極大，自不合理。

被告辯稱應以磨石補平，要無可採。

②、前門修繕部分：原告主張前門維修是指鋁門窗之修繕（審理卷二第41頁編號2 照片），被告主張前門是指69號的鐵捲門（同上編號5 照片）打不開，應該修繕。

然證人吳木祥證稱：「前門是換紗窗，還有玻璃，一樓前門是指鋁門窗，紗窗兩個換新，玻璃換一塊」等語（105 年9 月20日言詞辯論筆錄），本院認鋁門窗若非修繕項目，原告自無可能平白修繕，證人吳木祥之證述，前門是指鋁門窗應屬可信。

且依原告提出之修繕1樓廚房地板補平照片（審理卷一第46頁右上照片），可見到該鐵捲門是被開啟的狀態，現場勘驗時則放下來，參酌證人阮茂土證稱：「門是開放的，可以上去下來，我的任內都很正常」（審理卷一第120頁）等語。

基此，尚難認為當時鐵捲門無法開啟已損壞，而約定由原告修繕。

況依宿舍退租交還記錄表預計完成修繕日期為104年9月30日，距今已1年餘，縱嗣後有損壞，也不能歸責於原告，是此部分前門修繕部分，原告業已修繕完畢。

③、2樓後逃生梯部分：從審理卷二第41頁編號3 之照片觀之，該逃生梯雖已拆除，但猶留有一鐵架在牆壁未拆。

證人吳奇鑫證稱：「可能是疏忽沒有拆，逃生梯幾乎都有拆」等語（審理卷二第83頁）此部分未完成，被告亦可依退租交還記錄表請求原告完成後續之拆除。

④、2樓後紗窗（換紗網）部分：依本院勘驗照片（審理卷二第41頁編號6照片）該紗網大致完整，惟有小破洞。

證人吳木祥證稱：「紗網我換過很多，換新也是換網而已，照這個是沒有換，破一個洞，那個沒有換，過這麼久了，我也不知道，利勤叫我換我就會換，一個小洞就要人家換新，是比較無理由的要求」（審理卷二第93頁）等語，該紗網既記載應換新，可能證人吳木祥主觀上認為僅有一個小洞並不影響紗網的功效而未更換，則此部分被告亦可依退租交還記錄表請求原告完成後續更換。

、71號房屋部分：

①、水溝蓋（補蓋）部分：原告主張所謂的水溝補蓋是指71號建物裡廁所排水孔補蓋（審理卷二第38頁編號4照片），被告則主張戶外排水溝外蓋（審理卷二第38頁編號2照片），而證人郭奇鑫證稱：「林先生有交待廁所水溝蓋補蓋，沒有叫我們做外面的」（審理卷二第86頁反面）等語。

從證人之用語，亦將排水孔補蓋稱做水溝蓋補蓋，可證水溝蓋未必是指戶外之排水溝，再者水溝補蓋不利於清理，是否有必要，尚有疑問，況水溝蓋（補蓋）此項是在71號房屋待修項下，而非註明是戶外水溝，則所謂的水溝蓋補蓋，應係指71號建物裡廁所排水孔補蓋，對照原告提出之照片（審理卷一第7頁），已完成補蓋，故此部分原告業已完成修繕。

②、1樓洗手台（維修）部分：從勘驗照片（審理卷二第38頁編號5照片）觀之，該1樓洗手台大致上完整無缺，且未註明換新，自不用換新。

而證人郭奇鑫證稱：「71號1樓洗手台有維修，但沒有換新，上面水龍頭有漏水我們才維修」（審理卷二第84頁反面）等語。

可見此部分原告已修繕完畢。

③、1樓鐵門鎖換新部分：依勘驗照片（審理卷二第38頁編號6照片）觀之，該鐵門鎖似已有損壞。

惟證人郭奇鑫證稱：「所謂鐵門鎖是鐵捲門按上下的開關，有換新，我請我斗南同學來做的，外殼有換新，裡面沒有換新」（審理卷二第87頁）等語。

對照原告提出之照片（審理卷一第8頁）已換新鐵門鎖，可證此部分原告確有修繕完畢，至於現場履勘時鐵門鎖似有損壞，應係修理至今已1年餘，且係在屋外，容易為人所破壞，自不能責怪原告，此部分原告亦已修繕完畢。

④、2樓後門+喇吧鎖部分：依勘驗照片（審理卷二第39頁編號1照片）觀之，門與喇吧鎖都完好無缺，且被告亦不爭執，則此部分原告亦已修繕完畢。

⑤、2樓WC不通部分：依勘驗照片觀之（審理卷二第39頁編號5照片），排水狀況良好，當場沖水，馬桶的水可慢慢消下去，可見此部分原告亦已修繕完畢。

⑥、2樓前陽台玻璃（換玻璃）部分：依勘驗照片觀之（審理卷二第39頁編號6照片），其玻璃完整無缺。

證人吳木祥證稱：「上面換一片，旁邊也換一片」等語（審理卷二第94頁反面）。

可見此部分，原告亦已修繕完畢。

⑦、3樓前WC洗手台（換新）部分：依勘驗照片觀之（審理卷二第40頁編號1照片）觀之，該洗手台完整，顏色與旁邊的馬桶相同，應該未換新，原告訴訟代理人於勘驗時亦承認沒有換新，並稱應該是拿別的東西做交換，而從宿舍退租交還記錄表觀之，該項是以筆畫掉，徵諸證人郭奇鑫證稱：「印象中有換一新的，應該69號前面」(審理卷二第85頁）。

而被告亦不否認69號2樓套房那間有換（審理卷二第84頁反面）。

可徵3樓前WC洗手台沒有換新，是因該洗手台整體而言，沒有損壞嚴重，且已更新69號的洗手台做為交換，故將此項畫掉，而不必換新，亦屬合理，原告此部分主張尚屬可採。

⑧、3樓後門紗窗（換紗網）部分：依勘驗照片觀之（審理卷二第40頁編號3照片）觀之，該紗網完整，被告王世榮亦不否認有更換3樓紗網（審理卷二第93頁正、反面），對照原告提出之照片（審理卷一第10頁），該紗網完整新穎，故此部分原告亦已完成修繕。

⑨、4樓門（伸縮桿更換）部分：依勘驗照片觀之（審理卷二第40頁編號2照片）觀之，該伸縮桿完整，且被告亦不爭執，故該部分原告亦已修繕完畢。

⑸、而從原告所提出之修繕照片，可知原告已修繕完成之項目，並不僅限於宿舍退租交還記錄表中所列項目，此徵之證人吳木祥證稱，其去現場前後快兩個月，有做木工維修、紗窗維修、油漆等，而交還記錄表是驗收完針對房東不滿意再維修，不只做這些等語（審理卷二第89頁）。

再者，本院現場勘時發現系爭房屋皆有重新粉刷，且71號建物中木板隔間有重新裝訂，木門亦有更換，有現場勘驗照片可稽，該項目既不在宿舍退租交還記錄表之維修項目。

足證宿舍退租交還記錄表之維修項目，是大項目修繕完成後，再因被告之要求，經原告同意所進行較為細項之維修。

堪認原告業已盡力修繕，而依被告整理匯整之照片，主張係可歸責原告之毀損，然僅有被告105年3月14日答辯狀所附照片編號5照片下方門鎖掉落，編號3-1照片鐵門開關鎖頭掉落，編號11照片鋁門框凹曲等較似人為造成，其餘均屬木材、金屬自然老化，磁磚日照雨淋自然脫落破損，及其它屋內設備因歲月經過，所自然形成之髒污痕等，顯為系爭賃契約書第5條後段，房屋因自然損壞、腐朽、銹蝕、壁癌、油漆脫落或牆面泛黃有修繕必要時，由甲方（出租人）負責修理之情形。

本屬出租人維護修繕之內容，自難令原告負擔修繕之責。

再者，縱被告上述照片所呈現之損壞屬實，倘若不在本院審理卷一第59頁清單內及宿舍退租交還記錄表之項目內，則是否屬於終止契約前已產生之損害，自屬可疑，參酌上開證人之證述，可知房東（即被告）有會同原告課長黃克強等人全程查看系爭房屋待修之項目，而列出修理參考之清單，故若不在清單內，則該等損壞自與原告無關。

又上述被告所主張之損害，若未出現在兩造最後於宿舍退租交還記錄表項目中所確立之維修範圍，則原告無須修繕，自不能謂原告有故意、過失毀損系爭房屋造成損害。

㈢、本件若因原告之故意、過失毀損房屋，而有應負損害賠償之責時，被告可否以原告尚未履行損害賠償義務，而於契約終止後行使同時履行抗辯，拒絕交還保證金（押租金），及系爭6張支票予原告：

⑴、按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限。

他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」

民法第264條定有明文。

⑵、本件被告抗辯原告未履行系爭契約第5條之損害賠償義務，其得拒絕返還押金及附表之支票，自係在行使同時履行之抗辯，而「所謂同時履行抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一雙務契約發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。」

（最高法院59年台上字第850 號判例參照。

）依上開最高法院判例意旨，出租人雖得以承租人有民法第432條第2項違反善良管理人注意義務，致租賃物毀損，而請求其負損害賠償之責，惟尚不得以尚未賠償為由，而拒絕履行終止契約後之返還義務，蓋原告主張之給付是基於契約終止後之返還義務，被告則係基於系爭契約第5條之損害賠償義務，並非立於互為對待給付之關係，自無同時履行抗辯之問題。

退而言之，縱認本件得行使同時履行抗辯，惟原告已為相當程度之修繕，其未完成之部分，依上說明，究屬少數，則依民法第264條第2項之規定，被告拒絕履行給付，顯有違誠信原則，自不得拒絕給付。

況本件並無因原告之故意、過失毀損房屋之情事，前以敘及，縱原告就上述宿舍退租交還記錄表修繕項目有部分未完成，被告尚得請求原告繼續修繕，於原告表明拒絕修繕後，尚得自行僱工修繕，而向原告請求償還其費用，然不得拒絕交還保證金（押租金），及系爭6張支票予原告。

而宿舍退租交還記錄表己清楚記明結算日期費用：「公司由遷出作業已於104年8月31日全部執行完畢，結算電錶度數9/30、水錶度數9/30」、「房東應退金額/支票（租金：153,120元抽票6張、押金58,000元」、「預計收支日期：104/9/30」等語。

可見兩造約定於104年9月30日交屋及退還押租金，惟被告王世榮並未依約交付，自有違反上開約定。

㈣、從而，原告依據終止租賃契約後之法律關係，請求被告王世榮依宿舍退租交還記錄表所為約定，應將如附表所示６紙支票返還原告，並應給付原告58,000元，為有理由，應予准許。

２、105年六簡字第117號部分：

㈠、原告王世榮主張之事實，固據其提出系爭租賃契約書、往來存證信函、估價單、照片等為證，其中被破壞照片及平面圖係附於本院105 年度六簡字第15號卷105 年3 月14日答辯狀內，惟被告並無違反系爭租賃契約第5條因乙方（指原告）之故意、過失毀損房屋，應負損害賠之責。」

之情事。

業已在上述105年度六簡字第15號部分㈡中敘述詳盡，不再贅述。

據此，原告自不得再向被告利勤公司給付598,870元之損害賠償。

㈡、至於原告主張，被告利勤公司經原告王世榮催告後，仍拒絕修繕，且未將垃圾清除，且因契約未到期，31隻鑰匙未歸還，導致原告王世榮無法將系爭房租屋出租，受有7 個月之租金損失計203,000元之損害，亦應予賠償，並請求自起訴狀送達翌日起至房屋回復原狀止，按月給付被告即原告王世榮29,000元之損害。

惟兩造既於104年9月1日起終止系爭房屋之租賃契約，自無原告所稱租期未到之問題，況依宿舍退租交還記錄表己清楚記明：「公司由遷出作業已於104年8月31日全部執行完畢，結算電錶度數9/30、水錶度數9/30」，並約定點交驗收中之項目，預計由被告利勤公司於9月30日修繕完畢，可見被告利勤公司已全部遷出，僅留部分修繕人員於系爭房屋修繕，故原告王世榮既於104年9月30日起即可實質上使用支配系爭房屋，其使用系爭房屋已無障礙，並無不能出租之情事，至於系爭房屋之鑰匙，因原告王世榮未能於104年9月30日到場交付支票（租金）及押租金之同時受領鑰匙，故被告利勤公司只能將鑰匙放置屋內並拍照存證，有原告104年12月7日存證信函可稽（審理卷一第73頁），被告既未於約定時間104年9月30日受領鑰匙，應自負受領遲延之責，縱該鑰匙放置屋內後遺失，依民法第237條之規定，亦僅就故意或重大過失負其責任，而將鑰匙放置於屋內，要屬安全，難謂有故意或重大過失，故依被告利勤公司所述尚屬可採。

而原告王世榮既可隨時取用鑰匙，將房屋出租出去，自無受租金損害可言，況原告王世榮不能證明其依原定計畫有可預期之租金收益存在，勘認其並無受有租金之損害，且被告利勤公司除上開未完成之項目外，不再負有其它修繕義務，則原告王世榮請求被告至系爭房屋修復完畢為止，按月給付29,000元相當租金之損害，亦無理由。

㈢、從而，原告王世榮依系爭租賃契約書第5條之規定，主張因被告利勤公司之故意、過失毀損房屋，應負損害賠償責任，應賠償家具設備174,00 0元、木工修繕192,200元、鋁門窗修繕6, 700元、浴室修繕11,970元、土水修繕11,000元，共計395,870元之損害，及未能將系爭房租屋出租予他人，而受有7個月之租金損失203,000元，以及自起訴狀送達翌日起至房屋修繕回復原狀止，按月給付即原告王世榮29,000元，及其中598,870元自起訴狀繕本送達至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。

四、本件判決（105 年度六簡字第15號部分），係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告王世榮敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

但被告王世榮如以主文第2項所示金額為原告預供擔保，則得免為假執行。

五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105年 10 月 13 日
斗六簡易庭
法 官 陳定國
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 10 月 14 日
書記官 李懿庭
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│編│ 支票號碼 │票面金額  │     到期日       │
│號│          │（新臺幣）│                  │
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│１│AI0000000 │ 25,520   │   104.9.28       │
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│２│AI0000000 │ 25,520   │   104.10.28      │
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│３│AI0000000 │ 25,520   │   104.11.28      │
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│４│AI0000000 │ 25,520   │   104.12.28      │
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│５│AI0000000 │ 25,520   │   105.01.28      │
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│６│AI0000000 │ 25,520   │   105.02.28      │
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