臺灣臺南地方法院民事-TNDV,100,訴,1447,20120322,1

臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1447號
原 告 賴睿翰
被 告 黃宇宏
訴訟代理人 吳信賢律師
黃俊諺律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國101年3月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新台幣10,655元由原告負擔。

事實及理由

一、原告方面：

（一）聲明：求為判決：確認原告就台南地方法院99年度司執字第94282號強制執行事件，不動產坐落台南市麻豆區○○○段2582地號之優先承買權存在。

（二）陳述：⒈緣被告於民國（下同）100年9月7日以新台幣（下同）608,000元拍定台南地方法院99年度司執字第94282號強制執行事件所拍賣不動產坐落台南市麻豆區○○○段2582地號土地。

⒉按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條定有明文，上開優先購買權之規定，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。

⒊又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此有最高法院48年台上字第1457號判例可稽，嗣89年5月5日增訂施行民法第425條之1第1項前段明定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或分別讓與相異之人時，該土地所有權人即得於房屋得使用期限內，與房屋所有權人推定成立租賃關係。

⒋查前揭未保存建物（建號96號）佔用原告所有坐落麻豆區○○○段2581地號，原告所有該不動產係原於91年6月間向第三人（即債務人）賴天明承買取得，取得後由賴天明承租土地繼續使用，則依土地法第104條及民法第425條之1規定，原告自應得主張優先承買權，鈞院民事執行處以系爭建物僅佔用原告所有上揭土地之小部分，難據此認定原告符合優先承買權，實有未恰，原告自有提起本件確認優先購買權之必要，請求鈞院判決如聲明所示等語。

（三）證據：提出土地租賃契約書一份為憑，請求履勘現場。

二、被告方面：

（一）聲明：求為判決如主文。

（二）陳述：⒈查，本件系爭臺南市麻豆區○○○段2582地號土地係屬「農地重劃區耕地」，此有鈞院民事執行處100年9月7日南院龍99司執速字第94282號函附表標別丁備註欄說明可稽，又耕地優先承買權之有無，應依農地重劃條例第5條認定之，而與土地法第104條所定之「基地」優先承買權無涉，故原告援引土地法第104條規定主張對系爭耕地有優先承買權，為無理由甚明。

⒉另原告就其所有之毗連耕地即北勢寮段2581地號土地，因確未供為農業使用，故無法提出鈞院執行處要求補正之「農地作農業使用證明書」，當不符合農地重劃條例第5條第3款所定之毗連耕地之「現耕所有權人」之優先購買要件，故原告對系爭土地根本無權主張優先承買；

是原告提起本件訴訟，亦無理由。

（三）證據：提出南院龍99司執速字第94282號函為憑。

三、本院依職權調閱本院99年度司執字第94282號強制執行事件卷宗，並依聲請履勘現場。

四、兩造不爭執事項及爭執內容：

（一）不爭執事項：⒈座落臺南市麻豆區○○○段2582地號土地及其上一層包含a豬舍、b鴿舍、c雜間等三部分建物，總面積為605.87平方公尺（100年5月11日台南市麻豆地政事務所建物測量成果圖，建號96棟次，附在強制執行卷宗），為係訴外人賴天明所有，經債權人台南市麻豆區農會聲請強制執行，經本院以99年度司執字第94282號強制執行事件列為拍賣標的丁標，於100年9月7日由被告黃宇宏以1,018,000元得標。

⒉座落臺南市麻豆區○○○段2581地號土地與前揭2582地號土地庇鄰，原為訴外人賴天明所有，於91年7月16日由原告以買賣為原因登記為所有權人。

⒊上揭強制執行事件之丁標建物中，鴿舍部分面積為225平方公尺，其中占用原告之2581地號土地之面積為27平方公尺，業經本院履勘現場由臺南市麻豆地政事務所繪製土地複丈成果圖在卷（該複丈成果圖記載豬舍應係鴿舍之誤）。

（二）兩造爭執內容：原告提出與賴天明於91年8月1日所訂立土地租賃契約書，主張依土地法第104條及民法第425條之1之規定，就上揭強制執行事件之丁標有優先承買權等如上所載之主張；

惟被告以上揭答辯內容否認原告有優先承買權。

是以本件兩造之爭點在於究明原告就上揭丁標土地、建物有無優先承買權為斷。

五、得心證之理由：

（一）按民法第425條之1固規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。」

惟該推定之租賃關係中，承租人為讓與後之房屋所有權人，出租人為讓與後之土地所有權人。

另土地法第104條第一項雖有關於基地之優先購買權之規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」

惟此規定與民法第426條之2第1項所定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」

相同，土地所有權人與建物所有權人相互間有優先承買權者，必該土地係供建築房屋用之基地為限。

苟非屬供建築房屋所用之基地，除非有其他優先承買權之依據，土地所有權人不得對其上之建物主張優先承買權。

（二）查系爭原告所有之台南縣麻豆鎮○○○段2581地號土地，其地目為「田」、編定之土地使用分區為「一般農業區農牧用地」，屬土地法第2條第2項所定類別，其相關之土地使用應依土地法第四章耕地租用之相關規定，依土地法第107條規定：「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。」

其優先承買權人僅限於承租人，而準用之範圍則僅為第104條第2項之規定，並不及於同條第1項後段。

本件依原告所提其與債務人賴天明間於91年8月1日所定之土地租賃契約書，系爭台南縣麻豆鎮○○○段2581地號土地之出租人為原告，承租人為賴天明，則僅在土地所有權人即原告要出賣系爭土地時，承租人賴天明始有優先承買權，然本件係拍賣承租人賴天明之土地、建物，原告主張就該越界之建物有優先承買權云云，並不符合上揭法條旨意。

（三）又本院民事執行處執行拍賣債務人賴天明所有座落臺南市麻豆區○○○段2852地號及座落其上一層包含a豬舍、b鴿舍、c雜間等三部分建物（丁標）中，僅鴿舍部分占用原告上揭2581地號土地面積27平方公尺，依拍定金額計算，其價值僅為18,271元（計算式：27/605.87*410000=18,271，小數點以下四捨五入），而丁標之拍定價額為1,018,000元，該越界鴿舍之價值極微，根本不符比例，估不論原告所有系爭土地並非建築之基地，無法援引土地法第104條或民法第426條之2主張優先承買權，縱認系爭土地係屬建築用之基地，在此情形，亦難認原告有優先承買權。

六、綜上所述，本件原告本於土地法第104條之規定，主張其就本院99年度司執字第94282號強制執行事件列拍賣標的丁標（即座落臺南市麻豆區○○○段2582地號土地及其上一層包含a豬舍、b鴿舍、c雜間等三部分建物，總面積為605.87平方公尺）中之土地部分有優先承買權云云，核不足採，其提起本件請求確認，為無理由，應予駁回。

七、關於訴訟費用之負擔部分，本件原告受敗訴之判決，則訴訟費用計有第一審裁判費6,610元、複丈費及建物測量費400元、3,645元，合計10,655元應由敗訴之原告負擔。

八、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 3 月 22 日
民事第二庭 法 官 王國忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 22 日
書記官 黃敏純