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臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第486號
原 告 邱有正
訴訟代理人 林士龍律師
彭大勇律師
被 告 宇進創念傳達有限公司
兼法定代理
人 林子超
被 告 王淑芬
共 同
訴訟代理人 許世烜律師
黃郁蘋律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國100年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告宇進創念傳達有限公司應自臺南市○○區○○段二小段一三五之一建號即門牌號碼臺南市○○區○○街五十二號二樓房屋及如附圖所示之增建西側走道、部分辦公室、北側陽台（面積共三十三平方公尺）遷出，並將上開建物交還原告，暨自民國九十九年十二月二日起至交還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬參仟捌佰壹拾柒元由被告宇進創念傳達有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾肆萬肆仟元為被告宇進創念傳達有限公司供擔保後，得假執行。
但被告宇進創念傳達有限公司以新臺幣貳佰捌拾叁萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
本件原告起訴時訴之聲明第1項為：「被告應自臺南市○○區○○段二小段135-1 建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○街52號2 樓）遷出，並將上開建物返還原告。」
，繼於本院審理中，變更上開聲明為：「被告應自臺南市○○區○○段二小段135-1 建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街52號2 樓及如臺南市臺南地政事務所100年10月5日臺南地所測字第1000008925號函所附土地複丈成果圖（即附圖）所示之增建物共33平方公尺遷出，並將上開建物返還原告。」
，此係擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠臺南市○○區○○段二小段178、178-2、179、179-2、180、180-1、180-2、182地號土地及坐落其上同段135（門牌號碼：臺南市○○區○○街52號1樓）、同段135-1（上開地址2樓，下稱系爭135-1建號建物）、同段135-2（上開地址3樓）、同段135-3（上開地址4 樓）、同段135-4（上開地址地下層）號建物由原告於民國99年11月17日經由鈞院99年度司執字第36172號強制執行案件拍定取得，於99 年11月26日取得權利移轉證書，嗣並已登記完畢。
另臺南市○○區○○段二小段135建號（1層）、135-1建號（2層）、135-2建號（3層）、135-3建號（四層）、135-4建號（地下層）建物所在地只有申請1個門牌號碼「臺南市○○區○○街52 號」。
而訴之聲明第1項所載「臺南市○○區○○街52號2樓」乃是描述「臺南市○○區○○段二小段135之1」建號建物所在位置，並非是獨立之門牌號碼，此一併說明。
㈡以被告王淑芬為被告宇進創念傳達有限公司（下稱宇進公司）法定代理人於97年7月1日與訴外人黃作榮所簽立租期自97年7月1日至100年6月30日止之租賃合約（下稱第一份租約）虛偽不實，不能對抗拍定人：⒈依鈞院99年度司執字第36172 號強制執行案之拍賣公告記載：「編號5 建物（註：即系爭建物）由債務人黃作榮出租予宇進創念傳達有限公司，租期係自97年7月1 日至100年6月30日止；
99年5月26日查封時，建物門戶深鎖，使用狀況不明，…而編號5 建物租賃契約以債務人所提出為據，租期至100年6月30日終止時，占有權源隨即消滅」。
而臺南市10坪左右之套房每月租金之行情為新臺幣（下同）6,000至8,000元，而系爭建物面積高達312.22平方公尺（將近百坪），且係位於臺南市中西區，屬於市○○地段，每月租金至少應有50,000元，然據訴外人黃作榮於該執行案程序中所陳報之房屋租賃契約書竟約定1個月租金只有5,000元，顯不符租賃行情，且被告宇進公司原法定代理人即被告王淑芬為被告宇進公司之實際負責人，與訴外人黃作榮有特殊關係，被告王淑芬與訴外人黃作榮原為夫妻關係，現仍持續占用系爭建物，故一併列為被告，可見該租約應是為製造不點交及日後設法要求搬遷費之目的而臨時編織，以使法院形式認定而為不點交之記載，且於日後更可以超低之租金條件主張買賣不破租賃關係，可見該租賃合約應是虛偽不實，頂多是無償借貸關係，自不能對抗拍定人。
⒉而原告於100 年3月11日另以臺南地方法院郵局第384號存證信函函請訴外人黃作榮請其提出被告宇進公司繳付租金、押金及訴外人黃作榮曾將自被告宇進公司所收租金報稅之證明，以證明該租約為實及收取租金之情形為何，惟迄起訴止仍未獲回應，可見系爭建物之租賃契約書難認為真實。
況且嗣經鈞院向財政部臺灣省南區國稅局臺南分局函查被告宇進公司暨訴外人黃作榮96年至98年綜合所得稅申報書及核定通知書顯示96 年9月17日至96年12月31日被告宇進公司申報租金支出為32,000元，97年1月1日至97年12月31日租金支出為24,000元，98年1月1日至98年12月31日租金出為24,000 元（折合每月為2,000元），而訴外人黃作榮與被告王淑芬為配偶關係，自是配合上開款項申報。
然因上開申報數額與第一份租約約定金額每年60,000元，明顯不一致且更不符行情，益證第一份租約不實。
至於被告宇進公司每年仍申報租金亦只是形式上為符合課稅作業而已。
⒊何況同1棟建物1樓拍定前大部分空間原是出租予訴外人淳貿企業有限公司臺南分公司，租金為每月50,000元，拍定後經原告略調整為每月45,000 元，而拍定前上開1樓一小部分另出租予訴外人美自愛犬美容屋，租金至少每月10,000元，被告上開租約所約定之租金，明顯不符行情，可見是臨訟編織。
㈢退步言之，縱認原證3 之租賃契約為實，然被告宇進公司自原告拍定起迄今均未支付租金予原告，原告於99年12月15日以臺南大同路郵局360 號存證信函通知被告宇進公司向原告繳納租金，惟被告宇進公司均置之不理。
原告嗣於100年2月11日以臺南德高厝郵局第68號存證信函催告被告宇進公司應繳納99年11月、12月、100 年1月、2月等月之租金，惟被告宇進公司仍置之不理。
原告乃又於100年3月11日以臺南地方法院郵局第383 號存證信函終止租約，並函告被告宇進公司搬離系爭135-1 建號建物，何況第一份租賃契約所載租期係至100年6月30日止，縱認原告上開主張尚有爭執空間，則屆期原告仍不予續租，被告無合法占有權源依法仍應遷讓並返還系爭建物，而被告宇進公司及法定代理人林子超及王淑芬尚未履行義務，原告自得依民法第767、455、450 條等規定訴請被告搬離並返還系爭135-1建號建物予原告。
㈣被告另提出由被告林子超擔任被告宇進公司法定代理人名義與訴外人黃作榮所簽立租期自97年7月1日迄102年6月30日之租賃合約（下稱第二份租賃合約）乃虛偽不實，否則亦經終止租約且經到期，自屬無權占有：⒈被告宇進公司企圖向鈞院聲明更正租賃期限至102年6月30日止云云，業經鈞院駁回在案，且上開租約並未經公證，原告亦否認上開租約之真正。
另被告宇進公司於上開執行案程序中主張「翊捷數位科技公司」為被告宇進公司經營，租期至102年6月30日止云云，原告亦否認，且根本未經公證，難認為實，此合先敘明。
⒉被告王淑芬所訂合約之租金數額每月5,000 元，被告林子超所訂租約之租金每月8,000 元，與同棟其他租賃合約之租金相較，均不符比例、行情，且亦均與陳報資料所示金額明顯不一致，故合理懷疑被告等人使用系爭建物均是使用借貸關係而已，自不能對抗原告。
⒊又被告等人書狀稱被告王淑芬於98 年5月18日將被告宇進公司出資額讓與被告林子超並由被告林子超擔任公司負責人云云，原告否認之，蓋並無相關讓與之資金證明，且被告林子超為73年次，當時才25歲，有何資力及經營公司之能力？又被告林子超多數時間均在中國大陸而無法實際管理被告宇進公司，焉會出資承購？何況被告宇進公司現在仍是被告王淑芬實際管理中，故被告王淑芬乃是實際負責人，並非受僱，可見被告林子超亦只是「人頭」負責人。
至於98年5月18 日變更被告宇進公司之負責人為被告林子超之原因可能是因為被告王淑芬為人作保而可能受強制執行，因此才變更負責人，此由鈞院98年度司執字第540 號案對被告王淑芬強制執行可證。
⒋又以被告林子超為被告宇進公司法定代理人所立之租約過程及給付租金，特別是有關訂約日期之記載、付款紀錄等情亦不符常情，且無證據可憑，原告均予否認。
⒌又被告林子超勞、健保投保單位均非被告宇進公司，且被告林子超亦未提出盤讓被告宇進公司之相關文件及資金說明，斷難認定所述為實。
⒍被告於100年6月21日期日提出記載訴外人黃作榮與被告宇進公司法定代理人林子超所訂房屋租賃契約書彩色影本及其後所提原本，原告否認真正。
特別是由該契約書內房租收付款明細欄記載97年7月1日支付、收受96,000元部分更可知不實，蓋：⑴被告100年5月26日答辯狀第2頁第6行以下記載：「嗣因98年5 月宇進公司出資額已讓與林子超，且重新整理門面，重新裝潢，宇進公司乃向黃作榮要求延長租期2 年，大約在98年5 月底左右，由宇進公司與黃作榮重新訂立租賃契約，將租期延為102年6月30日，而第三人黃作榮則要求增加租金每月8,000 元，且要求付現金，故將原告97年7月1日之租約條件更改為租期至102年6月30日，租金每月8,000元房屋租金亦增加每月8,000元，月底30日以前付租」云云，若假設相關租約屬實，則被告林子超應只需支付自98年5 月底重新訂立租約開始計算之租金（每月8,000元），焉有再支付97年7月1日至98年5月底已由被告王淑芬支付之11個月共55,000元租金（每月5,000 元）？而既不可能多支付款項，然上開彩色影本租約卻記載97年7月1日收付96,000元，顯是破綻。
同理，其餘記載98年7月1日、99年7月1日收付之記錄亦是虛偽記載，益證該份租約乃是不實。
⑵又鈞院99年度司執字第36172 號強制執行案件由被告宇進公司於100年2月23日所具民事聲明租賃關係存在狀所附租賃契約中並無收付明細之記載，且業經元大商業銀行股份有限公司（下稱元大銀行）於100 年8月8日聲明狀稱承租人提供之房屋租賃契約並未檢附租金收取情形，何以本案所提租約竟有收付租約之記載，可見虛偽不實。
⑶再由鈞院98年度司執字第37號強制執行案件觀之，被告王淑芬亦是債務人之一，而被告王淑芬於98 年6月16日查封時在場，卻無法提出租賃契約，可見以被告王淑芬為被告宇進公司代表人與訴外人黃作榮所簽租約，難認真實存在，否則被告王淑芬怎會無租賃契約？而被告王淑芬經告以7 日內將租約影本送院，而被告王淑芬告知訴外人黃作榮等人後，訴外人黃作榮則於98年6月19 日異議狀中提出訴外人黃作榮與被告王淑芬訂立之租約，衡情，若被告王淑芬確實曾於98年5月18 日將被告宇進公司出資額讓與被告林子超，其並受僱於被告林子超，且98年5 月底被告林子超另與訴外人黃作榮重新訂立租約，則怎可能在只經過約20天左右而已，訴外人黃作榮及被告王淑芬等人竟忘了有新訂租約之存在，反而呈報作廢之組約（原告仍否認係通謀虛偽所製作）？可見被告林子超所立租約乃屬不實。
⒎由被告林子超入出入境資料可知其在99年6月14日出境，99年9月26日才入境，亦即被告林子超於99年7月1日並不在臺灣，自不可能支付現金96,000元予訴外人黃作榮，更不可能於原告所提97年7月1日至102年6月30日之租賃合約房租收付款明細欄蓋章，可見該處記載乃是虛偽不實者。
再者，被告既主張被告林子超係98年5 月底與訴外人黃作榮重新訂立租賃合約，則每月租金亦應是98年5月底至98年7月1日期間開始支付，焉有再支付97年7月1日至98年7月未曾租賃之租金96,000元？因此既不可能多支付款項，則上開租賃合約書房租收付款明細欄記載訴外人黃作榮、被告林子超於97年7月1日收付96,000元並蓋用印章之紀錄，顯是虛偽不實。
何況被告100年5月26日書狀聲稱林子超是98年5 月底左右與訴外人黃作榮重新訂約，而被告王淑芬及會計人員卻將租賃合約誤植為97年7月1日云云，由其意觀之至多僅是誤植日期一個錯誤而已，被告林子超則仍是自98年5 月訂約後才支付租金，如此則與上開租約之記載不符，更可證明上開租賃合約書乃是被告王淑芬、訴外人黃作榮等人於先前受強制執行之際為阻礙拍定人之拍賣意願等因素所編織，自屬不實。
⒏再由對訴外人黃作榮、被告王淑芬之強制執行卷內所提97年7月1日至102年6月30日之租約均無支付租金之記載，且元大銀行100 年8月8日聲明狀亦稱執行卷中陳報狀內容係採承租人提供之房屋租賃契約書而為陳報，故並未實質審查租約真假，且亦無實質審查權。
況元大銀行更稱承租人提供時並未檢附租金收取頁情形，由此益證被告於本案所提之97年7月1日至102年6月30日租賃合約之租金收取情形乃是臨訟編織。
⒐又勘驗系爭建物現場時仍多處掛有翊捷數位科技之噴砂玻璃及廣告，惟被告訴訟代理人稱翊捷數位科技公司是被告宇進公司之前身，若被告林子超真有盤讓被告宇進公司且曾重新裝潢，則怎還會有翊捷數位科技之噴砂玻璃、廣告存在？可見被告稱林子超盤讓宇進公司、向訴外人黃作榮訂立租約、支付租金及重新裝潢等事項乃子虛烏有。
⒑再者，由被告林子超之所得調件明細表可知其名下主要為「投資」項目之投資款，而因被告林子超掛名擔任被告宇進公司法定代理人，因此其資產資料自會有100 萬元之投資額，如此才符合公司登記資料，但此乃只是形式登載而已（甚至有使公務員登載不實之罪嫌），並未有實質資產，此由其名下並無不動產或銀行資金之資料，可見實不可能有實際盤讓被告宇進公司或支付租金之證明，益證被告林子超只是被告宇進公司之掛名負責人，而合約亦虛偽不實。
㈤又被告無權占有使用之面積含保存登記部分312.22平方公尺及增建部分33平方公尺。
㈥又被告無權占用原告系爭建物，且系爭建物1樓、樓梯間、2樓均掛有「宇進創念傳達」之廣告招牌及翊捷數位科技之噴砂玻璃、廣告招牌，另系爭建物有被告僱用之人員及擺放設備等物而可證明係作為商業營運之用途。
而系爭建物位於商業區，鄰近房屋多作商業使用，面鄰公11停車場公園、鄰近友愛市場，舊臺南地院、舊市場、大億麗緻酒店、新光三越百貨公司新天地店、土地銀行等多家銀行，忠義國小、建興國中亦坐落附近，且鄰接府前路、西門路、忠義路、中正路等臺南市○○○○○道，故系爭建物坐落處乃是臺南市極為繁華之區。
何況同1棟建物1樓拍定前大部分空間原是出租予訴外人淳貿企業有限公司臺南分公司，租金為每月50,000元，拍定後經原告略調整為每月45,000元，而拍定前上開1 樓一小部分另出租予訴外人美自愛犬美容屋，租金至少每月10,000元，現則調整為每月10,000元，可見被告所提2 份租約之租金顯不符行情，因此被告無權占用面積至少有345.22平方公尺，故原告只請求被告自99年11月17日起迄終止日（若認租約有效）及終止日起迄返還為止每月支付30,000元租金及相當於租金之損害賠償，或認定被告之租約均虛偽而請求自99年11月17日起迄返還日止，按月30,000元之相當於租金之損害賠償，自屬有理。
㈦綜上所述，被告宇進公司為法人，由法定代理人即被告林子超及宇進公司原法定代理人即被告王淑芬（實際使用人，而非占有輔助人而已）共同占有使用系爭房屋全部。
而無權共同占有時間原告則主張自原告拍定日97年11月17日起迄今，然被告藉由不實租約阻撓原行使權利，徒增訴訟資源之浪費，原告自得依民法第767、455、450條、439條、179 條等規定訴請被告搬遷並給付使用代價。
㈧並聲明：⒈被告應自臺南市○○區○○段二小段135-1 建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街52號2 樓，及如臺南市臺南地政事務所100年10月5日臺南地所測字第1000008925號函所附土地複丈成果圖（即附圖）所示之增建物共33平方公尺遷出，並將上開建物返還原告。
⒉被告應自99年11月17日起迄遷出前項所示建物止，按月給付原告30,000元。
⒊並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯稱：㈠原告依民法第87條第1項前段主張系爭租賃契約為無效，為無理由：⒈被告宇進公司自96年3月14 日設立登記，原名稱為「翊捷數位科技有限公司」、97年4月7日變更名稱為宇進創念傳達有限公司，98年5月18 日出資額讓與予被告林子超並由被告林子超擔任公司負責人。
因被告林子超與其父親多數時間在中國大陸共同經營事業，乃僱用被告王淑芬處理公司事務。
⒉被告宇進公司在96年間即向訴外人黃作榮承租系爭房屋，97年更名為宇進公司後不久於97年7月1日由被告王淑芬代表被告宇進公司與訴外人黃作榮訂立租賃契約書，約定租期自97年7月l日起至100 年6月30日止，每月租金5,000元。
嗣因98 年5月被告宇進公司出資額已讓與予被告林子超，且重新整理門面，重新裝潢，被告宇進公司乃向訴外人黃作榮要求延長租期2年，大約在98年5月底左右，由被告宇進公司與訴外人黃作榮重新訂立租賃契約，將租期延為102年6月30日，而訴外人黃作榮則要求增加租金每月8,000元，且要求付現金，故將原先97 年7月1日之租約條件更改為租期至102年6月30 日，租金每月8,000元房屋租金亦增加為每月8,000元，月底30 日以前付租。
因被告王淑芬及當時填寫租賃契約書之會計人員不諳法律，聽從指示：「將原租約租期延至102年6月30 日、租金改為每月8,000元，於每月30日前繳納，其餘不變」，乃將原租約之契約日期、起租日期等全部重抄。
被告宇進公司確實向訴外人黃作榮以每月8,000元租金承租至102年6月30日之合意。
但訴外人黃作榮旋因債務問題，要求被告宇進公司1次付1年，致被告宇進公司均先付1整年租金，已將99年7月1 日至100年6月30日之租金96,000元支付訴外人黃作榮完畢。
⒊因被告宇進公司確實在系爭房屋占有及經營，且自96年起迄今均有辦理租金扣繳手續。
若被告要妨礙法院拍賣，大可攜同辦理公證20年租期的租約。
被告宇進公司確實在系爭房屋內經營業務，業經鈞院履勘現場時確認無誤。
則租賃契約為真正之合意，原告主張係通謀虛偽，並不可取。
㈡原告依民法第767、455條規定，請求被告宇進公司遷出系爭135-1建號建物，為無理由：系爭租賃契約為真正，已如前述，則被告宇進公司與訴外人黃作榮間租賃契約（租期至102年6月30 日，每月租金8,000元，100年6月30日以前之租金已付），因租賃物所有權移轉，而移轉於原告，原告在租期屆滿前依民法第767條請求被告宇進公司遷讓房屋，顯無理由；
又被告宇進公司本欲向原告給付100年7月1日起至101年6月30 日之租金，遭原告退回，則原告自不得以被告未給付租金，而終止租約。
則原告依民法第455條規定請求被告宇進公司遷讓房屋，顯無理由。
請駁回原告之訴。
㈢原告依民法第767條規定，請求被告林子超、王淑芬遷出系爭135-1建號為無理由：被告林子超為被告宇進公司之法定代理人；
被告王淑芬則受宇進公司所僱用，此二人均為被告宇進公司之占有輔助人，則原告依民法第767條對被告林子超及王淑芬二人起訴請求遷讓房屋，顯無必要，應予駁回。
㈣又被告否認原告主張租金每月30,000元：原告雖取得系爭房屋所有權，但原告尚未受讓占有。
依鈞院拍賣公告所載，系爭（編號5 ）房屋拍定後不點交，而原告又未向前手所有權人依民法761條第3項占有改定之規定受讓占有，則原告尚未受讓系爭房屋之占有，依法不能享有系爭房屋之利益，況被告宇進公司已經就100年6月30日以前之租金債務清償完畢。
則原告請求被告應自99年11月17日起迄遷出之日止按月給付原告3萬元，亦屬無理由。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如為不利於被告之判決，請准預供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下：㈠兩造不爭執事項：⒈坐落臺南市○○區○○段二小段178-2、179、179-2、180、180-2、182、178、180-1 地號土地，及其上同段135-2、135、135-3、135-4、135-1建號建物原分別為訴外人黃作堅、黃作榮、黃作淦所有，原告經由本院99年度司執字第36172號99年11月17 日強制執行拍賣程序買受前開不動產，於99年12月2 日取得權利移轉證書，嗣於99年12月16日完成登記。
⒉本院99年度司執字第36172號99年11月17 日拍賣公告記載略以：「98年6月16 日假扣押查封時，據承租人之受僱人王淑芬稱：…編號5建物（即系爭135-1建號建物）出租宇進創念傳達有限公司。
嗣債務人98年6月19日具狀稱：…編號5 建物由債務人黃作榮出租予宇進創念傳達有限公司，租期自97年7月1日至100年6月30日止；
99年5月26 日查封時，建物門戶深鎖，使用現況不明，…編號5 建物為翊捷數位照相公司使用。
現據債權人代理人具狀表示，…編號5 建物由宇進創念傳達有限公司承租，經營翊捷數位科技，租期自97年7月1日至102年6月30 日止；
…，而編號5建物租賃契約以債務人所提出為據，租期至100年6月30日終止時占有權源隨即消滅，應買人請自行查證，拍定後除編號5建物不點交外，餘均點交。」
⒊在本院99年司執字第36172 號強制執行事件中，訴外人黃作榮提出被告宇進創念傳達有限公司向訴外人黃作榮承租臺南市○○區○○段二小段135-1 建號、門牌號碼：臺南市○區○○街52號2樓建物，租賃期間自97年7月1 日起至100年6月30 日止，每月租金5,000元，並簽訂房屋租賃契約書乙紙（下稱系爭租賃契約）。
⒋訴外人淳貿企業有限公司於99年4 月間向訴外人黃作榮承租臺南市○○街52號1樓東側建物，租賃期間自99年4月15日起至100年4月14日止，每月租金50,000元，並簽訂房屋租賃契約書乙紙，嗣後調整租金為45,000元。
⒌原告於99年12月15 日以大同路郵局第360號存證信函通知被告宇進創念傳達有限公司：被告宇進創念傳達有限公司應依租賃行情每月繳交50,000元予原告，被告宇進創念傳達有限公司於同日收受存證信函。
原告復於100年2月11日以臺南德高厝郵局第68號存證信函通知被告宇進創念傳達有限公司上開事項，被告宇進創念傳達有限於100年2月12日收受存證信函。
⒍原告於100年3月11 日以臺南地方法院郵局第383號存證信函通知被告宇進創念傳達有限公司終止系爭租賃契約，被告宇進創念傳達有限公司於同日收受存證信函。
⒎原告於100年3月11 日以臺南地方法院郵局第384號存證信函通知訴外人黃作榮：提出被告宇進創念傳達有限公司繳付租金之證明及報稅證明，訴外人黃作榮於同日收受存證信函。
㈡兩造爭執要點：⒈原告依民法第87條第1項前段之規定，主張系爭租賃契約無效，是否有理由？⒉原告依民法第767條、第455條規定，請求被告宇進公司遷出系爭135-1建號建物，是否有理由？原告依民法第767條規定，請求被告林子超、王淑芬遷出系爭135-1 建號，是否有理由？
四、本院得心證之理由：㈠以被告王淑芬為被告宇進公司法定代理人於97年7月1日與訴外人黃作榮所簽立租期自97年7月1日起至100年6月30日止之租賃契約（下稱第一份租約）及以被告林子超為被告宇進公司法定代理人與訴外人黃作榮所簽立租期自97年7月1日起至102年6月30日止之租賃契約（下稱第二份租約）均係虛偽：被告辯稱被告宇進公司在96年間即向訴外人黃作榮承租系爭房屋，約定租期自97年7月l日起至100年6月30日止，每月租金5,000元。
嗣因被告林子超於98年5月間受讓被告宇進公司出資額，被告宇進公司乃向訴外人黃作榮重新訂立租賃契約，將租期延至102年6月30 日，且將租金增加為每月8,000元云云，惟查：⒈被告主張被告宇進公司在96年間即向訴外人黃作榮承租系爭房屋，約定租期自97年7月l日起至100年6月30日止，每月租金5,000 元，固據其提出第一份租約為證，然依被告宇進公司於96-98 年間向財政部臺灣省南區國稅局臺南分局申報租金支出之明細分係32,000元、24,000元、24,000元，另訴外人黃作榮於96-98 年間向財政部臺灣省南區國稅局臺南分局申報自被告宇進公司取得之租賃所得明細分係18,240元、11,400元、13,680元，此有財政部臺灣省南區國稅局臺南分局100年6月9日南區國稅臺南一字第1000027581號函檢送之被告宇進公司96-98年度營利事業所得稅結算申報書暨訴外人黃作榮96-98 年綜合所得稅申報書及核定通知書在卷可稽（詳見本院卷㈠第97、101、111、122、131、136、141頁），並據被告提出訴外人黃作榮於96-98年度之各類所扣繳暨免扣繳憑單影本3紙，其上亦記載被告宇進公司於96-98年度給付房屋租賃之租金明細分係32,000元、24,000元、24,000元，此有該憑單影本3紙可稽（詳見本院卷㈠第177-179 頁），依其等上開申報之租金支出、收入，顯與被告所提第一份租約約定之租金1 年合計應係60,000元（5,000×12＝60,000）不符。
⒉被告復主張因被告林子超於98年5 月間受讓被告宇進公司出資額，被告宇進公司乃向訴外人黃作榮重新訂立租賃契約，將租期延至102年6月30日，且將租金增加為每月8,000 元，固據其提出第二份租約為證，然依被告提出訴外人黃作榮於98-99年度之各類所扣繳暨免扣繳憑單影本2紙，其上亦記載被告宇進公司於98-99 年度給付房屋租賃之租金明細分係24,000元、48,000元，此有該憑單影本2 紙可稽（詳見本院卷㈠第179-180頁），再依被告宇進公司於98 年間向財政部臺灣省南區國稅局臺南分局申報租金支出之明細係24,000元，另訴外人黃作榮於98年間向財政部臺灣省南區國稅局臺南分局申報自被告宇進公司取得之租賃所得係13,680元，亦如前述，依其等上開申報之租金支出、收入，亦與被告所提第二份租約約定之租金1 年合計應係96,000 元（8,000×12＝96,000）不符；
再依被告提出訴外人黃作榮於96-97 年度之各類所扣繳暨免扣繳憑單影本2 紙，其上扣繳單位欄上之扣繳義務人記載為「林子超」，惟依被告上開主張，被告林子超係於98 年5月間始受讓被告宇進公司出資額並重新簽訂第二份租約，故於96-97 年度時，被告宇進公司之法定代理人尚非被告林子超，焉會列其為扣繳義務人？自與被告所主張之上開租賃事實不合，自非可採。
⒊再依被告主張被告宇進公司向訴外人黃作榮承租系爭房屋，原約定每月租金僅5,000元，嗣再調整為8,000元，然系爭135-1建號建物含其增建物面積合計達345.22 平方公尺（312.22＋33＝345.22），且所在位置位於商業區，鄰公11停車場之公園，鄰近房屋多作商業使用，面臨之馬路車流量頗大，鄰近友愛市場，此有建物登記謄本、臺南市臺南地政事務所100年10月5日臺南地所測字第1000008925號函所附土地複丈成果圖、本院勘驗筆錄及原告所提供之現場照片在卷可參（見本院卷㈠第12頁、卷㈡第39-40、31-34頁、47-50 頁），此外，訴外人淳貿企業有限公司於99年4 月間向訴外人黃作榮承租同1棟之臺南市○○街52號1樓東側建物，租賃期間自99年4月15日起至100年4月14 日止，每月租金50,000元，並簽訂房屋租賃契約書乙紙，嗣後調整租金為45,000元，為兩造所不爭執，復據原告提出租賃契約及支票影本為證（見本院卷㈠第25-28 頁），則被告所述之上開租金約定亦與一般租賃行情差距頗大而屬偏低，實有違常情。
⒋又本院98年度司執全字第37號假扣押強制執行事件於98年6月16 日現場實施查封時，被告王淑芬主張臺南市○○區○○街52號2 樓由被告宇進公司承租，本院民事執行處命於7日內提出租賃契約，惟嗣後訴外人黃作榮於98年6月19日提出之民事異議狀係附第一份租約，此業經本院調取本院98年度司執全字第37號假扣押卷宗核閱無誤，斯時，倘被告林子超於98年5 月間即已代表被告宇進公司與訴外人黃作榮重新訂立第二份租約，則訴外人黃作榮於98年6月19 日具狀向本院民事執行處聲明異議時，焉會係提出第一份租約為證？益足證明該第二份租約自非真正。
⒌再者，第二份租約後所附房租收款明細欄記載被告宇進公司支付97年7月1日起至98年6月30 日止共96,000元之租金，並蓋有法定代理人被告林子超之印，此有該租約可稽（見本院卷㈠第181-182 頁），然而第二份租約依被告等所述應為98年5 月間所訂立，被告林子超縱與訴外人黃作榮訂立新租約，亦毋須繳納98年5 月前之租金，房租收款明細欄之記載與常情有違。
況第一份租約所約定之租金為每月5,000元，即98年5 月前系爭135-1建號建物之租金應為每月5,000元，則97年7月1日起至98年6月30日止之租金總額並非96,000元，被告就第二份租約房租收款明細欄何以有上開所述之記載，未有任何說明，亦未提出何證據以資參酌，自難認第二份租約為真正。
⒍至於訴外人元大銀行100年8月8日聲明狀略以：其於本院99年度司執字第36172號強制執行事件中99年10月4 日陳報狀內容係採承租人提供之房屋租賃契約書而為陳報，且承租人提供時並未檢附租金收取頁情形等語（本院卷㈡第28頁），是訴外人元大銀行並未實質審查第二份租約之真假，且其陳報亦無拘束本院認定之效力，在此敘明。
⒎綜上，原告主張第一份租約及第二份租約均為虛偽等語，應為可採。
㈡就原告請求被告等遷讓房屋部分：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。
查系爭135-1 建號建物原為訴外人黃作堅、黃作榮、黃作淦所有，原告經由本院99年度司執字第36172號99年11月17 日強制執行拍賣程序買受系爭135-1 建號建物及如附圖所示未保存登記之增建物，於99年12月2 日取得權利移轉證書，並於99年12月16日完成登記。
又本院認第一份租約及第二份租約均為虛偽，已如前述，是被告宇進公司自無使用系爭135-1建號建物之合法權源，而原告主張系爭135-1建號建物現仍由被告宇進公司占有使用中之事實，為被告宇進公司所不爭執，並經本院履勘現場查明屬實，亦有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷㈡第31-34 頁），是原告此部分之主張自堪信為真正。
則原告自得依上開規定，請求被告宇進公司將系爭135-1 建號建物及如附圖所示未保存登記之增建物騰空返還予原告。
又原告就「遷讓房屋部分」同時主張民法第455條之租賃物返還請求權，以達其訴訟標的法律關係之同一目的，而原告請求本院就該訴訟標的擇一判決其勝訴，性質上為客觀訴之合併中之選擇合併，因本院既認其中之民法第767條之所有物返還請求權為有理由，而為原告勝訴之判決，則其另主張之民法第455條租賃物返還請求權，即無再予審究之必要，併此敘明。
⒉原告又主張被告王淑芬、林子超亦占有使用系爭135-1 建號建物之事實云云，惟查，系爭135-1 建號建物除供辦公室、倉庫、機房、加工室等辦公使用外，並無供個人使用之情形，此有本院勘驗筆錄及兩造所提供之現場照片在卷可參（見本院卷㈡第31-34頁、卷㈠第153-170頁、卷㈡第51-61 頁），此外，原告並未提出其他確切證據足資證明被告王淑芬、林子超個人確有使用系爭135-1 建號建物之情事，是原告請求被告王淑芬、林子超應將系爭135-1 建號建物及如附圖所示未保存登記之增建物騰空返還予原告，為無理由，不應准許。
㈢就原告請求被告等給付相當於租金之損害部分：⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，而得請求無權占用人返還不當利得之範圍，應以占用人所受利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦即被告無權占用系爭土地所得之使用利益，得以相當於租金之方式予以計算（參見最高法院61年度臺上字第1695號民事判例意旨）。
查系爭135-1 建號建物含其增建物面積合計達345.22平方公尺，且所在位置位於商業區，鄰公11停車場之公園，鄰近房屋多作商業使用，面臨之馬路車流量頗大，鄰近友愛市場，此外，訴外人淳貿企業有限公司於99年4 月間向訴外人黃作榮承租同1棟之臺南市○○街52號1樓東側建物，租賃期間自99年4月15日起至100年4月14日止，每月租金50,000元，嗣後調整租金為45,000 元，已如前述，本院審酌上情，認原告主張系爭建物租金以每月30,000元計算而為請求，尚屬允當。
⒉復按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。
茲原告既於99年12月2 日領得權利移轉證書，是依上說明原告取得系爭135-1建號建物所有權之日期即為99年12月2日。
從而，原告自是時起請求被告依前揭規定，自99年12月2日起至遷出交還系爭建物之日止，按月給付30,000 元，為有理由。
逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
⒊原告另主張被告王淑芬、林子超應給付相當於租金之損害賠償，惟查被告王淑芬、林子超並無占有使用系爭 135-1建號建物之事實，已如前述，是原告主張被告王淑芬、林子超無權占有系爭135-1 建號建物，而依不當得利之法律關係，請求被告王淑芬、林子超與被告宇進公司連帶賠償其所受損害，於法不合，不應允許。
五、綜上所述，原告請求被告宇進公司應自臺南市○○區○○段二小段135-1建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街52號2樓房屋及如附圖所示之增建西側走道、部分辦公室、北側陽台（面積共33平方公尺）遷出，並將上開建物交還原告，暨自99年12月2日起至交還上開建物之日止，按月給付原告30,000 元，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
又本件訴訟費用33,817元（即第1審裁判費29,017元及複丈測量規費4,800元）應由敗訴之被告宇進公司負擔，爰確定如主文第3項所示。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
八、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第87條，第390條第2項及第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 17 日
民事第三庭 法 官 黃瑪玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 17 日
書記官 邱子萍
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