臺灣臺南地方法院民事-TNDV,105,簡上,265,20170508,1

臺灣臺南地方法院民事判決 105年度簡上字第265號
上 訴 人
即 原 告 魯文斌
被 上訴 人
即 被 告 林敏光
上列當事人間請求確認租賃契約不存在事件，上訴人對於民國105年10月27日本院臺南簡易庭105年度南簡字第1140號第一審簡易判決提起上訴，經本院合議庭於106年4月26日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由

壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，有最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。

本件上訴人主張兩造間於民國105年7月4日就臺南市○區○○里00鄰○○街00巷00號6樓房屋【即臺南市○區○○段000地號土地、同段2498建號建物、總面積89.17平方公尺、陽台9.86平方公尺、1786/100000共有2286.21平方公尺、共有部分1225.37平方公尺、門廊10.48平方公尺、B1停車位68號（105年7月4日至11月30日期間暫停另合法停車位）（同基地），下稱系爭房屋】訂立之租賃契約不存在，為被上訴人所否認，則兩造間對於系爭房屋之租賃關係存否不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態得以確認判決除去之，上訴人提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，應予准許。

貳、實體部分：

一、上訴人即原告起訴主張：㈠兩造於105年7月4日簽訂租賃契約，約定被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租期自105年7月1日起至109年6月30日止，租金每月新臺幣（下同）14,500元（下稱系爭租約)。

詎被上訴人於簽訂系爭租約時，以上訴人年事已高為由，幫其代寫租賃契約，卻於簽約完畢後，以偷天換日之手法，佯稱欲在上訴人原持有租約封面加註「甲方所有」文字，趁機將被上訴人所持有之租約與之調換並交還上訴人，然被上訴人事先在該調換之租約第7條及第14條加註原租約未約定文字，上訴人查覺後要求重立租約，竟遭被上訴人拒絕。

且被上訴人在簽約時約定應於105年7月5日一次支付3個月房租及2個月押金共65,000元予上訴人，然被上訴人未依約定一次繳清，僅於當日匯款1萬元予上訴人，上訴人當日即已告知被上訴人不將系爭房屋出租予被上訴人，會退還1萬元予被上訴人，且請被上訴人返還系爭房屋鑰匙及租約，被上訴人隔天雖把錢匯入，惟兩造系爭租約已於105年7月5日終止。

當中被上訴人又佯稱因搬家之故需使用地下室，趁機霸佔上訴人友人之45號停車位，直到8月6日才把車子移走，又拒不歸還地下室遙控器等情，爰依民法租賃法律關係，求為判命確認被上訴人就系爭房屋簽訂自105年7月1日起至109年6月30日止之租賃關係不存在等語。

二、被上訴人則以：㈠兩造於105年7月4日簽訂系爭租約當日，已約定上訴人應齊備系爭房屋之第一類登記土地及建物謄本、大樓規約及車位所有（或使用權）文件，惟上訴人並未準備，且僅攜帶房仲為其分析物件表及自購「最新房屋租賃契約書」，而不同意使用其所準備內政部105年6月修正租賃定型化契約，其當日因而偕同上訴人至臺南地政事務所申請確認契約標的物為真。

為免上訴人首次收取6個月房租後即將系爭房屋轉賣他人，產生租金未隨房地移轉新房東之情形，兩造約定第一次先付3個月租金36,000元【計算式：10,000元（因從105年7月4日起算）＋13,000×2＝36,000元】，及2個月含車位押租金29,000元【計算式：（房屋押租金13,000元×2）＋（車位押租金1,500×2）＝29,000元】，租金與押租金合計共65,000元於105年7月5日匯入上訴人堅持口頭通知不附存摺影本之郵局帳戶內，其為避免口傳郵局帳戶號碼有誤，於105年7月5日先匯款1萬元給上訴人為測試，並電話向上訴人確認收受後，餘款則於隔日分26,000元及29,000元2筆款項匯予上訴人，而上訴人於105年7月5日雖曾對其未一次匯款65,000元之事感到不滿，但並未稱要依此終止兩造系爭租約，僅告知若隔天匯款則要每年漲房租之要求，且稱其偷改契約，系爭租約未經公證無效，已經其回絕上訴人簽約後逐年漲房租之請求，且告知公證非租賃契約有效無效之必要條件，上訴人恐係因漲價不成，因而生氣而想片面解除兩造系爭租約，才衍生這許多不快。

㈡兩造於簽訂系爭租約時，因上訴人不同意使用內政部105年6月修正之租賃定型化契約，雙方使用上訴人所準備之「最新房屋租賃契約書」，並同意由其代筆謄寫，系爭租約第7條、第14條係嚴重違反民法契約公平，第15條印花稅3個字刪除無用部分，均係參照內政部前揭定型化契約範本精神所為，未在修改文字部分捺手印，係避免文字遭手印遮蔽，修改當時均已向上訴人說明，並區分甲、乙兩方各執一份，經雙方同意才於系爭租約後方簽名蓋手印，上訴人稱其有趁機調換上訴人手中租賃契約並另行在租約第7條、第14條加註文字，並非事實。

㈢上訴人於訂約後，自105年8月1日起即未依約履行，在同年12月1日前代尋同大樓合法停車位之約定，於同年12月1日後亦拒不讓其使用68號車位，使其租用距系爭房屋150公尺遠之停車位，且月增停車費用300元。

而上訴人主張有權於簽約後，每年調漲房租，經其拒絕後，便採取契約遲延給付、電話恐嚇收回鎖匙及遙控器，否則更換房屋鎖匙、告知契約未公證無效、張貼妨害名譽紙張、報警、訴請「確認契約不存在之訴」等手段，實已違反公平、誠信及公序良俗原則，以上均證明系爭租約租賃關係仍持續有效等語置辯。

三、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。

㈡確認被上訴人就系爭房屋簽訂自105年7月1日起至109年6月30日止之租賃關係不存在。

被上訴人則求為判決駁回上訴。

四、本件於準備程序經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠兩造不爭執事項： 1、兩造於105年7月4日簽訂租賃契約，約定被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自105年7月1日起至109年6月30日止，租金（含平面車位）每月為14,500元（第1個月為1萬元），管理費每月800元，自行繳交管理委員會，租金應於每月5日以前繳納，首次繳3個月，爾後每次應繳1個月份，被上訴人不得藉詞拖延，被上訴人並應於訂約時，交予上訴人29,000元作為押租保證金。

2、系爭租約第7條及第14條之增刪文字部分，未經上訴人及被上訴人在其上捺印指紋。

3、被上訴人已於105年7月5日匯款1萬元、同年月6日匯款26,000元及29,000元至上訴人所有之臺南西華郵局帳戶內（帳號：00311750288166）。

4、被上訴人至今並未積欠上訴人租金。

㈡兩造爭執事項：兩造系爭租約是否業經上訴人於105年7月5日所終止？

五、本院得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。

而租賃契約為諾成契約，一造約明以某物租予相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力，不以租賃物之同時交付或租金之交付為其必要，亦不以押金之交付為其成立要件，有最高法院33年度上字第637號判例意旨可資參照。

另按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項已分別明訂。

又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦已訂明。

經查：⒈本件上訴人於105年7月4日與被上訴人簽訂系爭租約時，已約定被上訴人應於105年7月5日前給付其前3個月之租金36,000元及押租金29,000元，其後租金則按月於每月5日以前繳納，而被上訴人卻僅於105年7月5日給付其租金1萬元，其餘租金26,000元及押租金29,000元，則均遲至隔日給付一節，雖據上訴人提出系爭租約及上訴人郵局存摺影本為證，且為被上訴人所不爭。

然房屋租賃契約為諾成契約之一種，僅需契約雙方當事人就出租之標的及應給付之租金達成協議即已合法成立，並不以有無實際交付出租之標的物、租金或押租金甚或公證為必要，而本件觀諸兩造於105年7月4日所簽訂之系爭租約，其內已就該租約成立之必要之點均已約明，是兩造租賃契約於簽約當時應即合法成立，不因被上訴人有無在簽約隔日即將約定首期應付租金及押租金全數給付完畢及公證而有不同。

⒉上訴人雖主張稱：因被上訴人於105年7月5日未依約定將首期應給付之租金36,000元及押租金29,000元全數給付完畢，而僅給付其1萬元租金，其已於當日通知被上訴人終止兩造系爭租約云云。

然上訴人主張其於105年7月5日曾告知被上訴人終止兩造系爭租約一情，已為被上訴人所否認；

縱上訴人所述前揭事實為真，惟依前揭法條之規定，可知出租人非因承租人積欠租金總額達2個月租額，租金始期先收者，並應於遲延給付逾2個月時，且於定相當期限催告後，不得終止房屋租賃契約。

查本件上訴人於105年7月4日與被上訴人簽訂系爭租約後，隔日於被上訴人遲延給付租金及押租金未逾2個月，且上訴人亦未定相當期限催告被上訴人給付之情況下，即終止兩造系爭租約，則上訴人於105年7月5日終止系爭租約之行為，自不合法，兩造系爭租約至今應仍合法存在。

六、綜上所述，兩造於105年7月4日所簽訂之系爭租約已於簽約當日合法成立；

而上訴人主張因被上訴人未於105年7月5日依系爭租約之約定於該日將首期租金36,000元及押租金29,000元給付完畢，其已於同日終止兩造系爭租約等情，並不可採，兩造系爭租約至今仍合法存在等情，已如前述，則上訴人請求確認被上訴人就系爭房屋簽訂自105年7月1日起至109年6月30日止之租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。

原審據此駁回上訴人之訴，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，至上訴人所指被上訴人有無偷改、調換系爭租約、趁機霸佔上訴人友人45號停車位，及拒不歸還地下室遙控器等事實，概與上訴人主張其是否因被上訴人未於105年7月5日繳清租金、押租金，而以之為由於同日終止系爭租約之事實無涉，無依上訴人請求傳訊證人即四維國宅警衛鄭永茂、鄰居晏太太、晏錦文及查詢591租屋網105年6月23日租房公告之必要，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 李昆南
法 官 王參和
法 官 劉秀君
以上係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 盧昱蓁