臺灣臺南地方法院民事-TNDV,105,簡上,85,20160912,2

臺灣臺南地方法院民事判決 105年度簡上字第85號
上 訴 人 陳進星
被上訴人 林蔡麗香
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國105年3月23日本院新市簡易庭104年度新簡字第438號第一審簡易判決提起上訴，經本院於105年7月21日言詞辯論終結， 茲判決如下： 主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由

一、被上訴人原審起訴主張：訴外人陳清吉於民國103年6月20日向伊借款新臺幣（下同）100萬元，兩造並簽訂借款契約書（下稱系爭借款契約），依約借款期限為1年，利息以3分計算，陳清吉為擔保借款之清償，願暫將其所有門牌號碼為臺南市○○區○○路00號之未辦理保存登記之鋼鐵造鐵厝1棟(下稱系爭房屋)之房屋稅納稅義務人登記為伊，並轉讓系爭房屋使用土地之相關權利予伊所有，且同意將系爭房屋現況之使用法律關係改為陳清吉向伊租賃使用，而陳清吉後若如期清償債務，伊應將系爭房屋之房屋稅納稅義務人回復至陳清吉名下，但陳清吉若屆期未清償債務，則需於借款到期2個月內自系爭房屋騰空搬出交由伊處理，並放棄占有權及所有權，且願接受強制執行之處分，伊已依約將借款交付予陳清吉，且由陳清吉於103年6月24日簽發到期日為104年6月23日之同額本票1紙交由伊收執。

詎陳清吉於104年5月5日死亡，至今均未清償伊前揭借款，且系爭房屋亦遭陳清吉之子即上訴人無權占用至今，上訴人無權占有系爭房屋，顯已受有相當租金之不當得利，伊亦受有損害等情，爰分別依民法767條、兩造系爭買賣契約第3條之約定，及民法第179條及侵權行為法律關係，求為判命：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓騰空交還予伊所有；

㈡上訴人應自103年6月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊12,000元之判決等語。

二、上訴人則以：㈠伊於父親陳清吉在104年5月5日死亡後，始知系爭房屋之房屋稅納稅義務人已變更為被上訴人，當中未滿2年，且系爭房屋係占用國有財產局土地所興建，沒有所有權狀，應依相關規定納入遺產稅之課徵範圍，且伊已申報在案，足見伊依繼承法律關係，對系爭房屋應有所有權，被上訴人請求伊賠償損害，並無理由。

㈡被上訴人雖曾於原審出具系爭借款契約，但內未載明借款交付情形及還款明細，就系爭房屋亦未載明係質押或買賣。

且陳清吉與被上訴人係好朋友，曾向被上訴人借錢多年，不可能都未清償，反而突然要質押系爭房屋向被上訴人借款，並於死亡前要伊與伊弟用系爭房屋做生意，是伊父應係遭國有財產局向臺灣臺南地方法院檢察署提起竊佔告訴，始與被上訴人就系爭房屋成立假買賣，並將系爭房屋房屋稅之納稅義務人改為被上訴人，以逃避刑責。

㈢且系爭房屋依被上訴人於原審所提出臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書之記載，係面積為228平方公尺之鋼鐵造1層樓建築，與原審囑託臺南市永康地政事務所鑑定之面積為358.17平方公尺之出入頗大。

又依陳清吉於103年10月8日在前揭偵查案件中檢察官訊問時曾供稱：系爭房屋係於77年所建，平房上還蓋著竹籠，至今尚存等語，可知系爭房屋分上層由伊父陳清吉所搭建之鐵棚子，及下層由伊母吳錦仙所興建之竹木造房屋，被上訴人所購買或質押之部分，應係獨立於竹籠厝外，以鐵皮包覆之2樓頂樓加蓋之鐵棚子部分，而非系爭房屋之1樓，是被上訴人要求伊騰空遷讓系爭房屋，亦屬無據等語置辯。

三、原審對於被上訴人之請求，判決㈠上訴人應將如附圖所示，面積為358.17平方公尺之系爭房屋遷讓騰空交付予被上訴人；

㈡上訴人應自104年8月21日起至遷讓交付前項之系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1,013元；

並駁回其餘之訴，且就被上訴人勝訴部分依職權為假執行之宣告。

上訴人就其原審敗訴部分全部聲明不服，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；

㈢第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔；

被上訴人則就原審判決敗訴部分未提起上訴，該部分業已確定，並聲明：上訴駁回。

四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠兩造不爭執事項：⒈訴外人陳清吉於103年6月20日簽訂系爭借款契約，約定願提供面積為228平方公尺，稅籍編號為81270195000號未辦理保存登記之系爭房屋1間，暫過戶至被上訴人名下，向被上訴人借款100萬元。

依約借款期間為1年，利息以3分計算，陳清吉若如期清償，被上訴人應將系爭房屋回復於陳清吉名下；

陳清吉如屆期未能清償債務，則需於2個月內將系爭房屋騰空搬出交由被上訴人處理，並放棄其占有權及所有權，並願接受強制執行之處分。

⒉訴外人陳清吉已於103年6月23日將系爭房屋之房屋稅籍登記所有權人資料由其本人變更為被上訴人。

⒊訴外人陳清吉於104年5月5日死亡，上訴人為陳清吉之繼承人，系爭房屋現由上訴人占有使用中。

⒋訴外人陳清吉與被上訴人簽訂系爭借款契約後，並未曾將系爭房屋交付予被上訴人占有使用。

㈡兩造爭執事項：⒈被上訴人是否取得系爭房屋之事實上處分權？⒉被上訴人依據民法第767條之規定及與訴外人陳清吉所簽訂系爭借款契約之約定，擇一請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有理由？⒊被上訴人依據民法不當得利及侵權行為法律關係，請求上訴人應自104年8月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其相當租金之不當得利，有無理由？

五、得心證之理由：㈠按債務人以供擔保之目的，將標的物之所有權移轉於債權人，為信託的讓與擔保，債權人於債務人不履行債務時，於法得就標的物優先受償。

此際，訂立契約，約定以該標的物抵償債務，自亦非法之所不許，有最高法院71年度台上字第2043號判決意旨參照。

所謂信託的讓與擔保係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償，縱無約定亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。

另按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文。

又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，亦有最高法院86年度台上2272號判決意旨可供參考。

是債務人為擔保債務之清償，將不能為所有權移轉登記之所謂違章建築（即未辦理保存登記建物）之事實上處分權讓與債權人，並約定債務人未依約清償債務時，債權人得依約定方法取償，則揆諸前揭法條及判例見解，自應認屬合法。

經查：⒈系爭房屋為陳清吉於77年間占用國有土地所搭建一節，業據陳清吉於103年10月8日在臺灣臺南地方法院檢察署103年度偵字第13610號竊佔案件檢察官訊問時供述明確，又因該房屋未經辦理保存登記，無法經由地政機關為所有權移轉登記一情，亦有陳清吉於其上簽名蓋章之系爭借款契約附卷可稽，是可知系爭房屋應為起造人即陳清吉所有，但因係未辦理保存登記建物，日後無法經由所有權移轉登記將系爭房屋所有權移轉於他人，僅得讓與事實上處分權與受讓人，合先敘明。

至上訴人辯稱：系爭房屋原係竹木造之竹籠厝，係其母吳錦仙所興建，其母始有系爭房屋所有權云云，業據被上訴人所否認，且上訴人亦未舉證以實其說，應不足採。

⒉而被上訴人主張陳清吉曾於103年6月20日簽訂系爭借款契約向其借款100萬元，約定借款期限為1年，利息以3分計，且為擔保前揭借款之清償，尚同意暫將系爭房屋之房屋稅納稅義務人改至被上訴人名下，及轉讓系爭房屋所使用土地及地上物之地上權、佔（使）用，國有地承租權及相關權利予被上訴人，且配合被上訴人就土地權利之確認與取得，且約定若陳清吉依期清償債務，被上訴人應將系爭房屋之房屋稅納稅義務人改回陳清吉名下，若屆期未能清償債務，陳清吉需在2個月內將系爭房屋騰空搬出交由被上訴人處理，放棄其占有權及所有權，並願接受強制執行之處分，陳清吉於借款清償期限前，雙方並同意系爭房屋現況使用之法律關係係改為陳清吉向被上訴人租賃使用，而陳清吉已於103年6月23日以將系爭房屋出售予被上訴人為由，向臺南市稅捐稽徵處為契稅之申報，並申請變更納稅義務人名義為被上訴人，被上訴人則於103年6月24日將借款100萬元交予陳清吉簽收等情，業據被上訴人提出系爭借款契約為證，並有本院依職權向臺南市政府稅務局新化分局調閱上開契稅申請書及建築改良物所有權移轉契約書在卷可參，核與證人即當時為被上訴人及陳清吉辦理過戶及簽約之代書潘少澤於本院審理時所證其2人當時借款情節相符，則可見陳清吉於103年6月20日向被上訴人借款100萬元時，確有以讓與系爭房屋事實上處分權予被上訴人之方式擔保債務之清償，並同意於清償期屆至而未清償債務時，將系爭房屋交由原告處分取償之事實。

上訴人雖辯稱：系爭借款契約未載明借款交付情形及還款明細，就系爭房屋亦未載明係質押或買賣，且陳清吉與被上訴人交好，陳清吉無須質押系爭房屋向被上訴人借款，是陳清吉應係遭國有財產局向地檢署提起竊佔告訴，為逃避刑責，始與被上訴人就系爭房屋成立假買賣云云，然其所辯亦為被上訴人所否認，且系爭借款契約第4條業已約明：「債務人須擔保上項產權清楚，並無來歷不明或其他產權糾紛或債務瓜葛，如有事項發生時，均由甲方（即陳清吉）負責理清，絕不累及債權人，影響債權人之債權，否則將負民刑事法律上一切責任。」

等語，亦可證被上訴人並無為陳清吉擔負竊佔國有土地刑責之意，此外，上訴人亦未就其前揭所辯舉證以實其說，是應屬其自行臆測之詞，不足採信。

⒊再以被上訴人與陳清吉所簽訂之系爭借款契約第1條後段已載明：「另現況之使用法律關係經雙方同意改為甲方（即陳清吉）向乙方（即被上訴人）租賃使用。」

，足認陳清吉於簽訂系爭借款契約時，已有以民法第946條第2項準用第761條所規定占有改定之方式，將系爭房屋交付予被上訴人，並由被上訴人依租賃法律關係同意陳清吉繼續占有系爭房屋使用，亦即被上訴人於簽訂系爭借款契約時，應已取得系爭房屋之事實上處分權，縱陳清吉於日後依約清償借款，應只有請求被上訴人將系爭房屋之房屋稅納稅義務人更名為己所有之債權請求權，非可認其就系爭房屋尚有所有權存在。

是上訴人雖因其父陳清吉於104年5月5日死亡，依民法繼承之相關規定為陳清吉之繼承人，並於所繼承陳清吉財產之範圍內負擔陳清吉之債務，有卷附陳清吉個人基本資料查詢及上訴人戶籍謄本可按，但陳清吉既已於103年6月20日將系爭房屋之事實上處分權移轉並交付予被上訴人，改以租賃法律關係占有系爭房屋，對於系爭房屋即喪失其所有權，縱上訴人日後仍將系爭房屋申報為其繼承財產，亦無法因繼承而取得系爭房屋之所有權。

是上訴人主張其因繼承法律關係而繼承陳清吉對系爭房屋之所有權，係有權占有使用系爭房屋云云，自屬無據，而不足採。

⒋又按「債務人陳清吉借款時間為一年，利息以三分計算，債務人在屆期時如未能清償債務，債務人須在2個月內將該建物騰空搬出交由債權人處理，並放棄其占有權及所有權，並願接受強制執行之處分，債務人陳清吉絕無異議。」

，兩造所簽訂之系爭借款契約第3條已有明文約定。

查兩造對於陳清吉於103年6月20日簽訂系爭借款契約，且取得100萬元借款後，至今尚未曾清償被上訴人前揭借款，已逾系爭借款契約第3條之1年還款期限，又上訴人於陳清吉死亡後，現已占有使用系爭房屋至今一節，均不爭執。

則上訴人既為陳清吉之繼承人，自應繼承陳清吉依據系爭借款契約對被上訴人所擔負之契約債務。

從而被上訴人依據系爭借款契約第3條約定，以上訴人未能於所借款項到期日清償債務，且已逾2 個月之搬遷緩衝期為由，請求上訴人應將系爭房屋騰空交付予其所有，即屬有據，應予准許。

⒌至上訴人雖辯稱：系爭房屋分上層由其父陳清吉所搭建之鐵棚子及下層由其母吳錦仙搭建之竹木造竹籠厝，是陳清吉持以出售及抵押之系爭房屋，應係指獨立於竹籠厝外，以鐵皮包覆之2樓頂樓加蓋之鐵棚子，而非系爭房屋之1樓，所以系爭房屋在房屋稅籍資料中之面積始與原審囑託地政機關測繪之面積不符，是被上訴人要求其騰空交付系爭房屋，應屬無據云云，並提出陳清吉於臺灣臺南地方法院檢察署103年度偵字第13610號竊佔案件103年10月8日檢察官訊問時之訊問筆錄及系爭房屋現況照片為證。

惟陳清吉於103年6月20日向被上訴人借款時，所承諾用以擔保前揭債務之系爭房屋之範圍，即如原審囑託台南市安南區地政事務所所測繪如附圖所示面積為358.17平方公尺範圍之1層樓鋼鐵造建物一情，業據證人潘少澤於本院審理時證述明確。

而系爭房屋關於竹木造竹籠厝部分係陳清吉於77年間所建造，非訴外人吳錦仙所興建一情，前已敘明。

上訴人所稱鐵棚子部分，係陳清吉於10多年前及103年間所搭建及擴建於竹籠厝上，用以保護竹屋之屋頂，系爭房屋實際可使用之範圍仍僅有一層，鐵棚子與竹籠厝間沒有樓梯可以到達，僅可利用工作梯上下等情，則為上訴人於本院審理時所自承，是因鐵棚與竹厝屋頂間並無樓地板及獨立出入口，自非上訴人所述係另頂樓加蓋之獨立不動產，而得與竹籠厝分別以觀。

再觀諸被上訴人於原審所提出系爭房屋之外觀照片及上訴人於本院所提出系爭房屋之現況照片，可知該竹籠厝現存狀況甚為破敗，根本不足以遮蔽風雨，單獨達其經濟上使用目的，反而係靠外側上訴人所謂鋼鐵造之鐵棚子用以遮風避雨，並為一定經濟上使用，則陳清吉於10幾年前所搭建及於103年擴建之本件鋼鐵造鐵皮屋，始屬民法第66條第1項所謂之不動產。

況依據臺南市政府稅務局就核課系爭房屋之房屋稅相關資料，係載明該屋為鋼鐵造1層，面積為228平方公尺之未辦理保存登記建物，而未載有上訴人所述竹籠厝載明其內等情，有卷附契稅申請書可按，足見稅務機關於核課系爭房屋之房屋稅時，亦僅認定上訴人所謂搭建於竹籠厝外之鐵棚子係為得單獨核課房屋稅之不動產，而不認為上訴人所述之竹籠厝亦為獨立於其所稱鐵棚子外為另一不動產。

另再以上訴人自承陳清吉於系爭房屋開始核課房屋稅後，仍於103年間將系爭房屋擴建約20坪等情，恰與原審囑託臺南市安南地政事務所至現場所測得系爭房屋之面積為358.17平方公尺大致相符，足見陳清吉當初用以擔保被上訴人本件債務清償之建物，即為如附圖所示，一層樓鋼鐵造，面積為358.17平方公尺之系爭房屋無誤。

上訴人前揭所辯，顯屬無據，不足採信。

㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

查被告無權占用系爭房屋，所侵害及不當得利者為原告對系爭房屋之所有權，原告自得請求依該房屋出租時可得租金計算其損害金或被告應返還之利益，有最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。

又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條亦已明訂。

而其租金之數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，亦有最高法院68年度台上字第3071號判例可供參考。

經查：⒈本件被上訴人於103年6月20日與陳清吉簽訂系爭借款契約時，即取得系爭房屋之事實上處分權，而陳清吉占有系爭房屋之法律關係已由所有權轉而變為向被上訴人承租系爭房屋一節，已如前述。

上訴人於陳清吉在104年5月5日死亡後，雖因繼承法律關係得以繼承陳清吉與被上訴人間就系爭房屋之前揭租賃關係，而得以使用系爭房屋。

但依據系爭借款契約第3條約定：「債務人陳清吉借款時間為一年，利息以三分計算，債務人在屆期時如未能清償債務，債務人須在2個月內將該建物騰空搬出交由債權人處理，並放棄其占有權及所有權，並願接受強制執行之處分，債務人陳清吉絕無異議。

」，足認被上訴人與陳清吉已約定在陳清吉所積欠債務屆期未能清償之情形下，陳清吉即應於到期日2個月後即104年8月21日將系爭房屋交還予被上訴人，亦即兩人之租賃契約應已於104年8月20日終止，則上訴人於所繼承自陳清吉處之前揭租賃契約逾104年8月20日終止後，即已無占有系爭房屋之合法權源，而上訴人既不否認其迄今仍占有使用系爭房屋之事實，則被上訴人主張上訴人無法律上原因占有使用系爭房屋而受有利益，致其受有不能使用系爭房屋之損害，而依民法第179條之規定，請求上訴人應自104年8月21日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付其相當租金之不當得利，自屬有據。

⒉查系爭房屋於被上訴人在104年起訴時之課稅現值為121,500元一情，有臺南市政府稅務局新化分局房屋稅籍證明書在卷可稽，本院審酌系爭房屋為鋼鐵造未辦理保存登記建物，雖房屋稅自101年7月起課，惟依原審至現場履勘時之現場照片及上訴人所述該屋興建情形及提出之照片，可知系爭房屋興建完成已久，搭建品質不佳多有修補痕跡，鐵皮多有鏽蝕狀況，建物整體維護狀況不佳，惟斟酌系爭房屋坐落於臺南市永康區，鄰近商業活動繁榮之聚落、附近有銀行、醫院等位置、工商繁榮之程度及被告利用該房屋之經濟價值及所受利益等一切情況，依上開法條及判例意旨，認被上訴人請求上訴人給付不當得利，應按系爭房屋之上開價值之年息百分之10計算，始為允當，則原告依不當得利之法律關係，請求被告按月給付原告1,013元【計算方式：121,500元ｘ10/100=12,150，每月租金為12,150元ｘ1/12=1,013元（元以下4捨5入】，為有理由，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人依據其與陳清吉間所簽訂之系爭借款契約及民法不當得利法律關係之規定，請求上訴人應將如附圖所示之系爭房屋遷讓交付予被上訴人，並自104年8月21日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1,013元，為有理由，應予准許。

原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，本件上訴為無理由。民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 9 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 張桂美
法 官 林勳煜
法 官 劉秀君
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
書記官 盧昱蓁